Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 octobre 2024, 10 juin, 4 juillet et 30 juillet 2025, M. D… F… et M^me E… F… née G…, représentés par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede et associés, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 23 00885P0 en date du 26 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la société SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 20 logements collectifs et 8 maisons individuelles d’une surface totale de 1 734 m² sur des parcelles cadastrées section 884 B n° 214, 223, 232, 225, 233, 226, 213 situées impasse de l’Erable sur le territoire de la commune, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune et de la pétitionnaire une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire a été délivré par une autorité incompétente ;

- le dossier de demande était incomplet, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-7, R. 431-10 c) et d) du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnait l’article UP4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) relatif à l’emprise au sol des bâtis ;

- il méconnait les dispositions de l’article UP7 de ce règlement relatif aux limites séparatives et aux hauteurs de façade ;

- il méconnait les articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et UP9 du règlement du PLUi relatifs à l’insertion harmonieuse du projet dans son environnement ;

- il méconnait les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et UP12 du règlement du PLUi relatifs aux accès au terrain d’assiette ;

- il méconnait les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, alors que le caractère privatif des jardins impose des divisions en propriété ou en jouissance au profit des futurs acquéreurs.

- le projet méconnaît les dispositions de l’article L. 425-6 du code de l’urbanisme sur l’autorisation de défrichement, manquante en l’espèce ;

- il méconnaît les dispositions de l’article e) UP10 du règlement du PLUi relatif au maintien des arbres existants ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UP13 du règlement du PLUi relatif au raccordement du projet aux différents réseaux publics, en particulier s’agissant de la défense contre l’incendie ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UP6 du règlement du PLUi relatif aux distances des construction et des emprises publiques (local à vélos) ;

- il méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme relatif aux avis du gestionnaire de la voirie alors que le projet prévoit une modification d’accès à la voie publique ;

- il méconnaît l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme alors que le projet nécessite une extension du réseau d’électricité alors que l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai les travaux d’extension seront réalisés ni par quelle entité ;

- il méconnaît les dispositions de l’article e) UP11 du règlement du PLUi relatif aux plantations d’arbres de haute-tige sur les aires de stationnement en plein air ;

- il méconnaît l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi relatif à la lutte antivectorielle ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UP5 du règlement du PLUi relatif aux hauteurs des constructions ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et de l’article UP9 du règlement du PLUi en ce qui concerne la qualité des plans et photomontages.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 janvier 2025, 7 juillet 2025 et 8 juillet 2025, la société SNC Marignan, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête à titre principal, à la mise en œuvre des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à la mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 1er août 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un permis de construire modificatif a été communiqué au tribunal et aux parties les 1er et 4 décembre 2025.

Vu :

la demande de renvoi d’audience déposée par M^e Claveau le 10 décembre 2025 ;

les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Claveau pour les requérants, de M^e Cagnol pour la pétitionnaire et de M^me C… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 26 avril 2024, le maire de la commune de Marseille a délivré à la société SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 20 logements collectifs et de 8 maisons individuelles d’une surface totale de 1 734 m² sur des parcelles cadastrées section 884 B n° 214, 223, 232, 225, 233, 226, 213 situées impasse de l’Erable sur le territoire de la commune. M. D… F… et M^me E… F… née G… demandent au tribunal d’annuler cet arrêté. Un arrêté de permis de construire modificatif a été délivré par la commune à la société SNC Marignan le 9 novembre 2025.

Sur les conclusions à fin de renvoi :

2. Il n’est pas apparu nécessaire de renvoyer le dossier, le délai compris entre la date de communication des nouvelles pièces et la date d’audience n’apparaissant pas insuffisant.

Sur l’étendue du litige :

3. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

4. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 26 avril 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 9 novembre 2025.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, par un arrêté du 11 mai 2023, régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai 2023 et transmis en préfecture le 12 mai 2025, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. A… B… à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué serait entaché d’incompétence.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ». Par création ou modification d’un accès à une voie publique, il faut entendre tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l’usage qui en est fait permettant à un riverain d’utiliser cette voie avec un véhicule.

7. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que l’accès au terrain d’assiette sera modifié, et aucun accès ne sera créé, ce que mentionne d’ailleurs l’avis des services en charge de la voirie rendu le 22 avril 2024. Dans ces conditions, nonobstant le caractère public ou privé de la propriété de la rue Chnork Kaloustian, le moyen opposé par les requérants est inopérant en l’absence de changement de la configuration matérielle des lieux et doit être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». Aux termes de l’article R. 431-24 du même code : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. D’une part, si le dossier ne comporte pas de plan de toiture, le plan de masse fait apparaitre l’ensemble des toitures des constructions projetées. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette est précisé et suffisant. La notice descriptive jointe à l’appui du dossier de demande de permis de construire présente par les pièces PC8 nombreux clichés photographiques permettant de situer le terrain, à proximité comme de loin, et comprend notamment deux photomontages de qualité qui représentent les constructions projetées. Si sur l’un des photomontages, les constructions projetées ne sont pas représentées à l’échelle mais légèrement agrandies, cette circonstance n’a pu avoir d’influence sur l’appréciation portée par le service instructeur dès lors que le dossier comportait l’ensemble des plans nécessaires pour connaître les dimensions exactes des constructions. En outre, si les requérants soutiennent que le dossier de demande devait comporter un plan de division, le projet emportant selon eux division foncière en raison de la présence de jardins privatifs accolés aux maisons individuelles, les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme précité n’exigent un tel document qu’en cas de d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Or par les pièces qu’ils produisent, les requérants n’établissent pas que la société pétitionnaire aurait l’intention de diviser, en propriété ou en jouissance, le terrain d’assiette avant l’achèvement des travaux. Enfin, si les requérants soutiennent que le projet ne porte pas sur l’ensemble de l’unité foncière, en se fondant notamment sur une décision de non-opposition à déclaration préalable du 13 juin 2019, cette décision n’apparait dans aucun élément du dossier. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’incomplétude du dossier doit être écarté dans toutes ses branches.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (…) ».

12. La société Enedis a, dans son avis du 3 janvier 2024, évalué qu’un allongement basse tension de 2 x 50 mètres sur le domaine public était nécessaire, pour un montant estimé à 11 469,71 euros. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que le projet nécessite la création de postes de distribution publique ni qu’une extension du réseau est nécessaire contrairement à ce que soutiennent les requérants. La distance n’étant pas supérieure à 100 mètres, il appartient à la société pétitionnaire de financer ce raccordement et la commune n’était pas tenue de faire application de l’article L. 111-11 précité, étant précisé que la branche du moyen tirée de ce que les coûts d’extension ne peuvent légalement être mis à la charge de la société pétitionnaire dans une prescription du permis attaqué manque en fait, aucune prescription de l’arrêté attaqué ne prévoyant une telle prise en charge. Dans ces conditions, le moyen sera écarté.

13. En cinquième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à l’emprise au sol des constructions : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à (…) en UP3, 30% de la surface du terrain ».

14. Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe en zone UP3 du PLUi. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale que le terrain d’assiette dispose d’une superficie de 5 025 m² et que l’emprise au sol des constructions sera de 1 140 m² ce qui est inférieur au seuil de 30 % prescrit par l’article précité. En outre, les plans joints, notamment le plan de masse, permettaient aux services instructeurs de vérifier la cohérence des surfaces déclarées, alors que le dossier de permis de construire a un caractère déclaratif. Le moyen, tel qu’il est formulé, doit, dans ces conditions, être écarté.

15. En sixième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions* projetée est inférieure ou égale à (…) pour les autres destinations, 7 mètres. b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur totale* des constructions projetée est inférieure ou égale à la hauteur de façade*, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres. ». D’après le lexique, la hauteur de façade se mesure en élévation, en cas de toiture plate (pente ≤ 10 %) entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture, y compris celles des étages en attique et le point bas de la façade situé à son aplomb. Le point bas de la façade correspond, sur les parties décaissées après travaux, au terrain fini ; sur les parties remblayées et sur les parties ni décaissées ni remblayées, au terrain naturel.

16. En l’espèce, il n’apparait tout d’abord dans aucun des plans que « la casquette de la façade est comme de la façade ouest serait un artifice pour faire croire que la hauteur respecte les prescriptions, à 6.93 m alors que cette dernière est à 8.08 m ». Les requérants tiennent compte du point situé en haut de l’acrotère, à + 129.35 NGF sur la façade est et à + 130.89 NGF sur la façade ouest, alors que le lexique évoque le point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture. Il ressort d’ailleurs du plan de masse et des plans de façade que le point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture est situé à + 128.20 NGF sur la façade est et à + 129.74 NGF sur la façade ouest. Compte tenu du point le plus bas de la façade, le bâtiment collectif seul bâtiment dont la hauteur est contestée dans les écritures, aura une hauteur de façade inférieure aux sept mètres imposés par le règlement. Si les requérants soutiennent néanmoins que le bâtiment collectif a une hauteur supérieure à 7 mètres, ils prennent pour base de calcul la hauteur du bâtiment côté gauche, à la cote NGF de + 129.89 et pour point bas, la cote du côté droit du bâtiment, à + 122.70 NGF. Or en partant de la cote basse précitée, il convient non pas de se référer à la cote du bâtiment de gauche, mais le point bas situé directement à son aplomb, qui est à la cote + 129.35 NGF et respectant ainsi la règle de hauteur de 7 mètres. Par suite, le moyen sera écarté.

17. En septième lieu, aux termes de l’article 6 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies: « a) À défaut d’indication sur le règlement graphique (implantation imposée, marge de recul, marge de recul « entrée de ville », polygone d’implantation ou polygone constructible), la distance mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche des limites des emprises publiques* ou des voies*, existantes ou futures, est supérieure ou égale à 4 mètres. / Les locaux techniques* ne sont pas concernés par cette disposition. ». La règle alternative à l’article 6a précise que : « Les constructions sont implantées à des distances des emprises publiques ou des voies* * plus faibles (pouvant même être nulles, conduisant ainsi à une implantation à l’alignement) ou plus importantes que celles précisées ci-avant : (…) et/ou, seulement pour les annexes* et les plateformes, utilisées pour du stationnement ou pour l’accès au stationnement, pour contrer des difficultés techniques importantes (notamment topographiques) ou tenir compte des constructions légales* (…) ».

18. En l’espèce, en tout état de cause, le local à vélos a été déplacé dans le cadre du permis de construire modificatif et se trouve désormais bien au-delà des 4 mètres de la voie. Dès lors, le moyen doit être écarté.

19. En huitième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement de la zone UP du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres, soit d supérieure ou égale à DA divisée par deux et d supérieure ou égale à 3 mètres. L’altitude de la limite doit être mesurée sur le fonds voisin, au point le plus proche de la limite concernée et non au niveau du terrain du projet ».

20. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la façade nord du bâtiment collectif serait à une distance inférieure à 3 mètres des limites séparatives. En outre, s’agissant des villas si les requérants ont entendu soutenir que le dossier de permis de construire était incomplet, « erroné et frauduleux » du fait de l’absence de mention de l’altimétrie entre les villas n° 3, ils se prévalent à la fois de données relatives aux villas n°1 à l’ouest et sur les villas n° 3 qui borderont la propriété des requérants et prennent pour référence du point bas le niveau du terrain naturel d’un autre bâtiment. En tout état de cause, le plan de masse projet précise bien l’altimétrie à la clôture existante qui sera conservée et en plusieurs points situés de l’autre côté de cette barrière, sur la propriété des requérants. Le moyen devra être écarté.

21. En neuvième lieu, aux termes de l’article 9 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée. Le chapô de la zone UP précise que « les zones UP permettent notamment le développement de l’habitat individuel sous toutes ses formes (pavillonnaires, habitat individuel groupé ».

22. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

23. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier à dominante résidentielle d’aspect relativement hétérogène, dépourvu de caractère architectural particulier, composé de maisons individuelles et d’immeubles collectifs de construction récente, dont plusieurs en R +2 ou R +3 à proximité immédiate. S’il existe une majorité de maisons traditionnelles avec toitures en tuiles, à deux ou quatre pentes, les immeubles alentour ont en majorité des toits plats. Les parcelles accueillent de nombreux arbres et la densité des constructions est relativement aérée. Le projet prévoit la construction d’un bâtiment de vingt logements en R+1 et de quatre bâtiments de deux maisons mitoyennes, également en R +1, l’ensemble étant de conception résolument moderne, avec des toits plats et un enduit très clair. Le projet n’a pas pour effet de modifier l’environnement de façon notable, alors même que les requérants ne le caractérisent pas. En termes de gabarit et de volumétrie, le projet n’apparaît pas en décalage par rapport à son environnement proche. Le projet prévoit uniquement de l’habitat individuel, sous forme pavillonnaire ou groupée, comme le permet le chapô du règlement de la zone. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 9 de la zone UP du PLUi et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

24. En dixième lieu, aux termes de l’article UP 10 e) du règlement de la zone UP du PLUi : « Les arbres existants sont maintenus ou en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et en qualité équivalentes ».

25. En soutenant uniquement que « le terrain d’assiette comportait un nombre important de végétaux qui n’ont pas tous été remplacés », les requérants n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, le bilan végétal, pièce PC 2 c, précise que 10 arbres seront conservés, 27 arbres seront supprimés, 10 arbres étant morts ; il relève également les arbres dont la circonférence du tronc est inférieure à 10 cm. Le plan de masse paysager identifie les arbres et repousses conservés et les 37 arbres nouvellement plantés ainsi que les massifs et haies qui seront mis en place. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance des végétaux ne peut qu’être écarté.

26. En onzième lieu, aux termes de l’article UP 11 e) du règlement de la zone UP du PLUi : « Les aires de stationnement en plein air sont plantées d’arbres de haute tige à raison d’au moins un arbre pour 4 places de stationnement voiture. ». Le lexique du PLUi précise qu’un arbre de haute tige est un arbre dont la hauteur, à terme, est supérieure ou égale à 3 mètres.

27. Alors que les requérants se contentent d’affirmer que le « nombre d’arbres de haute tige apparait insuffisant », il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de 47 places de stationnement en extérieur, ce qui implique la présence de 12 arbres de haute tige. Le plan de masse paysager prévoit aux abords des places de stationnement le maintien ou la plantation d’au moins une vingtaine d’arbres, des micocouliers, des oliviers, des arbres de Judée, un frêne et quelques essences maintenues non qualifiées. Le moyen sera écarté, alors que les requérants ne soutiennent ni même n’allèguent que ces espèces ne seraient pas des arbres de haute tige.

28. En douzième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain* doit être desservi par une emprise publique* ou une voie*, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : – aux besoins des constructions et aménagements ; – et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

29. En vertu de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Les risques d’atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants du projet pour lequel le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers.

30. Il est constant que l’accès au projet se fera par la rue Chnork Kaloustian. Si les requérants soutiennent qu’elle n’est pas suffisamment large et qu’elle comporte une pente qui serait dangereuse, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que cette voie présenterait une dangerosité particulière, alors même que la notice architecturale précise que la largeur de la voie d’accès est de 5 mètres, ce qui est suffisamment large pour permettre le croisement des véhicules. Il ne ressort pas non plus que la rue Chnork Kaloustian, qui est rectiligne, ne permettrait pas l’accès des engins de secours et de lutte contre l’incendie appropriés. Le moyen sera dès lors écarté. Les documents évoqués au point 3 de l’avis de la BMPM n’ont pas à être produits au stade de l’instruction. Le moyen sera dès lors écarté.

31. En treizième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement de la zone UP du PLUi relatif à la desserte par les réseaux : « a) Toutes constructions ou installations requérant une alimentation en eau doivent être raccordées à un réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées. b) Toutes constructions ou installations alimentées en eau doivent être raccordées au réseau public d’assainissement collectif. (…) l) défense incendie : Les constructions doivent être desservies par des équipements conformes aux exigences fixées par le Règlement Départemental de Défense Extérieure Contre l’Incendie des Bouches-du-Rhône (RDDECI 13). ».

32. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse réseau PC2b que le projet sera relié aux réseaux, d’eau potable, d’eaux usées, d’électricité et de télécommunications. D’autre part, l’article 1er du permis attaqué impose que : « Les dispositifs de sécurité et les moyens de défense contre l’incendie devront être mis en place conformément à la réglementation en vigueur et selon les prescriptions formulées par le Service 'Prévention Sécurité’ du Bataillon des Marins Pompiers de la Ville de Marseille dans leur avis. », prescription d’ailleurs réitérée par l’article 1er du permis de construire modificatif. Enfin, la pétitionnaire a précisé, sans être contestée en réplique, qu’un « point d’eau incendie » est situé rue Chnork Kaloustian et qu’ainsi les constructions projetées se situeront à moins de 200 mètres du poteau incendie. Le moyen sera donc écarté.

33. En quatorzième lieu, aux termes de l’article L. 425-6 du code de l’urbanisme : « Conformément à l’article L. 341-7 du nouveau code forestier, lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement prévue aux articles L. 341-1 et L. 341-3 du même code, celle-ci doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis. ». Aux termes de l’article L. 342-1 du code forestier : « Sont exemptés des dispositions de l’article L. 341-3 les défrichements envisagés dans les cas suivants : 1° Dans les bois et forêts de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l’Etat, sauf s’ils font partie d’un autre bois dont la superficie, ajoutée à la leur, atteint ou dépasse ce seuil (…). ».

34. En l’espèce d’une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette serait boisé, la concentration d’arbres étant limitée. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces arbres occuperaient une surface disposant d’un seuil supérieur à 4 hectares. En conséquence, le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives au défrichement sera écarté.

35. En quinzième et dernier lieu, aux termes de l’article 3.8 des dispositions générales du PLUi : « Toutes les parties plates des constructions (toitures plates ou toitures terrasses, terrasses sur dalle ou terrasses sur plot, balcon…) admises par le règlement doivent avoir une pente minimale de 2 % afin d’éviter la stagnation des eaux de pluie et la prolifération des moustiques ».

36. Le projet prévoit une toiture plate, des balcons ainsi que des terrasses. L’absence de tout élément au dossier relatif à l’obligation de prévoir des pentes de 2% sur les terrasses ne permet pas de considérer que cette disposition du PLUi a été prise en compte, mais à l’inverse que cet élément n’a pas été intégré au projet. Si la société pétitionnaire fait valoir que la norme NF P 84-204-1 (DTU 43.1), qu’elle ne cite ni ne produit, impose « les toitures terrasses soient réalisées avec une légère pente », d’une part le PLUi prévoit un champ d’application de la mesure ne se limitant pas aux toitures terrasses mais s’étendant également aux toitures plates, terrasses, balcons et d’autre part, aucun élément du dossier de permis de construire ne mentionne que le projet respectera précisément cette norme. Dans ces conditions, le moyen doit être accueilli.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

37. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

38. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme citées ci-dessus que le juge administratif peut procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté modificatif de l’autorité compétente, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet. Le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée.

39. L’illégalité relevée au point 36 tirée de la méconnaissance de l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi affecte une partie identifiable du projet. Cette irrégularité peut faire l’objet d’une régularisation sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en prononçant l’annulation partielle de l’arrêté du 26 avril 2024 en tant que le permis de construire méconnait les règles relatives aux à la lutte antivectorielle. Par voie de conséquence, la décision rejetant le recours gracieux des requérants doit être annulée dans les mêmes limites. Un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement est imparti à la pétitionnaire pour solliciter une régularisation des vices relevés.

Sur les frais liés au litige :

40. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées par la SNC Marignan au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

41. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société pétitionnaire une somme de 1 800 euros à verser aux requérants.

DECIDE :

Article 1er : L’arrêté du 26 avril 2024 est annulé en tant que le permis de construire méconnait l’article 3.8 des dispositions générales du PLUi relatives à la pente des toitures plates, des terrasses et balcons. La décision rejetant le recours gracieux des requérants est annulée dans les mêmes limites.

Article 2 : En application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il est imparti à la SNC Marignan un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement pour demander la régularisation des vices mentionnés à l’article 1er du présent jugement. A défaut de demande régularisation dans le délai imparti, l’annulation totale sera acquise.

Article 3 : La société SNC Marignan versera à M. et M^me F… une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la société SNC Marignan tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. D… F… et M^me E… F… née G…, à la société SNC Marignan et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.