Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 23 novembre 2024, 12 mai et 9 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Grenadines, représenté par M^e Naudin, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté PC 013055 23 00994P0 en date du 23 mai 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire autorisant la société SCCV Marseille Le Mée à procéder à la démolition d’un bâtiment et à la construction de deux immeubles à usage d’habitation de 123 appartements, en R+6, pour une surface de plancher de 7 925,4 m² sur des parcelles cadastrées préfixe 845 section E n° 2, 28, 260 et 288 situées 27 Traverse Pourrière, dans le 8ème arrondissement, sur le territoire de la commune, ensemble la décision rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

- le dossier de demande est incomplet, en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme en l’absence de document d’insertion et de photographies du terrain ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article 4 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) en ce qu’il dépasse l’emprise au sol maximale autorisée sans justifier remplir les conditions d’exemplarité posées par l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi et de l’article L. 152-5-2 du code de l’urbanisme en ce qu’il dépasse la hauteur maximale autorisée sans justifier du respect des conditions ;

- il méconnaît l’article UC 12 du PLUi ainsi que l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’agissant de l’accès, en l’absence d’aire de retournement ou de délaissé pour les engins de sécurité incendie et de secours.

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 février, 7 juillet et 26 août 2025, la société SSCV Marseille le Mée, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête à titre principal, à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant en tout état de cause.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 mai 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Cagnol pour la société pétitionnaire et de M. C… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté PC 013055 23 00994P0 en date du 23 mai 2024, le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire autorisant la société SSCV Marseille Le Mée à procéder à la démolition d’un bâtiment et à la construction de deux immeubles à usage d’habitation de 123 appartements, en R+6, pour une surface de plancher de 7 925,4m² sur des parcelles situées 27 Traverse Pourrière, dans le 8ème arrondissement, sur le territoire de la commune. Le 25 février 2025, le maire de Marseille a délivré à la pétitionnaire un arrêté de permis de construire rectificatif. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Grenadines demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 23 mai 2024.

Sur l’étendue du litige :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 23 mai 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire rectificatif du 25 février 2025.

Sur la fin de non-recevoir :

4. En vertu du premier alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (…) ». Le I de l’article 18 de la même loi dispose que : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi (…) ». Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. ».

5. Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndicat, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndicat est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

6. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de mandat autorisant le syndicat à engager l’action juridictionnelle ne peut pas être soulevée par la commune qui a délivré l’acte attaqué. Il suit de là que cette fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. En premier lieu, par un arrêté du 11 mai 2023, régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai 2023 et transmis en préfecture le 12 mai 2025, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. A… B… à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué serait entaché d’incompétence.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : «  Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. Il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies de l’environnement du projet et des photomontages que l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette est précisé et suffisant. De nombreux clichés photographiques permettant de situer le terrain, à proximité comme de loin, et comprend notamment deux photomontages de qualité qui représentent les constructions projetées. Le dossier de demande de permis de construire comporte un document graphique d’insertion en pièce PC6 A, modélisant le projet et représentant l’accès, complété par des photographies du site dans son environnement proche et lointain en pièce PC 7 et PC 8. Ces documents, accompagnés par le plan de masse et les différents plans de façade produits, sont suffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la règlementation applicable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UCt1, 20 % de la surface du terrain ; dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain. Les locaux techniques ne sont pas concernés par cette disposition. b) Lorsque, au sens de l’article R.111-21 du code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des logements font preuve d’exemplarité énergétique ou d’exemplarité environnementale ou sont considérées comme à énergie positive, l’emprise au sol au sens du présent PLUi maximale de la totalité des constructions qui est définie par l’article 4a peut être augmentée de 5 points, pour atteindre 25 % en UCt1 et 35 % dans les autres zones. (…) ». Aux termes de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme : « Le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d’utilité publique visées à l’article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l’article L. 151-29 : (…) 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergies renouvelables. Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application de la majoration ; (…) ». Aux termes de l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation : « I.- Une construction fait preuve d’exemplarité environnementale si elle atteint des résultats minimaux en termes d’impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Ces résultats minimaux sont fixés par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l’énergie, dans le domaine mentionné au 4° de l’article R. 172-4. II.- Pour justifier de l’exemplarité environnementale, le maître d’ouvrage joint à la demande de permis de construire, conformément aux articles R. 431-31-3 et R. * 431-18 du code de l’urbanisme, un document attestant qu’il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d’œuvre, lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération, les critères de performance environnementale requis. » Aux termes de l’article R431-31-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet nécessite la dérogation prévue à l’article L. 152-5-2, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée du document prévu à l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation. ». Aux termes de l’article R*431-18 : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet pouvant bénéficier des dispositions du 3° de l’article L. 151-28 et du deuxième alinéa de l’article L. 151-29, elle est complétée par le document prévu aux articles R. 171-1 à R. 171-5 du code de la construction et de l’habitation attestant que la construction fait preuve d’exemplarité énergétique ou d’exemplarité environnementale ou est à énergie positive selon les critères définis par ces dispositions. ». Enfin, l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme définit les pièces devant être produites dans le cadre du dossier de demande de permis de construire et indique qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ».

12. En l’espèce, le dossier de demande comporte une pièce PC 22, signée par le demandeur et le maître d’ouvrage, dénommée « attestation d’exemplarité environnementale » par laquelle la pétitionnaire, maître d’ouvrage, s’engage à prendre en compte critères de performance environnementale requis par l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation. Cette attestation précise que seront pris en compte les critères de performance environnementale requis dans la conception du projet permettant de garantir le respect du seuil 2025, qui apparaît relever de l’arrêté du 12 octobre 2016 relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme dans sa version modifiée par l’arrêté du 8 mars 2023. Dès lors, cette attestation justifie d’une exemplarité environnementale au regard des articles R. 431-18 du code de l’urbanisme et R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation. Les articles cités au point précédent n’imposent pas que figure au dossier de permis de construire la justification des contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale, mais uniquement l’attestation prévue par l’article R. 173-3, lequel remplace l’article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation, dont il est constant qu’elle a été produite. En outre, cette augmentation de l’emprise étant autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal, elle ne devait pas faire l’objet d’une motivation dans l’arrêté de permis de construire. Par suite, le moyen doit être écarté.

13. En quatrième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions est inférieure ou égale à : (…) 19 mètres en zone UC3. ». Aux termes de l’article L. 152-5-2 du code de l’urbanisme : « En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction. Un décret en Conseil d’Etat définit les exigences auxquelles doit satisfaire une telle construction. ». Aux termes de l’article R. 152-5-2 de ce code : « La mise en œuvre de la dérogation prévue à l’article L. 152-5-2 est autorisée dans la limite d’un dépassement de 25 centimètres par niveau, et d’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme. Ce dépassement ne peut être justifié que par les contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale et induisant, pour un nombre d’étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d’autres modes de construction. Cette dérogation ne permet pas l’ajout d’un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction. ». Aux termes de l’article R. 431-31-3 de ce code : « Lorsque le projet nécessite la dérogation prévue à l’article L. 152-5-2, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée du document prévu à l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation. ». Aux termes du II de l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation : « II.-Pour justifier de l’exemplarité environnementale, le maître d’ouvrage joint à la demande de permis de construire, conformément aux articles R. 431-31-3 et R. * 431-18 du code de l’urbanisme, un document attestant qu’il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d’œuvre, lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération, les critères de performance environnementale requis. ». Enfin, l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme définit les pièces devant être produites dans le cadre du dossier de demande de permis de construire et indique qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ».

14. Le terrain d’assiette se situe en zone UC3 du PLUi. L’arrêté de permis de construire rectificatif en date du 25 février 2025 autorise explicitement la dérogation à la règle de hauteur énoncée par l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi par un dépassement de la règle de hauteur de 56 cm, considérant que ce dépassement n’excède pas la limite de 2,5 mètres, que le projet ne comporte pas d’ajout d’étage supplémentaire au-delà de la hauteur autorisée par le PLU, que le pétitionnaire atteste avoir pris en compte les critères de performance environnementale définis par l’article R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation et que ce dépassement procède exclusivement des exigences environnementales sans porter atteinte au caractère des lieux avoisinants. Les articles cités au point précédent n’imposent pas que figure au dossier de permis de construire la justification des contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale, mais uniquement l’attestation prévue par l’article R. 173-3 du code de la construction, et de l’habitation dont il est constant qu’elle a été produite par la pièce PC 22 et qu’elle est conforme aux exigences des articles R. 431-18 du code de l’urbanisme et R. 171-3 du code de la construction et de l’habitation. Il résulte de l’attestation produite que le projet prendra en compte les critères de performance environnementale requis dans la conception du projet permettant de garantir le respect de la RE2020 au seuil 2025 et qu’il résulte du formulaire de règlementation de performance énergétique et environnementale que le besoin bioclimatique conventionnel Bbio est bien inférieur au maximum autorisé. Les requérants ne produisent aucune argumentation circonstanciée de nature à démontrer que le dépassement de 56 cm ne serait pas lié aux contraintes d’exigences environnementales du projet, qui impliquent des conditions particulières en matière de conception bioclimatique et d’isolation des logements et de la construction. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisante justification de la demande d’autorisation à la demande de dérogation doit être écarté.

15. En cinquième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UC du PLUi, dans sa partie relative aux accès: « a) pour accueillir une construction nouvelle, un terrain doit être desservi par une emprise publique ou une voie, existante ou créée dans le cadre du projet, et dont les caractéristiques permettent de satisfaire aux besoins des constructions et aménagements et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

16. En vertu de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

17. Il ressort des pièces du dossier que la voie d’accès au terrain d’assiette est la Traverse Pourrière, qui est une voie relativement large, rectiligne, sans difficulté particulière de visibilité, disposant de trottoirs suffisamment larges pour permettre la circulation des piétons. Cette mesure n’apparaît pas remise en cause par le constat du commissaire de justice du 7 août 2024 produit par le syndicat requérant. Par ailleurs, s’il ressort de ce constat des véhicules sont stationnés en bordure de trottoir de la Traverse Pourrière ainsi qu’en bordure d’autres voies alentour, cette circonstance relève de la police de la circulation. En outre, il n’est pas établi qu’il existerait une difficulté pour la desserte du projet par les véhicules de protection contre l’incendie et de secours, alors que la brigade des marins-pompiers n’a pas émis d’avis défavorable ni n’a formulé d’observation relative à la question des accès par ses véhicules d’intervention. Enfin, le projet prévoit un accès large, avec un portail en retrait de 5 mètres par rapport à l’alignement et il ne ressort pas des pièces du dossier que les conditions de visibilité seraient insuffisantes pour s’insérer de manière sécurisée sur la traverse Pourrière. Le moyen sera dès lors écarté.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 23 mai 2024 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

19. La commune et de la société pétitionnaire n’étant pas la partie perdante à l’instance, les conclusions présentées par le requérant tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

20. Le syndicat requérant versera à la société pétitionnaire une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Grenadines est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Grenadines versera à la société SCCV Marseille Le Mée une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4: Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Grenadines ainsi qu’à la société SCCV Marseille Le Mée.

Délibéré après l’audience du 23 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.