Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 11 octobre 2024 et 12 mai 2025, M. D… B…, M^me C… A… épouse B… et la société « Les domaines du soleil », représentés par M^e Guin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 avril 2024 par lequel le maire de Bouc-Bel-Air a délivré à la SARL Charlie & Co un permis de construire pour la réalisation de 52 logements, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la pétitionnaire et de la commune de Bouc-Bel-Air la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté en litige est soumis à une évaluation environnementale dès lors qu’il existe un projet plus important, dans lequel le projet en cause s’inscrit, au sens de l’article L. 122-1 du code de l’environnement ;

- le projet en litige méconnaît l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement ;

- l’arrêté en litige est entaché d’un vice de procédure, faute pour le public d’avoir été consulté ;

- il méconnaît l’article L. 123-2 du code de l’environnement ;

- il est entaché d’un vice de procédure, en l’absence d’organisation d’une participation du public par voie électronique ;

- l’arrêté en cause méconnaît les stipulations de l’article 6.1a) de la convention d’Aahrus ;

- il méconnaît les articles R. 431-16 et R. 431-24 du code de l’urbanisme ;

- il viole les articles 1AU2, 1AU12 et 1AU13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 424-4 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article 1AU3 du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 mars 2025, la commune de Bouc-Bel-Air, représentée par M^e Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête, et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 avril 2025 et 28 mai 2025, la SARL Charlie & Co, représentée par M^e Anselmino, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer, et demande que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une lettre du 2 décembre 2025, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de juger que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme et de l’article 1AU2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), en ce que le projet n’affecte pas 30 % de la surface de plancher totale aux logements sociaux, de l’article 1AU12 a) et b) du PLU, en ce que le nombre de places de stationnement et le nombre de places couvertes ou intégrées dans le volume des constructions sont insuffisants et de l’article 1AU13 dès lors que la règle de 55% d’espaces verts n’est pas assurée pour les 4 lots bâtis existants intégrés au projet sont fondés et les a invitées à présenter des observations sur la possibilité de régulariser ces vices.

Des observations en réponse présentées pour la SARL Charlie & Co ont été enregistrées le 3 décembre 2025 et communiquées.

Par une lettre du 4 décembre 2025, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de juger que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, de l’article 1AU2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), en ce que le projet n’affecte pas 30 % de la surface de plancher totale aux logements sociaux, de l’article 1AU12 a) et b) du PLU, en ce que le nombre de places de stationnement et le nombre de places couvertes ou intégrées dans le volume des constructions sont insuffisants et de l’article 1AU13 dès lors que la règle de 55% d’espaces verts n’est pas assurée pour les 4 lots bâtis existants intégrés au projet sont fondés et les a invitées à présenter des observations sur la possibilité de régulariser ces vices.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ridings, rapporteure,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Guin, représentant les requérants, celles de M^e Gouard-Robert, représentant la commune de Bouc-Bel-Air, et celles de M^e Anselmino, représentant la SARL Charlie & Co.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 avril 2024 dont M. B… et autres demandent l’annulation, le maire de Bouc-Bel-Air a délivré à la SARL Charlie & Co un permis de construire pour la réalisation de 52 logements.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 122-1 du code de l’environnement dans sa rédaction applicable en l’espèce : « I.- Pour l’application de la présente section, on entend par : 1° Projet : la réalisation de travaux de construction, d’installations ou d’ouvrages, ou d’autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, y compris celles destinées à l’exploitation des ressources du sol ; (…) ; II.- Les projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, sont susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine font l’objet d’une évaluation environnementale en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d’entre eux, après un examen au cas par cas. (…) ; III.- L’évaluation environnementale est un processus constitué de l’élaboration, par le maître d’ouvrage, d’un rapport d’évaluation des incidences sur l’environnement, dénommé ci-après « étude d’impact », de la réalisation des consultations prévues à la présente section, ainsi que de l’examen, par l’autorité compétente pour autoriser le projet, de l’ensemble des informations présentées dans l’étude d’impact et reçues dans le cadre des consultations effectuées et du maître d’ouvrage. (…). Lorsqu’un projet est constitué de plusieurs travaux, installations, ouvrages ou autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, il doit être appréhendé dans son ensemble, y compris en cas de fractionnement dans le temps et dans l’espace et en cas de multiplicité de maîtres d’ouvrage, afin que ses incidences sur l’environnement soient évaluées dans leur globalité. (…) ». Aux termes du I de l’article R. 122-2 du même code : « I. – Les projets relevant d’une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l’objet d’une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l’article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau ». Il résulte des dispositions de ce tableau que, pour la rubrique n° 39, l’examen au cas par cas concerne « a) les travaux et constructions qui créent une surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme ou une emprise au sol au sens de l’article R. * 420-1 du même code supérieure ou égale à 10 000 m² ; / b) les opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est compris entre 5 et 10 ha ou dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme ou l’emprise au sol au sens de l’article R. * 420-1 du même code supérieure ou égale à 10 000 m² ». Il résulte de la rubrique 39 « Travaux, constructions et opérations d’aménagement » du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code précité que les opérations d’aménagement sont, d’une part, soumises à un examen au cas par cas lorsque leur terrain d’assiette est compris entre 5 et 10 hectares ou lorsque leur surface de plancher ou leur emprise au sol est comprise entre 10 000 et 40 000 m², d’autre part, systématiquement soumises à une évaluation environnementale lorsque leur terrain d’assiette est supérieur à 10 hectares ou lorsque leur surface de plancher ou leur emprise au sol est supérieure ou égale à 40 000 m².

3. D’une part, les requérants soutiennent que le projet en cause s’inscrit dans le secteur de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « Quartier Plan Marseillais-Violesi » dont l’urbanisation « doit être réalisée sous la forme d’opérations d’ensemble ». Or, il ressort des pièces du dossier que l’OAP précitée, d’une superficie d’au moins dix hectares, a pour objectifs de favoriser, outre la réalisation de logements dont des logements sociaux, la réorganisation des espaces dédiées aux activités économiques, la préservation et la mise en valeur des éléments patrimoniaux et un maillage viaire cohérent pour desservir l’ensemble de la zone. Il en ressort également que si le projet en litige est compris dans le périmètre de la partie Sud de l’OAP évoquée, les principes d’aménagement que celle-ci fixe constituées des entités A, B et C, ne concernent que la partie de l’OAP située au Nord du terrain d’assiette du projet contesté. Par ailleurs, si le projet en cause poursuit des objectifs communs avec celui de l’OAP, soit la réalisation de logements et de logements sociaux, ainsi que la création d’un réseau viaire devant être rétrocédé à la commune, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il existerait des liens fonctionnels et concrets entre le permis de construire contesté et les futurs aménagements envisagés par l’OAP que sont notamment la requalification de la RDN8n, l’évolution de certains espaces en secteurs d’habitat structurés et cohérents, la recréation d’un front urbain de qualité et la réorganisation de la desserte des constructions dont les incidences sur l’environnement ont, au demeurant, été examinées dans le cadre de l’évaluation environnementale du projet du plan local d’urbanisme de la commune. Ainsi, le projet en litige n’a pas pour objet de fractionner un projet unique. Par suite, le projet en cause ne relève pas du champ d’application des dispositions des articles L. 122-1 II et R. 122-2 du code de l’environnement en ce qu’il renvoie à la rubrique 39 « Travaux, constructions et opérations d’aménagement » du tableau annexé.

4. D’autre part, aux termes du II de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement : « Lorsqu’un projet soumis à évaluation environnementale relève d’un régime déclaratif, il est autorisé par une décision de l’autorité compétente pour délivrer le récépissé de déclaration, qui contient les éléments mentionnés au I ». Aux termes du III de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement : « (…) / Les incidences sur l’environnement d’un projet dont la réalisation est subordonnée à la délivrance de plusieurs autorisations sont appréciées lors de la délivrance de la première autorisation ». Aux termes de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement : « I. L’autorité compétente soumet à l’examen au cas par cas prévu au IV de l’article L. 122-1 tout projet, y compris de modification ou d’extension, situé en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 et dont elle est la première saisie, que ce soit dans le cadre d’une procédure d’autorisation ou d’une déclaration, lorsque ce projet lui apparaît susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine au regard des critères énumérés à l’annexe de l’article R. 122-3-1. / II. L’autorité compétente pour la première demande d’autorisation ou déclaration déposée relative au projet informe le maître d’ouvrage de sa décision motivée de soumettre le projet à examen au cas par cas, au plus tard quinze jours à compter du dépôt du dossier de cette demande ou déclaration. Le maître d’ouvrage saisit l’autorité en charge de l’examen au cas par cas dans les conditions prévues aux articles R. 122-3 et R. 122-3-1 ».

5. Les dispositions de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement, adoptées afin de satisfaire aux exigences de la directive 2011/92/UE du 13 décembre 2011 concernant l’évaluation des incidences de certains projets publics et privés sur l’environnement, permettent, par l’instauration d’un dispositif dit de « clause-filet », que des projets, qui ne relèvent ni d’une évaluation environnementale de façon systématique, ni d’un examen au cas par cas en vertu des dispositions des articles L. 122-1 et R. 122-2 du code de l’environnement et de l’annexe à ce dernier article, soient néanmoins soumis, à l’initiative de l’autorité saisie de la demande d’autorisation ou du maître d’ouvrage, à un examen au cas par cas s’ils apparaissent susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine au regard des critères énumérés à l’annexe de l’article R. 122-3-1 du code de l’environnement.

6. L’annexe de l’article R. 122-3-1 du code de l’environnement dispose : « Critères de l’examen au cas par cas / 1. Caractéristiques des projets / Les caractéristiques des projets doivent être considérées notamment par rapport : / a) A la dimension et à la conception de l’ensemble du projet ; / b) Au cumul avec d’autres projets existants ou approuvés ; / c) A l’utilisation des ressources naturelles, en particulier le sol, les terres, l’eau et la biodiversité ; / (…)/ 2. Localisation des projets / La sensibilité environnementale des zones géographiques susceptibles d’être affectées par le projet doit être considérée en prenant notamment en compte : / a) L’utilisation existante et approuvée des terres ; / b) La richesse relative, la disponibilité, la qualité et la capacité de régénération des ressources naturelles de la zone (y compris le sol, les terres, l’eau et la biodiversité) et de son sous-sol ; / c) La capacité de charge de l’environnement naturel, en accordant une attention particulière aux zones suivantes : / i) Zones humides, rives, estuaires / (…) / 3. Type et caractéristiques des incidences potentielles / Les incidences notables probables qu’un projet pourrait avoir sur l’environnement doivent être considérées en fonction des critères énumérés aux points 1 et 2 de la présente annexe, par rapport aux incidences du projet sur les facteurs précisés au III de l’article L. 122-1, en tenant compte de : / a) L’ampleur et l’étendue spatiale des incidences (zone géographique et importance de la population susceptible d’être touchée, par exemple) ; / b) La nature des incidences ; / (…) / g) Le cumul des incidences avec celui d’autres projets existants ou approuvés ; / h) La possibilité de réduire les incidences de manière efficace ».

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige dont le terrain d’assiette présente une superficie d’environ 3 hectares, ne répond pas au seuil défini à la rubrique 39 « Travaux, constructions et opérations d’aménagement » du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, citée au point 2. Dans ces conditions, il n’est pas au nombre des projets soumis à la réalisation d’une évaluation environnementale ni à un examen au cas par cas, en application des dispositions de cet article.

8. Les requérants soutiennent, en outre, que le projet en cause devait être soumis, pour avis, à l’autorité environnementale en raison de ses incidences notables sur l’environnement, en application des dispositions du I de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement.

9. Tout d’abord, le terrain d’assiette du projet contesté est classé en zone 1AUCa du règlement du plan local d’urbanisme qui correspond aux secteurs de densité moindre présentant des enjeux environnementaux/paysagers et/ou exposés à un risque naturel et dont l’urbanisation de ces secteurs ne pourra être autorisée qu’au fur et à mesure de la réalisation des équipements nécessaires à leur fonctionnement. Si cette zone de densité moindre présente des enjeux environnementaux/paysagers particuliers et/ou exposés à un risque naturel, il ressort des pièces du dossier que le terrain, bordé à l’Est par la RDN8 et au Sud par la RD8, est situé dans un secteur urbanisé. En outre, il n’est pas établi qu’il s’insère dans le corridor écologique du Vallat de Violesi qui le longe sur sa façade Est. Par ailleurs, les requérants se prévalent de l’évaluation environnementale insérée dans le rapport de présentation du plan local d’urbanisme intercommunal du Pays d’Aix, au demeurant non opposable au projet dès lors qu’il n’était pas approuvé au jour de l’acte attaqué, qui indique que l’OAP, citée au point 3, ne prend pas suffisamment en compte les enjeux écologiques. Or, ces allégations sont insuffisantes pour démontrer que le projet porterait en lui-même atteinte aux intérêts écologiques signalés tels que la préservation de la ru de Violesi. A cet égard, la construction en cause préserve de toute urbanisation l’ensemble de la partie Est du terrain d’assiette qui longe le Vallat de Violesi. Ainsi, il n’est pas établi que l’opération contestée aurait une incidence notable sur l’environnement. Ensuite, en se bornant à verser aux débats un extrait du rapport de présentation du PLUi précité, les requérants n’établissent pas que le projet en cause est de nature à créer un risque pour la santé humaine et les nuisances dont la question invoquée serait prégnante dans le périmètre de l’OAP « Plan-Marseillais Violesi ».

10. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet en litige aurait dû être soumis à une évaluation environnementale ni même à une étude d’impact.

11. En deuxième lieu, comme il a été dit aux points 2 à 9, le projet en litige ne devait pas être soumis à une évaluation environnementale ni donné lieu à un examen au cas par cas. Par suite, les moyens tirés de l’irrégularité de la procédure tenant au défaut d’enquête publique ni même d’organisation d’une participation du public par voie électronique doivent être écartés. Pour les mêmes motifs, le projet n’a pas davantage méconnu les stipulations de l’article 6.1a) de la convention d’Aahrus.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 424-4 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision autorise un projet soumis à évaluation environnementale, elle comprend en annexe un document comportant les éléments mentionnés au I de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement ».

13. Comme il a été dit précédemment, dès lors que le projet en litige n’étant pas soumis à une évaluation environnementale, le dossier de demande de permis de construire en litige n’avait pas à comporter un document comportant les éléments mentionnés au I de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement. Par suite, le moyen doit être écarté comme étant inopérant.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : a) L’étude d’impact ou la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dispensant le projet d’évaluation environnementale ou, lorsqu’il s’agit d’une installation classée pour la protection de l’environnement pour laquelle une demande d’enregistrement a été déposée en application de l’article L. 512- 7 du même code, le récépissé de la demande d’enregistrement. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme vérifie que le projet qui lui est soumis est conforme aux mesures et caractéristiques qui ont justifié la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas de ne pas le soumettre à évaluation environnementale. (…) ».

15. Ainsi qu’il a été dit, le permis de construire en cause n’est pas soumis ni à évaluation environnementale ni à étude d’impact. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du a) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit être écarté comme étant inopérant.

16. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».

17. Il ressort des pièces de l’instance que le dossier de demande de permis de construire en litige ne contient ni de projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs, alors que la construction autorisée relève, en raison des voies et espaces communs, du champ d’application de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, ni même une convention de transfert à la commune, alors que le projet en cause prévoit la rétrocession d’au moins une partie de ces espaces communs à la commune. Par suite, l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme.

18. En sixième lieu, aux termes de l’article 4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme : « Conformément aux dispositions prévues par l’article L.123-1-5 II 4° du Code de l’Urbanisme, les zones U et AU à vocation mixte ou principale d’habitat sont concernées par des obligations en matière de mixité sociale. (…). Il est précisé qu’en cas de projet créant de la surface de plancher sur une unité foncière comportant de la surface de plancher existante, conservée dans le cadre dudit projet, cette surface de plancher existante est comptabilisée pour le calcul du seuil de 400 m² de surface de plancher à partir duquel un pourcentage minimal affecté au logement social s’impose. (…) ». Aux termes de l’article 1AU2 du règlement du PLU : « (…). Pour tout projet à destination d’habitation portant sur une surface de plancher supérieure ou égale à 400 m², 30% à minima, de cette surface de plancher et 50% à minima du nombre total de logements, doivent être affectés au logement locatif social (se référer à l’article 4 du titre I / Dispositions générales) ».

19. Il résulte de la combinaison des articles 4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme et 1AU2 du règlement de ce plan que, d’une part, lorsque le projet créé une surface de plancher sur une unité foncière comportant de la surface de plancher existante qui est conservée, cette surface de plancher conservée doit être prise en compte dans le calcul du seuil de la surface de plancher à partir duquel est défini le pourcentage minimal est affecté au logement social. D’autre part, 30% de la surface totale de plancher, constituée de celle à créer et de celle existante à conserver, sont affectés aux logements sociaux dont le nombre total doit représenter à minima 50% des logements.

20. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige a pour objet de créer une surface de plancher de 3 748 m2 et de conserver une surface de plancher existante de 524 m2, portant le total de la surface totale de plancher à 4 272 m2. De plus, le projet tend à réaliser 52 logements et à conserver les 4 logements existants, soit un total de 56 logements dont 28 d’entre eux seront affectés aux logements sociaux, conformément aux dispositions de l’article 1AU2 du plan local d’urbanisme. Toutefois, en limitant à 1 189,92 m2 la surface de plancher dédiée aux logements sociaux, inférieure au seuil de 1 281,6 m2, le projet méconnaît les dispositions de l’article 1AU2 du PLU, combinées à l’article 4 des dispositions générales du plan. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet en cause méconnaît l’article 1AU2 du PLU en ce qu’il n’affecte pas 30 % de la surface de plancher totale aux logements sociaux.

21. En septième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ». Aux termes de l’article 15 des dispositions générales du PLU : « Dans le cas d’un lotissement, ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la mise en œuvre des règles édictées par le présent PLU en matière d’implantation (articles 6, 7 et 8 des différent(e)s zones ou secteurs défini(e)s au PLU), d’emprise au sol des constructions (article 9), ainsi que de réglementation des espaces verts (articles 13) sont appréciées au regard, non pas de l’ensemble du projet, mais pour chaque terrain issu de la division. De ce fait, les dispositions de l’article R.123-10-1 du Code de l’Urbanisme ne s’appliquent pas, sauf indication contraire précisée au sein du règlement propre à chaque zone ou secteur ». Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. La conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause mais non inclus dans son périmètre, n’a pas à être vérifiée pour délivrer un permis d’aménager ou une déclaration préalable à cette fin, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de constructions faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ou une déclaration préalable ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement.

22. D’autre part, aux termes de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; (…) ». Aux termes de l’article L. 151-35 du même code : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées au 1° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ni, pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 2° et 3° du même article L. 151-34, la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. (…) ».

23. Enfin, aux termes de l’article 1AU12 du règlement du PLU : « Une place de stationnement par tranche entamée de 80 m² de surface de plancher, avec un minimum de 2 places de stationnement par logement et une place de stationnement supplémentaire par tranche entamée de 200 m² de surface de plancher. Parmi ces places de stationnement : Dans le cadre des projets comprenant plus de 2 logements, et notamment dans le cas d’opérations d’aménagement d’ensemble ou de bâtiment collectif : 50% minimum de ces places devront être closes et couvertes ou intégrées dans le volume des constructions à usage d’habitation. Des adaptations pourront être admises dans le cadre des programmes de logements sociaux. En sus des places exigées ci-avant, pour tout projet comprenant plus de 2 logements, et notamment dans le cas d’opérations d’aménagement d’ensemble ou de bâtiment collectif, il doit être aménagé des aires de stationnement supplémentaires non closes, pour les véhicules des visiteurs, à raison de : 1 place par logement créé. Ces aires de stationnement seront réalisées à l’air libre. (…) ».

24. Tout d’abord, il ressort des pièces du dossier que le projet d’une surface totale de plancher de 4 272 m², prévoit de créer 52 logements et d’en converser 4, soit un total de 56 logements devant être pris en compte dans le calcul des places de stationnement, conformément aux dispositions énoncées aux points 22 et 23. En outre, comme il a été dit au point 20, parmi ces 56, 28 seront des logements sociaux. Par ailleurs, en application des dispositions, citées aux points 22 et 23, le projet doit prévoir pour chacun des 28 logements un minimum de 2 places de stationnement, soit 56 places ainsi que, pour les 28 logements sociaux, une place de stationnement chacun, soit 28 places. A ces 84 places précitées, doivent être ajoutées, 22 places correspondant à la place supplémentaire par tranche entamée de 200 m2 de surface de plancher et 56 places dédiées aux visiteurs. Ainsi, le projet doit prévoir un total de 162 places de stationnement. Dès lors, en limitant à 180 les places de stationnement, le projet est, sur ce point, conforme aux dispositions de l’article 1AU12 du PLU.

25. Ensuite, eu égard aux exigences relatives aux places de stationnements closes et couvertes ou intégrées dans le volume des constructions à usage d’habitation, posées par les dispositions citées aux points 22 à 23, le projet doit prendre en compte, pour le calcul de ces places, les 56 logements du projet, énoncés au point précédent, et donc l’ensemble de leurs places, à l’exclusion des places visiteurs, soit au total 106 places. Sur les 106 places de stationnement, conformément à l’article 1AU12 du PLU, 53 places doivent être closes et couvertes ou intégrées dans le volume de la construction. Or, en ne prévoyant que 26 places de cette nature, le projet méconnaît, sur ce point, l’article 1AU12 du PLU.

26. En huitième lieu, aux termes de l’article 1AU13 du règlement du PLU : « Dans le secteur 1AUCa : 55 % minimum de chaque terrain support de projet seront dédiés aux espaces verts de pleine terre végétalisés, ou préservés à l’état nature ». Le lexique du PLU définit les espaces verts de pleine terre végétalisés comme : « Dans certaines zones du PLU, le présent règlement impose qu’un pourcentage minimum du terrain d’assiette d’une construction soit conservé en espace(s) vert(s) de pleine terre végétalisé(s). Ces derniers comprennent les espaces, parcs et jardins, non imperméabilisés et végétalisés/plantés, ainsi que les bassins de rétention, à condition qu’ils soient végétalisés/paysagers. Au sein de ces espaces, aucun sous-sol ne peut être réalisé » et la pleine terre comme : « Un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » si : – sous sa surface il ne comporte aucune construction, hormis le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eaux potables, usées, pluviales) ; – il peut recevoir une végétation herbacée, arbustive ou arborée. Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des surfaces de pleine terre sauf s’ils sont non imperméabilisés, végétalisés et aménagés sur des espaces de pleine terre (sans ouvrages ou constructions souterrain(ne)s ».

27. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige comporte 31 lots, soit les lots 1 à 27 devant être créés et les lots 28 à 31 correspondants au reliquat bâti que la pétitionnaire a entendu inclure dans le périmètre de l’opération. Il en ressort également que, conformément aux dispositions de l’article 15 des dispositions générales du PLU citées au point 21, le projet doit prendre en compte, pour le calcul de la surface des espaces libres, chaque lot du projet. Le reliquat bâti est dès lors soumis aux règles d’urbanisme, tout particulièrement aux dispositions de l’article 1AU13 du PLU. Or, si le projet tend à réaliser un minimum de 55% d’espaces verts de pleine terre végétalisés pour les 27 lots à créer, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce même pourcentage soit respecté pour les 4 lots existants et conservés.

28. D’autre part, si le pourcentage de 55% d’espaces verts de pleine terre végétalisés, cité plus haut, inclut les aires de stationnement en nidagreen, cette circonstance est sans incidence sur la légalité de la décision en litige dès lors que la configuration de ces aires de stationnement répond aux conditions de l’article 1AU13 du PLU.

29. En dernier lieu, aux termes de l’article 1AU3 du règlement du PLU : « Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées. Ces voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et aux nécessités d’intervention des services publics, notamment la protection civile et le ramassage des déchets ».

30. D’une part, à supposer même que les aménagements futurs de l’axe giratoire RDN8/RD8 ne soient pas certains, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de l’étude de desserte jointe à la demande de permis, que la voie desservant la construction envisagée, voie rectiligne à double sens et présentant une largeur supérieure à 6 mètres, répond aux exigences posées par l’article 1AU3 du règlement du PLU.

31. D’autre part, les requérants ne peuvent utilement soutenir que les voies internes au projet qui doivent être rétrocédées à la commune rendent la réalisation de ces voies incertaines, dès lors que l’article 1AU3 du PLU ne s’applique qu’aux voies extérieures au terrain d’assiette.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

32. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

33. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

34. Les illégalités retenues aux points 17, 20 et 25 du présent jugement qui tiennent à la méconnaissance des articles R. 431-24 du code de l’urbanisme, 1AU2 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que le projet n’affecte pas 30 % de la surface de plancher totale aux logements sociaux, 1AU12 b) de ce règlement en ce que le nombre de places couvertes ou intégrées dans le volume des constructions est insuffisant et 1AU13 du règlement dès lors que l’exigence d’un volume de 55% d’espaces verts n’est pas assurée pour les 4 lots bâtis existants intégrés au projet en litige, constituent des vices entachant d’illégalité l’arrêté en cause. Toutefois, ces vices apparaissent susceptibles de faire l’objet d’un permis de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SARL Charlie & Co et à la commune de Bouc-Bel-Air, un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SARL Charlie & Co et à la commune de Bouc-Bel-Air pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 17, 20 et 25 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D… B…, à M^me C… A… épouse B…, à la société « Les domaines du soleil », à la SARL Charlie & Co et à la commune de Bouc-Bel-Air.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.