Vu les procédures suivantes :

I. Sous le n° 2107281, par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 août 2021 et 2 août 2022, M. U K, M^me R W, M^me L P, M. H Q, M^me O S et M. C N, M^me V T et M. U X, M^me B E et M. A I, représentés par la SCP Courrech et associés, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 2 mars 2021 par lequel la maire de Vincennes a délivré à la SCCV Vincennes F un permis de construire un immeuble de seize logements sur un terrain situé 7 rue du Docteur F ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vincennes une somme de 500 euros à verser à chacun d’eux sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt à agir dès lors qu’ils ont qualité de voisin immédiat du projet, lequel entraînera une perte d’ensoleillement ainsi qu’une perte de valeur de leurs biens ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article A. 424-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne vise pas le sens des avis recueillis lors de l’instruction de la demande de permis de construire ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme dès lors que la dérogation apportée aux règles d’implantation n’est pas motivée ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme dès lors que le projet ne correspond pas à l’objectif de mixité sociale pour ne comporter que 25% de logements sociaux et pour ne pas s’intégrer harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;

— le projet autorisé méconnaît les dispositions de l’article UV 4 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que les eaux pluviales seront rejetées dans le réseau public sans justification en méconnaissance du règlement de service public de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le retrait de la construction par rapport aux limites séparatives est inférieur à cinq mètres, qu’une servitude de vue fait obstacle à l’implantation de la façade sud du projet en limite séparative et que la façade nord est implantée à une distance inférieure à huit mètres de la limite séparative ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 8 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que les annexes seront presque accolées à la construction principale ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le coefficient d’emprise au sol du projet est de 0,74 ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 11 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il rompt avec l’unité du secteur, qu’il portera atteinte à l’ensemble patrimonial repéré auquel il s’accole, qu’un revêtement en brique n’est pas cohérent avec les habitations avoisinantes et que sa hauteur est excessive ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne prévoit aucune place de stationnement ;

— le permis de construire contesté est entaché de fraude, dès lors que la division foncière qui a été réalisée a pour seul objet d’échapper aux dispositions de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’emprise au sol des constructions.

Par un mémoire enregistré le 12 juillet 2022, la commune de Vincennes, représentée par M^e Chaussade, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, dans tous les cas, à ce que soit mis à la charge de M. K et autres la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les requérants n’ont pas intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par M. K et autres ne sont pas fondés.

II. Sous le n° 2108099, par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 septembre 2021 et 30 août 2022, M. M J, représenté par le cabinet Kadran avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 2 mars 2021 par lequel la maire de Vincennes a délivré à la SCCV Vincennes F un permis de construire un immeuble de seize logements sur un terrain situé 7 rue du Docteur F ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vincennes une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa requête est recevable dès lors qu’il a qualité pour agir en tant que propriétaire occupant d’un bien situé à proximité immédiate de la construction projetée, laquelle entrainera des pertes de vue et lui occasionnera des troubles de jouissance évidents ;

— l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme dès lors que la dérogation aux règles d’implantation n’est pas motivée ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme dès lors que la notice paysagère ne précise pas les dispositions prises par le pétitionnaire pour assurer l’insertion du projet dans son environnement ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse ne précise pas les modalités de raccordement du projet aux réseaux publics ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis ne comprend pas de photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le projet ne s’insère pas harmonieusement dans son environnement ;

— il méconnaît l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet ne s’implante pas en retrait des limites séparatives de fond de terrain ;

— il méconnait l’article UV 10 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet est d’une hauteur supérieure à 12,5 mètres ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne prévoit pas de places de stationnement pour les véhicules, que le local vélo sera très difficilement accessible et que sa surface n’est pas précisée.

Par un mémoire, enregistré le 11 juillet 2022, la commune de Vincennes, représentée par M^e Chaussade, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. J la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors, d’une part, que M. J n’a pas capacité pour agir dès lors qu’il n’établit pas l’occupation régulière de son bien et, d’autre part, qu’il n’a pas intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par M. J ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. D,

— et les conclusions de M. Zanella rapporteur public,

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 2 mars 2021, la maire de Vincennes a délivré à la SCCV Vincennes F un permis de construire un immeuble à usage d’habitation comprenant seize logements sur un terrain situé 7 rue du Docteur F. Par un courrier du 29 avril 2021 reçu le 3 mai suivant, M. U K, M^me R W, M^me L P, M. H Q, M^me O S et M. C N, M^me V T et M. U X, M^me B E et M. A I, ont saisi la maire de recours gracieux afin qu’elle retire cet arrêté. Par un courrier du 30 avril 2021 dont il a été accusé réception le 20 mai 2021, M. M J a également saisi la maire d’un recours gracieux à cette même fin. Ces recours gracieux ont été implicitement rejetés. Par les présentes requêtes, M. K et autres d’une part, et M. J d’autre part, demandent au tribunal d’annuler le permis de construire délivré le 2 mars 2021 ainsi que les décisions rejetant leurs recours gracieux.

Sur la jonction :

2. Les requêtes enregistrées sous les n°s 2107281 et 2108099 et présentées par M. K et autres et M. J portent sur le même arrêté, ont le même objet et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Vincennes :

3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ».

4. En produisant un avis de taxe foncière, M. J justifie de sa qualité de propriétaire du bien qu’il occupe. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir du requérant ne peut être accueillie.

5. En second lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier que M. U K, M^me R W, M^me L P, M. H Q, M^me O S et M. C N, M^me V T et M. U X, M^me B E, M. A I et M. M J sont propriétaires de maisons et d’appartements situés à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet. Ce dernier créera des vues directes sur leurs habitations, ce qui est susceptible d’avoir des conséquences sur leurs conditions de vie et d’entraîner une perte de valeur vénale de leurs biens. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de ce que les requérants seraient dépourvus de qualité leur donnant intérêt pour agir ne peut être accueillie.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de mention du sens des avis recueillis dans l’arrêté attaqué :

8. Aux termes de l’article A. 424-1 du code de l’urbanisme «   » L’arrêté prévu au premier alinéa de l’article A. 424-1 : () / d) Vise les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens. ".

9. Si l’arrêté du 2 mars 2021 accordant le permis de construire en litige vise les avis des services consultés sans en préciser le sens, cette circonstance est sans influence sur la régularité de la procédure, dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier, et n’est même pas allégué, que ces avis n’auraient pas été sollicités. Au demeurant, ces avis sont annexés au permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’absence de mention du sens de ces avis dans l’arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

10. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : () / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet ». En outre, aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ». Enfin, l’article R. 431-10 de ce code dispose que : « Le projet architectural comprend également : () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire contenait une notice paysagère détaillée, précisant notamment les partis pris pour assurer l’insertion du projet dans son environnement, ainsi qu’un photomontage l’intégrant dans son environnement proche, rue du Docteur F et des photographies des abords, prises également rue du docteur F. Si le dossier de demande ne contient aucune précision quant à l’insertion du projet par rapport à la voie « Villa Beauséjour » située en fond de parcelle, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige serait particulièrement visible à partir de cette voie dès lors qu’il en est séparé par des constructions. Par ailleurs, si le plan de masse annexé à la demande ne précise pas les modalités de raccordement au réseau public, le service instructeur disposait des avis émis par ENEDIS du 27 mai 2020 concernant le raccordement au réseau électrique, de Veolia du 16 mars 2020 concernant le raccordement de l’immeuble au réseau d’eau potable existant et de l’avis technique de l’établissement public Paris Est Marne et Bois du 10 avril 2020 concernant le raccordement aux réseaux d’assainissement collectif et non collectif. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne la légalité de la dérogation accordée :

13. Aux termes de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme : Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il peut être autorisé des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article. / En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée : () / 5° Dans le respect d’un objectif de mixité sociale, déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant. ".

14. D’une part, la dérogation accordée par le permis de construire comporte l’énoncé des considérations de droit et de fait sur lesquelles il se fonde. Dès lors, la dérogation accordée sur le fondement des dispositions précitée est suffisamment motivée.

15. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet, destiné à un usage d’habitation, prévoit la création de six logements sociaux, soit 37,5 % du nombre de logements créés, sur le territoire d’une commune dans laquelle le nombre total de logements locatifs sociaux représente moins de 25 %. En outre, il ressort également de ces mêmes pièces que le projet s’implante en zone UV du plan local d’urbanisme, laquelle est définie par le règlement de ce plan comme correspondant « au tissu urbain vincennois le plus répandu et le plus typique, caractérisé par une diversité des formes urbaines et une densité plus ou moins importante des constructions au sein des îlots. ». Le projet, qui tend à la réalisation d’un immeuble collectif de quatre étages, s’inscrit dans un quartier fortement urbanisé composé de petits immeubles de trois à cinq étages ne présentant pas d’homogénéité, ni de particularité architecturale, à l’exception d’un ensemble de bâtiments, accessibles par la voie piétonne « villa Beauséjour », situés de l’autre côté du fond de parcelle, ensemble identifié par le plan local d’urbanisme comme un ensemble patrimonial à protéger. Le projet a reçu un avis favorable émis le 20 décembre 2021 par le service métropolitain de l’architecture et du patrimoine, sous réserves de respecter des prescriptions tenant aux teintes de la construction (volet, fenêtres, enduits, garde-corps etc.) et aux échantillons des matériaux qui devront être soumis à l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France, dont la teneur a été reprise dans le permis de construire en litige au titre des prescriptions. Il n’est pas établi que la construction projetée, d’une hauteur limitée, viendrait, comme le soutiennent les requérants, « plonger dans l’ombre » les habitations avoisinantes, ni que le projet serait susceptible de nuire à une « perspective » dès lors que ces habitations ne sont accessibles que par une voie étroite. Les circonstances que le mur pignon de fond de parcelle soit implanté à 3,36 mètres de la construction la plus proche et que cette bande de terrain, qui est invisible depuis la voie publique, ne soit pas construite, que le projet est d’une hauteur légèrement supérieure au bâtiment R + 3 mitoyen et qu’il prévoit des briques de parement en rez-de-chaussée ne sont pas de nature à nuire à son insertion dans son environnement. Par suite, pour l’application du 5° de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, la maire de Vincennes a pu, sans entacher sa décision d’une erreur d’appréciation, accorder la dérogation sollicitée en estimant que le projet était de nature à favoriser la mixité sociale et qu’il s’insérait harmonieusement dans son environnement.

En ce qui concerne le moyen tiré le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 4 du règlement du plan local d’urbanisme :

16. Aux termes de l’article UV 4 du règlement du plan local d’urbanisme : « 4.2 Assainissement – A l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales doivent être recueillies séparément. Les installations d’assainissement doivent être réalisées dans le respect des prescriptions en vigueur et notamment celles du règlement d’assainissement départemental (cf. annexe 4.1 Notice). () / 4.2.2 Eaux pluviales – Toute construction nouvelle ou existante doit être raccordée par une canalisation au réseau collectif d’eaux pluviales au droit du terrain dans le respect des normes de rejet qualitatives et quantitatives adaptées aux caractéristiques du réseau. / 4.2.2.1 Quantitativement – Les dispositions relatives aux eaux pluviales s’appliquent sans préjudice des dispositions particulières qui pourraient être prises en application de l’article L.2224-10 du Code général des collectivités territoriales. / Pour toute nouvelle construction, un dispositif de récupération des eaux pluviales devra être prévu. ». Aux termes de l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois du 2 novembre 2019 visé au point 4.2 de l’article UV 4 : « () Qu’il s’agisse d’eaux de ruissellement, de toitures ou de revêtements étanches, la non restitution des eaux pluviales aux réseaux publics doit être le principe à privilégier, y compris lorsque l’infiltration est impossible. / Toutefois, lorsque la gestion totale de ces eaux à la parcelle n’est pas possible, le propriétaire peut solliciter une autorisation de branchement au réseau public pluvial ou unitaire à condition que ses installations soient conformes au présent règlement. / Dans ce cas, seul l’excès de ruissellement peut être rejeté au réseau d’eaux pluviales ou unitaire territorial après qu’aient été mises en œuvre toutes les solutions favorisant la réduction des volumes et de la pollution de ces eaux de ruissellement. Les eaux pluviales rejetées au réseau public auront un débit limité et la valeur de ce débit ne devra pas être dépassée quel que soit l’évènement pluvieux à l’origine de ces eaux, conformément au zonage pluvial de la collectivité où se situe le rejet, ou s’il n’existe pas, au zonage départemental. ».

17. Il ressort des pièces du dossier, alors qu’il n’est pas établi, ni même allégué en défense de l’impossibilité de réaliser une telle installation sur le terrain d’assiette, que le projet en litige ne prévoit pas, contrairement aux dispositions précitées de l’article UV 4 du règlement du plan local d’urbanisme qui renvoient au règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois, la mise en place d’un dispositif de récupération des eaux pluviales de nature à limiter leur rejet dans le réseau public. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

18. Aux termes de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « La bande de constructibilité principale s’applique sur une profondeur de 20 mètres, portée à 30 mètres pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif () / 7.1.1.1 implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales – Les constructions, en tout ou partie, doivent être implantées sur les deux limites séparatives latérales. / Toutefois, une implantation en retrait des limites séparatives latérales peut être autorisée ou imposée dans le but d’une meilleure intégration du projet dans son environnement, dans les cas suivants : () / 5. Lorsqu’une servitude fait obstacle à une implantation en limite séparative. () / 7.1.1.2 implantation des constructions en limite de fond de terrain – Les construction ou parties de construction doivent être implantées en retrait de la limite de fond de terrain dans le respect des dispositions du paragraphe 7.2 ». Selon ce paragraphe 7.2. relatif au calcul des retraits : " pour les constructions ou parties de construction comportant des baies : / le retrait doit être au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction (L = 1/2 H) avec un minimum de 8 mètres, dès lors que les constructions ou parties de construction sont situées dans la bande de constructibilité principale () / Pour les constructions ne comportant pas de baies : / le retrait doit être au moins égal au tiers de la hauteur de la construction (L=H/3), avec un minimum de 3 mètres, dès lors qu’elles sont situées dans la bande de construction principale ".

19. Par ailleurs, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » Aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ». Enfin, l’article R. 151-21 de ce code dispose que : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. ».

20. Il résulte des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article R. 151-21 du même code, que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

21. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée, composée d’une partie « A », donnant sur la rue du docteur F, et d’une partie « B », donnant sur cour, s’implante dans la bande de construction principale définie par les dispositions précitées. Il ressort de ces mêmes pièces, notamment du document intitulé « division de propriété » daté du 5 novembre 2020 ainsi que de l’extrait du cadastre produit par les requérants dans leur mémoire en réplique du 2 août 2022, et qui ne sont pas sérieusement contestés, que les parcelles cadastrées section U n° 175, d’une surface de 286 mètres carrés, et U n° 176, d’une surface de 46 mètres carrés, sont issues de la division de la parcelle anciennement cadastrée U 11, propriété de l’établissement public foncier d’Île-de-France à la date de l’arrêté contesté. Par conséquent, l’opération litigieuse, dont la SCCV Vincennes F assure la réalisation, doit s’analyser comme une « division primaire » telle que définie par les dispositions du a) de l’article R. 442-1 précitées. Il suit de là que le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante. L’unité foncière, ainsi composée des parcelles cadastrées n°s 175 et 176, représente donc une surface totale de 332 mètres carrés et a une profondeur de 23,36 mètres.

22. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a sollicité une dérogation « concernant l’implantation de la façade pignon en limite de fond » de terrain de la construction projetée, laquelle a été acceptée par l’arrêté en litige. Dans ces conditions, le projet n’était pas soumis aux règles de retrait en fond de terrain prévues par les dispositions de l’article UV 7 précitées.

23. D’autre part, il résulte des dispositions précitées que si en vertu du paragraphe 7.1.1.1 de l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme, les constructions doivent, en principe, être implantées, en tout ou partie, sur les deux limites séparatives latérales d’un terrain, une implantation en retrait de l’une ou l’autre, voire de l’une et l’autre de ces limites, peut toutefois, en vue d’une meilleure intégration du projet dans son environnement, être autorisée ou imposée dans certains cas limitativement énumérés, notamment, dans le cas où une servitude fait obstacle à une implantation en limite séparative. La faculté ainsi offerte à l’autorité administrative n’impose pas, en revanche, à celle-ci de faire respecter une servitude s’opposant à une implantation en limite séparative en autorisant ou imposant une implantation en retrait de cette limite. En l’espèce, il n’est pas établi, ni même allégué, qu’une implantation en retrait de la limite séparative latérale nord de la partie donnant sur la voie de l’immeuble à construire permettrait une meilleure intégration de cet immeuble dans environnement.

24. Toutefois, il est constant que si la partie A du projet de construction s’implante sur les deux limites séparatives, tel n’est pas le cas de la partie « B », qui s’implante en retrait et à une distance inférieure à huit mètres de la limite séparative nord. Si la commune soutient que la dérogation accordée sur le fondement de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme autorisait le pétitionnaire à déroger à toutes les règles d’implantation, qu’il s’agisse du fond de terrain ou des limites séparatives, il ressort des pièces du dossier, et ainsi qu’il l’a été dit au point 22, que cette dérogation portait uniquement sur la façade implantée en fond de terrain. Par conséquent, la dérogation accordée, qui doit être entendue strictement, n’avait pas pour objet d’autoriser la SCCV Vincennes F à déroger aux règles fixées au paragraphe 7.1.1.1 de l’article UV 7 précité. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté litigieux méconnaît, s’agissant de la partie « B » du projet de construction en litige, l’article UV 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 8 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions sur un même terrain :

25. Aux termes de l’article UV 8 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’implantation des constructions sur un même terrain est libre, dès lors que l’une des constructions est un bâtiment annexe (). ». Ce même règlement définit les bâtiments annexes comme : « un accessoire et non une extension de la construction principale. De faibles dimensions par rapport à la construction principale, elle en est séparée matériellement et ne communique pas avec lui. / Le bâtiment annexe est affecté à une destination complémentaire à celle de la construction principale : garage, local de stockage des ordures ménagères, local à vélos, abris de jardin ».

26. Il résulte de ces dispositions que l’immeuble à construire, qui s’implante sur la même unité foncière que des bâtiments annexes au sens des dispositions précitées, n’avait pas à respecter une distance minimale d’implantation par rapport à ces bâtiments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UV 8 du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

27. Aux termes de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme : " 9.1. Règle d’emprise – Le coefficient d’emprise au sol est limité à 0,50 / L’emprise au sol des constructions se répartit différemment selon les bandes de constructibilité : / dans la bande de constructibilité principale, l’emprise au sol des constructions peut être totale ; / dans la bande de constructibilité secondaire, l’emprise au sol des constructions doit être au plus égale à 5% de la superficie totale du terrain. / 9.2. Dispositions particulières – () / le coefficient d’emprise au sol peut être porté à 0,75 de la superficie totale du terrain dans les cas suivants : / lorsque la totalité du terrain est situé dans la bande de constructibilité principale « . Le plan local d’urbanisme de Vincennes définit l’emprise au sol des constructions de la manière suivante : » l’emprise au sol des constructions, y compris les constructions annexes, correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des éléments architecturaux, des débords de toiture, des oriels et des balcons. Sont également exclus du calcul de l’emprise au sol, les sous-sols et les parties de construction ayant une hauteur au plus égale à 0,60 mètres à compter du sol avant travaux « , le coefficient d’emprise au sol comme » le rapport au sol de la construction et la superficie du terrain d’assiette de la construction « et le terrain comme » une unité foncière, composée d’une ou plusieurs parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ".

28. En l’espèce, et ainsi qu’il l’a été dit au point 21, le respect des règles d’urbanisme devait être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante, d’une profondeur de 23,36 mètres, et non au regard de la seule parcelle n° 175, d’une profondeur de 20 mètres. Dans ces conditions, et dès lors que la totalité du terrain n’est pas située dans la bande de constructibilité principale, le coefficient d’emprise au sol est limité à 0,50. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’emprise au sol du bâtiment est de 212,5 mètres carrés, ce qui représente un coefficient de 0,65. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire du 2 mars 2021 a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article UV 9 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UV 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions :

29. Aux termes de l’article UV 10 du règlement du plan local d’urbanisme : « 10.1.1.1 La hauteur de façade – La hauteur façade (Hf) et des pignons sur rue est limitée à 12,50 mètres. / 10.1.1.3 La hauteur plafond (Hp) des constructions ne peut excéder de plus de 4 mètres la hauteur de façade sur voie telle qu’elle est fixée à l’article 10.1.1.1. ». Selon les précisions apportées par le règlement du plan local d’urbanisme : « Le gabarit enveloppe est l’ensemble des lignes droites ou courbes qui forme l’enveloppe dans laquelle doit s’inscrire les constructions, non compris les éléments et ouvrages d’aménagement en saillie. / Le gabarit enveloppe est l’ensemble des lignes droites ou courbes qui forme l’enveloppe dans laquelle doit s’inscrire les constructions, non compris les éléments et ouvrages d’aménagement en saillie. Le gabarit enveloppe est l’ensemble des lignes droites ou courbes qui forme l’enveloppe dans laquelle doit s’inscrire les constructions, non compris les éléments et ouvrages d’aménagement en saillie. / Il se définit grâce à une hauteur de façade (verticale, HF), une oblique (pan incliné) et une horizontale limitée par la hauteur plafond (HP). () / la hauteur de façade (Hf) correspond à la verticale qui se mesure au droit de la construction / à compter du niveau du trottoir / Jusqu’au point d’intersection du plan oblique. () » et que « la hauteur plafond (Hp) est un plan horizontal, parallèle à celui déterminé par la hauteur de façade (Hf). Elle exprime la hauteur totale que toute construction doit respecter. () ».

30. En se bornant à soutenir que le gabarit du projet en litige est « trop imposant », M. J n’assortit son moyen tiré de la méconnaissance de l’article UV 10 du plan local d’urbanisme d’aucune précision permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut d’insertion du projet dans son environnement en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et UV 11 du règlement du plan local d’urbanisme :

31. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». En outre, aux termes de l’article UV 11 du règlement du plan local d’urbanisme : « En référence à l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme, la situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au » caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales « . () / Les façades donnant sur voie doivent être conçues en harmonies avec les façades des constructions voisines, tant par les matériaux utilisés que par la conception des saillies, percements et soubassements, afin de préserver le paysage urbain dans lequel s’insère le projet. ».

32. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

33. En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 15, compte tenu de l’environnement du projet et des caractéristiques architecturales de ce dernier, le permis litigieux n’est pas entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et la maire de Vincennes n’a pas inexactement apprécié les circonstances de l’espèce pour l’application des dispositions de l’article UV 11 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de places de stationnement et de local à vélos en méconnaissance des dispositions de l’article UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme :

34. Aux termes de l’article UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme : « 12.1 Normes minimales de stationnement pour les nouvelles constructions – 12.1.1 Pour les constructions à destination d’habitation – pour les constructions de logements : 0,9 place de stationnement par logement. () / 12.6 Le stationnement des vélos – Les constructions nouvelles doivent prévoir des locaux ou des espaces affectés au stationnement des vélos. Ils doivent être d’accès facile, soit de plain-pied, soit par une rampe ou un ascenseur. Ils doivent être aménagés, sécurisés et exclusivement réservé au stationnement des vélos. / Sans préjudice des dispositions prévues par les articles R. 111-14-2 à R. 111-14-8 du code de la construction et de l’habitation, il doit être prévue : () / 12.6.1 Pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins trois logements – Un ou des locaux clos et couverts dédiés au stationnement vélo d’une surface de 0,75 m2 par logement pour les logements jusqu’à deux pièces principales et 1,5 m2 par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m2 ».

35. Il ressort des pièces contenues dans la demande de permis de construire, et notamment du plan des sous-sol, que le projet prévoit un local dédié au stationnement des vélos. Contrairement à ce qui est soutenu, le service instructeur a été en mesure d’apprécier sa surface dès lors que ce plan est côté. Enfin, la circonstance que ce local est desservi par un ascenseur, ce qui est au demeurant autorisé par les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme, n’est pas de nature à établir qu’il serait difficilement accessible.

36. En revanche, il ressort de ces mêmes pièces que le projet ne prévoit aucune place de stationnement pour les véhicules. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, il ne ressort pas des termes de l’arrêté en litige que la maire de Vincennes a accordé à la société pétitionnaire, sur le fondement de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, une dérogation aux dispositions précitées. Par suite, en l’absence de réalisation de places de stationnement pour les véhicules, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions de l’article UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la fraude :

37. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Si un acte de droit privé opposable aux tiers est en principe opposable dans les mêmes conditions à l’administration tant qu’il n’a pas été déclaré nul par le juge judiciaire, il appartient à l’administration, lorsque se révèle une fraude commise en vue d’obtenir l’application de dispositions de droit public, d’y faire échec même dans le cas où cette fraude revêt la forme d’un acte de droit privé.

38. Ainsi qu’il l’a été dit au point 21, le projet s’implante sur une unité foncière composée des parcelles cadastrées section U n° 175 et 176 issues de la division primaire de la parcelle U 11. Si ce deuxième terrain, de taille particulièrement limitée, n’est accessible que par la rue docteur F en empruntant la parcelle sur laquelle doit s’implanter la construction projetée, cette seule circonstance n’est pas de nature à établir que la SCCV Vincennes F aurait procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité de son projet dès lors, d’une part, qu’il n’est pas établi qu’elle serait à l’origine de cette division du fait que ces lots appartiennent à un tiers et que, d’autre part, l’autorité administrative était, en tout état de cause, en mesure d’apprécier le respect des règles d’urbanisme au regard de l’ensemble de l’unité foncière avant division. Il suit de là que le moyen tiré de ce que le permis aurait été obtenu par fraude doit être écarté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

39. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

40. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que l’arrêté délivrant le permis de construire du 2 mars 2021 n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît l’article UV 4 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne prévoit pas de dispositif de rétention des eaux pluviales, UV 7, en tant que le bâtiment « B » s’implante à une distance inférieure à huit mètres de la limite séparative nord, UV 9, en tant que son coefficient d’emprise au sol est supérieur à 0,5, et UV 12, en tant qu’il ne prévoit aucune place de stationnement.

41. Ces vices, qui n’impliquent pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, étant susceptible d’être régularisé, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté du 2 mars 2021 en tant seulement que le projet qu’il autorise méconnaît les dispositions des articles UV 4, UV 7, UV 9 et UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

42. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de fixer à six mois le délai imparti pour la régularisation du permis de construire délivré par le maire de Vincennes à la SCCV Vincennes F.

Sur les frais liés au litige :

43. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, les sommes demandées par la commune de Vincennes. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Vincennes, une somme globale de 1 200 euros à verser à M. K et autres et une autre somme de 1 200 euros à verser à M. J au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 2 mars 2021 par lequel la maire de Vincennes a accordé un permis de construire à la SCCV Vincennes est annulé en tant que le projet qu’il autorise méconnaît les dispositions des articles UV 4, UV 7, UV 9 et UV 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Vincennes.

Article 2 : Un délai de six mois est imparti à la SCCV Vincennes F pour demander à la maire de Vincennes la régularisation des vices affectant son permis de construire.

Article 3 : La commune de Vincennes versera une somme globale de 1 200 euros à M. K et autres et une autre somme de 1 200 euros à M. J sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Vincennes tendant au versement d’une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. K, M^me W, M^me P, M. Q, M^me S et M. N, M^me T et M. X, M^me E et M. I et M. J, à la commune de Vincennes et à la SCCV Vincennes F.

Délibéré après l’audience du 17 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

M. L’hirondel, président,

M^me Morisset, première conseillère,

M. Cabal, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2023.

Le rapporteur,

P.Y. D

Le président,

M. L’HIRONDEL

La greffière,

M. G

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°s 2107281, 2108099