Vu la procédure suivante :

I°) Sous le n° 2203311, par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 juin 2022 et 21 juillet 2022, la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB et Associés, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-4 du code de justice administrative, de mettre fin aux effets de l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022 par laquelle le juge des référés, statuant en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, a suspendu l’arrêté n° PC 34003 21 K0032 du 18 octobre 2021 par lequel le maire d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire pour la réalisation d’une résidence de tourisme de 78 logements sur un terrain situé rue de Néréides.

Elles soutiennent que :

— il est justifié d’un élément nouveau permettant, en application de l’article L. 521-4 du code de justice administrative, de mettre fin aux effets de l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022 en raison de la délivrance le 20 juin 2022 d’un permis de construire modificatif n° PC 34003 21 K0032 M01 dont l’objet consiste notamment à réserver 35 des 95 places de stationnement créées au besoin en stationnement de la résidence « Le Jardin d’Eden » en compensation des 35 places initialement affectées à cette résidence ;

— l’application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme permet de réduire les besoins en stationnement de la résidence « Ilot Natura » ;

— en outre, à titre principal, les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D à l’encontre du permis de construire modificatif ne sont pas recevables ;

— à titre subsidiaire, les moyens développés par le syndicat de copropriétaires ne sont pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire modificatif ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

— la compensation des 35 places de stationnement prévue par le permis modificatif attaqué ne répond pas aux conditions posées par l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme en l’absence de justification d’une impossibilité technique de conservation du terrain d’assiette du parking existant et de toute concession en bonne et due forme ;

— les besoins en matière de stationnement doivent être appréciés au regard des dispositions de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme et en tenant compte de l’ensemble immobilier unique que forment désormais la résidence « Le Jardin d’Eden » et le projet en litige ; il en résulte un déficit de 38 places et le permis modificatif ne pouvait être délivré sans méconnaître ces dispositions ;

— l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme n’est pas applicable dès lors que le projet consiste en une résidence de tourisme et qu’il n’a pas reçu de cadrage par les auteurs du plan local d’urbanisme ;

— le permis de construire modificatif prévoit une réduction des obligations en matière de stationnement de 45 % en contrepartie de la mise à disposition de seulement trois véhicules électriques alors que l’auteur de l’amendement dont résulte les dispositions de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme envisageait que le nombre de places créées en auto-partage serait égal au nombre de places de parking supprimées.

— il ne peut être fait droit à la demande de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura en raison de l’illégalité du permis de construire modificatif qui peut être soulevée par voie d’exception ; ce permis est entaché d’un défaut de motivation alors qu’est autorisée une dérogation au règlement du plan local d’urbanisme ; il est entaché d’un détournement de pouvoir pour user d’une dérogation de manière arbitraire.

II°) Sous le n° 2203552, par une requête, enregistrée le 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’arrêté n° PC 34003 21 K0032 M01 du 20 juin 2022 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire modificatif pour la réalisation d’une résidence tourisme sur un terrain situé rue des Néréides ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

Sur l’urgence :

— l’urgence est présumée satisfaite en application de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura ont sollicité du juge des référés qu’il soit mis fin à la suspension du permis de construire initial suite à la délivrance du permis modificatif attaqué ;

Sur la recevabilité :

— il justifie d’un intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme en sa qualité de voisin immédiat du terrain d’assiette du projet ;

— l’action engagée par le syndic de la copropriété est régulière ;

Sur le moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision :

— la compensation des 35 places de stationnement prévue par le permis modificatif attaqué ne répond pas aux conditions posées par l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme en l’absence de justification d’une impossibilité technique de conservation du terrain d’assiette du parking existant et de toute concession en bonne et due forme ;

— les besoins en matière de stationnement doivent être appréciés au regard des dispositions de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme et en tenant compte de l’ensemble immobilier unique que forment désormais la résidence « Le Jardin d’Eden » et le projet en litige ; il en résulte un déficit de 38 places et le permis modificatif ne pouvait être délivré sans méconnaître ces dispositions ;

— l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme n’est pas applicable dès lors que le projet consiste en une résidence de tourisme et qu’il n’a pas reçu de cadrage par les auteurs du plan local d’urbanisme ;

— le permis de construire modificatif prévoit une réduction des obligations en matière de stationnement de 45 % en contrepartie de la mise à disposition de seulement trois véhicules électriques ;

— il est entaché d’un défaut de motivation alors qu’est autorisée une dérogation au règlement du plan local d’urbanisme ;

— il est entaché d’un détournement de pouvoir pour user d’une dérogation de manière arbitraire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juillet 2022, la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB et Associés, concluent au rejet de la requête et à la mise à la charge du syndicat de copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D la somme de 2 000 euros à leur verser respectivement en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable du fait de l’absence d’autorisation à agir du syndic de copropriété de la résidence Héliopolis C et D ;

— à titre subsidiaire, la condition d’urgence n’est pas établie ;

— l’affectation de 35 places de stationnement au bénéfice de la résidence « Le Jardin d’Eden » ne consiste pas en une compensation mais en une réaffectation de places de stationnement excédentaires dans la résidence « Ilot Natura » de sorte que l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en l’espèce ;

— les exigences du règlement du plan local d’urbanisme concernant la résidence « Jardin d’Eden » ne sont pas opposables à l’autorisation en litige ;

— il a été fait une correcte application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire modificatif est suffisamment motivé ;

— il n’est pas entaché d’un détournement de pouvoir dès lors que la commune s’est bornée à instruire une demande qui s’est révélée légale.

Vu

— l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Montpellier n° 2201684 du 28 avril 2022 ;

— la requête, enregistrée le 4 avril 2022, sous le numéro 2201682 par laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D demande l’annulation de la décision attaquée ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Chabert, vice-président, pour statuer sur les demandes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 26 juillet 2022 à 14 h 30 :

— le rapport de M. Chabert, juge des référés,

— les observations de M^e Maillot, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

— et les observations de M^e Cretin, représentant la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natua, qui persistent dans leurs écritures.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Une note en délibéré, enregistrée le 27 juillet 2022, a été présentée dans l’instance n° 2203352 pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Ilot Natura a déposé le 5 mars 2021 auprès des services de la commune d’Agde une demande de permis de construire pour la réalisation d’une résidence de tourisme de 78 logements sur un terrain situé rue de Néréides. Par un arrêté n° PC 34003 21 K0032 du 18 octobre 2021, le maire d’Agde a délivré le permis de construire sollicité. Par une ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022, le juge des référés, statuant en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, a suspendu l’exécution de cet arrêté, considérant propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cet arrêté, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait être légalement délivré dès lors que l’assiette foncière du projet comprend notamment la parcelle cadastrée section KA n° 53 dont l’affectation en parc de stationnement procède à l’origine d’un permis de construire délivré le 30 juillet 2004 pour la réalisation d’une résidence hôtelière dénommée « Le Jardin d’Eden » afin de répondre au besoin de stationnement de cette résidence. Par un arrêté n° PC 34003 21 K0032 M01 du 20 juin 2022 le maire d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire modificatif dont l’objet consiste notamment à affecter au sein du parc privé de stationnement de la résidence « Ilot Natura » les 35 places de stationnement aménagées sur la parcelle KA n° 53 formant le terrain d’assiette de l’opération.

2. Par la requête susvisée n° 2003311 la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-4 du code de justice administrative, de mettre fin aux effets de l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022 du fait de la délivrance du permis de construire modificatif. Par la requête susvisée n° 2203552, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D sollicite la suspension de ce même permis.

Sur la jonction des requêtes en référé :

3. Les requêtes susvisées n° 2203311 et n° 2203552, bien que présentées respectivement sur le fondement des articles L. 521-4 et L. 521-1 du code de justice administrative, présentent à juger des questions semblables et sont relatives au même arrêté par lequel le maire d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire modificatif. Il y a lieu par suite de les joindre pour y statuer par une même ordonnance.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

4. La commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura font valoir en défense que le syndic n’a pas reçu habilitation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires pour introduire la requête en annulation. Toutefois, cette éventuelle irrecevabilité étant régularisable par la production d’un mandat jusqu’à la clôture de l’instruction, il n’y a pas lieu pour le juge des référés de la retenir.

Sur les conclusions à fin de suspension présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D :

5. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. ».

En ce qui concerne l’urgence :

6. L’article L. 600-3 du code de l’urbanisme dispose que : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. () ». Eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés. Il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, qui peuvent tenir à l’intérêt s’attachant à ce que la construction projetée soit édifiée sans délai ou au caractère aisément réversible des travaux autorisés par la décision litigieuse. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

7. Le syndicat requérant se prévaut des dispositions précitées de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme et verse à l’appui de sa requête des photographies montrant le démarrage des travaux. Si la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura font valoir que les travaux ont été interrompus depuis que l’exécution du permis de construire initial a été suspendue par l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022, ils ne font état d’aucune circonstances particulières de nature à renverser la présomption d’urgence prévue par ces mêmes dispositions. Dans ces conditions, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne le moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision :

8. Aux termes de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage ». En vertu des dispositions de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Agde, applicable à la zone UB dans laquelle se situe le projet en litige, il est demandé une place de stationnement par logement pour les constructions à usage d’habitation et une place de stationnement pour 30 m² de surface de plancher pour les hôtels.

9. D’une part, il est constant que le permis de construire modificatif délivré par le maire d’Adge à la SCCV Ilot Natura a pour objet de réserver, au sein du parc privé de stationnement de la résidence « Ilot Natura » d’une capacité totale de 95 places, 35 places de stationnement correspondant au nombre d’emplacements aménagés sur la parcelle KA n° 53 comprise dans le terrain d’assiette de la construction en litige.

10. D’autre part, il ressort tant des écritures de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura que des déclarations faites à l’audience, que les besoins en matière de stationnement pour la seule résidence « Ilot Natura » définis par l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme ont été réduits de 45 % en faisant application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme dès lors qu’est prévue la mise à disposition de trois véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que la mise à disposition de seulement trois véhicules électriques ou propres en auto-partage ne permettait pas légalement de réduire de 45 % les obligations en matière de création de places de stationnement pour la résidence « Ilot Natura » est propre à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire de régularisation délivré par le maire d’Agde à la SCCV Ilot Natura.

11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n° 2203352 n’est de nature, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.

12. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D est fondé à demander la suspension de l’arrêté n° PC 34003 21 K0032 M01 du 20 juin 2022 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire modificatif.

Sur les conclusions tendant à mettre fin aux effets de l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022 présentées par la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura :

13. Aux termes de l’article L. 521-4 du code de justice administrative : « Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d’un élément nouveau, modifier les mesures qu’il avait ordonnées ou y mettre fin. ».

14. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

15. Pour solliciter qu’il soit mis fin aux effets de l’ordonnance du juge des référés n° 2201684 du 28 avril 2022 par laquelle a été ordonnée la suspension de l’arrêté n° PC 34003 21 K0032 du 18 octobre 2021, la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura se prévalent du permis de construire modificatif n° PC 34003 21 K0032 M01 délivré le 20 juin 2022 afin de régulariser le permis initial. Toutefois, ainsi qu’il vient d’être exposé ci-dessus, il existe, en l’état de l’instruction, un doute sérieux sur la légalité de ce permis de construire modificatif dont le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis est fondé à demander la suspension dans l’instance n° 2203552. Dans ces conditions les conclusions de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura tendant à ce qu’il soit mis fin, en application de l’article L. 521-4 du code de justice administrative, à la mesure de suspension prononcée par l’ordonnance n° 2201684 du 28 avril 2022 ne peuvent être accueillies.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, qui n’est pas la partie perdante dans l’instance n° 2203552, la somme que la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D et non compris dans les dépens.

ORDONNE:

Article 1er : L’exécution de l’arrêté n° PC 34003 21 K0032 M01 du 20 juin 2022 est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura verseront au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura présentées sur le fondement de l’article L. 521-4 sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, à la commune d’Agde et à la SCCV Ilot Natura.

Fait à Montpellier, le 28 juillet 2022.

Le juge des référés,

D. Chabert

La greffière,

A. JunonLa République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 28 juillet 2022.

La greffière,

A. Junon

Nos 2203311 – 220355