Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 décembre 2024 et 1er avril 2025, l’association Aspona demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Castellar a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Résidence Belavista un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un ensemble immobilier de 24 logements, une piscine, 71 places de parking souterrain, un niveau commerce sur un terrain cadastré section C n°s 75, 78, 581 et 608 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Castellar et de la société Résidence Belavista une somme de 1 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué est illégal en raison d’une erreur dans l’adresse postale du projet ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet à plusieurs égards :

* il ne précise pas la nature des travaux envisagés ;

* les plans de masse n’indiquent pas les caractéristiques du projet s’agissant de la taille des ouvertures, la hauteur des bâtiments, l’existence de balustrades et de balcons ;

* il ne comprend pas de plan de masse des constructions à démolir ;

* les photographies produites ne permettent pas de saisir l’insertion du projet dans son environnement immédiat ;

* il n’est pas possible de vérifier la surface de plancher indiquée par la société pétitionnaire ;

* le projet n’a pas fait l’objet d’un avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) au titre du code du patrimoine, faute d’avoir mentionné l’existence d’un édifice militaire sur le terrain d’assiette ;

* il ne comprend pas les informations prévues par le i) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme ;

* il ne comprend pas d’étude géotechnique, en méconnaissance de l’article 8 du titre 1 intitulé « Dispositions générales » du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- le projet ne respecte pas les normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR) ;

- le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) n’a pas pu rendre un avis sur le projet dès le 16 mars 2024, dès lors que le projet implique la création de plusieurs établissements recevant du public (ERP) ;

- le projet est incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n° 2 du PLU ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 1 AU7 du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mars 2025, la commune de Castellar, représentée par M^e Plenot, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge de l’association requérante une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2025, la société Résidence Belavista, représentée par M^e Bichelonne, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge de l’association requérante une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 avril 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’environnement ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 1er octobre 2025 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Plenot, représentant la commune de Castellar, et de M^e Bichelonne, représentant la société Résidence Belavista.

Une note en délibéré, enregistrée le 3 octobre 2025 pour le compte de l’association Aspona, n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 juin 2024, le maire de Castellar a délivré à la société Résidence Belavista un permis de construire ayant pour objet l’édification d’un ensemble immobilier de 24 logements, une piscine, 71 places de parking souterrain, un niveau commerce sur un terrain cadastré section C n°s 75, 78, 581 et 608. L’association Aspona a effectué un recours gracieux dirigé contre cet arrêté, dont il a été accusé réception le 26 août 2024, et qui a été implicitement rejeté le 26 octobre 2024. Par la présente requête, l’association Aspona demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’erreur dans la désignation de l’adresse postale du projet :

Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n’a pour effet que d’autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. D’éventuelles erreurs susceptibles d’affecter les mentions, devant figurer sur l’arrêté délivrant le permis ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande.

Il résulte du principe rappelé ci-dessus que le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué serait entaché d’une erreur dans la désignation de l’adresse postale du projet est inopérant, alors qu’au demeurant cet arrêté mentionne les parcelles cadastrales, ce qui permet de situer de façon exacte les lieux des travaux.

En ce qui concerne l’absence de consultation du SDIS des Alpes-Maritimes :

Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. La vérification de la conformité aux règles prévues à l’article L. 161-1 n’est pas exigée lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur l’accessibilité du cadre bâti. Il en va de même pour la vérification de la conformité aux règles prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur le niveau de sécurité contre l’incendie. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ». Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ».

Il résulte de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, la délivrance du permis de construire ne tient lieu ni d’autorisation d’aménagement ni d’autorisation de création au titre de la réglementation des établissements recevant du public et sa légalité n’est dès lors pas subordonnée à la délivrance préalable d’une telle autorisation.

Il ressort des pièces du dossier que le projet a vocation à créer deux commerces pour une surface totale de 294 m². Toutefois, les notices d’accessibilité indiquent expressément qu’elles concernent « uniquement les commerces livrés brut de béton » sans aménagement, de sorte que le futur acquéreur déposera une demande d’autorisation d’aménagement ultérieurement. Dans ces conditions, le permis de construire obtenu par la société Résidence Belavista ne saurait tenir lieu ni d’autorisation d’aménagement ni d’autorisation de création au titre de la réglementation des établissements recevant du public. Par suite, l’association Aspona ne saurait utilement se prévaloir des délais de consultation du SDIS en matière d’établissement recevant du public. Par suite, le moyen tiré de l’absence de consultation du SDIS ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

S’agissant de la nature des travaux envisagés :

Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) d) La nature des travaux ; (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le formulaire CERFA précise la démolition partielle d’une partie des bâtiments déjà existants sur la parcelle, la réhabilitation du reliquat conservé et la construction d’un nouvel édifice comprenant 24 logements, 71 places de stationnement et un niveau de commerce. En outre, le plan des démolitions coté PC16 ainsi que le plan de masse coté PC2c, qui représente le projet avec les deux bâtiments (A et B), permettaient au service instructeur d’appréhenderles parties des bâtiments existants qui seraient conservées et l’édification des nouveaux bâtiments, ainsi que leurs modalités d’implantation par rapport aux anciens. Dans ces conditions, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le dossier de demande de permis de construire ne préciserait pas la nature des travaux envisagés.

S’agissant de l’insuffisance du plan de masse :

Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que les plans de masses PC2c et PC2d, qui sont cotés dans les trois dimensions, permettaient au service instructeur d’apprécier la taille des bâtiments projetés, leur hauteur, ainsi que l’aménagement esthétique et paysager des parcelles. De même, les plans des façades permettaient au service instructeur d’apprécier l’existence de balcons, et des balustrades. Dans ces conditions, et alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose de faire figurer dans le dossier de permis de construire des éléments relatifs à la taille des ouvertures ou les fermetures de terrasse, l’association requérante n’est pas davantage fondée à soutenir que les plans de masse seraient entachés d’insuffisances.

S’agissant de l’absence d’un plan de masse des constructions à démolir :

Aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition. ». Aux termes de l’article R. 431-21 de ce code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : (…) b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. ». Aux termes de l’article R. 451-2 du même code : « Le dossier joint à la demande comprend : (…) b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le formulaire CERFA indiquait que le projet comprenait des démolitions, tout comme la notice descriptive jointe au dossier. Par suite, la société Résidence Belavista a entendu solliciter un permis de construire valant permis de démolir, les documents joints à la demande de permis de construire présentant de façon complète les deux volets du projet. La société pétitionnaire devait ainsi fournir un plan de masse des constructions à démolir. Or, il ressort des pièces du dossier que cette dernière a effectivement fourni un plan de masse coté PC16 précisant les parties à démolir des constructions existantes. Par suite, cette branche du moyen d’incomplétude du dossier de permis de construire doit être écartée comme manquant en fait.

S’agissant de l’insuffisance des planches photographiques pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement immédiat :

Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

Le dossier de demande de permis de construire comprend des planches photographiques permettant de situer le terrain d’assiette dans son environnement, tel que vu de près et de loin. Le dossier comprend également deux photomontages permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement immédiat, à savoir la place Georges Clémenceau, via deux angles de prises de vue différents. Dans ces conditions, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que ces éléments seraient entachés d’insuffisances, de sorte que cette branche du moyen d’incomplétude ne peut qu’être écartée.

S’agissant de la surface de plancher :

Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-4 du même code : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R.*431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ».

Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n’a pour effet que d’autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis.

Il ressort des pièces du dossier que le formulaire CERFA précise la surface de plancher totale, ainsi que celles en fonction des destinations et sous-destinations. Par suite, et alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose que le dossier de demande de permis de construire ne contienne des plans des différents niveaux internes des bâtiments construits, le moyen tiré de ce qu’il n’est pas possible de vérifier la surface de plancher mentionnée dans le dossier de permis de construire ne peut qu’être écarté.

S’agissant de l’omission d’un édifice militaire préexistant sur le terrain d’assiette :

Aucun élément du dossier ou du portail national de l’urbanisme, accessible tant au juge qu’aux parties, ne permet d’établir de façon suffisamment certaine qu’un édifice militaire de type casemate ou blockhaus, se situerait sur le terrain d’assiette du projet. Par suite, le moyen tiré de l’omission d’un édifice militaire préexistant sur le terrain d’assiette ne peut qu’être écarté.

S’agissant du i) de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) i) S’il y a lieu, que les travaux portent sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l’environnement ; (…) ». Aux termes de l’article L. 214-1 du code de l’environnement : « Sont soumis aux dispositions des articles L. 214-2 à L. 214-6 les installations, les ouvrages, travaux et activités réalisés à des fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou privée, et entraînant des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines, restitués ou non, une modification du niveau ou du mode d’écoulement des eaux, la destruction de frayères, de zones de croissance ou d’alimentation de la faune piscicole ou des déversements, écoulements, rejets ou dépôts directs ou indirects, chroniques ou épisodiques, même non polluants. ».

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet de la société Résidence Belavista provoquerait les effets décrits à l’article L. 214-1 du code de l’environnement. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire sur ce point doit être écarté.

S’agissant de l’absence d’étude géotechnique :

Aux termes de l’article 8 du titre I intitulé « Dispositions générales » du règlement du PLU : « (…) 2. Risques naturels : Les zones soumises à des risques naturels sont mentionnées en annexe du PLU. Dans les secteurs concernés par un aléa, tout projet d’occupation ou d’utilisation du sol, ainsi que toute demande d’autorisation ou de travaux peuvent être refusés ou n’être acceptés que sous réserve de l’observation de prescriptions spécifiques. Ainsi, le pétitionnaire devra être en mesure de justifier de la prise en compte du risque. – PPR mouvement de terrain : La commune de Castellar est, par ses caractéristiques géographiques (fortes pentes, hautes falaises) et géologiques (terrains sensibles à l’érosion), exposée à des phénomènes de mouvements de terrain divers. Cette exposition a conduit la commune à se doter d’un Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) de mouvement de terrain, approuvé le 20/12/2010. En application de l’article L532-1 du code de l’environnement, le PPR comprend deux zones : une zone de risque de grande ampleur (zone rouge) et une zone de risque limité (zone bleue). (…) En zone bleue, des confortations peuvent être réalisées sur les unités foncières intéressées pour supprimer ou réduire fortement l’aléa. En zone bleue, les risques ont été classés par nature : éboulement de blocs ou de pierres, glissement et ravinement. Les principales interdictions sont les suivantes. Dans les zones exposées au risque d’éboulement, les constructions et installations liées aux loisirs (terrains de camping, parc d’attraction, etc.) sont interdites. Dans les zones exposées aux risques de glissement et/ou de ravinement, sont interdits toute action dont l’ampleur est susceptible de déstabiliser le sol, le dépôt et le stockage de quelque nature qu’ils soient apportant une surcharge dangereuse, ainsi que l’épandage d’eau à la surface du sol ou en profondeur liés à des bâtiments nouveaux pour les zones G* et R*. Les principales prescriptions sont les suivantes. Dans les zones exposées au risque d’éboulement de blocs : le risque d’atteinte par les éboulements et les parades à mettre en œuvre pour s’en prémunir. Dans les zones exposées au risque de glissement et/ou de ravinement : l’adaptation des projets à la nature du terrain, la limitation des déboisements à l’emprise des travaux projetés et, en l’absence de réseau collectif de collecte, l’évacuation de tous les rejets d’eaux dans un exutoire se trouvant hors zone rouge R* et hors zones bleues G* et R*. Dans toutes les zones bleues, des études techniques sont nécessaires avant la réalisation de tout projet. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ».

Le règlement du plan de prévention des risques naturels relatifs aux mouvements de terrain de la commune de Castellar, soumet à étude géologique les terrains concernés des risques liés au glissement de terrain et de ravinement. Par suite, le dossier de demande de permis de construire, qui concerne une unité foncière située en zone bleue, devait comprendre l’attestation prévue à l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que par une notice cotée PC13, la société pétitionnaire démontre avoir réalisé une étude géologique, géotechnique et hydrogéologique. Dans ces conditions, cette dernière branche du moyen d’incomplétude du dossier de demande de permis de construire ne peut qu’être écartée comme manquant en fait.

En ce qui concerne l’application des normes d’accessibilité pour les nouvelles constructions :

Il résulte de ce qui a été dit au point 6 du présent jugement que le projet en litige n’a pas pour objet d’autoriser l’ouverture d’un établissement recevant du public. Par suite, et alors qu’au surplus les articles R. 162-1 et suivants du code de la construction de l’habitation relèvent d’une législation distincte du droit de l’urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance des normes d’accessibilité pour les nouvelles constructions ne peut qu’être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la compatibilité du permis de construire avec l’OAP n° 2 :

Aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements (…) ». Aux termes de l’article L. 151-6-1 du même code : « Les orientations d’aménagement et de programmation définissent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, un échéancier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de réalisation des équipements correspondant à chacune d’elles, le cas échéant. ». Aux termes de l’article R. 151-20 de ce code : « Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, situé en zone 1AUb, se situe également dans le périmètre de l’OAP n°2. Cette OAP précise « qu’elle privilégie le renouvellement urbain et vient renforcer la densité d’une zone déjà bâtie en partie en privilégiant les formes urbaines traditionnelles du village et de ses extensions. L’OAP prévoit la création d’un bâtiment de logements collectifs incluant du stationnement public et encadre les maisons individuelles déjà présentes en zone UBa. L’ensemble collectif devra présenter un épannelage des toitures rappelant le village historique. L’interface entre le socle du village et le bâtiment sera travaillée pour reprendre le système de restanques. Les oliviers existants seront replantés sur ces restanques. (…) La mise en valeur des points de vue remarquables est également au cœur de l’OAP. En effet, elle prévoit la préservation de la vue depuis la place de la mairie vers l’Est et la création d’un belvédère au Sud. ». Les éléments graphiques de l’OAP permettent de situer la création du bâtiment de logements collectifs sur le terrain d’assiette du projet en litige.

Il ressort des pièces du dossier qu’en prévoyant la construction de 24 logements collectifs sur des parcelles comprises dans le périmètre de l’OAP, le projet litigieux participe à la réalisation de l’objectif de l’OAP tendant au renouvellement urbain et au renforcement de la densité du centre de Castellar. De même, il ressort du plan de masse coté PC2c et de la notice descriptive du projet qu’il est prévu la replantation de onze oliviers, ainsi qu’un aménagement de nature à préserver la vue à l’Est du projet. Ainsi, au regard de l’analyse globale de l’objectif poursuivi par l’OAP, la circonstance que le projet comprend 71 places de stationnement privées dont le nombre est supérieur au nombre de logements créés ne saurait suffire à le rendre incompatible avec l’OAP. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la distance des constructions par rapport au limites séparatives :

Aux termes de l’article 7 de la zone 1AUb du règlement du PLU : « La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à 4 mètres. ».

Si l’association requérante fait valoir que la règle de prospect n’est pas respectée au niveau d’une terrasse et d’un balcon situés à proximité d’une partie des bâtiments conservés par le projet, il ressort des plans de masse des démolitions, des constructions à édifier et du plan de coupe DD’, que ces éléments reposent sur un bâtiment existant qui sera conservé par le projet et dont l’implantation n’est pas régie par les dispositions invoquées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7 de la zone 1AUb du règlement du PLU ne peut qu’être écarté comme inopérant.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’association Aspona n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 24 juin 2024 par lequel le maire de Castellar a délivré à la société Résidence Belavista un permis de construire.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Castellar et de la société Résidence Belavista, qui ne sont pas les parties perdantes, une quelconque somme au titre des frais exposés par l’association Aspona et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de l’association Aspona, en application de ces mêmes dispositions, une somme de 800 euros à verser respectivement à la commune de Castellar et à la société Résidence Belavista au titre de leurs frais non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association Aspona est rejetée.

Article 2 : L’association Aspona versera une somme de 800 euros respectivement à la commune de Castellar et à la société Résidence Belavista, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’association Aspona, à la commune de Castellar et à la société Résidence Belavista.

Délibéré après l’audience du 1er octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

A. MYARA

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière