Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 1er mars 2024, la SAS Présence, représentée par M^e Lavisse, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 décembre 2023 par lequel le maire de la commune d’Opio a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ce refus ;

2°) d’enjoindre à la commune d’Opio de délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Opio la somme de 3 750 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le refus est entaché d’une erreur de fait en tant que le projet ne crée qu’un logement supplémentaire et non quatre logements nouveaux ;

- il ne peut être fondé sur l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme relatif à l’extension des réseaux publics ;

- il ne peut être fondé sur la méconnaissance du règlement de gestion des eaux pluviales et des ruissellements de la communauté d’agglomération de Sophia Antipolis ;

- il ne peut être fondé sur l’absence de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section BK 73 appartenant à la commune alors qu’une telle servitude existe depuis une cinquantaine d’années ;

- il ne peut être fondé sur l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme à raison de la voie d’accès à la parcelle ;

- il ne peut être fondé sur l’étroitesse de la voie interne au terrain alors que la voie d’accès respecte les dispositions de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme ;

- il ne peut être fondé sur la pente de la voirie d’accès qui ne méconnaît pas les dispositions de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme

- il ne peut être fondé sur la création d’une saillie en toiture autorisée par les dispositions de l’article UB 11 du plan local d’urbanisme.

Par deux mémoires en défense enregistré le 17 décembre 2024 et le 31 janvier 2025, ainsi que des pièces complémentaires enregistrées le 18 février et 2 avril 2025, la commune d’Opio, représentée par M^e Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la SAS Présence ne justifie pas d’un intérêt à agir contre un refus adressé à une demande de permis présentée par M. A… ;

- les moyens soulevés tirés des articles UB 3 et UB 11 du plan local d’urbanisme ne sont pas fondés ;

- en tout état de cause, le refus de permis pouvait être fondé sur la méconnaissance du coefficient d’emprise au sol fixé par l’article UB 9 du plan local d’urbanisme pour l’ensemble des parcelles issues de la division foncière.

Par ordonnance du 2 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 16 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Facon,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Suares, représentant la commune d’Opio.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 5 janvier 2023, le maire d’Opio ne s’est pas opposé à la division foncière de la parcelle cadastrée section BK N° 76, située 28 route de Nice à Opio, en quatre lots dont le lot n° 277 à bâtir et les lots n° 274 à 276 comprenant trois logements déjà bâtis. La SAS Présence a déposé une demande de permis de construire d’un pavillon de 80,37m² sur ce lot demeurant à bâtir le 20 juillet 2023 qui a été refusée par un arrêté du maire d’Opio le 12 décembre 2023. Par un courrier du 20 décembre 2023, distribué le 26 décembre 2023, la SAS Présence a formé un recours gracieux contre cette décision qui a été implicitement rejeté par le silence gardé de la commune d’Opio. La SAS Présence demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 12 décembre 2023 ainsi que le rejet de son recours gracieux formé contre cette décision.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire litigieuse a été déposée par M. B… A…, dirigeant de la SAS Présence, qui dans le cadre « Identité du demandeur » du formulaire de demande a rempli la rubrique destinée aux particuliers au lieu de celle destinée aux personnes morales. Toutefois, le formulaire de la demande porte le cachet de la SAS Présence et il n’est pas contesté qu’elle est bénéficiaire du projet. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d’intérêt à agir de la SAS Présence pour contester un refus de permis de construire opposé à une demande de son dirigeant doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, la SAS Présence soutient que la décision est entachée d’une erreur de fait, en tant qu’elle présenterait le projet comme consistant en la création de quatre logements. Il est constant que la parcelle cadastrée section BK N° 76 comportait trois logements bâtis avant sa division parcellaire et que le projet contesté entend construire un quatrième logement sur la parcelle cadastrée section BK N° 277 issue de cette division. Par suite, la décision attaquée ne commet pas une erreur de fait en visant « le projet de construction d’un logement » et « la réalisation d’un ensemble de 4 logements sur l’unité foncière de départ », cette formulation ne pouvant être regardée que comme signifiant que le projet porte à quatre le nombre de logements sur la parcelle telle qu’elle préexistait avant sa division parcellaire.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire (…) ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (…) ». Ces dispositions poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraints, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, sans prise en compte des perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu’un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d’autre part, l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

D’une part, il ressort des avis du 27 septembre 2023 d’Enedis et du Sictiam que le projet n’implique qu’un raccordement au réseau de distribution d’électricité qui est existant et situé à moins de 30 mètres du projet de construction. D’autre part, il ressort de l’avis du 28 septembre 2023 de la direction assainissement de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis que le projet ne nécessitait qu’un raccordement au réseau de distribution d’eau et d’assainissement. Par suite, le projet ne nécessitant que des raccordements aux réseaux préexistants et non des travaux d’extension ou de renforcement de leurs capacités, la commune d’Opio ne pouvait légalement opposer le motif de refus tiré des dispositions précitées à la demande de permis de construire en cause.

En troisième lieu, la décision attaquée s’est fondée sur le motif tiré de ce que la gestion des eaux pluviales n’était pas conforme au règlement de gestion des eaux pluviales et des ruissellements de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis. Toutefois, l’avis défavorable rendu le 12 octobre 2023 par le service GEMAPI de la communauté d’agglomération se borne à indiquer que la qualité des plans ne permettait pas d’instruire le dossier, qu’une étude de perméabilité était manquante, qu’une fiche produit des dalles végétalisées employées devait être produite et que la démonstration de la collecte et du transport des eaux pluviales était insuffisante. Toutefois, ces motifs n’ont trait qu’à la qualité du dossier de demande de permis de construire, dont il n’est pas allégué que celui-ci était incomplet au regard des pièces exigibles sur le fondement du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Enfin, la commune s’est abstenue en défense de présenter des observations de nature à justifier des raisons pour lesquelles le projet méconnaîtrait le règlement de gestion des eaux pluviales et des ruissellements de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis. Par suite, la société pétitionnaire est fondée à soutenir que le maire de la commune d’Opio ne pouvait légalement lui opposer ce motif de refus.

En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que l’accès au terrain d’assiette emprunte une voie traversant un parking public située sur la parcelle cadastrée section BK n° 73 appartenant à la commune. La création de cette voie d’accès est antérieure au permis de construire, l’une des habitations existantes sur l’ancienne parcelle ayant été l’objet d’une division foncière et qui a fait l’objet d’un certificat de conformité du 19 mai 1969. Ainsi, la parcelle cadastrée section BK n° 73 apparaît grevée d’une servitude de passage dont l’assiette et le mode ont été déterminés par trente ans d’usage continu en application de l’article 685 du code civil. Par suite, la commune d’Opio ne pouvait légalement se fonder sur le motif tiré de ce que la parcelle cadastrée section BK n° 73 lui appartenant ne pouvait permettre l’accès au terrain d’assiette.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que la commune d’Opio ne pouvait se fonder sur les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité à raison de la dangerosité de la voie d’accès au terrain d’assiette mais seulement sur les dispositions de l’article UB 3 de son plan local d’urbanisme.

En sixième lieu, aux termes de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme de la commune : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée. / Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent être adaptées à l’opération et satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie et de ramassage des ordures ménagères. Les voies privées ne devront pas être inférieures à 4m de largeur. / Les impasses privées seront limitées à 60 m de long sauf si elles sont équipées d’une aire de retournement réglementaire. / Tous les accès privés donnant sur une voie publique ne devront pas excéder une pente de 5% sur une longueur minimum de 5 mètres depuis la voie publique. / Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. (…) ».

Tout d’abord, la décision attaquée se fonde sur la circonstance que le projet aggraverait les difficultés de la circulation sur la route départementale RD7 et que la sortie par la voie d’accès s’avérerait dangereuse. Toutefois, il n’est pas établi que le projet qui n’emporte la création que d’un seul logement soit de nature à aggraver la circulation sur la route départementale RD7 et en tout état de cause, ce seul motif ne permet pas d’établir que les caractéristiques de l’accès ne sont pas adaptées à l’opération. D’autre part, il ressort des plans de la demande de permis de construire que l’accès et la sortie du terrain d’assiette emprunte un parking public débouchant sur la voie publique et qui offre des conditions de covisibilité suffisante avec la route départementale RD7.

Ensuite, la décision attaquée se fonde sur l’étroitesse de la voie interne au terrain d’assiette alors que les dispositions précitées imposent une largeur de quatre mètres. Il est constant que la voie d’accès au terrain d’assiette présente une largeur de quatre mètres jusqu’au niveau du portail d’accès conformément aux dispositions applicables du plan local d’urbanisme. La circonstance que la voie de circulation interne au terrain d’assiette, qui n’est pas une voie d’accès au terrain soit, sur une partie de son parcours d’une largeur inférieure est sans incidence sur le respect par le projet des dispositions de l’article UB 3 du plan local d’urbanisme.

Enfin, la commune s’est fondée sur le fait que la pente de cette voie d’accès excède les 5%. Toutefois, il ressort de ce qui a été dit au point 13 que la voie d’accès au terrain d’assiette donne sur un parking qui, s’il est un accessoire du domaine public routier, n’est pas une voie publique. Dès lors, la commune d’Opio ne pouvait opposer les dispositions de l’article UB 3 de son plan local d’urbanisme relatif aux pentes des voies d’accès donnant sur la voie publique.

Par suite, aucun des motifs soulevés ne pouvait justifier que le maire de la commune se fonde sur les dispositions de l’article UB 3 de son plan local d’urbanisme pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité.

En septième lieu, aux termes de l’article UB 11 du plan local d’urbanisme de la commune : « Toute saillie est interdite à l’exclusion de la saillie des toitures (mur gouttereau uniquement (…) ».

Il ressort des pièces de la demande de permis de construire que le projet présente une avancée de toiture comprenant un égout de toit et surmontant une casquette en béton surplombant la portée d’entrée située au nord de la construction. Dès lors, que le toit présente un égout sur cette face du bâtiment, la casquette en béton qu’elle surmonte doit être regardée comme un mur gouttereau autorisé par les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme précitées. Au demeurant, si une saillie se définit comme ce qui dépasse d’une surface, notamment le nu d’un mur, ce pan de la construction étant partie intégrante du mur, il ne saurait être regardé comme une avancée dépassant du nu du mur. Par suite, la commune d’Opio ne pouvait légalement fonder le refus de délivrer le permis de construire sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 de son plan local d’urbanisme.

Sur la substitution de motif opposée en défense :

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. ». Aux termes du troisième alinéa de l’article R. 151-21 du même code : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. ».

Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Lorsque le lotisseur choisit de ne pas intégrer les parties déjà bâties de l’unité foncière, la conformité de son projet aux règles d’urbanisme ne peut être appréciée que pour le périmètre du lotissement et non le reliquat de l’unité foncière déjà bâtie.

Il ressort des pièces du dossier que la SAS Présence a entendu n’inclure dans son projet de lotissement que le lot correspondant à la parcelle cadastrée section BK n° 277 et exclure les parcelles n° 274 à 276 déjà bâties. Dès lors, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la commune d’Opio n’est pas fondée à soutenir que le respect des dispositions de l’article UB 9 de son plan local d’urbanisme devrait être apprécié pour l’ensemble des lots n° 274 à 277. Par suite, la substitution de motif tirée de ce que le coefficient d’emprise au sol serait méconnu sur l’ensemble des lots n° 274 à 277 ne peut être accueillie.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à fonder l’annulation de l’arrêté en litige.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SAS Présence est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 12 décembre 2023 par lequel le maire d’Opio a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration, après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’occuper ou utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l’arrêt.

En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction, que les dispositions en vigueur à la date de l’arrêté attaqué interdiraient que la demande puisse être accueillie pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire d’Opio de délivrer le permis de construire sollicité par la SAS Présence, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS Présence, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune d’Opio demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune d’Opio la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Présence et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 12 décembre 2023 par lequel le maire de la commune d’Opio a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la SAS Présence et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire d’Opio de délivrer à la SAS Présence le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune d’Opio versera la somme de 1 500 euros à la SAS Présence en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Présence et la commune d’Opio.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M. Garcia, conseiller,

M. Facon, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé

F. FACON

Le président,

Signé

MYARA

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier