Vu la procédure suivante :

I. Par une requête n° 2308565 enregistrée le 14 avril 2023, la société Immaldi et Compagnie et la société Merino Sporting Paris Automobile (MSPA), représentées par M^e Bichelonne, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 16 décembre 2021 par laquelle la maire de Paris a fait opposition à la demande préalable à l’exécution de travaux portant sur la modification de la devanture du local existant au 158-164b rue de la Roquette (Paris 11ème) ;

2°) d’enjoindre à la maire de Paris de délivrer un certificat de non-opposition tacite, valable à compter du 10 décembre 2021, dans un délai de dix jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les sociétés Immaldi et MSPA soutiennent que :

— la décision attaquée a été prise par une autorité incompétente ;

— elle est entachée d’un vice de procédure, faute d’avoir été précédée d’une procédure contradictoire, alors qu’elle procède au retrait de la décision implicite de non-opposition née un mois après le dépôt de la déclaration préalable ;

— elle est entachée d’une erreur d’appréciation, dès lors que l’installation d’un supermarché en lieu et place d’un commerce de véhicules neufs et d’occasion n’est pas constitutive d’un changement de destination.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er octobre 2024, la ville de Paris s’en remet à la sagesse du tribunal.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 30 octobre 2024.

Par une lettre du 26 mars 2025, la société Merino Sporting Paris Automobile a été invitée à communiquer au tribunal toute pièce de nature à établir l’absence de caducité de la promesse de vente signée le 29 juillet 2021.

II. Par une requête n° 2313262 et un mémoire, enregistrés le 6 juin 2023 et le 20 décembre 2024, la société Immaldi et Compagnie et la société Merino Sporting Paris Automobile (MSPA), représentées par M^e Bichelonne, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 7 avril 2023 par laquelle la maire de Paris a fait opposition à la déclaration préalable à l’exécution de travaux portant sur la modification de la devanture du local existant au 158-164b rue de la Roquette (Paris 11ème) ;

2°) d’enjoindre à la maire de Paris de délivrer une décision de non-opposition à déclaration préalable, dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les sociétés Immaldi et MSPA soutiennent que :

— la décision attaquée est entachée d’une erreur d’appréciation, dès lors que l’installation d’un supermarché en lieu et place d’un commerce de véhicules neufs et d’occasion n’est pas constitutive d’un changement de destination ni de sous-destination, les deux activités relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » ;

— la substitution de motifs demandée par la ville de Paris ne peut être accueillie, dès lors que le projet n’entraîne aucune atteinte supplémentaire à la règle méconnue et que le nouveau plan local d’urbanisme de la ville de Paris ne prévoit plus de surface minimum d’équipement mais mentionne un « équipement de logistique urbaine à maintenir ».

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 novembre 2024, la ville de Paris conclut au rejet de la requête et sollicite une substitution de motifs de la décision du 7 avril 2023.

Elle fait valoir que :

— le projet devait faire l’objet d’un permis de construire, dès lors que le local existant, relève de la sous-destination « activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle » tandis que le projet vise à la création d’un supermarché relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » ;

— la décision aurait pu légalement être fondée sur la méconnaissance de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, dès lors que le projet se situe sur un emplacement réservé par le plan local d’urbanisme à un « équipement de logistique urbaine de 500 m² minimum ».

Par ordonnance du 23 décembre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 15 janvier 2025.

Par une lettre du 27 février 2025, la société Merino Sporting Paris Automobile a été invitée à communiquer au tribunal toute pièce de nature à établir l’absence de caducité de la promesse de vente signée le 29 juillet 2021.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’artisanat ;

— le code de l’urbanisme ;

— l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu ;

— le plan local d’urbanisme de la ville de Paris ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Hombourger

— les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,

— et les observations de M^e Bichelonne, représentant les sociétés Immaldi et MSPA, et de M^me A, représentant la ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

1. La société Merino Sporting Paris Automobile (MSPA), qui exerce à titre principal une activité de vente de véhicules automobiles, est preneuse à bail d’un local commercial situé au rez-de-chaussée des 160-162 rue de la Roquette (Paris 11ème). Elle a conclu le 29 juillet 2021 une promesse de cession de bail avec la société Immaldi et compagnie, assortie d’une clause résolutoire en cas de refus définitif d’autorisation des travaux d’aménagement prévus par la société Immaldi. Le 9 novembre 2021, la société Immaldi a déposé une déclaration préalable en vue de modifier la devanture d’un commerce existant situé au 158-164b rue de la Roquette, reçue le 10 novembre 2021. Par une décision du 16 décembre 2021, la maire de Paris s’est opposée à cette déclaration préalable. Les deux sociétés ont introduit le 13 décembre 2022 un recours gracieux contre la décision du 16 décembre 2021, qui a fait l’objet d’un rejet implicite. Par la requête n° 2308565, les sociétés Immaldi et MSPA demandent l’annulation de la décision du 16 décembre 2021, ensemble le rejet de leur recours gracieux.

2. Le 9 mars 2023, la société Immaldi a déposé une nouvelle déclaration préalable, à laquelle la maire de Paris s’est opposée par une décision du 7 avril 2023. Par la requête n° 2313262, les sociétés Immaldi et MSPA demandent l’annulation de la décision du 7 avril 2023.

3. Les requêtes n° 2308565 et 2313262 concernent les mêmes sociétés et des oppositions à des déclarations préalables relatives à la même parcelle, pour le même type de travaux. Il y a lieu de les joindre.

Sur la recevabilité des conclusions présentées par la société Merino Sporting Paris Automobile :

4. Les personnes ayant consenti une promesse de vente d’un terrain ou de cession de bail sous la condition suspensive et résolutoire qu’une autorisation d’urbanisme soit accordée ont intérêt à contester la légalité d’une décision refusant d’accorder cette autorisation au bénéficiaire de la promesse. En revanche, il n’en va pas de même lorsque la promesse était caduque à la date d’introduction de la requête.

5. Il ressort des stipulations de la promesse de cession de droit au bail que la cession devait avoir lieu, en tout état de cause, au plus tard quatorze mois à compter de la date de signature, les parties convenant expressément de la caducité de la promesse si un acte réitératif de cession n’était pas signé à cette date, sauf avenant en disposant autrement. Le contrat ayant été signé le 29 juillet 2021, il devenait donc caduc le 30 septembre 2022, sauf pour la société Immaldi à renoncer à cette clause ou pour les parties à conclure un avenant. Malgré une mesure d’instruction en ce sens, la société Merino Sporting Paris Automobile n’a fourni aucun justificatif de nature à attester de l’absence de caducité de cette promesse de cession de bail à la date d’introduction des requêtes, respectivement le 14 avril 2023 et le 6 juin 2023. Par suite, elle ne dispose pas d’un intérêt suffisant à agir et ses conclusions doivent être rejetées comme irrecevables.

Sur la requête n° 2313262 :

En ce qui concerne le bien-fondé du motif retenu par la ville de Paris :

6. Aux termes de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : () / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; () / Pour l’application du c du présent article, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. « L’article R. 421-17 dispose que : » Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes : () / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement (). "

7. Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : " Les destinations de constructions sont : () 3° Commerce et activités de service ; « . L’article R. 151-28 du même code dispose que : » Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : () 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma () « . L’article 3 de l’arrêté du 10 novembre 2016 précise que : » La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions destinées aux activités artisanales de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, les constructions commerciales avec surface de vente destinées à la présentation ou à l’exposition de biens et de marchandises proposées à la vente au détail à une clientèle, ainsi que les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique. () / La sous-destination activité de service avec accueil d’une clientèle recouvre les constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services, notamment médicaux et accessoirement la présentation de biens. « . Enfin, l’article R. 111-1 du code de l’artisanat dispose que : » Les activités relevant du secteur des métiers et de l’artisanat, mentionnées à l’article L. 111-1, sont énumérées ci-dessous avec leur correspondance dans le code de la nomenclature d’activités française-NAF : () Entretien et réparation de véhicules automobiles, 45.2. ".

8. Il ressort des pièces du dossier que le local objet de la déclaration préalable était constitué d’un espace de showroom de 315 m² situé au rez-de-chaussée, d’un garage-atelier de 846 m² situé au sous-sol et de locaux de back-office et réserves de 233 m². Tout d’abord, alors qu’il n’est pas contesté que l’utilisation de ce local relevait de la destination « commerce et activités de service », de même que l’usage souhaité par la société Immaldi, la ville de Paris a commis une erreur d’appréciation en considérant que le projet conduisait à un changement de destination. En outre, et à supposer même que la ville ait entendu considérer que le projet conduisait à un changement de sous-destination, l’espace d’exposition situé au rez-de-chaussée, dédié à la présentation de véhicules neufs et d’occasion en vue de leur vente, et qui n’est pas consacré à titre principal à la conclusion de contrat de ventes de services, ne peut être considéré comme relevant de la sous-destination « activité de service avec accueil de clientèle » mais relève de la sous-destination « artisanat et commerce de détail ». De plus, l’activité d’entretien et de réparation des véhicules exercée dans le garage-atelier situé au R-1 relève du secteur de l’artisanat, et ce local appartient donc également à la sous-destination « artisanat et commerce de détail ». Enfin, les locaux de back-office et de réserve constituent des locaux accessoires des deux précédentes activités. Par suite, la société Immaldi est fondée à soutenir que la ville de Paris a commis une erreur d’appréciation en considérant que les travaux de modification s’accompagnaient d’un changement de destination ou de sous-destination nécessitant l’obtention d’un permis de construire.

En ce qui concerne la substitution de motifs sollicitée par la ville de Paris :

9. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

10. Aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : () / 2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ; () ".

11. L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme a pour objet de permettre aux auteurs d’un document d’urbanisme de réserver certains emplacements à des voies et ouvrages publics, à des installations d’intérêt général ou à des espaces verts, le propriétaire concerné bénéficiant en contrepartie de cette servitude d’un droit de délaissement lui permettant d’exiger de la collectivité publique au bénéfice de laquelle le terrain a été réservé qu’elle procède à son acquisition, faute de quoi les limitations au droit à construire et la réserve ne sont plus opposables. S’il est généralement recouru à ce dispositif pour fixer la destination future des terrains en cause, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’il soit utilisé pour fixer une destination qui correspond déjà à l’usage actuel du terrain concerné, le propriétaire restant libre de l’utilisation de son terrain sous réserve qu’elle n’ait pas pour effet de rendre ce dernier incompatible avec la destination prévue par la réservation.

12. En l’espèce, en application de son annexe IV listant les « périmètres de localisation des voies et ouvrages publics, installations d’intérêt général et espaces verts à créer ou à modifier », le règlement du plan local d’urbanisme de Paris, dans sa version en vigueur jusqu’au 20 novembre 2024, a institué, sous le n° P11-7, une servitude de localisation d’un « équipement de logistique urbaine de 500 m² minimum » à l’intérieur du périmètre correspondant aux 158 bis à 164 bis rue de la Roquette, 11 à 19 rue de la Vacquerie et 84 à 94 rue Léon Frot dans le 11ème arrondissement. Les « espaces de logistique urbaine » relèvent, selon le règlement du plan local d’urbanisme de Paris, des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC) et des locaux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et sont définis comme des espaces " dédiés à l’accueil des activités liées à la livraison et à l’enlèvement des marchandises, pouvant inclure du stockage de courte durée et le retrait par le destinataire ; sont autorisés les activités d’entreposage et de reconditionnement pratiquées uniquement temporairement ou de façon marginale ".

13. D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 8, le projet déposé par la société Immaldi ne modifie ni la destination ni la sous-destination du local. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que ce projet vise uniquement à adapter l’aménagement et à modifier la façade du local commercial situé au rez-de-chaussée du 160-162, rue de la Roquette, en vue d’y créer un commerce de détail, sans entraîner ni démolition, ni construction, ni modification de la structure de l’immeuble. Il n’est dès lors pas incompatible avec la destination de l’emplacement réservé P11-7. Dès lors, la ville de Paris n’était pas tenue de refuser la déclaration préalable de la société Immaldi et la demande de substitution de motifs ne peut être accueillie.

14. Il résulte de tout ce qui précède que la société Immaldi est fondée à demander l’annulation de la décision du 7 avril 2023, par laquelle la maire de Paris s’est opposée à la déclaration préalable déposée le 9 mars 2023 par la société Immaldi en vue de modifier la devanture d’un commerce existant situé au 158-164b rue de la Roquette.

En ce qui concerne les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

15. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée qui, eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

16. Il y a lieu d’enjoindre à la ville de Paris, sous réserve d’un changement substantiel dans les circonstances de fait, de délivrer à la société Immaldi une décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée le 9 mars 2023, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur la requête n° 2308565 :

En ce qui concerne les conclusions à fin d’annulation :

17. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : / a) Un mois pour les déclarations préalables () ». L’article R. 424-1 du code de l’urbanisme dispose que : " A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section 4 du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas: / a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable; () "

18. La décision attaquée a été signée par M^me B C, architecte adjointe au chef de la circonscription centre-est. Si celle-ci bénéficie d’une délégation de signature de la maire de Paris, par un arrêté du 21 septembre 2021 publié au bulletin officiel de la ville de Paris du 28 septembre 2021, cette délégation est prévue, en application du II du D de l’article 4 de cet arrêté, « dans la limite de leurs attributions respectives et à l’exception des décisions prises sur les recours administratifs et des retraits d’autorisation et de refus ». Dès lors, si M^me C est compétente pour signer tant les décisions d’autorisation d’urbanisme que les décisions d’opposition à déclaration préalable, elle n’est pas compétente pour signer les décisions retirant une décision de non-opposition à déclaration préalable. Or, il ressort des pièces du dossier que la déclaration préalable de la société a été déposée au plus tard le 10 novembre 2021 par la société Immaldi. Une décision tacite de non-opposition est née le 10 décembre 2021 du silence gardé par la ville de Paris pendant un mois à cette demande. Par suite, la décision du 16 décembre 2021 par laquelle la maire de Paris s’est opposée à cette déclaration doit être regardée comme retirant implicitement mais nécessairement la décision tacite née le 10 décembre 2021. La société Immaldi est donc fondée à soutenir que l’arrêté attaqué, qui retire la décision tacite de non-opposition à déclaration préalable, a été prise par une autorité incompétente pour ce faire.

19. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 () sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. » Doivent être motivées, en application de l’article L. 211-2 du même code, les décisions qui « 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ».

20. Ainsi qu’il a été dit au point 18, la décision du 16 décembre 2021 par laquelle la maire de Paris s’est opposée à cette déclaration doit être regardée comme retirant implicitement mais nécessairement la décision tacite née le 10 décembre 2021. Il n’est pas contesté que la décision du 16 décembre 2021, qui retirait ainsi une décision créatrice de droits, n’a pas fait l’objet d’une procédure contradictoire préalable. Par suite, le moyen tiré du défaut de procédure contradictoire doit être accueilli.

21. En troisième lieu, le moyen tiré de l’absence de changement de destination doit être accueilli, pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 6 à 8 du présent jugement.

22. Il résulte de ce qui précède que la société Immaldi est fondée à demander l’annulation de la décision du 16 décembre 2021, par laquelle la maire de Paris s’est opposée à la déclaration préalable déposée le 10 novembre 2021 en vue de modifier la devanture d’un commerce existant situé au 158-164b rue de la Roquette.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

23. Aux termes de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme : « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. () ».

24. Il y a lieu d’enjoindre à la ville de Paris, sous réserve d’un changement substantiel dans les circonstances de fait, de délivrer à la société Immaldi un certificat de non-opposition à la déclaration préalable déposée le 10 novembre 2021 à compter du 10 décembre 2021, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige dans les deux requêtes :

25. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

26. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la société Immaldi et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les conclusions présentées par la société Merino Sporting Paris Automobile dans les requêtes n° 2313262 et 2308565 sont rejetées.

Article 2 : Les décisions de la maire de Paris du 16 décembre 2021 et du 7 avril 2023 sont annulées.

Article 3: Il est enjoint à la maire de Paris de délivrer une décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée le 9 mars 2023 et un certificat de non-opposition à la déclaration préalable déposée le 10 novembre 2021 par la société Immaldi et Compagnie, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : La ville de Paris versera à la société Immaldi et Compagnie une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des requêtes n° 2308565 et 2313262 est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société Immaldi et Compagnie, à la société Merino Sporting Paris Automobile et à la ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 1er avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Séval, président,

M^me Hombourger, première conseillère,

M. Melka, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025.

La rapporteure,

C. HOMBOURGER

Signé

Le président,

J.-P. SÉVAL

SignéLa greffière,

S. RAHMOUNI

Signé

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

2,2313262/4-3