Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires et des pièces complémentaires, enregistrés les 6 et 23 septembre 2022 et les 23 février et 7 avril 2023, M. A D, M^me C B et la société PI-3A, représentés par M^e Treca, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 mars 2022 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la Coopérative d’habitations un permis de construire une résidence comprenant quatorze logements répartis en trois bâtiments, sur un terrain situé 46 rue de Mariotte ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Soorts-Hossegor une somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient d’un intérêt à agir contre ce permis de construire ;

— le dossier de demande de ce permis comporte des insuffisances, inexactitudes ou omissions, dès lors que le plan de masse et les plans de coupe ne permettent pas de calculer la hauteur des constructions par rapport au point le plus bas du terrain naturel, empêchant ainsi l’autorité d’urbanisme de contrôler le respect des dispositions de l’article II.1.4 des règles applicables en zone U du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS) puis également, et en conséquence, le respect des dispositions du règlement du PLUI relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou à la distance devant être respectée entres des bâtiments non contigus ;

— le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas non plus la notice complémentaire prévue à l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme, alors que les travaux sont prévus dans le périmètre d’un site patrimonial (SPR), et la notice architecturale ne précise pas les matériaux utilisés ni les modalités d’exécution des travaux, ce qui a empêché l’architecte des Bâtiments de France et l’autorité d’urbanisme d’apprécier les caractéristiques, la nature et l’ampleur du projet ;

— le projet autorisé méconnaît l’article I.2 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes dès lors qu’il ne comporte pas la création d’au moins 10 % de logements locatifs sociaux ;

— il méconnaît aussi l’article II.4 des règles applicables en zone U de ce règlement dès lors que le projet ne comporte que vingt places de stationnement au lieu de trente, tandis qu’en outre la place numéro 16 sera inutilisable en raison de la présence d’un pilier ;

— il méconnaît également l’article II.1.3 des règles applicables en zone U, la distance minimale entre les bâtiments projetés n’étant pas respectée ;

— il méconnaît aussi l’article III.1.1 de ces règles dès lors qu’en dépit de l’avis défavorable de la communauté de communes MACS, le projet comporte la création d’une rampe d’accès débouchant non pas sur la rue de Solférino, mais sur la rue de Mariotte, et qu’il fait ainsi peser un risque sur la sécurité des piétons, tandis qu’enfin, la voie d’accès au projet n’est pas aménagée de façon à apporter la moindre gêne à la circulation sur la voie publique, au sens de ces dispositions du PLUI ;

— l’arrêté a été, par ailleurs, délivré en méconnaissance de l’article 1b-4-1.s du règlement du site patrimonial remarquable (SPR) applicable, la façade nord n’étant pas implantée à l’alignement du rond-point et les bâtiments n’étant pas implantés à l’alignement des rues de Solférino et de Mariotte ni en ordre continu, au sens de ces dispositions ;

— il méconnaît, enfin, l’article 1b-7 du même règlement dès lors que les espaces libres sur le terrain d’assiette du projet comportent une place de stationnement et une longue rampe d’accès et ne peuvent ainsi être pris en compte.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 janvier, 17 mars et 4 mai 2023, la commune de Soorts-Hossegor, représentée par M^e Miranda, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 500 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la société et les personnes physiques requérantes ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants n’est fondé.

Par des mémoires en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 13 janvier et 17 mars 2023, la Coopérative d’habitations, représentée par M^e Simon, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et demande, à titre subsidiaire, au tribunal de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, elle demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code du patrimoine ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rousseau ;

— les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Palombelli représentant M. D et M^me B, de M^e Dauga représentant la commune de Soorts-Hossegor et de M^e Ziemendorf représentant la Coopérative d’habitations.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 mars 2022, le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la Coopérative d’habitations, société coopérative d’intérêt collectif HLM, dont le siège est à Toulouse, un permis de construire une résidence de trois bâtiments comportant au total quatorze logements soumis à la conclusion d’un bail réel solidaire, sur un terrain situé 46 rue de Mariotte, et valant division de la parcelle cadastrée AW 123 en trois lots (A, B et C). M. D et M^me B, et la société PI-3A, ont saisi le maire de Soorts-Hossegor d’un recours gracieux, reçu en mairie le 16 mai 2022, dirigé contre ce permis de construire et, par une décision du 4 juillet 2022, le maire de cette commune a rejeté ce recours. Par la présente requête, M. D, M^me B et la société PI-3A demandent l’annulation de l’arrêté du 15 mars 2022.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

4. Par ailleurs, la circonstance que l’un des auteurs d’une requête collective ne justifie pas d’un intérêt à agir ne fait pas obstacle à ce que les conclusions de cette requête soient jugées recevables, mais seulement à ce que le juge accueille les conclusions propres à ce requérant, telles celles tendant au remboursement des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

5. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. D et M^me B sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AW n° 124 immédiatement contiguë au terrain d’assiette du projet autorisé par l’arrêté attaqué, et de la maison à usage d’habitation et de commerce implantée sur cette même parcelle. Ils font valoir que la réalisation du projet de quatorze logements représentant 1 027 m² de surface plancher, et vingt-et-une places de stationnement, entraînera une densification importante de l’urbanisation du secteur, une perte d’intimité importante en créant des vues sur leur bien et que ce projet aura pour effet de créer des nuisances sonores, d’affecter leur cadre de vie et d’engendrer une perte de luminosité en raison de l’élévation des constructions jusqu’à 8 mètres de hauteur. Il ressort des pièces du dossier, notamment des pièces produites dans la demande de permis, que le terrain d’assiette du projet d’une superficie de 1 897 m2, végétalisé et arboré, ne comporte pas de constructions à démolir avant la réalisation du projet. En outre, le projet s’insère dans un secteur déjà urbanisé mais composé majoritairement de maisons individuelles et de quelques immeubles de faible hauteur accueillant des petits commerces.

6. Ainsi, à supposer même que la société PI-3A, qui disposait d’une promesse de vente pour réaliser un projet immobilier sur une parcelle voisine (AW n° 125), ne justifierait pas, par ce seul intérêt commercial, d’un intérêt suffisant pour contester le permis de construire en litige, eu égard aux caractéristiques du projet et à la configuration des lieux, M. D et Mme B, nonobstant la circonstance qu’ils n’habitent pas dans la construction située sur leur parcelle (AW 124), justifient d’un intérêt à agir. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Soorts-Hossegor doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande :

7. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () ». Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () « . Aux termes, en outre, de l’article II.1.4 des règles applicables en zone U du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud, dans sa version applicable : » () En cas de terrain en pente, la mesure de la hauteur du faitage sera prise du terrain naturel le plus bas au niveau de l’emprise de la construction. La hauteur d’une construction est donc la différence de niveau avant travaux entre le point le plus haut et le plus bas d’une construction mesurée à partir du sol naturel au niveau de son emprise jusqu’au somment du bâtiment. () ".

8. Il ne résulte pas des dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme que le plan de masse doit comporter la mention de l’altitude ou les cotes altimétrique du terrain naturel. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire que le terrain d’assiette du projet litigieux ne présente pas de pente, de sorte que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article II.1.4 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS. En outre, trois plans de coupes joints à la demande de permis font apparaître l’implantation des constructions par rapport au profil du terrain, l’état initial et l’état futur de ce profil, ainsi que la hauteur maximale des trois bâtiments, à savoir huit mètres au faîtage, mesurés à partir du niveau du terrain naturel avant travaux. Par suite, le moyen tiré de ce que le service instructeur n’a pas été mis à même de connaître la hauteur des trois bâtiments et, partant, de vérifier le respect des règles de hauteur figurant dans le règlement du PLUI doit être écarté.

9. En second lieu, aux termes de l’article R. 431-14 du même code : « Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux ».

10. Si le terrain d’assiette du projet se situe dans le périmètre du site patrimonial remarquable (SPR) de Soorts-Hossegor, le projet consiste en une construction nouvelle et ne porte ainsi ni sur des travaux de restauration immobilière ni sur un immeuble existant, au sens des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le nombre de logements sociaux :

11. D’une part, l’article I.2 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes de la MACS, crée sur une partie du territoire de la commune de Soorts-Hossegor, une servitude de mixité sociale imposant, en cas d’opération d’aménagement et de permis de construire de plus de dix logements ou 650 m2 de surface de plancher, de réaliser 20 % de logements sociaux dont 10 % de logements locatifs sociaux et 10 % de logements destinés à l’accession sociale à la propriété. Le plan 3.2.2 du règlement graphique du PLUI de la communauté de communes de la MACS délimite le périmètre de « mixité sociale » auquel s’applique cette servitude, et il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe dans ce périmètre.

12. D’autre part, le lexique figurant dans le règlement du PLUI de la communauté de communes MACS précise que par « logements sociaux », il faut entendre « l’ensemble des logements visés dans l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Ce sont notamment : () / – Les logements () faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) défini à l’article L. 255-1 du même code ». Aux termes, en outre, de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable : « () A compter du 1er janvier 2019, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés au présent article les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l’article L. 255-1 » et aux termes de l’article L. 255-1 du même code : « Constitue un contrat dénommé »bail réel solidaire« le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements () ».

13. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire déclare, dans la rubrique 5.3 de la demande de permis de construire déposée le 6 août 2021 en mairie, que les quatorze logements du projet sont destinés à faire l’objet d’un bail réel solidaire, en vue de l’accession à la propriété. Le projet doit donc être regardé comme consistant en la construction de 100 % de logements sociaux, au sens des dispositions du PLUI dont la méconnaissance est alléguée. Dès lors, les dispositions de l’article I.2 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI en vue d’assurer une « mixité sociale » ne s’appliquent pas au projet litigieux. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet litigieux méconnaîtrait les dispositions de l’article U.I.2 du règlement du PLUI de la MACS ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le nombre de places de stationnement :

14. Aux termes de l’article II.4 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes de la MACS, relatif aux places de stationnement : « Les emplacements seront suffisamment dimensionnés et facilement accessibles. Pour un confort d’usage, il est recommandé des dimensions minimales de 2,5m x 5m ainsi que 12 à 15 m² d’espace disponible pour les manœuvres. / Les constructions nouvelles à usage de logement devront respecter 1 place par tranche de 60 m² de surface de plancher avec un mini de 2 places/logement, arrondi au supérieur. Dans le cadre d’opérations d’habitat collectif et pour les opérations d’ensemble comportant au moins 5 lots, doivent se rajouter : / 1 place visiteurs par tranche de 5 logements/lots. () ».

15. Aux termes, par ailleurs, de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. () » et aux termes de l’article L. 151-34 du même code : " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation ; / 2° Des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; / 3° Des résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation ".

16. Si les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire permettent aux collectivités territoriales d’atteindre leurs objectifs de logements sociaux, dès lors que ce dispositif figure à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation cité précédemment, ils ne peuvent toutefois être assimilés aux différents dispositifs de logements locatifs sociaux, en particulier à ceux énumérés à l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme qui prévoit une dérogation aux règles figurant dans les plans locaux d’urbanisme qui doit, en conséquence, être interprétée strictement.

17. Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte la création de 1 027 m² de surface de plancher et de quatorze logements, de sorte qu’en application des dispositions précitées du PLUI, il doit comporter au minimum trente places de stationnement à raison de deux places par logement, et de deux places visiteurs par tranche de cinq logements. Toutefois, il ressort de ces mêmes pièces que le projet ne prévoit la création que de vingt-et-une places de stationnement, y compris dans les circonstances de l’espèce et eu égard à sa localisation, une place réservée aux personnes à mobilité réduite. A cet égard, il ne ressort pas du plan de l’aire de stationnement produit par les requérants, que la place numéro 16 serait « inutilisable » et ne pourrait ainsi être prise en compte. Il s’ensuit, que les requérants sont fondés à soutenir qu’en ne prévoyant que vingt-et-une places de stationnement, le projet litigieux méconnaît l’article II.4 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes de la MACS.

En ce qui concerne les règles de distance entre chaque bâtiment projeté :

18. En premier lieu, aux termes de l’article II.1.3 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS : « () Sur la commune de Soorts Hossegor / La distance entre deux bâtiments non contigus implantés sur une même unité foncière est règlementée par les règles figurant dans le plan 3.2.10. () ». Le plan 3.2.10 du règlement graphique de ce PLUI précise que, s’agissant du secteur dans lequel est implanté le terrain d’assiette du projet litigieux : « La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi somme de la hauteur des deux constructions avec un minimum de 4 mètres ».

19. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’un ensemble immobilier comportant trois bâtiments reliés entre eux par une seule coursive desservant les sept logements situés au premier étage et à laquelle un escalier commun permet d’accéder. Dès lors, eu égard au parti pris architectural et au lien fonctionnel entre les bâtiments, le projet doit être regardé comme portant sur un ensemble immobilier unique et non sur trois constructions distinctes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article II.1.3 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’accès au projet :

20. Aux termes de l’article III.1.1 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes de la MACS, dans sa version applicable : « () Lorsque le terrain est en riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation publique peut être interdit. / Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les accès groupés pour plusieurs opérations seront privilégiés. () Le dépôt d’une demande de permission de voirie est obligatoire pour toute création ou modification d’accès () ».

21. Il ressort des pièces du dossier que par un avis du 7 septembre 2021, le gestionnaire de la voirie a émis un avis favorable au projet de la société pétitionnaire en l’assortissant, notamment, de la prescription suivante : « la demande conserve l’accès véhicule rue de Mariotte. Cet accès ne sera pas clos en limite de propriété et permettra le croisement des véhicules en entrée/sortie sans empiéter sur la voie publique (chaussée et trottoir) ». Il ressort des pièces jointes à la demande de permis que la rampe d’accès à l’aire de stationnement souterraine prévue n’est pas close en limite de propriété, présente une largeur de 4 mètres et qu’un feu de signalisation sera installé pour l’accès, en sens unique, à ce parc de stationnement. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que le choix de créer cet accès rue de Mariotte ne serait pas celui qui apporte « la moindre gêne à la circulation publique » et que la disposition de la rampe fait peser un risque sur la sécurité des piétons, il ne ressort cependant pas des pièces du dossier qu’au regard de la configuration des lieux et de la faible ampleur du projet litigieux, l’accès depuis la rue de Mariotte, d’une largeur suffisante pour supporter le trafic plutôt limité généré par le projet, et en sens unique de circulation, sera de nature à présenter une gêne ou un risque pour la circulation. En outre, la présence d’un passage pour piétons situé à proximité immédiate de l’accès au projet n’est pas davantage de nature à mettre en danger les piétons dès lors que les automobilistes sortants de la future résidence disposent d’une parfaite visibilité sur cette partie de la voie. Dans ces conditions, en délivrant l’arrêté attaqué, le maire de Soorts-Hossegor n’a pas méconnu les dispositions précitées de l’article III.1.1. des règles applicables en zone U.

En ce qui concerne le respect du règlement du site patrimonial remarquable :

22. D’une part, aux termes de l’article 1b-4-1.s du règlement du site patrimonial remarquable de Soorts-Hossegor : « Bâti principal : / Implantation : le bâti principal est implanté dans le caractère urbain et paysager du secteur, en ordre continu et à l’alignement sur l’espace public () ». Le lexique figurant dans le règlement de ce site, précise que l’espace public « n’est pas repéré par une légende spécifique, mais se définit comme le domaine public laissé en blanc sur le plan. () ».

23. Le règlement du site patrimonial remarquable (SPR) de Soorts-Hossegor prévoit que le territoire de la commune est divisé en quatre secteurs délimités en fonction de leur intérêt architectural, urbain et paysager et de leurs objectifs de valorisation. Au sein du secteur 1 à valeur « urbaine », le terrain d’assiette du projet est situé dans le secteur 1b correspondant au bourg ancien de Soorts dans lequel la commune a pour objectifs de mettre en valeur les équipements publics comme « points d’articulation » du bourg et de renforcer la nature des espaces publics dans leurs qualités et leur rapport aux équipements, tels que les parvis, places plantée et rues. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté litigieux autorise, dans son article 4, la division de la parcelle cadastrée AW123 en trois lots (A, B et C) dont le lot A, situé au nord de la parcelle et au droit d’un rond-point, est destiné à être aménagé en espace vert ouvert au public. Il ressort en outre des pièces du dossier que la façade du bâtiment nord composant l’ensemble immobilier litigieux est implantée à l’alignement de ce lot et qu’elle s’étend en ordre continu sur toute la longueur de la limite séparative. Dès lors que ce lot A sera intégré à l’espace public, l’immeuble doit être regardé comme respectant la règle de l’implantation à l’alignement sur l’espace public. La circonstance que les deux bâtiments sud de l’ensemble immobilier litigieux ne sont pas implantés à l’alignement sur l’espace public est sans influence sur la légalité de l’arrêté litigieux dès lors que la règle fixée par l’article 1b-4-1.s a pour objet de créer un front bâti continu sur l’espace public et non de réglementer l’implantation des constructions situées au second rang par rapport aux voies publiques. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit être écarté.

24. D’autre part, aux termes de l’article 1b-7-1.s du règlement du site patrimonial remarquable : « Les espaces libres (existants ou après construction) sont traités soit comme : / – des cours / – des jardins () ».

25. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé comporte la construction de chemins d’accès depuis la voie publique aux logements situés en rez-de-chaussée, d’une place de stationnement située au droit de la rue de Mariotte, d’une rampe d’accès à l’aire de stationnement souterraine et que les espaces laissés libres après construction sont constitués d’espaces de pleine terre qui représentent 41,5 % de la superficie du lot B et doivent être regardés comme des jardins. Dans ces conditions, en accordant le permis attaqué, le maire de Soorts-Hossegor n’a pas méconnu les dispositions de l’article 1b-7-1.s du règlement du site patrimonial remarquable.

26. Il résulte de tout ce qui précède que M. A D, M^me B et la société PI-3A sont seulement fondés à obtenir l’annulation de l’arrêté du maire de Soorts-Hoossegor du 15 mars 2022 en raison de la méconnaissance du nombre de places de stationnement exigé au vu des caractéristiques du projet autorisé.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

27. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

28. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

29. Le vice relevé au point 17 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article II.4 des règles applicables en zone U du règlement du PLUI de la communauté de communes de la MACS relative au nombre de places de stationnement que le projet doit prévoir, est susceptible d’être régularisé, sur le fondement des dispositions précitées de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, par un permis de régularisation délivré en vue de construire les neuf places de stationnement manquantes ou si la société bénéficiaire ne peut satisfaire à l’obligation de réaliser les aires de stationnement sur le terrain d’assiette, d’éventuellement préciser en application de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, soit qu’elle a obtenu une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit elle a acquis ou obtenu la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

30. Dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de notification de la présente décision en vue de la régularisation du permis de construire du 15 mars 2022.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du maire de Soorts-Hossegor du 15 mars 2022 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de notification du présent jugement, en vue de la régularisation du permis de construire délivré à la Coopérative d’habitations.

Article 2 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A D, M^me C B, la société PI-3A, à la commune de Soorts-Hossegor et à la Coopérative d’habitations.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Perdu, présidente,

M. Rousseau, premier conseiller,

M^me Portès, conseillère,

Rendue publique par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024.

Le rapporteur, La présidente,

signé signé

S. ROUSSEAU S. PERDU

La greffière,

signé

A. STRZALKOWSKA

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,