Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril 2023 et 29 septembre 2025, la société civile immobilière (SCI) Rabelais, représentée par M^e Gendreau, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021, par rôle particulier, à raison d’un terrain (parcelles cadastrées CM 167 et CM 229) dont elle est propriétaire à Saint-Brieuc (Côtes-d’Armor) ;

2°) la mise à la charge de l’État du versement d’une somme de 2 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’administration a établi l’imposition en litige par un rôle particulier émis sur le fondement de l’article 1508 du code général des impôts ; il n’est pas établi qu’elle ait reçu en 2013, la déclaration pré-identifiée 6660-REV, laquelle devait être, selon la documentation fiscale, adressée à chacun des contribuables concernés par l’obligation déclarative ; il ne saurait donc lui être reproché l’absence de dépôt de cette déclaration avant le 24 juin 2013 et elle n’était tenue à aucune obligation déclarative postérieurement à cette date ; c’est ainsi à tort que l’administration a multiplié par quatre la cotisation rehaussée de l’année 2021 ;

- l’administration a intégré aux bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la zone de stockage extérieur de 8 720 m² ainsi que la voirie d’une surface de 1 240 m² et n’en a exclu que la surface boisée non exploitée évaluée à 960 m² ; les cartes, notamment du cadastre, font ressortir que la surface boisée représente 3 500 m² (1 170 m² en zone centrale et 2 330 m² en périphérie) ; une partie du terrain, environ 2 000 m², est classée en zone naturelle ; la surface exploitée, devant être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties doit être limitée à 7 420 m² ;

- la zone correspondant à la voirie doit être classée en zone P3 et faire l’objet d’une pondération 0,2 en application des dispositions de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dès lors qu’elle présente nécessairement une valeur d’utilisation moindre ;

- l’administration a omis de faire application du dispositif du lissage ;

- le terrain ne pouvait pas faire l’objet d’une évaluation distincte de sa valeur locative ; les parcelles 167, 229 et 304 constituent une seule et même unité d’évaluation ; le preneur à bail qui exerce une activité d’assainissement, génie civil et travaux publics est contraint, de par son activité, de stocker le matériel nécessaire à proximité immédiate de ses locaux d’activité ; les deux biens (locaux et terrains) font partie d’une seule et unique unité d’évaluation au sens de l’article 1494 du code général des impôts, alors même qu’ils appartiennent à des propriétaires différents, dès lors qu’ils concourent à la même exploitation ; le terrain ne peut faire l’objet d’une utilisation dissociée de la parcelle n° 304 ; les parcelles composant le terrain ont été déclarées à bon droit en catégorie P3 en tant que surfaces des parties secondaires non couvertes.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 22 février 2024 et 9 octobre 2025, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par la SCI Rabelais n’est fondé, et demande, à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’évaluation commune des terrains et des locaux voisins exploités par la même entreprise, que les terrains soient classés en catégorie ATE 2, dès lors qu’ils constitueraient des parties secondaires non couvertes de l’atelier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Albouy, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer seul sur les litiges énumérés par cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Albouy,

- et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Rabelais est propriétaire, à Saint-Brieuc (Côtes-d’Armor) d’un terrain constitué des parcelles cadastrées CM 167 et CM 229 qu’elle a donné à bail, en 2012, à la SAS Armor réseaux et canalisations, laquelle exerce une activité d’assainissement, génie civil et travaux publics et utilise ce terrain comme lieu de dépôt ou de stockage extérieur. Ce terrain a été soumis jusqu’en 2021 à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Le 18 novembre 2021, la SCI Rabelais a déposé à la demande de l’administration, une déclaration n° 6660-REV en raison de la nature commerciale de l’usage de ce terrain par son occupant. La SCI Rabelais a déclaré ce terrain en catégorie DEP 1 « lieux de dépôt à ciel ouvert » et l’ensemble de sa surface, soit 10 920 mètres carrés en zone P3, correspondant aux surfaces et parties secondaires. Par un courrier du 16 décembre 2021, l’administration a informé la SCI Rabelais de son intention d’émettre un rôle particulier de taxe foncière sur les propriétés bâties sur le fondement des dispositions de l’article 1508 du code général des impôts et de classer la totalité du terrain, à l’exception d’une zone « boisée » de 960 mètres carrés, en zone P1 correspondant aux parties principales. Après la mise en recouvrement de ce rôle particulier, la SCI Rabelais a présenté une réclamation, le 13 décembre 2022, dans laquelle elle faisait valoir qu’il y avait lieu de ramener à 7 420 mètres carrés la zone exploitée et de la classer en zone P3. Cette réclamation ayant été rejetée le 20 février 2023, la société a décidé de saisir le tribunal de la requête visée ci-dessus.

Sur les conclusions tendant à la réduction des impositions litigieuses :

2. Aux termes de l’article 1381 du code général des impôts : « Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : / (…) / 2° Les ouvrages d’art et les voies de communication ; / (…) / 5° À l’exception de ceux mentionnés au dernier alinéa de l’article 1393, les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux ; / (…) ».

En ce qui concerne la régularité de la mise en œuvre de la procédure du rôle particulier :

3. Aux termes de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 : « (…) / XVII. – Pour l’exécution de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux ainsi que des locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l’article 92 du code général des impôts, les propriétaires des biens mentionnés au I sont tenus de souscrire une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leurs propriétés. Les modalités d’application du présent XVII sont fixées par arrêté des ministres chargés de l’économie et du budget. / (…) ».

4. Aux termes de l’article L. 175 du livre des procédures fiscales : «En ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d’habitation et les taxes annexes établies sur les mêmes bases, les omissions ou les insuffisances d’imposition peuvent être réparées à toute époque lorsqu’elles résultent du défaut ou de l’inexactitude des déclarations des propriétés bâties mentionnées aux articles 1406 et 1502 du code général des impôts et de celles mentionnées au XVII de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. ».

5. Aux termes de l’article 1508 du code général des impôts : « Les rectifications pour insuffisances d’évaluation résultant du défaut ou de l’inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502, et de celles prévues au XVII de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 font l’objet de rôles particuliers jusqu’à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux. / Les cotisations afférentes à ces rehaussements sont calculées d’après les taux en vigueur pour l’année en cours. Sans pouvoir être plus que quadruplées, elles sont multipliées : / Soit par le nombre d’années écoulées depuis la première application des résultats de la révision, / Soit par le nombre d’années écoulées depuis le 1er janvier de l’année suivant celle de l’acquisition ou du changement, s’il s’agit d’un immeuble acquis ou ayant fait l’objet de l’un des changements visés à l’article 1517 depuis la première application des résultats de la révision. / Pour les locaux évalués selon les règles prévues à l’article 1498, la première année d’application des résultats de la révision s’entend de 2017. ».

6. Il est constant que la SCI Rabelais qui était propriétaire, au 1er janvier 2013, d’un terrain non cultivé employé à un usage commercial était tenue de souscrire avant le 24 juin 2013 la déclaration prévue par les dispositions citées ci-dessus du XVII de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 et n’a déposé une telle déclaration ni dans le délai prescrit ni postérieurement de façon spontanée. L’effectivité de cette obligation déclarative n’était pas subordonnée par la loi à la réception par le contribuable d’une déclaration pré-identifiée. À supposer que la société requérante, qui soutient que la documentation fiscale prévoyait l’envoi à chacun des contribuables concernés par l’obligation déclarative d’une déclaration pré-identifiée, ait entendu ainsi opposer à l’administration son interprétation de la loi fiscale, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, elle n’identifie pas le document qui comporterait cette interprétation et ne permet donc pas au tribunal d’en apprécier la matérialité. En tout état de cause, la SCI Rabelais ne peut utilement faire valoir l’absence de réception d’une telle déclaration, dès lors qu’elle n’avait pas fait connaître à l’administration qu’elle était désormais propriétaire d’un terrain non cultivé employé à un usage commercial la rendant redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties et qu’elle est restée ainsi soumise à la taxe foncière sur les propriétés non bâties jusqu’en 2021. Par suite, la SCI Rabelais ne conteste pas valablement l’établissement de l’imposition litigieuse par rôle particulier en application des dispositions de l’article 1508 du code général des impôts.

En ce qui concerne l’évaluation distincte de la valeur locative cadastrale du terrain en litige :

7. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ». Aux termes de l’article 324 A de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application de l’article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l’ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; / b. En ce qui concerne les établissements industriels l’ensemble des sols terrains bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique. / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu’ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (…) ».

8. D’une part, il résulte de ces dispositions qu’en principe, la définition des propriétés à prendre en compte pour la détermination de la méthode d’évaluation applicable, et par suite procéder à leur évaluation, est fonction du seul critère de leur utilisation distincte, sans que la circonstance que ces propriétés appartiennent à des propriétaires différents ait une incidence.

9. D’autre part, la valeur locative de chaque fraction de propriété susceptible de faire l’objet d’une utilisation distincte par un même occupant doit faire l’objet d’une évaluation distincte. Est sans incidence, en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels, la circonstance qu’elle fasse ou non l’objet d’une exploitation commerciale autonome.

10. Il résulte de l’instruction que la société Armor réseaux et canalisation, preneuse à bail du terrain en litige, est également locataire d’un bâtiment situé 20 rue Rabelais sur une parcelle cadastrée CI n° 304 appartenant à la SCI Gué de vérité. Ce bâtiment, lequel abrite notamment ses bureaux et un local technique, n’est pas contigu au terrain en litige. Ils sont séparés, d’une part, par la rue Rabelais qui se termine à leur niveau en impasse en raison d’une voie ferrée, d’autre part, par des maisons individuelles construites le long de cette rue, face au bâtiment occupé par la société Armor réseaux et canalisation. Seule la voie privée permettant d’accéder au terrain lui-même donne sur la rue Rabelais. À supposer même que le terrain en litige et ce bâtiment puissent être, malgré la situation qui vient d’être décrite, regardés comme faisant partie d’un même groupement topographique, ils n’apparaissent pas comme étant, en raison de leur agencement, normalement destinés à être occupés par un même occupant, alors même qu’ils sont actuellement loués par la même entreprise. La SCI Rabelais ne peut utilement faire valoir qu’ils concourent à la même exploitation, dès lors que l’établissement situé 20 rue Rabelais n’est pas un établissement industriel, ni faire état de ce que, en raison des véhicules utilisés, la société Armor réseaux et canalisation serait contrainte, afin d’entrer sur le terrain en litige, de manœuvrer en empiétant sur la parcelle CI n° 304, dès lors que cette circonstance n’est pas établie et qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que les caractéristiques de la rue Rabelais et de la voie d’accès, feraient obstacle, en l’absence d’accès à la parcelle CI n° 304, à tout usage commercial des parcelles cadastrées CM 167 et CM 229. Par suite, la SCI Rabelais n’est pas fondée à soutenir que le terrain, dont elle est propriétaire, aurait dû être regardé comme une partie d’une propriété normalement destinée à une utilisation distincte, au sens de l’article 1494 du code général des impôts, comprenant également le bâtiment situé 20 rue Rabelais ainsi que son terrain d’assiette. Dès lors, elle ne remet pas valablement en cause le principe de l’évaluation distincte de sa valeur locative cadastrale.

En ce qui concerne la surface à prendre en compte pour la détermination de la valeur locative :

11. Alors que la SCI Rabelais a porté sur la déclaration n° 6660-REV qu’elle a souscrite en 2021, une surface taxable de 10 920 mètres carrés et que le bail consenti à la société Armor réseaux canalisation indique une surface approximative de 10 000 mètres carrés et ne comporte pas de restriction à l’utilisation par la preneuse de la totalité de cette surface, l’administration, tenant compte des déclarations souscrites par la société Armor réseaux canalisation pour la cotisation foncière des entreprises, a déduit de la surface déclarée par la SCI Rabelais une surface de 960 mètres carrés regardée comme boisée et non exploitée. Elle a ainsi classé la surface de 9 960 mètres carrés en catégorie DEP 1 correspondant à des lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial et industriel, n’a pas pondéré cette surface, et a fait application du tarif correspondant à ce classement, soit 25,10 euros, ainsi que d’un coefficient de localisation de 1.

12. La SCI Rabelais fait valoir que la surface boisée a été sous-estimée, et qu’il y a lieu de soustraire de la surface totale de 10 920 mètres carrés une surface de 3 500 mètres carrés répartie entre un îlot central de 1 170 mètres carrés et une zone de 2 330 mètres carrés située en périphérie. Elle se prévaut de captures d’écran du site officiel Géoportail.gouv.fr et notamment d’un calcul de surface réalisé à partir une photographie aérienne par délimitation des zones couvertes de végétation. Elle produit toutefois également un constat d’huissier établi le 22 mars 2022 à son initiative, qui avait pour objet de faire constater le défaut d’entretien du terrain par le preneur depuis plusieurs années, lequel met en évidence que la société Armor réseaux canalisation a laissé s’implanter et croître de la végétation et notamment des arbres et des arbustes au milieu des matériaux, équipements et déchets déposés ou stockés. L’îlot central recouvert de végétation est présenté dans ce constat comme constitué de monticules importants de terre recyclée. Par suite, la SCI Rabelais n’établit pas que les zones apparaissant, sur des photos aériennes ou prises à partir de satellites, comme recouvertes de végétation, ne sont pas utilisées par la société Armor réseaux canalisation comme lieux de dépôt et ne conteste donc pas valablement la surface retenue par le service pour établir la valeur locative du terrain en cause.

En ce qui concerne les voies de circulation :

13. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’État. / (…) / II. (…) / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / (…) ».

14. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ».

15. La SCI Rabelais fait valoir que la zone d’une surface de 1 240 mètres carrés correspondant à la « voirie » doit être classée en zone P3 et faire l’objet d’une pondération de 0,2 en application des dispositions de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, dès lors qu’elle présente nécessairement une valeur d’utilisation moindre. Toutefois les voies de circulation internes à un chantier ou un lieu de dépôt ou de stockage ne présentent pas, par nature, une valeur d’utilisation distincte de celle du reste du terrain, dès lors qu’elles sont nécessaires à son exploitation et en conditionnent les modalités. La SCI Rabelais ne fait état d’aucune circonstance qui, en l’espèce, confèrerait aux voies de circulation une valeur d’utilisation inférieure à celle des espaces de dépôt ou de stockage alors, au demeurant, qu’il n’est pas établi, hormis pour le tronçon reliant la zone de dépôt à la voie publique, qu’il existerait une délimitation fixe entre les voies de circulation et les espaces de dépôt et que celle-ci ne varierait pas selon les besoins de l’exploitant. Par suite, la SCI Rabelais n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a regardé les voies de circulation présentes sur le terrain en cause comme constituant, au même titre que les surfaces de stockage et de dépôt, des parties principales taxables sans qu’il y ait lieu d’appliquer un coefficient de pondération.

En ce qui concerne l’absence de lissage :

16. Aux termes de l’article 1518 E du code général des impôts : « I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / (…) ».

17. La SCI Rabelais qui n’a été soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties qu’à compter de 2021 ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées qui ont pour objet de lisser sur la période correspondant aux années 2017 à 2025, les effets de la modification de la révision des valeurs locatives des locaux mentionnés au I de l’article 1498, par référence aux écarts constatés au titre de l’année 2017.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SCI Rabelais tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2021, par voie de rôle particulier, doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

19. L’État n’étant pas la partie perdante, il y a lieu de rejeter la demande présentée par la SCI Rabelais au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D é C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Rabelais est rejetée.

Article 2 : le présent jugement sera notifié à la SCI Rabelais et au directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025.

Le magistrat désigné,

signé

E. AlbouyLa greffière,

signé

S. Guillou

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.