Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 7 mars, 18 juillet, 21 août, 9 septembre et 8 octobre 2024 sous le numéro 2401679, M^me H C, M. D E et M^me G J, représentés par la SELARL Dôme Avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Strasbourg a accordé un permis de construire n° PC 6748223V0174 à la société Nexxt-Immo, ensemble la décision explicite de rejet du 10 janvier 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 mai 2024 portant permis de construire modificatif n° PC 6748223V0174 MOI ;

3°) de mettre à la charge de la société Nexxt-Immo une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt à agir ;

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence de son auteur ;

— le dossier de demande de permis de construire est entaché d’insuffisance ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) applicable dans toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 3 du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 4.2.3 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 12 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 7 UCB du règlement du PLUi de l’EMS ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 9 UCB du règlement du PLUi de l’EMS ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 10 UCB du règlement du PLUi de l’EMS ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 13 UCB du règlement du PLUi de l’EMS ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et du plan de prévention des risques d’inondation de l’Eurométropole de Strasbourg ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mai, 3 juillet, 23 août et 25 septembre 2024, la société Nexxt-Immo, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me C et autres la somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme est inopposable en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 juillet et 9 octobre 2024, la commune de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.2 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones est inopérant ;

— le moyen tiré du détournement de procédure de la loi sur l’eau est inopérant ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

II. Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 7 mars, 18 juillet, 21 août, 9 septembre et 8 octobre 2024 sous le numéro 2401680, le syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux III, représenté par la SELARL Dôme Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Strasbourg a accordé un permis de construire n° PC 6748223V0174 à la société Nexxt-Immo, ensemble la décision explicite de rejet du 10 janvier 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 mai 2024 portant permis de construire modificatif n° PC 6748223V0174 MOI ;

3°) de mettre à la charge de la société Nexxt-Immo une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il se prévaut des mêmes moyens que ceux invoqués à l’appui de la requête n° 2401679.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mai, 23 août et 25 septembre 2024, la société Nexxt-Immo, représenté par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux III la somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le syndicat ne justifie pas de son intérêt à agir ;

— L’article R. 111-26 du code de l’urbanisme est inopposable en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 juillet et 9 octobre 2024, la commune de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— le syndicat ne justifie pas de son intérêt à agir ;

— le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.2 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones est inopérant ;

— le moyen tiré du détournement de procédure de la loi sur l’eau est inopérant ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

III. Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 8 mars, 18 juillet, 21 août, 9 septembre et 8 octobre 2024 sous le numéro 2401681, le syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux IV, représenté par la SELARL Dôme Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Strasbourg a accordé un permis de construire n° PC 6748223V0174 à la société Nexxt-Immo, ensemble la décision explicite de rejet du 10 janvier 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 mai 2024 portant permis de construire modificatif n° PC 6748223V0174 MOI ;

3°) de mettre à la charge de la société Nexxt-Immo une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il se prévaut des mêmes moyens que ceux invoqués à l’appui de la requête n° 2401679.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mai, 3 juillet, 23 août et 25 septembre 2024, la société Nexxt-Immo, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux IV la somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— L’article R. 111-26 du code de l’urbanisme est inopposable en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 juillet et 9 octobre 2024, la commune de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.2 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones est inopérant ;

— le moyen tiré du détournement de procédure de la loi sur l’eau est inopérant ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

IV. Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 8 mars, 18 juillet, 21 août et 16 septembre 2024 sous le numéro 2401682, le syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux V, représenté par la SELARL Dôme Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Strasbourg a accordé un permis de construire n° PC 6748223V0174 à la société Nexxt-Immo, ensemble la décision explicite de rejet du 10 janvier 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 23 mai 2024 portant permis de construire modificatif n° PC 6748223V0174 MOI ;

3°) de mettre à la charge de la société Nexxt-Immo une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il se prévaut des mêmes moyens que ceux invoqués à l’appui de la requête n° 2401679.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mai, 3 juillet, 23 août et 7 octobre 2024, la société Nexxt-Immo, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux V la somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— L’article R. 111-26 du code de l’urbanisme est inopposable en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 juillet et 9 octobre 2024, la commune de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

— le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.2 du règlement du PLUi de l’EMS applicable dans toutes les zones est inopérant ;

— le moyen tiré du détournement de procédure de la loi sur l’eau est inopérant ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire présenté par le syndicat des copropriétaires du Clos des Vanneaux V, par lequel il conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens, a été enregistré le 22 octobre 2024 et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Léa Perabo Bonnet,

— les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

— les observations de M^e Verdin, avocat de M^me C et autres,

— les observations de M^e Gillig, avocat de la société Nexxt Immo,

— les observations de M. I, représentant la commune de Strasbourg.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande déposée le 21 juillet 2023, la société Nexxt-Immo a sollicité la délivrance d’un permis de construire n° PC 6748223V0174 valant démolition en vue de réaliser un bâtiment d’habitation collective comportant 41 logements locatifs intermédiaires d’une surface de plancher de 2 741 m² sur un terrain sis 10, rue de la Rheinmatt à Strasbourg. Par un arrêté du 17 octobre 2023, la maire de Strasbourg a délivré à la société pétitionnaire le permis sollicité. Cet arrêté a fait l’objet d’un recours gracieux, rejeté par une décision du 10 janvier 2024. Par une demande déposée le 27 février 2024, la société Nexxt-Immo a sollicité la délivrance d’un permis de construire modificatif n° PC 67482 23 V0174 M01, consistant notamment à la modification de l’accès au bâtiment, du parking extérieur, du sous-sol, et à la suppression d’un logement. Par un arrêté du 23 mai 2024, la maire de Strasbourg a délivré le permis sollicité. Par les présentes requêtes, les requérants demandent l’annulation des arrêtés des 17 octobre 2023 et 23 mai 2024.

2. Les requêtes susvisées Nos 2401679, 2401680, 2401681, 2401682, présentées pour les syndicats de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, IV et V ainsi que par M^me C et autres, portent sur le même projet et présentent à juger des questions semblables. Par suite, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée à l’encontre des syndicats de copropriétaires :

3. Aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

5. D’une part, il ressort des pièces du dossier que les trois syndicats de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, IV et V, assurent chacun la gestion d’habitations qui sont voisines immédiates du projet de construction, lequel est situé dans le même lotissement. M^me C et autres y résident. Les requérants ont fait état à l’appui de leurs requêtes des éléments relatifs à la nature, à l’importance et à la localisation du projet litigieux, en relevant, notamment, les gênes en termes de vue et d’intimité susceptible d’être générées par la construction envisagée qui consiste en un bâtiment collectif de 40 logements et de 2741 mètres carrés de surface de plancher et de 12 mètres de hauteur, en dépit de la présence d’un « mur » végétal composé de sapins qui atteignent les balcons du 3éme étage. Ils font également valoir, sans être contredits, que le projet génère un risque d’inondation du fait de la localisation du projet sur une zone humide et à l’artificialisation des sols qu’il entraîne. Les requérants ont ainsi invoqué, pour justifier d’un intérêt leur donnant qualité pour agir, des éléments suffisants permettant d’établir l’atteinte que le projet est susceptible de porter aux conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leur bien. Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir des requérants.

Sur la légalité des arrêtés des 17 octobre 2023 et 23 mai 2024 :

6. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’acte :

7. Par un arrêté du 3 octobre 2022, affiché et transmis au représentant de l’Etat le même jour, la maire de Strasbourg a donné délégation à M^me F B, adjointe, aux fins de lui permettre la signature des autorisations d’urbanisme. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que M^me B, signataire des arrêtés attaqués, ne bénéficiait pas de la délégation nécessaire.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

8. Aux termes des dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; () « . Aux termes de l’article R. 431-8 de ce code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan « .L’article R. 431-10 de ce code dispose en outre que : » Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. Contrairement à ce qui est soutenu, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de masse joints aux demandes de permis de construire initial et modificatif, que le pétitionnaire a identifié précisément l’emprise au sol du projet et les surfaces pleine terre dans son dossier, que les espaces plantés à conserver ou à créer y sont délimités et que les documents graphiques joints ont été suffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-4, R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg :

11. En premier lieu, aux termes de l’article 1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg, applicable à toutes les zones : « Sont interdits : () 2. La démolition d’un bâtiment s’il présente un intérêt patrimonial avéré ou s’il participe au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et des sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives. / 3. Les nouvelles constructions et installations, ainsi que l’extension des constructions existantes dans les secteurs délimités au règlement graphique par la trame » espace contribuant aux continuités écologiques « . / () / 5. Tout nouveau bâtiment situé à l’intérieur des marges de recul figurant au règlement graphique ».

12. D’une part, la réalisation du projet litigieux implique la démolition d’une maison d’habitation, qui consiste en une construction en béton à toiture plate sans intérêt patrimonial avéré et dont il ne ressort pas des photographies produites qu’elle participerait au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. D’autre part, il ressort des plans de masse qu’aucune construction n’est implantée dans la marge de recul de 12 mètres qui inclut la trame « espace contribuant aux continuités écologiques ». Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la maire de Strasbourg a méconnu les dispositions de l’article 1 précité du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg en délivrant les permis de construire contestés. Le moyen articulé en ce sens doit par suite être écarté.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg : « 1. Voirie / Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie, de service hivernal ou d’enlèvement des ordures ménagères. / 2. Accès / 2.1. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. L’autorisation de construire peut être subordonnée à la réalisation d’aménagements particuliers. / 2.2 Tout accès carrossable doit avoir une largeur minimale de trois mètres () ».

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet sera desservi par la rue de la Rheinmatt, d’une largeur de 10 mètres environ. La voie privée qui relie la rue de la Rheinmatt au terrain d’assiette est une ligne droite d’une largeur de 4,50 mètres en enrobé. En fin de ligne, la voie dispose d’une largeur conséquente de plus de 9 mètres pour manœuvrer et atteindre l’ensemble immobilier d’habitations. L’accès, d’une largeur de 6 mètres, est situé à un point où la visibilité est très bonne, de sorte que sa configuration ne créée aucun risque particulier pour les usagers de la rue de la Rheinmatt. En outre, l’aire de présentation des ordures ménagères a été placée en limite avec la voie publique pour faciliter de déplacement des véhicules affectées à leurs collectes. Enfin, et en tout état de cause, le projet a fait l’objet d’un avis favorable délivré par le service départemental d’incendie et de secours le 20 septembre 2023, sous réserve du respect de prescriptions qu’il contient, ainsi que le prévoit l’article 3 de l’arrêté attaqué. Dans ces conditions, et alors que les requérants n’apportent aucun élément de nature à démontrer que la rue de la Rheinmatt présenterait un risque particulier au droit de l’accès au terrain d’assiette du projet de construction, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg ne peut qu’être écarté.

15. En troisième lieu, l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg dispose : « 2.3. Eaux pluviales / Les dispositifs de gestion des eaux pluviales à l’unité foncière, avec ou sans admission au réseau d’assainissement public, sont obligatoires conformément à la réglementation en vigueur ». A dispositions imposent la mise en place d’un dispositif de gestion des eaux pluviales à l’unité foncière avec ou sans admission au réseau d’assainissement public, en vue d’éviter, dans le cadre de l’exécution du projet, le déversement des eaux pluviales sur la voirie, lequel est interdit par l’article 45 du règlement d’assainissement.

16. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, qu’un dispositif de gestion des eaux pluviales à la parcelle a été mis en place par la société pétitionnaire, conformément à l’article 45 du règlement d’assainissement collectif applicable aux communes de l’EMS, de sorte que les eaux pluviales en provenance de la toiture de la construction seront recueillies par des gouttières qui sont reliées à un système de cagettes d’infiltration. Si les requérants font valoir que ces cagettes ne respectent pas des règles, notamment de distance, énoncées dans une plaquette d’information établie par la commune de Strasbourg, au demeurant non produite, un tel document est en tout état de cause dépourvu de toute portée normative et ne saurait ainsi être utilement invoqué pour critiquer la légalité des permis de construire en litige. Les requérants n’établissent pas davantage que, dans le cadre de l’exécution des permis litigieux, la réalisation du projet conduirait nécessairement à la méconnaissance de règles impératives fixées par la réglementation prévalant en matière d’assainissement et notamment de la règle interdisant le déversement des eaux pluviales sur la voirie. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à invoquer l’insuffisance du système d’infiltration et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

17. En quatrième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg : « Aspect extérieur des constructions / 1. Dispositions générales / 1.1. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. (). ».

18. Si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une telle atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

19. Contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort pas des pièces du dossier que le quartier dans lequel s’insère le projet en litige revêtirait des caractéristiques architecturales ou une harmonie particulières. Il ressort en outre du rapport de présentation et du plan d’insertion que la construction, avec une hauteur en R+3+attique, a une échelle cohérente par rapport à ce paysage urbain proche, constitué quasi-exclusivement d’immeubles d’habitation collective édifiés dans les années 80-90 et qui présentent des hauteurs, des couleurs et des toitures différentes. Enfin, et alors que la construction projetée est isolée par un espace vert, qui est repéré au règlement graphique comme devant être conservé, le rapport de présentation précise que le choix de coloris, qui se veut discret, est motivé par l’intégration du bâti dans son environnement arboré immédiat. Par suite, c’est sans erreur manifeste d’appréciation que la maire de Strasbourg a délivré les permis contestés. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg doit être écarté.

20. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l’article 12 du titre II du règlement du plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg, qui réglemente le nombre de places de stationnement par logement en fonction d’un zonage, « Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est au minimum de 2,50 x 5 mètres, non pris en compte les dégagements, et 2,50 x 10 mètres y compris les dégagements (). ». En outre, aux termes de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ». Aux termes de l’article L. 151-34 du même code : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : / () / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation (). ».

21. D’une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la rubrique 5.3 du formulaire Cerfa de la demande de délivrance du permis de construire initial, qui n’a pas été modifié sur ce point par le permis modificatif, que projet autorisé porte sur la réalisation de logements locatifs intermédiaires, lesquels relèvent des dispositions précitées. Ainsi, le projet en litige bénéficie de la règle dérogatoire prévue à l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, règle qui fait obstacle à ce que l’autorité compétente exige plus d’une place de stationnement par logement. Dès lors que le permis modificatif comporte 40 logements, c’est à bon droit que la société pétitionnaire a prévu de réaliser 40 places de stationnement.

22. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans du sous-sols, que la surface minimale pour le stationnement des véhicules, y compris les dégagements, est conforme aux dispositions l’article 12 du titre II du règlement du plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg. Le moyen tiré de sa méconnaissance, qui n’est pas assorti des précisions permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé, ne peut qu’être écarté.

23. En sixième lieu, aux termes de l’article 7 UCB du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg : " La distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L=H/2 minimum 3 mètres) ".

24. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et des plans de coupe joints à la demande de permis de construire, que la hauteur du bâtiment étant de 12,80 mètres, la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au minimum de trois mètres. Les points les plus proches de la limite séparative pour les façades nord, ouest et est se trouvent respectivement à 7,98 mètres, 8,01 mètres et 10,10 mètres. Quant à la façade sud, le bâtiment formant un L, elle comporte une partie en retrait, le point le plus proche de l’autre partie étant situé à 7,02 mètres de la limite séparative. Le bâtiment projeté respecte ainsi en tous points la règle d’implantation. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la maire devait refuser le projet en se fondant sur la méconnaissance de l’article 7 UCB du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal.

25. En septième lieu, aux termes de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg : « Emprise au sol / 1. Au titre du présent règlement, l’emprise au sol est calculée en prenant en compte les éléments suivants : / la projection verticale du bâtiment au sol, / les sous-sols enterrés, y compris ceux dépassant du volume du bâtiment au-dessus, / les bassins des piscines enterrés. / Toutefois, la projection des saillies, telles que balcons, marquises, débords de toiture, auvent, etc. ainsi que les ombrières dotées de procédés de production d’énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement en sont exclus. (). ». Aux termes de l’article 9 UCB du même règlement : « Emprise au sol / Les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : Dispositions applicables à toutes les zones. / I. Dispositions générales / L’emprise au sol des bâtiments ne peut excéder 40 %. (). ».

26. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux a une emprise au sol, laquelle inclut celle du sous-sol, de 982 mètres carrés, alors que l’emprise au sol maximale autorisée est de 1 250 mètres carrés. Ainsi, le projet respecte la surface maximale réglementaire. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu’être écarté.

27. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

28. Pour l’application des dispositions du b de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire et le dossier de la demande doit contenir les éléments utiles à cette exacte mesure.

29. Les requérants soutiennent que la hauteur maximale autorisée à l’égout de toiture, qui est de 12 mètres, n’est pas respectée, en méconnaissance des dispositions de l’article 10 UCB du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg, relatif à la hauteur maximale des constructions, dès lors qu’avant dépôt du permis de construire, la pétitionnaire a procédé à un rehaussement du terrain naturel.

30. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice descriptive, qu’un remblai a été effectué lors de la construction de la maison d’habitation à démolir. Toutefois, cette dernière ayant été édifiée il y a plus de quarante ans, les travaux de rehaussement la concernant ne sauraient être pris en compte dans le cadre du projet en litige. Il ressort des pièces du dossier que les niveaux du terrain naturel existant, qui ont été reportés à partir du relevé topographique réalisé le 22 mars 2023 par un géomètre expert, sont restés inchangés pour la réalisation du projet contesté. La hauteur du bâtiment, mesurée à l’égout de toiture, n’excède pas la hauteur maximale des constructions fixée à 12 mètres dans la zone UCB. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 UCB du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg doit être écarté.

31. En neuvième lieu, aux termes de l’article 13 UCB du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg : « () 30 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers réalisés en pleine terre (). ».

32. Il ressort des pièces du dossier que la surface du terrain d’assiette est de 3 126 mètres carrés et la superficie en pleine terre de 1 454,16 mètres carrés, soit 46% de la surface totale. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et le plan de prévention des risques d’inondation de l’Eurométropole de Strasbourg :

33. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

34. Lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Par ailleurs, il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

35. En premier lieu, les requérants soutiennent que le projet en litige va entraîner des difficultés de stationnement et d’accès de nature à porter atteinte à la sécurité des usagers de la rue du lotissement. Toutefois, ainsi qu’il a été dit au point 14, l’accès au terrain d’assiette ne présente aucun risque pour la sécurité publique, compte tenu de sa localisation, de sa configuration et de nature et de l’intensité modérée du trafic dans la rue de la Rheinmatt. En outre, les requérants n’apportent aucun élément de nature à établir que, compte tenu des emplacements de stationnement existants et des places prévues au projet, ce dernier serait de nature à générer des difficultés de stationnement présentant un risque pour la sécurité des usagers.

36. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige est principalement implanté au sein d’une zone identifiée par le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) de l’Eurométropole comme touchée par des aléas faibles à moyens d’inondation, mais également pour partie sur des zones susceptibles d’être soumise à une remontée de nappe débordante et non débordante. La construction projetée se trouve également pour partie en zone inondable par débordement de cours d’eau.

37. D’une part, si les requérants soutiennent que le projet, en ce qu’il prévoit de conserver un mur d’enceinte situé en limite de propriété du côté du Rhin Tortu, méconnaît les dispositions de l’article 1.3.1 du règlement du PPRI relatif aux caractéristiques des clôtures en zone bleue, il n’est pas contesté que ce mur préexistait à l’approbation du PPRI. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige ne comporte pas l’édification d’un mur et se borne à mentionner le maintien du mur existant, lequel se trouve en outre hors des zones définies comme inondables au PPRI.

38. D’autre part, aux termes des articles 8.2.2, applicable en zone jaune, et 9.2.2, applicable en zone vert, du PPRI, la cote du plancher du premier niveau des extensions de tous les bâtiments doit être fixée à un niveau supérieur ou égal à la cote piézométrique augmentée d’une revanche de 0,50 m dans la limite du terrain augmentée de 0,30 m. A articles précisent également qu’il est possible de déroger à ces prescriptions, sous réserve de la réalisation d’une étude préalable prévue par l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, prévoyant " des dispositifs adaptés et suffisamment dimensionnés () pour assurer la sécurité des occupants et prévenir les désordres liés à la remontée de la nappe sur le bâtiment./ Le ou les niveaux réalisés sous la cote du terrain augmentée d’une revanche de 0,30 m doivent par ailleurs respecter les prescriptions suivantes : disposer de réseaux électriques descendants, séparés du réseau hors d’eau et munis d’un dispositif de coupure automatique en cas d’inondation, placé au-dessus de la cote du terrain augmentée d’une revanche de 0,30 mètres ; / de ne pas abriter de locaux de sommeil ; / lorsque la desserte de ces niveaux est assurée par un dispositif mécanique de type ascenseur, celui-ci doit rester fonctionnel en cas d’inondation sans desservir ces niveaux. "

39. Les requérants soutiennent que le projet prévoit un niveau en sous-sol en dessous de la cote piézométrique en contradiction avec les prescriptions du PPRI. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment des plans de coupe et de l’avis favorable émis le 14 septembre 2023 par la direction départementale des territoires que la cote piézométrique au droit du projet est de 140,00m IGN69, la cote de référence à prendre en compte étant ainsi de 140,50m IGN69. La cote du premier niveau du bâtiment a une hauteur de 140,50 m IGN69, de sorte que le projet est conforme au PPRI. En outre, l’architecte du projet a attesté, conformément aux dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, de la réalisation d’une étude préalable et de sa prise en compte dans la conception d’une étude projet. Il a également certifié que les niveaux réalisés sous la cote piézométrique, augmentée d’une revanche de 0,50 mètres, respectent l’ensemble des prescriptions précitées prévues au PPRI. Dès lors, les requérants, qui n’apportent aucun élément au soutien de leur moyen, ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions du PPRI ont été méconnues.

40. Enfin, si les requérants soutiennent que le terrain d’emprise de la construction autorisée sera impacté en cas de défaillance du polder d’Erstein, ils n’apportent aucun élément au soutien de leurs allégations.

41. Il résulte de ce qui précède qu’aucun élément du dossier ne permet de démontrer que le projet litigieux ne serait pas conforme à la réglementation applicable en matière de sécurité et de salubrité publiques.

En ce qui concerne l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme :

42. Aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. A prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement ».

43. Il est constant que dans le cadre du permis de construire modificatif, le projet litigieux s’étend sur une surface de 399,14 m², passant en deçà du seuil de 400 m², lequel donne lieu à déclaration au titre de la rubrique 3220 de l’article R. 214-1 du code de l’environnement en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort pas du dossier que la seule circonstance que le projet ne serait pas soumis aux dispositions de la loi sur l’eau en raison d’un effet de seuil non atteint de peu aurait pour effet d’entraîner des conséquences dommageables pour l’environnement. En outre, le risque d’inondation dont se prévalent les requérants est suffisamment pris en compte au regard des prescriptions du PPRi qui s’imposent au projet. Dans ces conditions, la maire de Strasbourg n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme en autorisant le projet en litige.

44. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par les syndicats de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, IV et V ainsi que par M^me C et autres doivent être rejetées.

Sur les frais du litige :

45. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Nexxt Immo, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les syndicats de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, IV et V ainsi que par M^me C et autres, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

46. Au titre de la requête n° 2401679, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me C et autres la somme de 1 200 euros à verser à la société Nexxt Immo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

47. Au titre de la requête n° 2401680, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux III la somme de 1 200 euros à verser à la société Nexxt Immo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

48. Au titre de la requête n° 2401681, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux IV la somme de 1 200 euros à verser à la société Nexxt Immo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

49. Au titre de la requête n° 2401682, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux V la somme de 1 200 euros à verser à la société Nexxt Immo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1 : Les requêtes des syndicats de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, IV et V ainsi que par M^me C et autres sont rejetées.

Article 2 : Mme et M. C et Mme et M. J verseront solidairement à la société Nexxt-Immo une somme globale de 1 200 (mille deux cent) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux III versera à la société Nexxt-Immo une somme globale de 1 200 (mille deux cent) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux IV versera à la société Nexxt-Immo une somme globale de 1 200 (mille deux cent) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux V versera à la société Nexxt-Immo une somme globale de 1 200 (mille deux cent) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M^me C, représentant les requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative au titre de la requête n° 2401679, au syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux III, au syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux IV, au syndicat de copropriétaires du Clos des Vanneaux V, à la société Nexxt-Immo et à la commune de Strasbourg.

Délibéré après l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M^me Eymaron, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2025.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

La présidente,

A. Dulmet

La greffière,

J. Brosé

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

Nos 2401679, 2401680, 2401681, 240168