Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 17 avril 2023, 15 septembre 2023 et 13 décembre 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. J… L…, M^me V… E…, M. et M^me S… K…, M. P… N…, M^me C… M…, M. R… Q…, M^me U… I…, M. A… F…, M. B… F…, M. O… F…, M^me H… T… et M. et M^me D… G…, représentés par M^e Kloepfer, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 octobre 2022 par lequel le maire de Frouzins a délivré à la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées un permis de construire, valant permis de démolir, un groupe d’habitations de soixante logements sur les parcelles cadastrées section BA n°s 186, 187, 248 et 561 situées 3 rue du Vieux Chemin de Muret et 2 chemin du Roussimort ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Frouzins une somme de 2 300 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique « RT 2020 » prévue au j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°3 et l’article UC 11 du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- le projet méconnaît le point 4 de l’article UC 13 du PLU ;

- l’emprise au sol des constructions excède les 20% énoncés par l’article UC 9 du PLU ;

- le projet méconnaît l’article UC 2 du PLU ;

- il méconnaît l’article UC 10 du PLU ;

- l’OAP n°3 est illégale au regard des principes généraux du droit de l’urbanisme, du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme et du schéma de cohérence territoriale de la grande agglomération toulousaine ;

- le projet méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- la voirie intérieure du projet « en rétrocession future à la collectivité » ne présente pas les caractéristiques requises par les dispositions du point 4 de l’article UC 3 du PLU ;

- le report du trafic fait peser sur les riverains dudit chemin une contrainte spéciale assimilable à une rupture d’égalité devant les charges publiques.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 juillet et 13 décembre 2023, la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées, représentée par M^e Magrini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable faute pour les requérants de justifier d’un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la commune de Frouzins qui n’a pas produit de mémoire.

Par une ordonnance du 3 décembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 18 décembre 2024.

Un mémoire produit par la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées a été enregistré le 23 septembre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Michel,

- les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public,

- les observations de M^e Kloepfer, avocat des requérants, et de M^e Brouquières, substituant M^e Magrini pour la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées.

Une note en délibéré a été produite le 29 septembre 2025 par la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 25 octobre 2022, le maire de Frouzins a accordé à la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées un permis de construite, valant permis de démolir, un groupe d’habitations de soixante logements individuels et collectifs, dont dix-huit logements sociaux, sur les parcelles cadastrées section BA n°s 186, 187, 248 et 561 situées 3 rue du Vieux Chemin de Muret et 2 chemin du Roussimort. M. J… L…, M^me V… E…, M. et M^me S… K…, M. P… N…, M^me C… M…, M. R… Q…, M^me U… I…, M. A… F…, M. B… F…, M. O… F…, M^me H… T… et M. et M^me D… G…, voisins du projet, ont formé un recours gracieux, le 16 décembre 2022, contre cette décision, lequel a été implicitement rejeté. Par la présente requête, M. L… et autres demandent l’annulation de l’arrêté du 25 octobre 2022 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me G…, M. N… et M^me M…, M. L… et M^me E…, M. F… et M^me T… et M. A… F… sont propriétaires de parcelles situées à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, leur conférant ainsi la qualité de voisins immédiats. En outre, il ressort des pièces du dossier qu’ils subiront nécessairement les conséquences de ce projet, notamment en termes de vues et de circulation sur des voies adjacentes où le trafic routier est déjà important. Ils justifient ainsi d’un intérêt à agir contre le permis de construire attaqué. Par suite, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’intérêt à agir des autres requérants, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

5. Aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à la date de l’arrêté attaqué : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l’article R. 122-2-1 du même code, l’attestation de réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie réalisée en application de l’article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l’article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l’article R. 122-2 ou l’article R. 122-3 du même code, la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnements en énergie, en application de l’article R. 122-23 dudit code ; (…) ».

6. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comportait une attestation du maître d’ouvrage certifiant la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne l’exception d’illégalité de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n° 3 « Chemin du Roussimort » :

7. Le permis en litige a été délivré sur le fondement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Frouzins tel que résultant de la 5ème modification de ce plan approuvée le 7 juillet 2022, dont l’un des objets était l’instauration d’une OAP n° 3 « Chemin du Roussimort », le périmètre de cette OAP correspondant au terrain d’assiette du projet.

8. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : « Le plan local d’urbanisme comprend : (…) / 3° Des orientations d’aménagement et de programmation ; (…) ». Aux termes de l’article L. 101-2 du même code : « Dans le respect des objectifs du développement durable, l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : (…) / 2° La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ; (…) ». Ces dispositions imposent seulement aux auteurs des documents d’urbanisme d’y faire figurer des mesures tendant à la réalisation des objectifs qu’elles énoncent. En conséquence, le juge administratif exerce un simple contrôle de compatibilité entre les règles fixées par ces documents et les dispositions précitées de l’article L. 101-2 du code l’urbanisme.

9. Le projet litigieux est situé au sein de la zone UC, qui se caractérise par un tissu pavillonnaire aéré relativement dispersé et, selon le rapport de présentation du PLU, assure la transition entre les espaces bâtis et les espaces naturels et/ou agricoles de la commune. Il ressort des mentions de l’OAP n° 3 spécifique au terrain d’assiette du projet que les auteurs du PLU ont entendu permettre la densification du quartier du Roussimort par la création d’une offre de logements diversifiée d’au moins cinquante logements par hectare dont des logements sociaux, la création de liaisons inter-quartiers et une urbanisation s’inscrivant dans la continuité de l’habitat environnant. Dans ces conditions, l’OAP n’apparaît pas incompatible avec l’objectif de qualité urbaine, architecturale et paysagère prévu par les dispositions précitées de l’article L. 101-2 du code l’urbanisme.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. (…) ».

11. Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) comporte une orientation, en sa page 27, sur la qualité architecturale des nouveaux quartiers afin de garantir leur parfaite intégration au tissu urbain laquelle prévoit que toute nouvelle opération de construction devra prévoir des espaces récréatifs et de détente tandis que des parcs urbains jalonneront le territoire de la commune selon le schéma de la trame verte frouzinoise et que des activités et des services seront implantés dans les nouveaux secteurs de développement résidentiel pour une plus grande mixité des fonctions urbaines et une plus grande proximité pour les résidents. Toutefois, en instaurant l’OAP n° 3 « Chemin du Roussimort », les auteurs du PLU n’ont pas entendu créer un nouveau quartier mais densifier un quartier résidentiel existant par la création d’une offre de logements diversifiée d’au moins cinquante logements par hectare dont des logements sociaux. Cette OAP répond à d’autres orientations du PADD en particulier celle tendant à la poursuite de la diversification et de la qualité des formes de l’habitat, notamment par une offre de logements sociaux. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’OAP n° 3 ne serait pas en cohérence avec les orientations du PADD.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 131-4 du code de l’urbanisme : « Les plans locaux d’urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales sont compatibles avec : / 1° Les schémas de cohérence territoriale prévus à l’article L. 141-1 ; (…) ».

13. A l’exception des cas limitativement prévus par la loi dans lesquels les schémas de cohérente territoriale (SCOT) peuvent contenir des normes prescriptives, ceux-ci doivent se borner à fixer des orientations et des objectifs. Les plans locaux d’urbanisme sont soumis à une simple obligation de comptabilité avec ces orientations et objectifs. Si ces derniers peuvent être en partie exprimés sous forme quantitative, il appartient aux auteurs des plans locaux d’urbanisme, qui déterminent les partis d’aménagement à retenir en prenant en compte la situation existante et les perspectives d’avenir, d’assurer, ainsi qu’il a été dit, non leur conformité aux énonciations des schémas de cohérence territoriale, mais leur compatibilité avec les orientations générales et les objectifs qu’ils définissent. Pour apprécier la compatibilité d’un plan local d’urbanisme avec un SCOT, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d’une analyse globale le conduisant à se placer à l’échelle de l’ensemble du territoire couvert en prenant en compte l’ensemble des prescriptions du document supérieur, si le plan ne contrarie pas les objectifs qu’impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher l’adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier.

14. Le document d’orientations et d’objectifs du SCOT de la grande agglomération toulousaine prévoit, dans ses objectifs P56 et P57, la construction de nouveaux logements dans les espaces urbains existants au sein de la « Ville intense » prioritairement dans les secteurs desservis par les transports en commun performants et en veillant à un aménagement favorable aux modes actifs. Il n’est pas contesté que le périmètre de l’OAP n’est pas situé dans une zone d’influence des transports en commun performants telle que définie par le SCOT. Toutefois, ce dernier qui prévoit une urbanisation prioritaire dans ces zones sans toutefois être exclusive, ne fait ainsi pas obstacle à l’urbanisation d’autres secteurs. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier, notamment des écritures mêmes des requérants, que les auteurs du PLU ont entendu répondre à ces objectifs par d’autres biais, notamment par l’instauration de l’OAP « La Vache ». Par ailleurs, la circonstance que les deux voies desservant le projet litigieux, à savoir la rue du vieux chemin de Muret et le chemin du Roussimort, ne sont équipées ni de cheminement piétonnier ni d’itinéraire cyclable ne saurait révéler une incompatibilité entre l’OAP n° 3, laquelle ne porte pas sur ces deux voies, et l’objectif P104 du SCOT qui vise à « améliorer l’accessibilité aux transports collectifs par les modes actifs : cheminements piétonniers et itinéraires cyclables, garages à vélos sécurisés, jalonnement… ». Par suite, le moyen tiré de l’incompatibilité de l’OAP n° 3 avec le SCOT doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’OAP n° 3 « Chemin du Roussimort » :

15. Aux termes de l’article L. 151-7 du code de l’urbanisme : « I.- Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent notamment : / 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; (…) ». Aux termes de l’article L. 152-1 du même code : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. ».

16. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

17. Les enjeux et objectifs de l’OAP n° 3 « Chemin du Roussimort », applicables dans le périmètre d’assiette du projet litigieux, consistent notamment à « densifier le secteur tout en veillant à la sécurité liée à la circulation sur le Vieux Chemin du Roussimort / créer des liaisons inter-quartier / permettre une forme urbaine qui s’inscrit dans le prolongement du secteur habitat [environnant] (…) ». Cette OAP précise que « au moins 50 logements devront être réalisés, soit une densité moyenne d’environ 50 logements par hectare », et que « conformément au règlement écrit, toute opération d’aménagement ou de construction à partir de 5 logements (…) devra affecter un minimum de 30% de la surface de plancher projetée à du logement locatif social ». Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste en la réalisation de trois bâtiments collectifs et six maisons individuelles à usage d’habitation, comprenant un total de soixante logements dont dix-huit logements sociaux, et prévoit que les débouchés d’accès et de sorties au droit des deux voies publiques de desserte du terrain sont sécurisés du point de la vue de la visibilité des flux réciproques. Dans ces conditions, l’opération projetée n’est pas incompatible avec l’OAP « Chemin du Roussimort ».

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Frouzins :

18. En premier lieu, aux termes de l’article UC 2 du règlement du PLU, relatif à l’occupation et utilisation du sol soumises à des conditions particulières : « 1. La conception des projets doit résulter de la mise en œuvre d’une démarche de Développement Durable et de Qualité Environnementale visant à : (…) La gestion de l’environnement sonore ; (…) / 9. Les constructions et installations sont autorisées si elles respectent les dispositions liées à l’application de l’Arrêté Préfectoral de classement sonore des Infrastructures de Transports Terrestres de la Haute Garonne, pour les secteurs concernés et mentionnés en Annexe du P.L.U. La largeur des secteurs affectés par le bruit correspond à la distance mentionnée comptée de part et d’autre du bord extérieur de la chaussée la plus proche pour les infrastructures routières ; (…) ».

19. S’il incombe au constructeur, qui s’y engage dans sa demande de permis de construire, de respecter les règles générales de construction, au nombre desquelles figure le respect des normes acoustiques, ces règles ne sont toutefois pas, en vertu de l’indépendance des législations, au nombre de celles dont il appartient à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance d’un permis de construire, quand bien même il s’agirait des prescriptions acoustiques applicables dans les secteurs situés au voisinage des infrastructures de transport terrestre qui ont été reportées dans le plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 2 du règlement du PLU doit être écarté comme inopérant.

20. En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 3 du règlement du PLU, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : « (…) 4. Voiries nouvelles publiques* ou privées* : / Les voies comprennent non seulement la chaussée mais également toutes ses dépendances nécessaires à la conservation et à l’exploitation de la route ainsi qu’à la sécurité des usagers. / 4.1. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles édifiés qu’elles doivent desservir ; / 4.2. Les intersections et les carrefours doivent être aménagés de manière à permettre l’évolution correcte des véhicules et à assurer la meilleure visibilité possible. (…) ».

21. Il ressort des pièces du dossier que chaque villa dispose d’un piétonnier individuel d’accès direct souvent associé au parking et qu’un chemin d’accès commun aux piétons et aux cycles à double sens de circulation, le long de la voie principale et d’une largeur de 2,50 mètres, traverse le terrain d’assiette du projet d’est en ouest. Les caractéristiques de ces cheminements piétons/cycles apparaissent adaptées aux usages qu’ils supportent et à l’importance et à la destination de l’ensemble des immeubles qu’ils doivent desservir. Par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 3 du règlement du PLU doit être écarté.

22. En troisième lieu, aux termes de l’article UC 9 du règlement du PLU, relatif à l’emprise au sol : « (…) L’emprise au sol* des constructions ne peut excéder 20 % de la superficie totale de l’unité foncière. (…) ». Selon l’annexe au règlement du PLU relative aux définitions communes au règlement : « L’emprise au sol des constructions, y compris les locaux annexes* correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des éléments de modénature, des éléments architecturaux, des débords de toiture, des oriels, des balcons. Sont également exclus du calcul de l’emprise au sol, les piscines non couvertes, les sous-sols et les parties de construction ayant une hauteur au plus égale à 0,60 mètre à compter du niveau du sol avant travaux, ainsi que les abris de jardin de moins de 15 m². (…) ». S’agissant du terrain (unité foncière), « Constitué de l’ensemble des parcelles contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou de la même indivision, le « terrain » ou « unité foncière » est la seule notion retenue pour l’application du règlement du PLU. / Superficie (d’un terrain) : / La superficie prise en compte pour déterminer le droit à construire (superficie, implantation, emprise au sol*, etc.) est celle de l’unité foncière. On doit déduire de cette superficie la partie incorporée à une voie de desserte du terrain, existante ou prévue dans un projet antérieurement approuvé. On ne peut en effet considérer comme constructible une partie de terrain affectée de façon permanente à la circulation. / Est par conséquent déduite de la superficie située : / – Dans un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement de voies ; / – Dans un élargissement prévu au P.L.U. ; / – Dans un voie privée telle que définie dans la présente annexe. ».

23. En l’absence de toute indication contraire dans les dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme, les règles d’emprise doivent s’apprécier en fonction de l’unité foncière telle qu’elle est constituée à la date à laquelle l’autorité administrative statue sur la demande de permis de construire.

24. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date de délivrance du permis de construire litigieux, la société pétitionnaire avait rétrocédé à la commune de Frouzins la voie de desserte interne du projet. Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, il n’y a donc pas lieu d’exclure la superficie de cette voirie interne de la superficie totale de l’unité foncière pour la détermination du pourcentage d’emprise au sol des constructions. En outre, la circonstance que l’espace central de détente et de loisir d’une surface de 75 m² sera recouvert d’une castine perméable ne saurait lui conférer la nature d’une construction devant être incluse dans le calcul de l’emprise au sol au sens et pour l’application des dispositions précitées du règlement du PLU. Par ailleurs, le dossier de demande de permis précise que le terrain d’assiette a une superficie totale de 9 547 m² tandis que la légende du plan de masse joint au dossier de demande indique une emprise au sol de 1 909 m² pour l’ensemble des constructions. Dans ces conditions, l’emprise au sol des constructions projetées n’excède pas 20% de la superficie totale de l’unité foncière conformément aux dispositions précitées de l’article UC 9 du règlement du PLU. Par suite, le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

25. En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 10 du règlement du PLU, relatif à la hauteur maximale des constructions : « (…) 2. La hauteur des constructions ne pourra excéder 6,5 mètres (soit 2 niveaux maximum – R+1) (…) ».

26. Il ressort des pièces du dossier que les trois bâtiments collectifs projetés sont de type R+1+combles. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’espace compris entre le dernier niveau d’habitation et les versants du toit d’une hauteur maximale d’un mètre à l’égout de toit et de plus de 1,80 mètre au droit des façades et qui ne comporte que des lucarnes de toiture constitue bien un comble. Toutefois, si la société pétitionnaire fait valoir que le projet litigieux prévoit un comble aménagé et non un niveau supplémentaire, les dispositions précitées de l’article UC 10, qui n’autorisent que des constructions de type R+1 soit deux niveaux maximum, ne permettent pas la réalisation de combles aménagés en supplément de deux niveaux d’habitation. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet, en tant qu’il prévoit la construction de trois bâtiments collectifs en R+1+combles, méconnaît les dispositions précitées de l’article UC 10 du règlement du PLU.

27. En cinquième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du PLU, relatif aux obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux, de loisirs et de plantations : « 4. Espaces libres et espaces verts à créer : / Sur chaque unité foncière, 40 % au moins de la surface doivent être traités en espace de pleine terre* (…) ». L’annexe au règlement du plan local d’urbanisme relative aux définitions communes au règlement définit les espaces de pleine de terre de la manière suivante : « Un espace est considéré comme de pleine terre lorsque les éventuels réseaux existants ou projetés dans son sous-sol ne portent pas atteinte à l’équilibre pédologique du sol et permettent notamment son raccordement à la nappe phréatique. Les parties de terrain en pleine terre ne peuvent supporter des constructions en sous-sol. ».

28. Si les requérants soutiennent que la voirie piétonne/cycles et l’espace central de détente et de loisir ne peuvent être inclus dans les espaces de pleine terre dès lors que ces espaces sont destinés à être artificialisés, cette seule circonstance, au regard de la définition des espaces de pleine terre prévue par le règlement du PLU, ne saurait faire obstacle à ce que la voirie piétons/cycles et l’espace central de détente et de loisir, tous deux en castine perméable, soient qualifiés d’espaces de pleine terre. En outre, pour les raisons déjà évoquées au point 24, il n’y a pas lieu de déduire la superficie de la voirie interne du projet de la surface de l’unité foncière. Ainsi, le dossier de demande de permis précisant que le terrain d’assiette a une superficie totale de 9 547 m² et la légende du plan de masse joint au dossier de demande indiquant des espaces de pleine terre d’une surface de 4 537,2 m², il ressort des pièces du dossier que 40 % au moins de la surface de l’unité foncière sont traités en espace de pleine terre conformément aux dispositions précitées de l’article UC 13 du règlement du PLU. Par suite, le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

29. En sixième lieu, aux termes de l’article UC 11 du règlement du PLU, relatif à l’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords : « (…) 1. Conditions générales : / Pour être autorisé, tout projet d’aménagement de construction déjà existante, de même que tout projet de construction nouvelle doit garantir : / – Le respect de conditions satisfaisantes en matière de salubrité, de commodité, de tranquillité, d’ensoleillement et d’aspect général ; / – Une bonne adaptation au sol, la préservation de l’environnement, celle du caractère, de l’intérêt et de l’harmonie des lieux ou paysages avoisinants (sites naturels, urbains, perspectives monumentales,…) ; / – La recherche d’une certaine unité de style, de forme, de volume, de proportions de matériaux, de couleurs, etc. (…) / 2. Principes d’insertion au paysage urbain et architectural environnant, existant ou futur : / Tout projet dans son ensemble, comme dans chacune de ses composantes doit s’harmoniser avec le caractère de l’espace urbain existant ou projeté dans lequel il s’inscrit. (…) ».

30. Ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLU que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

31. Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte six villas en R+1 et trois bâtiments collectifs en R+1+combles, que les toitures seront en tuiles de terre cuite de couleur rouge toulousain et que les façades seront recouvertes d’un enduit de couleur sable clair en alternance avec des parements brique d’aspect traditionnel. Eu égard à leur hauteur et aux matériaux et teintes utilisés, ces constructions ne sont pas en rupture avec l’habitat environnant essentiellement composé de maisons individuelles, pour la plupart de type R+1, comportant des façades de teinte claire et des toitures en terre cuite de couleur rouge. En outre, les constructions projetées seront implantées très en retrait des limites séparatives, les bâtiments collectifs seront relativement espacés les uns des autres et quatre-vingt-dix-neuf arbres de haute tige seront plantés, essentiellement le long des limites séparatives, ce qui est de nature à favoriser l’insertion du projet en le rendant le moins visible possible depuis les constructions voisines. Dans ces conditions, et alors même que le projet prévoit la réalisation de logements collectifs au sein d’un secteur pavillonnaire, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’il serait de nature à porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants et méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article UC 11 du règlement du PLU.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du règlement national d’urbanisme :

32. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

33. D’une part, le dossier de demande de permis de construire indique que les débouchés d’accès et de sortie au droit des deux voies publiques, le chemin du Roussimort et la rue du Vieux Chemin de Muret, sont conçus en sécurité du point de vue de la visibilité des flux réciproques. L’OAP n° 3 fait état du caractère étroit du chemin de Roussimort et met à la charge de la commune de Frouzins une obligation de réorganiser la circulation sur ce secteur, en autorisant l’entrée sur le chemin du Roussimort, depuis le boulevard de la Méditerranée tout en interdisant la sortie. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies produites, que, d’une part, le Vieux Chemin de Muret est un chemin rectiligne, bitumé, muni d’un trottoir et d’une largeur suffisante pour que deux véhicules se croisent sans difficulté et, d’autre part, le chemin de Roussimort, également bitumé, qui présente une largeur permettant à deux véhicules de se croiser, dispose de ralentisseurs et d’une limitation à 30 km/h et est bordé par un bas-côté permettant la circulation des piétons. Si le projet est situé dans un quartier pavillonnaire générant du trafic sur ces voies, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’augmentation du trafic liée au projet génèrera un risque pour la sécurité publique. En outre, si les requérants soutiennent que la mise à sens unique d’une partie du chemin du Roussimort aura pour effet de détourner la circulation vers la rue du Vieux Chemin de Muret, via la nouvelle voie traversante à double sens créée sur le terrain d’assiette du projet, il ne ressort des pièces du dossier ni que le trafic sur la rue du Vieux Chemin du Muret serait déjà saturé ni qu’elle ne pourrait absorber l’augmentation du trafic liée au projet. Enfin, et en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que le report du trafic sur la rue du Vieux Chemin du Muret ferait peser sur les riverains une contrainte spéciale assimilable à une rupture d’égalité devant les charges publiques.

34. D’autre part, le projet litigieux prévoit la création de deux bassins versants enterrés de type rétention étanche en casiers alvéolaires, de 77 m3 et 155 m3, chargés d’évacuer les eaux de pluie vers les deux ruisseaux entourant le projet, à savoir le Roussimort et la Saudrune. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’imperméabilisation des sols qu’implique le projet compromettrait le champ d’expansion des crues de ces deux ruisseaux. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que la restitution des eaux de ruissellement au milieu naturel pose la question des résidus d’hydrocarbure infiltrés dans les plateformes de stationnement situés le long de la voirie interne, un tel moyen n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, le maire n’a pas entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

35. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

36. Lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer l’annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. Les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme lui permettent en outre de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme qui n’aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l’illégalité affectant une partie identifiable d’un projet de construction ou d’aménagement est susceptible d’être régularisée par un permis modificatif. Il en résulte que, si l’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n’est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l’objet d’un permis modificatif. Un tel permis ne peut être délivré que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés – sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l’absence d’achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d’instruction en ce sens – et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif. Le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée.

37. Il ressort des pièces du dossier que l’illégalité relevée au point 26 n’affecte qu’une partie du projet et est susceptible d’être régularisée. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et de prononcer l’annulation partielle de l’arrêté attaqué, ainsi que du recours gracieux des intéressés, en tant qu’ils autorisent la réalisation de trois bâtiments de type R+1+combles. En outre, en application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision pour solliciter la régularisation du permis sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

38. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 25 octobre 2022 du maire de Frouzins et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés en tant que le projet autorisé prévoit la réalisation de trois bâtiments de type R+1+combles.

Article 2 : Le délai dans lequel la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées pourra en demander la régularisation est fixé à trois mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. J… L…, premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Frouzins et à la société Nexity Immobilier Résidentiel Programmes Midi-Pyrénées.

Copie en sera adressée, en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative, au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Toulouse.

Délibéré après l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Lestarquit, première conseillère,

M^me Michel, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2025.

La rapporteure,

L. MICHEL

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

B. RODRIGUEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,