Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 9 février, 21 mai, 10 juin et 29 juin 2025, l’association des habitants et amis du Chesnay demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 septembre 2024 par lequel le maire du Chesnay-Rocquencourt a délivré à la société civile de construction-vente (SCCV) Steen Le Chesnay un permis de construire pour la réalisation d’une résidence-services de 129 logements destinée aux personnes âgées, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Chesnay-Rocquencourt et de la SCCV Steen Le Chesnay une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle doit être regardée comme soutenant, dans le dernier état de ses écritures, que :

- l’arrêté en litige est entaché de vices de forme ;

- il est entaché de vices de procédure ;

- le dossier de demande est incomplet et est entaché d’inexactitudes ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme et celles de l’article UC.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Chesnay-Rocquencourt ;

- il méconnaît l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2023 prononçant la carence définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation la commune du Chesnay-Rocquencourt ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC.12 du règlement du plan local d’urbanisme et les dispositions du décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 555-27 du code de l’environnement.

Par des mémoires en défense enregistrés les 18 avril, 16 juin et 11 juillet 2025, la SCCV Steen Le Chesnay, représentée par M^e Durand, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la requérante une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle sollicite, en cas d’annulation de l’arrêté en litige, l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable, dès lors, d’une part, que l’association requérante ne dispose d’aucun intérêt pour agir et, d’autre part, qu’elle ne justifie pas du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 mai, 13 juin et 10 juillet 2025, la commune du Chesnay-Rocquencourt, représentée par M^e Ghaye, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la requérante une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle sollicite, en cas d’annulation de l’arrêté en litige, l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu :

- l’arrêté attaqué,

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation,

- le code de l’urbanisme,

- l’arrêté du 10 novembre 2016,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hardy, rapporteure,

- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,

- les observations de M. A…, représentant l’association requérante, de M^e Hauville, représentant la commune du Chesnay-Rocquencourt, et de M^e Douvreleur, représentant la société pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 3 septembre 2024, le maire du Chesnay-Rocquencourt a délivré à la SCCV Steen Le Chesnay un permis de construire pour la réalisation d’une résidence-services de 129 logements destinée aux personnes âgées. L’association requérante demande l’annulation de cet arrêté, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, d’une part, les mentions du panneau d’affichage d’un permis de construire n’ont d’incidence que sur le déclenchement du délai de recours contentieux opposable aux tiers. Dès lors, le caractère éventuellement erroné de ces mentions est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué. D’autre part, si le formulaire de demande comporte la date du 4 août 2024, il s’agit d’une simple erreur de plume, dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que la demande a été déposée par la société pétitionnaire le 4 août 2023, ainsi que l’indiquent les visas de l’arrêté attaqué. Ensuite, si l’un des formulaires de demande comporte la date du 24 novembre 2023, il correspond au formulaire afférent au dépôt de pièces complémentaires réceptionnées par le service instructeur le 28 novembre 2023. Enfin, à supposer que la requérante ait entendu soulever le moyen tiré de ce que les visas de l’arrêté attaqué comportent des mentions erronées, les erreurs ou incohérences les entachant sont, en tout état de cause, sans incidence sur sa légalité.

En deuxième lieu, contrairement à ce que soutient la requérante, l’arrêté en litige, signé par l’adjoint au maire de la commune du Chesnay-Rocquencourt, n’avait pas à être signé par le service instructeur.

En troisième lieu, les moyens tirés de ce que le conseil municipal et les services de l’Etat auraient dû être consultés préalablement à l’édiction de l’arrêté attaqué ne sont pas assortis de précisions suffisantes permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé et ne peuvent, dès lors, qu’être écartés.

En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation : « La résidence-services est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants. Les catégories de ces services sont définies par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation. / Les services spécifiques individualisables peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires (…) ». L’article R. 633-1 dispose que : « Les locaux communs affectés à la vie collective mentionnés à l’article L. 633-1 sont des locaux accessibles, dans les conditions définies par le règlement intérieur, et le cas échéant par le contrat, à toute personne logée dans l’établissement, et affectés à des activités telles que les services socio-éducatifs, les services de soins, la restauration, les activités d’animation, de formation ou de loisirs ». Aux termes de l’article R. 163-2 du même code : « (…) constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel ».

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code : « La demande de permis de construire précise : / (…) / e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…) ». L’article R. 151-27 de ce code dispose que : « Les destinations de constructions sont : / (…) 2° Habitation (…) ». L’article R. 151-28 du même code précise que : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement (…) ». Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu dispose que : « La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

Enfin, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires.

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire attaqué a été délivré pour la construction d’une résidence services seniors de 129 appartements uniquement destinée à des personnes âgées, qui assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population et, notamment, des espaces communs dédiés à la restauration, aux activités sportives et de loisirs, ainsi qu’au bien-être et à la santé. Dès lors, contrairement à ce que soutient la requérante, une telle résidence relève d’une vocation d’hébergement et non de logement, les espaces dédiés aux services devant être regardés comme ayant un caractère accessoire. Par suite, le dossier de demande, qui indique qu’une surface de plancher de 7 572 m² destinée à l’hébergement a vocation à être créée, n’est entaché d’aucune inexactitude et n’avait pas à mentionner une quelconque surface dédiée au commerce, aux activités de services ou aux établissements recevant du public. Par ailleurs, la circonstance que l’arrêté en litige se borne à indiquer qu’il autorise la construction d’une résidence seniors de 129 logements sans mentionner expressément la réalisation des espaces communs dédiés aux services est sans incidence sur sa légalité, alors, au demeurant, que le formulaire de demande, la notice descriptive du projet ainsi que les plans de masse indiquent clairement la réalisation de ces espaces communs qualifiés d’ « ERP 1 » et d’ « ERP 2 », ainsi que leur assimilation aux établissements recevant du public s’agissant de l’application des règles de sécurité contre les risques d’incendie et de panique et d’accessibilité aux personnes handicapées. Dans ces conditions, le dossier de demande n’avait pas à comporter le formulaire spécifique aux établissements recevant du public et ne comporte aucune inexactitude s’agissant de la destination des surfaces à construire.

Si la requérante soutient ensuite que le dossier de demande ne comporte pas la « convention de servitude mise à jour » conclue entre GRTGaz et la pétitionnaire, en raison de la présence, sur la parcelle terrain d’assiette du projet, d’un poste de gaz clôturé et d’un transformateur électrique qui ont vocation à être conservés, il résulte des dispositions précitées de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme que cette pièce ne fait toutefois pas partie des pièces exigibles par le service instructeur. Par ailleurs, la circonstance que certaines pièces du dossier de demande de permis de construire n’auraient pas été communiquées à l’association requérante demeure sans incidence sur la légalité de l’arrête en litige. Au demeurant, l’entier dossier de demande a été versé aux débats et communiqué dans le cadre de la présente instance.

Enfin, les moyens articulés autour des insuffisances du dossier de demande s’agissant de la modification de la clôture entourant le poste de gaz, des « zones ATEX », de la « réglementation relative au gaz », de « l’étude environnementale et de constructibilité » et des « servitudes d’utilité publique » ainsi que ceux relatifs aux irrégularités entachant les visas des avis rendus par le service départemental d’incendie et de secours des Yvelines, présentés de manière confuse, ne sont pas assortis, s’agissant en particulier des fondements juridiques invoqués, de précisions suffisantes pour permettre au juge d’en apprécier le bien-fondé. Ils ne peuvent, dès lors, qu’être écartés.

En cinquième lieu, la demande de permis de construire a été déposée par la société pétitionnaire le 4 août 2023 et complétée par des pièces complémentaires, le 28 novembre 2023 et le 8 février 2024. Si la requérante soutient que plusieurs avis ont été émis antérieurement au dépôt de ces pièces complémentaires, il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n’est pas soutenu, ni-même allégué, que ces pièces complémentaires auraient modifié substantiellement le projet et qu’elles auraient rendu nécessaires de nouvelles consultations préalablement à l’édiction de l’arrêté attaqué.

En sixième lieu, il ressort des pièces du dossier que l’entier dossier de demande de permis de construire, qui comprenait d’ailleurs les notices de sécurité et d’accessibilité, et qui mentionnait clairement, ainsi qu’il a été dit au point 9, la réalisation de plusieurs espaces communs, a été transmis à GRTGaz, qui a émis, le 4 juillet 2024, soit préalablement à l’édiction de l’arrêté en litige, un avis favorable sur le projet assorti de prescriptions qui ont d’ailleurs été reprises par l’article 2 du permis de construire en litige. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que GRTGaz n’a pas été en mesure d’émettre un avis éclairé sur le projet.

En septième lieu, aux termes de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». Aux termes de l’article UC.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) du Chesnay-Rocquencourt : « (…). / Toute opération de construction neuve ou de changement de destination ayant pour effet de créer au moins 12 logements et/ou une surface de plancher destinée à l’habitation d’au moins 800 m², doit comporter une part minimale de 30 % de logements locatifs sociaux comptabilisés au titre de la loi SRU ».

Ainsi qu’il a été dit au point 9, la résidence-services projetée relève d’une vocation d’hébergement et non de logement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC.2 du règlement du PLU doit être écarté comme inopérant. Il en va de même du moyen tiré de la méconnaissance de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2023 prononçant la carence définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation la commune du Chesnay-Rocquencourt.

En huitième lieu, aux termes de l’article UC 12 du règlement du PLU du Chesnay-Rocquencourt : « Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation de stationnement. / Les dispositions du présent article sont applicables à tous travaux ou constructions, même si ceux-ci ne sont pas soumis à autorisation administrative. / A) Obligations selon la destination des constructions / (…) c- Pour les structures de type foyer-logement / Une place de stationnement pour 3 chambres / (…). / B) Dispositions générales : / La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle des établissements auxquels ils sont le plus directement assimilables. / Il peut être exigé des places supplémentaires pour les véhicules des visiteurs, de déménagement et de livraison (…) ».

Il résulte des dispositions précitées que, pour leur application, la résidence-services projetée est le plus directement assimilable aux structures de type foyer-logement. Dès lors, le projet doit prévoir une place de stationnement pour véhicule motorisé pour trois chambres, soit 43 places de stationnement. Il ressort des pièces du dossier qu’il prévoit la réalisation de 55 places de stationnement, dont trois places extérieures destinées à la livraison et au dépose-minute.

Par ailleurs, les dispositions du règlement du PLU ne prévoient aucune obligation de réalisation d’aires de stationnement dédiées à la livraison, hormis pour les constructions à destination d’artisanat. Or, le projet est à destination d’hébergement. Enfin, les dispositions du règlement du PLU ne prévoient aucune obligation de réalisation de places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite et la requérante ne peut utilement soulever le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du décret n° 2017-688 du 28 avril 2017, dès lors que le projet ne porte pas sur un immeuble soumis au statut de la copropriété. Au surplus, le projet prévoit la réalisation d’une aire de livraison ainsi que d’une place de stationnement réservée aux personnes à mobilité réduite devant la résidence.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC. 12 du règlement du PLU doit être écarté en toutes ses branches.

En neuvième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration des aires de stationnement projetées devant la résidence, qui bénéficient d’une voie d’insertion propre, serait de nature, compte tenu notamment de l’afflux de véhicules le long de la rue Moxouris, à sens unique, à porter atteinte à la sécurité publique. Il en va de-même s’agissant de l’emplacement du poste d’arrivée de gaz et de l’espace clôturé l’entourant. Par suite, à supposer même que la requérante ait entendu le soulever, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En dernier lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 555-16 du code de l’environnement, législation distincte de la législation d’urbanisme et applicable aux travaux déclarés d’utilité publique, doit être écarté comme inopérant.

Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la société requérante n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté en litige, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Chesnay-Rocquencourt et de la SCCV Steen Le Chesnay, qui ne sont pas les parties perdantes à la présente instance, la somme que sollicite la requérante, qui n’a, en tout état de cause, pas eu recours au ministère d’avocat dans le cadre de la présente instance, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la requérante une somme de 1 000 euros à verser à la commune du Chesnay-Rocquencourt et une somme de 1 000 euros à verser à la SCCV Steen Le Chesnay en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association des habitants et amis du Chesnay est rejetée.

Article 2 : La requérante versera une somme de 1 000 euros à la commune du Chesnay-Rocquencourt et une somme de 1 000 euros à la SCCV Steen Le Chesnay en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’association des habitants et amis du Chesnay, à la commune du Chesnay-Rocquencourt et à la SCCV Steen Le Chesnay.

Délibéré après l’audience du 21 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Doré, président,

- M^me L’Hermine, première conseillère,

- M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

La rapporteure,

signé

M. Hardy

Le président,

signé

F. Doré

La greffière,

signé

S. Paulin

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.