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[CS1]192 015120 25503 @0[/ CS1] TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JANVIER 2023 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

M^me X Y […] comparant par M^e Jacques MONTA 7 Rue d’Arcole 75004 PARIS et par M^e Michèle ARNAUD […]
DEFENDEUR

SAS BARNES 22 Rue de l’Hôtel de Ville 92200 NEUILLY-SUR-SEINE comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE […] et par M^e Simon VANDEWEEGHE […]
LE TRIBUNAL AYANT LE 28 NOVEMBRE 2022 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS POUR LE JUGEMENT ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JANVIER 2023, APRES EN AVOIR DELIBERE.
Les faits Le 15 novembre 2010, la SAS AC, dont l’activité est agent immobilier et M^me Z AA, qui exerce en nom propre, signent un 'contrat de prestation de services’ à durée illimitée, ci-après le Contrat, emportant une exclusivité réciproque de collaboration dans le domaine de l’immobilier pour le territoire du XVIème arrondissement de Paris. La prestation de M^me ZAA consiste à apporter à AC son concours dans la recherche de vendeurs, d’acheteurs et de propriétaires, et l’obtention de la signature de mandats et de compromis de vente. La rémunération de son activité consiste en un pourcentage de 20% HT des honoraires perçus par AC sur chaque opération, soit qu’elle ait été démarchée par M^me ZAA alors que la négociation en a été assurée par une tierce personne de l’agence, soit qu’elle ait été négociée par M^me ZAA alors qu’elle a été démarchée par une tierce personne, ces deux composantes pouvant se cumuler et atteindre ainsi 40%. Des honoraires en inter-agences AC et avec des filiales AC sont également prévus. Par courriel du 17 novembre 2021, AC propose à M^me ZAA de soumettre dorénavant leur relation contractuelle au statut de l’agent commercial immobilier. Lors d’un entretien de fin d’année avec la directrice de l’agence AC du XVI^e arrondissement le 2 décembre 2021, M^me ZAA manifeste son refus de signer ce nouveau contrat. Par LRAR du 3 décembre 2021, AC résilie le contrat de 2010 et rappelle à M^me Z AA qu’elle peut prétendre à un préavis de trois mois et qu’elle bénéficie d’un droit de suite sur les affaires en cours.

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Le 10 décembre 2021, M^me ZAA répond à AC qu’il lui est impossible d’effectuer son préavis compte tenu du blocage de son accès à la base de données Apimo, ce que AC conteste par LRAR du 20 décembre 2021. Par LRAR du 6 janvier 2022, AC prend acte du refus de M^me ZAA d’effectuer son préavis et acte de la cessation du Contrat à compter de ce jour. Le 7 janvier, AC reçoit un courrier du conseil de M^me ZAA daté du 4 janvier 2022 lui demandant réparation du préjudice causé par la rupture du Contrat. Elle n’y donne pas suite.
La procédure C’est dans ces circonstances que M^me ZAA a fait assigner AC par acte d’huissier de justice, devenu commissaire de justice, délivré à personne morale le 3 février 2022 devant le tribunal de céans.
Par dernières conclusions en réponse n°2 régularisées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 28 novembre 2022, M^me ZAA demande au tribunal de : Vu les articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, Vu l’article 700 du code de procédure civile,
- Juger recevables et bien fondées les demandes formées par M^me ZAA à l’encontre de AC, En conséquence,
- Juger que le contrat existant entre M^me ZAA et AC est un contrat d’agent commercial,
- Condamner AC à verser à M^me ZAA la somme de 170 205 €, à titre d’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial qui les liait,
- Condamner AC à verser à M^me ZAA la somme de 17 020,50 € hors taxes soit 20 424,60 € TTC à titre d’indemnité de préavis,
- Condamner AC à verser à M^me ZAA la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la rupture brutale de leurs relations commerciales,
- Dire que ces sommes porteront intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2022,
- Condamner AC à payer à M^me ZAA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner AC aux entiers dépens de l’instance,
- Sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Par dernières conclusions en réponse régularisées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 28 novembre 2022, AC demande au tribunal de :
- Débouter M^me ZAA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- A titre subsidiaire, limiter l’indemnité de rupture à la somme de 14 777,11 €,
- Condamner M^me ZAA au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

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A son audience du 28 novembre 2022 le juge chargé d’instruire l’affaire a entendu les parties qui ont réitéré par oral leurs dernières conclusions, puis a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal le 25 janvier 2023 selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Moyens et discussion
sur la qualification du contrat de 2010
M^me ZAA expose qu’il résulte d’une jurisprudence déjà ancienne et constante de la Cour de cassation que l’application du statut d’agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée.
M^me ZAA exerçait bien une activité d’agent commercial.
Cette qualification est contestée par AC qui indique que le contrat résilié serait un contrat de prestation de services, mandat d’intérêt commun. Elle précise que ce contrat excluait formellement l’application des dispositions du statut des agents commerciaux. Et elle se prévaut des dispositions contractuelles relatives à la faculté de résilier le contrat sans motif et à l’exclusion de toute indemnité de rupture. Cependant, la loi du 24 mars 2014, reprenant les dispositions de la loi 'Engagement National pour le Logement’ du 13 juillet 2006 qui avait modifié les dispositions de la loi Hoguet applicable aux personnes qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange (…) d’immeubles bâtis ou non bâtis, précise en son article 4 : « Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en conseil d’État… Les dispositions du chapitre 4 du titre 3 du livre 1er du code de commerce sont applicables aux personnes visées au 1er alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées. »
Les dispositions du code de commerce citées sont celles qui sont relatives au statut d’agent commercial.
Par conséquent, le négociateur immobilier ne peut être que salarié ou agent commercial.
L’activité de M^me ZAA correspond à cette définition de l’agent commercial. Elle est inscrite au registre spécial des agents commerciaux depuis le 1er avril 2012.
AC n’ignore pas la qualification réelle à donner au contrat puisqu’elle a fait délivrer à M^me ZAA, une attestation de collaboration par la chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France en qualité d’agent commercial, collaborateur immobilier. L’attribution par la CCI, à la demande de AC, titulaire de la carte de négociateur immobilier, d’une carte de collaborateur démontre, s’il en était besoin, que AC considère effectivement que son cocontractant est bien un agent commercial.
La demanderesse bénéficie d’une assurance responsabilité civile professionnelle des agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle, AC, en cette qualité.
Le nouveau projet de contrat proposé à M^me ZAA fin 2021, comporte bien la qualification de négociateur agent commercial, ce qui démontre la reconnaissance par le mandant du fait que l’activité de sa collaboratrice relève de cette qualification.
Mais, bien que correctement qualifié, ce nouveau contrat comportait des clauses inacceptables, tendant soit à éluder l’application du statut, soit à limiter l’indemnité due par le mandant, ce que M^me ZAA a refusé.

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Or, le statut d’agent commercial est d’ordre public.
C’est pourquoi, le tribunal ne pourra que débouter AC de ses demandes d’application de l’article 8 du contrat excluant le versement d’une indemnité en cas de résiliation du contrat et, après avoir requalifié la relation contractuelle et constaté que M^me ZAA doit bénéficier du statut d’agent commercial, condamnera AC, sur le fondement de ces textes du code de commerce, à verser une indemnité compensatrice du préjudice subi.

AC répond que le contrat résilié est un contrat de prestation de services aux termes duquel les parties ont expressément qualifié leur relation de mandat d’intérêt commun et formellement exclu l’application des dispositions du statut des agents commerciaux.
Plus encore, les parties ont strictement encadré les modalités de résiliation du Contrat comme suit :
- la faculté de résilier le Contrat sans motif,
- le respect d’un préavis de trois mois,
- l’exclusion de toute indemnité de rupture. Il ne saurait être reproché à AC d’avoir scrupuleusement respecté les termes du Contrat.
En conséquence, M^me ZAA est mal fondée à solliciter l’application du statut des agents commerciaux et sera déboutée de sa demande d’indemnité de rupture.
M^me ZAA demande la requalification du Contrat en contrat d’agent commercial afin de revendiquer l’application du statut de l’agent commercial, notamment les dispositions sur l’indemnité compensatrice prévue à l’article L. 134-12 du code de commerce.
Il s’agit d’une demande rétrospective qui se heurte à la réalité des faits à l’époque de la conclusion du Contrat.
A la date du 15 novembre 2010, M^me ZAA n’était pas inscrite au registre des agents commerciaux et ne remplissait donc pas les conditions d’octroi de ce statut.
Les parties sont convenues de conclure, le 15 novembre 2010, un contrat de prestations de services excluant expressément l’application du statut des agents commerciaux et relevant du régime du mandat d’intérêt commun.
Rien n’interdisait aux parties de conclure un mandat d’intérêt commun.
Rien n’obligeait M^me ZAA à signer ce contrat.
Ce contrat offrait toute indépendance à M^me ZAA.
M^me ZAA ne peut pas solliciter la requalification du contrat en contrat d’agent commercial depuis 2010, alors qu’elle ne satisfaisait pas aux exigences légales du statut d’agent commercial.
Aux termes de ses conclusions du 13 septembre 2022, M^me ZAA prétend que du fait de la loi du 24 mars 2014, l’activité de négociateur immobilier devrait forcément être exercée par un salarié ou un agent commercial.
Autrement dit, M^me ZAA insinue qu’à compter de la loi du 24 mars 2014, le contrat aurait dû être requalifié en contrat d’agent commercial.
Sauf que, non seulement M^me ZAA n’a jamais formulé une telle demande en cours d’exécution du Contrat, mais surtout M^me ZAA a expressément refusé de signer en 2021 le contrat d’agent commercial que AC lui avait proposé de conclure.
M^me ZAA est malvenue de solliciter aujourd’hui la requalification de son contrat en un contrat d’agent commercial qu’elle a pourtant refusé de signer en 2021.
Enfin, M^me ZAA se borne à indiquer que le contrat d’agent commercial proposé par AC serait plus contraignant que le contrat du 15 novembre 2010.

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Non seulement, M^me ZAA n’étaye pas son allégation, mais cette dernière est fausse puisqu’à titre d’exemple, le contrat excluait toute indemnité de rupture, alors que le contrat d’agent commercial en prévoyait le principe.

Sur ce,
L’article 12 du code de procédure civile dispose : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat ».
L’article L. 134-1 du code de commerce dispose : « L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale (…) ». L’article L. 134-4 du code de commerce dispose : « Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans
l’intérêt commun des parties. Les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information.
L’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre
l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat ».
Il n’est pas contesté que le contrat signé entre AC et M^me ZAA le 15 novembre 2010 est intitulé 'Contrat de prestations de services’ et qu’il précise en son article 2 – Statut du prestataire’ que « les parties reconnaissent expressément que le présent contrat de prestation de services comporte des obligations réciproques revêtant la qualification juridique d’un contrat d’intérêt commun de droit commun. Les parties et spécialement le prestataire renonce(nt) en conséquence expressément à se prévaloir du statut des agents commerciaux tel que défini aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce ».
Le tribunal observe en premier lieu que, bien loin d’être exclusif du contrat d’agent commercial, le fait que le contrat ait été conclu dans l’intérêt commun des parties entre précisément dans les dispositions de l’article L. 134-4 précité régissant le contrat d’agent commercial.
Par ailleurs, la loi du 25 juin 1991 relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants, codifiée aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, est une loi protectrice d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent donc déroger, quelle que soit la forme qu’elles ont voulu donner au contrat.
Or, le tribunal relève d’une part que, selon les termes mêmes du Contrat, M^me ZAA était le mandataire de AC exerçant de manière indépendante une activité consistant à rechercher, négocier et conclure des contrats de vente (compromis) au nom et pour le compte de AC en contrepartie du paiement d’une rémunération proportionnelle aux honoraires perçus par AC.
AC ne rapporte pas que M^me ZAA agissait pour elle-même dans son rôle de négociateur et signait des compromis de vente en son nom propre. Au contraire, il appert que

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M^me ZAA n’agissait que pour le compte de AC qui signait ces compromis de vente avec les clients démarchés par M^me ZAA.
Cette activité pour compte de AC a été exercée par M^me ZAA de façon permanente de l’année 2010 jusqu’à l’année 2021 puisqu’elle était liée contractuellement à AC par une exclusivité.
D’autre part, M^me ZAA s’est inscrite au registre spécial des agents commerciaux depuis le 6 avril 2012 avec une date de début d’activité au 1er avril 2012. Il est constant que cette inscription n’est pas indispensable pour qualifier le contrat de 2010 de contrat d’agent commercial mais elle renforce cette qualification alors que les parties ne font pas état d’un changement dans leurs relations contractuelles en 2012.
Enfin M^me ZAA produit une 'attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle des agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle’ datée du 29 décembre 2020 et valable pour l’année 2021, émise par MMA IARD, ne laissant planer aucun doute sur le fait que AC la considérait et la présentait comme son agent commercial secteur immobilier habilité comme il y est spécifié.
M^me ZAA avait donc toutes les caractéristiques de l’agent commercial telles qu’énumérées dans l’article L. 134-1 du code de commerce.
Bien que les parties aient renoncé à se prévaloir du statut d’agent commercial dans le Contrat, les dispositions des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce sont d’ordre public, ce qui ne le leur permettait pas d’y déroger.
En conséquence, le tribunal dira que AC et M^me ZAA étaient liés par un contrat d’agent commercial immobilier.

sur les demandes de M^me ZAA
M^me ZAA demande au tribunal de condamner AC à lui payer les sommes de :
- 170 205 € à titre d’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial,
- 17 020,50 € HT soit 20 424,60 € TTC à titre d’indemnité de préavis,
- 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la rupture brutale de leurs relations commerciales.
o sur l’indemnité de rupture
L’article L. 134-1 du code de commerce dispose :
« En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.
L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai
d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits (…) ».
AC a résilié le contrat la liant à M^me ZAA par LRAR du 3 décembre 2021 sans indication de motif, en lui précisant : « vous pourrez si vous le souhaitez exercer votre préavis d’une durée de 3 mois qui commencera à compter de la réception du présent courrier ».
Elle soutient qu’elle en avait le droit en vertu du contrat de 2010 qui stipule en son article 8-Résiliation : « ce contrat sera résiliable par l’une ou l’autre des parties à tout moment avec un préavis de 3 mois. Il pourra être résilié avec avis recommandé avec avis de réception.
Cette faculté de réception ne nécessite aucun motif particulier ».
Or le tribunal requalifiera ce contrat en contrat d’agent commercial immobilier, ce qui donne
à M^me ZAA le droit à indemnité en vertu de l’article L. 134-1 précité quoique soutienne AC.
M^me ZAA demande, compte tenu de l’ancienneté de la relation, une indemnité égale à deux ans et demi de commissions calculées sur la moyenne de ses commissions des trois dernières années soit : 68 082 € x 2,5 : 170 205 €.

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AC répond que M^me ZAA se prévaut d’une assiette de deux ans et demi de commissions sans l’étayer.
Elle tente à cette fin d’invoquer une soi-disant solution de principe, selon laquelle la fixation de l’indemnité de rupture serait au minimum de deux années de commission brutes, alors que cette assiette est contredite par la jurisprudence récente, en particulier dans le cas des agents commerciaux immobiliers.
Comme l’a ainsi récemment souligné la cour d’appel de Paris à plusieurs reprises, la prise en compte de deux années de commission est uniquement un usage qui ne lie pas les juges du fond, et le quantum de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial doit être fixé selon les circonstances de l’espèce : « Son quantum [de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial] n’étant pas réglementé, il convient de le fixer en fonction des circonstances spécifiques de la cause, même
s’il existe un usage reconnu qui consiste à accorder l’équivalent de deux années de commissions, lequel usage ne lie cependant pas la cour ».
La jurisprudence fait ressortir que les juges du fond n’hésitent pas à fixer le quantum de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial à un montant bien inférieur à deux années de commissions dans les situations alternatives suivantes :
- brève durée de la relation commerciale,
- faute non constitutive d’une faute grave mais justifiant une révision à la baisse de l’indemnité de rupture,
- absence de contribution de l’agent commercial à la constitution d’une clientèle commune.
La cour d’appel de Paris a jugé que la notion de clientèle, et corrélativement l’assiette de l’indemnité compensatrice revenant à l’agent, étaient singulières dans le secteur immobilier et que la base de deux années de commissions brutes n’était pas transposable : la notion de clientèle doit être relativisée compte tenu de la spécificité du métier de négociateur immobilier et de l’absence de caractère récurrent de la clientèle.
En l’espèce, M^me ZAA n’a pas contribué à la création d’une clientèle récurrente et pérenne, ou même d’une clientèle quelconque, dont AC pourrait continuer à bénéficier suite à la rupture du contrat.
Comme l’ont déjà reconnu les juges du fond, il existe une différence fondamentale entre le rôle de l’agent commercial immobilier et celui des autres agents commerciaux.
En effet, la mission essentielle d’un agent commercial « traditionnel » est de contribuer au développement de la clientèle de son mandant, soit en apportant un portefeuille préexistant, soit en constituant ou développant une clientèle commune. La prospection, le démarchage et la fidélisation de clients ou prospects, ainsi que les investissements qu’il réalise à ce titre le cas échéant, sont donc au cœur de la mission de l’agent commercial traditionnel.
En revanche, compte tenu de l’importance et du caractère le plus souvent non récurrent de l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier, le choix d’une clientèle immobilière de s’adresser à telle ou telle agence est fondamentalement dicté par sa notoriété, son expertise, son prix, ou la qualité de son offre, mais ne procède que très exceptionnellement d’une relation construite avec un agent commercial individuel ou d’un démarchage effectué par celui-ci.
Dans ce cadre spécifique, la mission première confiée à l’agent commercial immobilier consiste, non pas à démarcher des clients et conclure des contrats, comme c’est le cas des autres agents commerciaux, mais à assister et conseiller les clients qui s’adressent à l’agence pour la réalisation d’un projet immobilier (évaluation du bien, organisation des visites, réponse aux demandes des acheteurs, assistance lors des négociations et de la signature du compromis et de l’acte authentique, etc.).

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L’agent commercial immobilier est donc un gestionnaire de clients et dossiers confiés par son mandant, mais il n’a sauf exception aucune clientèle propre, pas plus qu’il n’a pour mission d’en constituer ou d’en développer une avec ou pour son mandant. Cette particularité notable du rôle de l’agent commercial immobilier est encore plus marquée dans le secteur de l’immobilier de prestige dans lequel évolue AC.
De fait, compte tenu de l’importance des transactions concernées et de leurs caractéristiques propres (technicité juridique et financière, complexité des négociations, enjeux de confidentialité, clientèle internationale, etc.), les acteurs du secteur sont confrontés à une clientèle particulièrement sélective et exigeante pour laquelle la réputation et l’expertise de l’agence, donc son image de marque, sont absolument déterminantes dans le choix de l’agence, et le démarchage effectué par des agents commerciaux anecdotique. Aussi, le modèle économique de AC repose sur la puissance de sa marque, qui s’appuie sur sa position de leader de l’immobilier de prestige à Paris, sur son exposition importante dans les médias nationaux et internationaux, ainsi que sur l’attractivité et l’expertise reconnue de son réseau d’agences intégré en France et à l’International.
C’est en effet la marque et le réseau AC qui génèrent la quasi-totalité des flux de clients et prospects dont les transactions sont confiées aux agents commerciaux du réseau. Ainsi, l’écrasante majorité des mandats et des transactions traités par AC résulte de sollicitations de clients et prospects qui se sont manifestés auprès de AC via son site web barnes- international.com, via des visites en agence, par téléphone ou en réponse à une newsletter.
Quant aux vendeurs ou acheteurs qui ont été démarchés ou apportés personnellement par un agent commercial, ils sont non seulement rares, mais surtout ils sont issus dans la plupart des cas du propre fichier client AC.
Il faut souligner à cet égard que du fait de sa position de leader de l’immobilier de prestige et de prestataire de services haut de gamme (aviation privée, yachting, conseil en achat/vente d’œuvres d’art, etc.), AC dispose d’un fichier de clients et de biens immobiliers exceptionnel.
En l’espèce, l’examen des transactions traitées au sein de l’agence par Madame Z AA entre 2017 et 2021 démontre que c’est le réseau AC qui a généré la quasi-totalité desdites transactions.

Sur ce,
L’article L. 134-12 du code de commerce, qui est d’ordre public, dispose : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi (…) ».
Des pièces versées aux débats, AC ne soutient ni ne justifie avoir résilié le contrat de Mme
ZAA pour inexécution grave de ses obligations contractuelles. Elle doit donc l’indemnité de résiliation en vertu de l’article L. 134-12 du code de commerce précité.
M^me ZAA produit le relevé des commissions qu’elle a perçues de AC sur les 3 dernières années :
2019 : 74 309 € HT
2020 : 83 190 € HT
2021 : 46 749 € HT soit une moyenne annuelle vérifiée de 204 248 € / 3 = 68 082 € HT. Elle demande le versement par AC de 2,5 années de commission, doit 68 082 x 2,5 =
170 205 €.
AC soutient que la spécificité du métier d’agent commercial immobilier, pour lequel la notion de clientèle doit être relativisée (absence de caractère récurrent), justifie que la règle

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des 2 ans de commission couramment admise ne s’applique pas et demande à titre subsidiaire que l’indemnité soit limitée à 3 mois de commissions, soit 14 777,11 € selon elle.
Or l’indemnité prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce a pour fonction de réparer le préjudice subi par l’agent commercial du fait de la rupture du contrat. Celui-ci s’apprécie par rapport à la privation pour l’avenir des commissions auxquelles l’agent aurait pu continuer à prétendre et non par rapport à une clientèle créée ou développée.
Une telle indemnité n’implique pas en effet, sauf clause contraire, un apport initial ni une création de clientèle par l’agent commercial, la notion de clientèle étant étrangère à la détermination du montant de l’indemnité, ce que reconnaît AC en soutenant dans ses conclusions que l’agent commercial immobilier n’a sauf exception aucune clientèle propre et que sa mission n’est pas d’en constituer ou d’en développer une.
Ainsi, AC ne peut reprocher à M^me ZAA l’absence de sa contribution à la constitution d’une clientèle commune qui tient à la spécificité de l’agent commercial immobilier que AC a abondamment développée.
AC produit un tableau des transactions de M^me ZAA entre 2017 et 2021 qui recoupe, à quelques différences près, les factures de commissions produites par cette dernière de 2019 à 2021.
AC entend en tirer le moyen que les transactions ayant donné lieu à perception de commissions par M^me ZAA ont été pour l’essentiel générées par le réseau de
AC et que M^me ZAA n’a eu aucune action de démarchage ou de prospection à effectuer, ce qui justifierait qu’elle n’ait droit qu’à 3 mois de commissions à titre d’indemnité de rupture.
Outre qu’il n’y a rien d’étonnant à ce que la quasi-totalité des transactions traitées par M^me ZAA ait été générée par le réseau AC, les deux parties étant liées par une clause d’exclusivité, cela ne supprime ni ne diminue le droit à indemnité de M^me Z AA.
Quelles que soient les circonstances entourant la conclusion de chacune de ces opérations analysées par AC, il n’est pas contesté qu’elles ont fait l’objet du paiement par AC d’une commission à M^me ZAA en reconnaissance du rôle qu’elle a joué dans leur réalisation et que la résiliation du Contrat la prive pour l’avenir des commissions auxquelles elle aurait pu continuer à prétendre sur de nouvelles opérations.
Le moyen de AC est donc inopérant.
Il existe un usage reconnu qui consiste à accorder une indemnité de rupture à l’agent commercial correspondant à 2 années de commissions. Cet usage ne lie toutefois pas le tribunal, celui-ci devant statuer en fonction des circonstances de la cause.
Le tribunal relève l’ancienneté de la relation entre AC et M^me ZAA qui aura duré plus de 11 années.
Comme déjà examiné, AC ne justifie pas pour quelles raisons cette indemnité devrait être réduite à 3 mois de commissions de par la spécificité du métier d’agent commercial immobilier et un contexte particulier.
Le tribunal, compte tenu de son pouvoir d’appréciation et des éléments versés aux débats, fixera donc l’indemnité de rupture à 2 ans de commissions sur la base de la moyenne des commissions perçues sur les 3 dernières années retenue par les deux parties.
Il existe un écart entre cette moyenne des commissions perçues sur les 3 dernières années selon le décompte de M^me ZAA et celui de AC : 62 082 € contre 59 108 €.
Année 2019
13 factures & avoirs produits pour un total HT de commissions de 65 522,34 €.

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L’attestation de l’expert-comptable de M^me ZAA indique un montant de chiffre d’affaires de 74 309 € que celle-ci retient et qui n’est pas contesté par AC. Ce montant sera donc retenu.
Année 2020
13 factures produites pour un total HT de commissions de 82 069,66 €.
L’attestation de l’expert-comptable de M^me ZAA indique un montant très proche de chiffre d’affaires de 83 190 €, que celle-ci retient.
AC avance un montant de 62 933 € provenant, dit-elle, des pièces de M^me Z AA. Elle n’explique pas la différence de 19 136,66 € avec le total de ces pièces alors que le tableau des transactions de M^me ZAA qu’elle produit corrobore pour 2020 ce montant à quelques écarts près.
Le montant de 83 190 € sera donc retenu.
Année 2021
6 factures produites pour un total HT de commissions de 40 082 €.
Aucune attestation de l’expert-comptable.
M^me ZAA retient un montant de 46 749 € qui comprend, en sus des factures produites pour 2021, une facture du 14 mars 2022 de 6 666,67 €, également produite, intitulée
« honoraires sur la vente de l’appartement Indivision Moor / Sayada, référence Apimo 5497654 ». Elle soutient que cette facture correspond à sa dernière année d’activité mais qu’elle n’était pas payable en 2021 et n’a été payée par AC qu’au moment de la réalisation de la vente, soit en 2022. Cette facture correspond au droit de suite contractuel.
AC avance un montant de 40 083,33 € conforme aux factures produites pour 2021 mais ne répond pas à M^me ZAA sur la prise en compte de la facture de 2022, ne contestant pas qu’elle la lui a payée.
Le montant de 46 749 € sera donc retenu.
L’ensemble de ces éléments conduit au calcul suivant de l’indemnité de rupture : 74 309 € pour l’année 2019
83 190 € pour l’année 2020 46 749 € pour l’année 2021 204 248 € = total commissions sur 3 années 68 082 € moyenne annuelle sur ces 3 années x 2 ans d’indemnité 136 164 € = indemnité de rupture.
En conséquence, le tribunal condamnera AC à payer la somme de 136 164 € à M^me ZAA à titre d’indemnité de rupture, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 3 février 2022, date de l’assignation, déboutant du surplus.

o sur l’indemnité de préavis
M^me ZAA expose que, par le courrier de résiliation du 3 décembre 2021, elle se voyait offrir le choix d’effectuer un préavis de trois mois ou pas.
Cependant, au même moment, son accès aux fichiers des biens et des clients de AC
(APIMO) était limité à ses propres dossiers. Dès le 3 décembre 2021, elle écrivait à sa directrice pour lui signaler que ses accès APIMO, tant pour le fichier des biens que pour le fichier des clients étaient limités depuis le matin. En dépit de ce mail, la situation n’était pas rétablie et alors même que, dans le courrier de résiliation, il lui était donné le choix d’effectuer ou non son préavis, M^me ZAA ne pouvait que constater, dans un

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courrier du 10 décembre 2021, qu’elle était dans l’incapacité de remplir normalement ses fonctions.
Mis à part les biens et les clients à son nom, elle n’avait aucun accès qui lui permette d’effectuer un travail sérieux. En effet, en présence d’un client en recherche d’appartement, que ce soit pour un bien précis ou une demande générale, elle était incapable de prendre connaissance des biens du secteur pour le renseigner. De surcroît, elle n’avait aucun accès à la base client et ne pouvait effectuer aucun rapprochement, puisque privée des renseignements sur les appartements rentrés par d’autres consultants. C’est pourquoi elle était contrainte de renoncer à effectuer son préavis et indiquait à AC qu’il prendrait fin le 17 décembre 2021.
La proposition d’effectuer, ou non, le préavis ne constituait qu’un affichage et le blocage par AC à l’accès à la base client ne lui permettait plus d’exercer son métier dans des conditions normales.
Il y a lieu, dès lors, de condamner AC à indemniser M^me ZAA et à lui verser la somme de 17 020 € hors taxes représentant trois mois de la moyenne de ses commissions.
AC répond que M^me ZAA sollicite la condamnation de AC à lui payer la somme totale de 17 020,50 € HT, soit 20 424,60 € TTC « correspondant au préavis que M^me ZAA n’a pu effectuer du fait du comportement de AC ».
Comme seul argument au soutien de sa demande, M^me ZAA prétend que l’accès limité du logiciel APIMO à ses seuls dossiers l’aurait empêchée d’effectuer son préavis.
Or, l’accessibilité limitée à certaines des fonctions du logiciel APIMO n’empêchait pas M^me ZAA d’effectuer son préavis. AC lui a rappelé que son accès aux fonctions principales du logiciel APIMO, la communication hebdomadaire du listing des biens immobiliers du secteur, ainsi que la disponibilité de l’équipe de l’agence pour répondre à toute demande spécifique de sa part, lui apportaient tous les outils nécessaires pour exercer son mandat jusqu’au terme du préavis, conformément au Contrat.
Aucune disposition du contrat conclu entre AC et M^me ZAA ne prévoit la mise à disposition d’APIMO, ou plus généralement d’un logiciel métier de quelque nature que ce soit au profit de M^me ZAA (ou de tout autre agent commercial ou prestataire de services de AC). Si AC a effectivement accepté de transmettre des codes d’accès à
APIMO à M^me ZAA pour l’assister dans ses tâches le cas échéant, il s’agit d’un service qui lui a été rendu à titre gracieux, et non d’une obligation contractuelle qui n’a aucun fondement juridique ni aucune crédibilité.
En deuxième lieu, M^me ZAA disposait toujours d’un accès à APIMO lui permettant d’accéder aux fiches de chacun de ses biens, de chacun de ses clients, et des biens commercialisés par l’agence (dont le détail et les références figuraient sur un listing exhaustif transmis par l’agence sur une base hebdomadaire). Cet accès lui permettait donc d’assurer le suivi de ses mandats et de ses clients, de répondre aux demandes de prospects portant sur les biens sous mandat, mais aussi de répondre le cas échéant à des demandes d’informations portant sur les autres biens gérés par les consultants de l’agence.
De fait, non seulement M^me ZAA ne met en avant aucune difficulté qu’elle aurait rencontrée en cherchant concrètement à honorer son préavis (suivi d’un dossier existant, accueil d’un nouveau client, difficulté d’accès à l’agence ou autre), mais plus généralement elle ne cite pas la moindre démarche qu’elle aurait effectuée ou tenté d’effectuer en vue d’exécuter son préavis. A l’évidence, elle s’est saisie de l’aménagement de l’outil APIMO pour créer artificiellement un prétexte pour ne pas exécuter son préavis et rejeter la faute sur
AC.

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En troisième lieu, M^me ZAA bénéficiait également de la faculté, qui lui a été rappelée à plusieurs reprises mais dont elle n’a jamais cherché à faire usage, de solliciter l’équipe de l’agence si elle avait eu besoin d’une intervention spécifique sur APIMO qui aurait excédé le périmètre de son accès aménagé, le cas échéant. Sur ce point, la demanderesse se borne à avancer qu'« encore faut-il que quelqu’un soit présent à l’agence, ce qui est loin d’être toujours le cas ». En insinuant que l’agence était déserte, M^me Z AA procède à une allégation de pure mauvaise foi. A l’évidence, l’agence est toujours occupée aux heures d’ouverture.
Enfin, la raison sous-jacente de la limitation de l’accès au logiciel APIMO pendant la durée du préavis est le souci, parfaitement légitime, d’éviter toutes fuites de données confidentielles du fichier client AC et de préserver le secret des affaires.
A défaut de réponse de M^me ZAA et constatant que celle-ci avait de facto cessé ses activités pour AC, AC a été contrainte de prendre acte de son refus unilatéral de respecter son préavis par courrier du 6 janvier 2022.
AC ne saurait être comptable de la décision unilatérale et injustifiée de M^me Z AA de refuser d’honorer son préavis.
Elle sera donc déboutée de ses demandes.

Sur ce, L’Article 8 – 'Résiliation du Contrat’ stipule : « Ce contrat sera résiliable par l’une ou l’autre des parties à tout moment avec un préavis de trois mois. Il pourra être résilié avec avis recommandé avec avis de réception. Cette faculté de résiliation ne nécessite aucun motif particulier. En cas d’inexécution par l’une des parties d’une seule de ses obligations contractuelles, la résiliation du contrat serait encourue de plein droit, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet. Aucune indemnité ne pourra être exigée par l’une ou l’autre des parties en cas de résiliation du contrat, sauf à l’encontre de la partie qui, n’ayant pas exécuté une obligation contractuelle, a été à l’origine de résiliation du contrat ».
Le Contrat prévoit donc un préavis de 3 mois entre les parties mais ne prévoit aucune indemnité de préavis si celui-ci n’est pas effectué par l’une des parties.
AC a résilié le contrat la liant à M^me ZAA par LRAR du 3 décembre 2021 sans indication de motif comme il le lui était possible, en lui précisant : « vous pourrez si vous le souhaitez exercer votre préavis d’une durée de 3 mois qui commencera à compter de la réception du présent courrier ».
AC offrait ainsi le choix à M^me ZAA d’effectuer ou pas son préavis contractuel.
Celle-ci, dans son courrier du 10 décembre 2021, répondait qu’elle se voyait contrainte de ne pas effectuer ce préavis du fait de son incapacité de remplir ses fonctions du fait que ses accès à la base de données APIMO étaient bloqués.
M^me ZAA, qui ne conteste pas avoir eu le libre accès à l’agence de AC à laquelle elle était rattachée après la résiliation du Contrat et qui pouvait ainsi obtenir ces informations nécessaires pour continuer d’exercer son métier, n’apporte pas la preuve qu’elle a été mise dans une situation de ne plus pouvoir remplir ses fonctions du fait d’un accès limité (et non pas bloqué) à APIMO. Elle a remis d’elle-même le 17 décembre 2021 les clés de l’agence à AC après avoir effectué la passation des dossiers en cours, ne montrant pas une ferme volonté d’effectuer son préavis qu’elle n’a donc pas effectué.
En conséquence, le tribunal déboutera M^me ZAA de ce chef de demande.

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o sur la rupture brutale des relations commerciales
M^me ZAA expose qu’à l’occasion d’un rendez-vous banal avec la directrice de l’agence AC Paris XVIe, elle a été brutalement informée de la rupture de son contrat. Cette rupture est liée à la baisse de chiffre d’affaires intervenue en 2021. Cette année-là, outre la baisse d’activité liée à la situation de pandémie, la concluante a subi de graves difficultés de santé.
AC n’ignorait pas que son agent commercial pourrait éventuellement souffrir d’autres baisses d’activité pour la même raison dans les mois à venir. C’est la raison pour laquelle elle a préféré s’en séparer et probablement contracter avec un autre agent, faisant fi d’une relation commerciale de plus de 11 ans.
Cette rupture brutale et non officiellement motivée cause à M^me ZAA un préjudice moral particulier qu’il conviendra de réparer par l’allocation de dommages-intérêts spécifiques de 20 000 €.
La Cour de cassation a déjà eu l’occasion d’affirmer que le régime d’indemnisation de la rupture brutale des relations commerciales établies a vocation à s’appliquer alors même qu’un contrat disposerait d’un régime spécial.
Il est indiqué au tribunal que M^me ZAA n’a pu jusqu’à présent reprendre une activité professionnelle, en raison de son état de santé.
AC répond que :
▪ La demande de M^me ZAA n’est nullement étayée ni en droit, ni en fait ; aucun fondement, aucune jurisprudence,
▪ Le contrat prévoit la possibilité de le résilier sans motif,
▪ AC souhaitait que M^me ZAA effectue son préavis et a mis à sa disposition tous les moyens pour le faire, mais cette dernière a unilatéralement décidé de ne pas l’honorer pour adopter une démarche procédurière. Il n’y a pas de brutalité, puisque AC entendait qu’elle respecte son préavis contractuel,
▪ M^me ZAA réclame déjà une indemnité de rupture et souhaite donc une double réparation pour un même préjudice,
▪ M^me ZAA oppose un arrêt de la Cour de cassation qui aurait jugé que le régime d’indemnisation de la rupture brutale des relations commerciales établies a vocation à s’appliquer alors même qu’un contrat disposerait d’un régime spécial. Mais cet arrêt n’a pas trait à la situation d’une rupture d’un contrat d’agent et n’est pas transposable en l’espèce. Par ailleurs, il se heurte à la démonstration d’une brutalité dans la rupture et d’un préjudice distinct de la rupture.
▪ Sur ce point, M^me ZAA soutient que l’insuffisance de ses résultats s’expliquerait par la crise sanitaire liée au COVID et l’existence « de problèmes de santé connus du défendeur » ; la rupture aurait été brutale et motivée, en réalité, par la survenance de ses problèmes de santé.
▪ Pour rappel, la demanderesse avait déjà été alertée à plusieurs reprises par AC sur l’insuffisance de ses résultats depuis 2019, notamment par un entretien du 13 mars 2021,
▪ Par ailleurs, en l’absence d’éléments de preuve sur ses problèmes de santé, M^me Z AA est incapable d’apporter la moindre preuve que l’insuffisance de ses résultats a été causée par ses problèmes de santé,

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▪ Surtout, son insinuation, selon laquelle AC aurait résilié le contrat du fait de ses problèmes de santé, pour en tirer une indemnisation pour brutalité, est complètement injustifiée,
▪ Il n’y a eu aucune brutalité puisque AC a demandé à M^me ZAA d’honorer son préavis et que cette dernière a pris l’initiative d’y renoncer,
▪ Enfin, M^me ZAA est mal fondée à réclamer à la fois une indemnisation compensatrice du préjudice subi du fait de la rupture, une indemnité de préavis (qu’elle n’a pas souhaité honorer) et une indemnisation en réparation du préjudice subi par la prétendue brutalité de la rupture.
▪ Il s’agit d’une demande de double réparation pour un même préjudice.
Sur ce, La demande de M^me ZAA tirée de la rupture brutale de sa relation commerciale avec AC est fondée sur l’article L. 442-6. I. 5° du code de commerce en vigueur au moment des faits, bien qu’il ne soit pas visé dans ses conclusions. Elle excède le pouvoir juridictionnel de ce tribunal au regard des articles D. […]. 442-4 de ce même code. En conséquence, le tribunal la dira irrecevable.

sur l’article 700 du code de procédure civile Pour faire reconnaître ses droits, M^me ZAA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal, compte tenu des éléments d’appréciation en sa possession, condamnera AC à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

sur l’exécution provisoire L’assignation étant postérieure au 1er janvier 2020, le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

sur les dépens AC succombant, elle sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire : Condamne la SAS AC à payer la somme de 136 164 € € à M^me ZAA au titre de l’indemnité de rupture, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 3 février 2022, Déboute M^me ZAA de sa demande au titre de l’indemnité de préavis, Dit irrecevable la demande de M^me ZAA au titre de la rupture brutale des relations commerciales, Condamne la SAS AC à payer la somme de 2 500 € à M^me ZAA au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Condamne la SAS AC aux dépens,

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Liquide les dépens du greffe à la somme de 70,91 euros, dont TVA 11,82 euros.
Délibéré par M. Dominique FAGUET, président du délibéré, M^me Aline MONTEL et M. AD AE, (M. Dominique FAGUET étant juge chargé d’instruire l’affaire).
Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.
Signé électroniquement par M. Dominique FAGUET, jugeSigné électroniquement par M. Dominique FAGUET, juge Signé électroniquement par M^me Sabrina GHOBRI, greffierSigné électroniquement par M^me Sabrina GHOBRI, greffier