TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2013

Chambre 5/ section 1

AFFAIRE N° RG : 11/14447

N° de MINUTE : 13/00045

DEMANDERESSE

S.A. D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE SAINT OUEN – SEMISO -

Mairie de Saint-Ouen

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Louis PERU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

C/

DEFENDERESSE

[…]

[…]

93400 SAINT-OUEN

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur X, Magistrat, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assisté aux débats de Madame ANTUNES, faisant fonction de greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Novembre 2012.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur X, Magistrat, assisté de Madame YVIN, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier délivré le 26 septembre 2011 par dépôt à l’Etude, la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY la SARL NO MAD ELIAS devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY aux fins de voir :

— prononcer la résiliation de l’ensemble des baux consentis à la SARL NO MAD ELIAS portant sur les locaux suivants :

— local commercial sis […] à Saint-Ouen,

— parking souterrain n° 97 sis […] à Saint-Ouen,

— réserve située 5/[…] à Saint-Ouen,

— ordonner l’expulsion de la SARL NO MAD ELIAS ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls des locataires,

— condamner la SARL NO MAD ELIAS au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté de 50 % jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) au paiement de la somme de 17.334,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 mai 2011, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et bénéfice de la capitalisationsur le fondement de l’article 1154 du Code civil,

— condamner la SARL NO MAD ELIAS au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SARL NO MAD ELIAS aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses demandes, elle indique :

— qu’elle a donné à bail à la SARL NO MAD ELIAS divers locaux situés dans l’emprise du Marché aux Puces de Saint-Ouen suivant bail commercial du 15 septembre 1997;

— qu’après ce premier bail qui lui louait un local de 12 m2, du 1^er octobre 1997 au 30 septembre 2006, au prix de 1.097,63 euros HT par an, révisable annuellement en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, elle a donné à bail à la SARL NO MAD ELIAS, à compter du 1^er avril 2000 un parking situé à la même adresse, en vertu d’un simple échange de courrier, contre un loyer convenu de 296,92 euros TTC par trimestre, avec versement d’un dépôt de garantie de 225,39 euros ;

— que suivant bail commercial du 16 mars 2006, elle a loué à la SARL NO MAD ELIAS un local de stockage et d’exposition de 10 m2 situé en sous-sol du 5/[…] à Saint-Ouen, identifié sous la rubrique « lot réserve n° 6 » ou « réserve 506 »;

— que ce troisième bail a été conclu pour une durée de 9 années du 1^er avril 2006 au 31 mars 2015, contre paiement d’un loyer annuel de 1.200 euros HT, révisable annuellement suivant l’indice du coût de la construction et versement d’un dépôt de garantie de 300 euros ;

— qu’entre le 2^e trimestre 2007 et le 2^e trimestre 2011 inclus, la SARL NO MAD ELIAS a laissé se constituer un arriéré de loyers et charges très important qui s’établit à la somme de 17.334,99 euros suivant décompte arrêté au 16 mai 2011;

— que l’arriéré se décompose ainsi :

— dette de 7.840,80 euros sur le local commercial sis […],

— dette de 3.759,37 euros sur le parking souterrain,

— dette de 5.734,82 euros afférente à la réserve située 5/[…];

— que l’arriéré correspond à plus de 13 échéances trimestrielles soit l’équivalent de trois années et un trimestre de loyers et charges ;

— qu’une première ordonnance de référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la SARL NO MAD ELIAS mais elle est devenue caduque faute d’avoir été signifiée dans les 6 mois de sa date ;

— que sur sa seconde assignation, le juge des référés a considéré que son commandement ne visait pas avec une suffisante précision les trois lots distincts et a dit n’y avoir lieu à référé, ce qui justifier la présente instance introduite au fond ;

— qu’en vertu du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et à défaut d’exécuter cette obligations essentielle, le bail peut et doit être judiciairement résilié;

— qu’elle souligne que l’article 1184 du Code civil prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue pour le cas où l’une des parties à un contrat synallagmatique ne satisfait point à son engagement;

— que les baux sanctionnent d’ailleurs le manquement du preneur à son obligation de payer les loyers par une condition résolutoire, ce qui démontre bien toute l’importance qui s’attachait au scrupuleux respect, par le preneur, de ses obligations.

L’affaire a été appelée à la conférence du Président du 11 avril 2012 et la SARL NO MAD ELIAS a été avisée par le greffe le 9 mars 2012, tant de la nécessité de constituer avocat pour pouvoir faire entendre ses arguments que des conséquences tirées d’un éventuel défaut de constitution.

La SARL NO MAD ELIAS n’a pas constituée avocat.

Lors de l’audience du 11 avril 2012, l’affaire a été renvoyée au 6 juin 2012 pour clôture et fixation.

Lors de l’audience du 6 juin 2012, la clôture a été prononcée et l’affaire renvoyée au 28 novembre 2012 pour être plaidée.

Lors de l’audience du 28 novembre 2012, l’affaire a été plaidée et la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) a déposé son dossier, après quoi le délibéré a été annoncé pour le 16 janvier 2013, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

1° Sur la notification de la demande de résiliation aux créanciers inscrits

L’article L143-2 du Code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions et précise que “le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.”

Il est constant que la notification aux deux créanciers inscrits (Y Z EQUIPEMENT FINANCE et Y Z) a été faite le 7 octobre 2011 et le jugement de l’affaire peut donc sans difficulté intervenir, plus d’un mois s’étant écoulé depuis la diligence ainsi accomplie.

2° Sur la résiliation judiciaire du bail

La SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) justifie des baux qui la lie à la SARL NO MAD ELIAS et du montant des sommes dues.

La SARL NO MAD ELIAS est redevable, pour chacun des trois baux, d’une somme importante correspondant à des loyers et charges impayés et a ce faisant gravement manqué aux obligations nées de ces baux.

La résiliation judiciaire des baux liant la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO), bailleur, à la SARL NO MAD ELIAS, preneur, sera donc prononcée au jour du jugement.

3° Sur l’expulsion

La SARL NO MAD ELIAS occupant désormais les locaux loués à la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) sans plus disposer d’aucun droit ni titre en sera expulsée, de même que tous les occupants de son chef.

4° Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail empêche le bailleur de retrouver sur son bien la plénitude des prérogatives conférées par son titre, ce qui lui occasionne un préjudice que l’allocation de l’indemnité d’occupation tend à réparer.

En l’espèce, le préjudice induit par l’occupation des lieux que continue de faire la SARL NO MAD ELIAS sans bourse délier est supérieur à la seule obligation qui doit au moins lui être faite, consistant à devoir payer le loyer courant.

En effet, la SARL NO MAD ELIAS ne s’acquitte pas de son loyer, et ce depuis plusieurs années, et la persistance qu’elle manifeste à vouloir malgré cela rester dans les lieux, dans de telles circonstances, empêche la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) de pouvoir retrouver, sur le marché, un nouveau locataire plus solvable.

Le préjudice née de l’occupation de la SARL NO MAD ELIAS est donc supérieur au loyer qu’elle doit.

Comme la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) le réclame dès los à juste titre, l’indemnité d’occupation, dans de telles circonstances, sera fixée à une somme égale, pour chacun des baux, au dernier loyer appelé avant la résiliation, puis majorée de 50 %, à compter du mois suivant la signification du jugement, à défaut de départ spontané des lieux dans le délai d’un mois sans majoration ainsi imparti.

La SARL NO MAD ELIAS sera donc condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation comme fixée précédemment à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de tous biens.

5° Sur la demande d’astreinte

Il n’y aura pas lieu d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte, la majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer réclamé en dernier lieu apparaissant suffisante pour inciter la locataire à quitter les lieux à bref délai, dans son intérêt bien compris.

6° Sur l’arriéré locatif

La SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) communique en pièces n° 13, les avis d’échéance adressés.

La SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) détaille en pièce n° 12 les sommes respectivement dues pour le local principal, la réserve « 506 », et le parking en sous-sol.

La SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) communique enfin en pièce n° 11, un décompte global et récapitulatif détaillé parfaitement corroboré par les autres pièces comptables communiquées.

Le détail de créance montre que la SARL NO MAD ELIAS est au 2^e trimestre 2011 inclus, débitrice de la somme de 17.334,99 euros en tout, au paiement de laquelle elle sera condamnée, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

7° Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est sollicitée.

Il sera donc fait droit à ce chef de prétention.

8° Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire :

Compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Les dépens et les frais irrépétibles

La SARL NO MAD ELIAS qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO), en outre, une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire de l’ensemble des baux consentis par la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) à la SARL NO MAD ELIAS et qui portent sur les locaux suivants :

— local commercial sis […] à Saint-Ouen,

— parking souterrain n° 97 sis […] à Saint-Ouen,

— réserve située 5/[…] à Saint-Ouen,

Ordonne l’expulsion de la SARL NO MAD ELIAS et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du local commercial sis […] à Saint-Ouen, du parking souterrain n° 97 sis […] à Saint-Ouen de la réserve située 5/[…] à Saint-Ouen.

Autorise le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques des locataires, en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives.

Fixe, pour chacun des trois baux, l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme :

— égale au dernier loyer appelé avant résiliation jusqu’à l’expiration du délai d’un mois qui suivra la signification du présent jugement,

— égale au dernier loyer appelé avant résiliation mais majorée de 50 % à l’issue du délai d’un mois qui suivra la signification du présent jugement.

Condamne la SARL NO MAD ELIAS à payer l’indemnité d’occupation telle que précédemment fixée à la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO), à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamne la SARL NO MAD ELIAS à payer à la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) la somme de 17.334,99 euros au titre des loyers échus et impayés suivant décompte arrêté au 2^e trimestre 2011 inclus, en vertu des trois baux, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2011, date de la délivrance de l’assignation.

Dit que conformément à la demande de la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO), les intérêts dus pour une année entière pourront produire à leur tour des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Condamne la SARL NO MAD ELIAS à payer à la SA d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de Saint-Ouen (SEMISO) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SARL NO MAD ELIAS aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 16 janvier 2013, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

O. YVIN S. X