Décision du 28 novembre 2017

Minute n° 17/00289

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 28 novembre 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 17/00001

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître François DAUCHY de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

Société CARLIS

[…]

93360 NEUILLY-PLAISANCE

représentée par M^e Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

F G, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

D E, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 23 mai 2017

Date de la première évocation : 21 juin 2017

Date des débats : 27 septembre 2017

Date de mise à disposition : 21 novembre 2017

Date de prorogation de la mise à disposition : 28 novembre 2017

FAITS ET PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée (SARL) CARLIS était propriétaire d’un bien immobilier situé 48 avenue Z A à […], sur la parcelle cadastrée […], d’une surface totale de 1 247 m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités, composé de trois bâtiments A, B et C et d’une cour intérieure.

La parcelle est située à proximité immédiate de l’Horloge, qui surplombe le porche d’entrée de l’ancien site industriel pharmaceutique A-Uclaf, situé 52 avenue Z A.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 23 mai 2017, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement de la ZAC de l’Horloge à Romainville, qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2013-2160 en date du 18 juillet 2013.

Par un arrêté préfectoral du 18 septembre 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la société anonyme d’économie mixte (SA EM) […].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la société […], a été rendue le 4 novembre 2014 et une ordonnance rectificative a été prise le 17 mars 2015.

La SA EM […] a notifié son offre d’indemnisation à la SARL CARLIS par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 6 septembre 2016. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 21 décembre 2016 et reçus le 2 janvier 2017 par le greffe, la SA EM […] a saisi la juridiction de l’expropriation en fixation de l’indemnité de dépossession revenant à la SARL CARLIS.

La SA EM […] a notifié son mémoire saisissant la juridiction à la SARL CARLIS par lettre recommandée avec avis de réception, la société défenderesse en a été avisée le 26 décembre 2016. Le mémoire a ensuite été signifié par acte d’huissier à la société défenderesse le 24 janvier 2016, à l’étude.

Par une ordonnance rendue le 13 avril 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 23 mai 2017. La SA EM […] a signifié cette décision à la SARL CARLIS par acte d’huissier délivré le 7 avril 2017.

La date de réception par la société défenderesse lui a laissé :

— un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de la société demanderesse et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4^e alinéa.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

Dans son Mémoire introductif d’instance, la société […] sollicite la fixation des indemnités revenant à la SARL CARLIS à un montant de 810 000 €, arrondi, correspondant à :

— indemnité principale : 731 234 €, soit 1 044,62 m² (c-à-d 332,77 m² bâtiment en façade, à droite de la cour + 711,85 m² bâtiment arrière) x 700 €/m² ;

— indemnité de remploi : 74 123 €.

Aux termes de son Mémoire récapitulatif et en république, reçu le 21 septembre 2017, la société […] modifie son offre de fixation de l’indemnité revenant à la SARL CARLIS de la façon suivante :

1/ Hypothèse d’une valorisation tous types de locaux confondus : 1 099 434 €, soit :

— indemnité principale : 998 568 €, en valeur occupée, soit 1 248,21 m² x 800 སྒྱ/m² ;

— indemnité de remploi : 100 866 སྒྱ.

2/ Hypothèse d’une valorisation par types de locaux : 1 102 379,50 €, arrondis, soit :

— indemnité principale : 1 001 254 € arrondis, en valeur occupée, correspondant à :

. bureaux : 162 426 སྒྱ, soit 147,66 m² x 1 100 སྒྱ/m² ;

. local commercial (chaufferie incluse) : 80 496 སྒྱ, soit 89,44 m² x 900 སྒྱ/m² ;

. entrepôts : 758 332,50 སྒྱ, soit 1 011,11 m² x 750 སྒྱ/m² ;

— indemnité de remploi : 101 125 སྒྱ.

En outre, la société expropriante sollicite en ce qui concerne une indemnité pour perte de revenus locatifs :

— à titre principal : aucune indemnité ;

— à titre subsidiaire : un sursis à statuer ;

— à titre très subsidiaire : une somme de 62 531 €, correspondant à neuf mois de loyer.

La SA EM […] expose essentiellement que :

— l’ensemble immobilier exproprié se trouve dans un état d’entretien de correct à mauvais, selon les bâtiments ;

— les surfaces désignées par la société expropriée comme étant à usage de bureaux s’avèrent non aménagées et inoccupées, au sein d’un bâtiment dont la destination originelle est l’habitation ;

— les surfaces désignées comme état à usage commercial sont dépourvues de linéaire de façade.

Par un Mémoire en réponse et récapitulatif, reçu le 27 septembre 2017, la SARL CARLIS demande au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 2 940 931,08 €, en valeur occupée, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 2 596 869,5 སྒྱ, en valeur occupée, correspondant à :

. hangar, cour incluse : 1 856 959,50 སྒྱ, soit 1 125,43 m² x […] སྒྱ/m² ;

. local commercial industriel : 172 385 སྒྱ, soit 74,95 m² x 2 300 སྒྱ/m² ;

. bureaux : 567 525 སྒྱ, soit 162,15 m² x 3 500 སྒྱ/m² ;

— indemnités accessoires : 344 061,58 €, correspond à :

. indemnité de remploi : 260 686,90 སྒྱ ;

. indemnité pour perte de loyers : 83 374,68 སྒྱ.

La SARL CARLIS sollicite, en outre, l’octroi d’un montant de 3 500 སྒྱ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL CARLIS fait principalement valoir que l’ensemble immobilier est divisé en trois bâtiments, A, B et C, à usage respectif de bureaux, rénovés, de locaux commerciaux, indépendants, et d’entrepôt, disposant de tous les équipements nécessaires au stockage de produits volumineux.

Par des Conclusions reçues le 18 avril 2017, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 89[…] སྒྱ, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 810 000 €, arrondis, soit 1 044,62 m² loi Carrez x 775 སྒྱ/m² ;

— indemnité de remploi : 8[…] སྒྱ.

A l’audience du 27 septembre 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 4 novembre 2014, date de l’ordonnance d’expropriation, rectifiée le 17 mars 2015.

La date de référence en ce qui concerne les possibilités d’urbanisme est le 5 juillet 2016, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU), adopté le 25 mars 2009.

Le bien est situé en zone UZ du PLU.

Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activité et de stockage, situé 48 avenue Z A à Romainville.

Il comprend trois bâtiments (formant un L inversé, la petite partie de la lettre se trouvant au fond de la parcelle et la partie la plus longue le long du côté droit de la parcelle) et une cour intérieure :

— la cour intérieure est cimentée, en front de rue ; elle permet l’entrée dans l’ensemble immobilier et l’accès aux différents bâtiments situés à droite (bâtiments A et B) et au fond (bâtiment C) ; cet espace a la forme d’une large allée, il permet l’accès de véhicules à l’entrepôt situé au fond de la parcelle ou le stationnement de véhicules, ces deux usages concuramment étant difficile du fait de sa largeur ;

— le bâtiment A, est situé immédiatement à droite lors de l’entrée dans la cour intérieure, le long de la voie Z A ; il s’agit d’un pavillon composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’une cave ; il est aménagé en bureaux ; du premier étage, on accède au premier étage de la première partie du bâtiment B ;

— le bâtiment B, est situé dans le prolongement du bâtiment A, soit à droite de la cour intérieure, entre les bâtiments A et C ; il est composé d’un rez-de-chaussée, accessible de la cour intérieure, et d’un premier étage, accessible du premier étage du bâtiment A, comme indiqué ci-dessus ; il comprend deux parties :

. la première partie, jouxtant le bâtiment A, est également un pavillon, il correspond :

. au rez-de-chaussée, à un local commercial, vente de pièces détachées ;

. au premier étage, à des espaces de bureaux ;

. la seconde partie, jouxtant le bâtiment C, correspond à un hangar d’un seul rez-de-chaussée ;

— le bâtiment C, est situé au fond de la parcelle ; il s’agit d’un local d’activité/entrepôt composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage ; la partie droite du rez-de-chaussée est cloisonnée et est utilisée à usage de bureaux ; le plancher du premier étage est en bois.

Ainsi, le bien est constitué de surfaces de :

— bureaux, correspondant :

. au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment A et

. au premier étage du bâtiment B situé dans la continuité du bâtiment A et accessible du premier étage de celui-ci ;

les bureaux situés au premier étage des bâtiments A et B étaient en cours de rénovation au moment du transport sur les lieux et ils n’étaient pas aménagés selon l’usage envisagé ; leur disposition, résultant de l’aménagement de deux pavillons à usage d’habitation, est empirique ;

les bureaux du rez-de-chaussée étaient d’une décoration et d’un aménagement anciens ;

— entrepôts, correspondant :

. au hangar (deuxième partie du bâtiment B) ; il s’agit d’un espace non fermé, ancien et vétuste dont la pérennité n’est pas assurée, la toiture ne permettant plus une protection contre les intempéries, matériau manquant et présence de végétation (arbustes et plantes) ;

. au bâtiment C, rez-de-chaussée et premier étage ; il s’agit d’une construction ancienne, de type 19^e siècle, la charpente et les planchers sont en bois, soutenus par des poutres et piliers métalliques, la toiture est transparente par endroit ; les locaux, à l’état d’usage, sont entretenus et équipés d’un quai de déchargement et d’un monte-charge ancien du rez-de-chaussée au premier étage ; sa surface de stockage ou d’activité est d’environ 1 000 m² ;

— commerce, correspondant au rez-de-chaussée de la première partie du bâtiment B ; il s’agit d’un petit local commercial (et d’un sanitaire vétuste), accessible à partir de la cour intérieure et sans accès direct de la voie publique Z A ni vitrine visible de cette avenue.

Les locaux sont sécurisés : ils sont équipés d’un système de vidéo surveillance et de grilles anti-intrusion aux ouvertures situées au niveau du rez-de-chaussée.

L’ensemble immobilier, à l’exception du premier étage des bâtiments A et B, est ancien et présente une architecture conforme à la période de sa construction et un état d’entretien en adéquation.

Les premiers étages des bâtiments A et B étaient en cours d’aménagement au moment de la visite des lieux, selon un usage de bureaux. Toutefois les bureaux n’étaient pas fonctionnels en raison d’une distribution empirique, de différences de niveaux entre les pièces et d’une interruption des travaux.

La parcelle se trouve dans une zone d’activités, à environ 20 mn à pied du centre-ville.

Le bien est facilement accessible :

— en transports en commun, par la ligne de métro 5, station Bobigny Pantin B C située à environ 300 mètres, et par les lignes de bus n° 145 et 318 ;

— en automobile, par la route N3, reliant Romainville à la capitale.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision pour de plus amples développements.

Sur la méthode :

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’ensemble des parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

La SA EM […] utilise la méthode globale pour déterminer le montant de l’indemnité de dépossession de l’ensemble immobilier, tous types de surfaces confondues, entrepôt/bureaux/hangar/commerce et terrain intégré, ce dernier comprenant la surface de la cour intérieure.

La société CARLIS emploie la méthode analytique et détermine le montant de l’indemnité de dépossession devant lui revenir par type de constructions, en distinguant les surfaces à usage d’entrepôt, de bureaux et commercial.

Le commissaire du Gouvernement propose de comparer l’ensemble immobilier exproprié à des biens à usage d’activité comprenant des surfaces à usage mixte, d’entrepôt, d’ateliers et/ou de bureaux, soit selon la méthode globale.

En l’espèce :

— les surfaces à usage de bureaux situées au premier étage étaient en cours d’aménagement lors de la visite des lieux, par transformation d’un pavillon d’habitation et extension au niveau du premier étage situé au dessus du local commercial ; ces surfaces n’étaient pas fonctionnelles ; dans ces conditions, elles ne peuvent être qualifiées de surface de bureaux indépendantes, susceptibles d’être louées indépendamment des autres surfaces ;

— la surface à usage commercial située au rez-de-chaussée du deuxième bâtiment est dépourvue de linéaire de façade et de toute visibilité depuis la voie publique (seule une enseigne apposée sur le mur de clôture intérieur de la parcelle indique la présence d’une activité de grossiste dans les lieux) et elle ne dispose pas de places de stationnement dédiées ; dans ces conditions, ce local est un élément de l’ensemble immobilier à usage d’activité/entrepôt.

Ainsi, le bien immobilier à évaluer est composé d’un bâtiment principal à usage d’activité/entrepôt (bâtiment C situé au fond de la cour et seconde partie du bâtiment B), et de bâtiments annexes à usage de local commercial (rez-de-chaussée du bâtiment B), de bureaux (rez-de-chaussée du bâtiment A) et de futurs bureaux (premiers étages des bâtiments A et B). Les différents types de surface entrepôt/bureaux/local commercial sont imbriqués dans les trois bâtiments, comme précisé ci-dessus, et accessibles à partir de la même cour intérieure. L’ensemble des surfaces est d’ailleurs loué à une même société, la société Docks de Paris selon un bail en date du 30 avril 1992.

Il y a donc lieu de considérer la superficie des divers bâtiments de façon globale, et non par type de construction comme le sollicite la société expropriée. Le présent bien sera comparé à des cessions de biens de même type, à savoir des locaux d’activités comprenant des surfaces d’entrepôt et des surfaces annexes.

L’évaluation du bien se fera l’intégralité du terrain intégré.

Sur les surfaces :

Le commissaire du Gouvernement fait état d’une surface cadastrale de 1 000 m², surface utile (SU). Il cite également le certificat de mesurage communiqué par la société demanderesse à l’appui de ses premières écritures, mentionnant une surface totale de 1 044,62 m², loi Carrez, soit :

— entrepôt : 711,85 m² ;

— dépendances : 332,77 m².

La société CARLIS verse aux débats les surfaces relevées par Monsieur Y, architecte, le 1^er octobre 2016 (pièce n° 1 à 5 de la société défenderesse), synthétisées dans le tableau présenté ci-dessous.

La société […] entérine les surfaces présentées par la société CARLIS, à l’exception (cf : la dernière colonne du tableau ci-dessous) :

— de la surface de la mezzanine de l’entrepôt, qu’elle pondère selon un coefficient de 0,9 ;

— de la surface de la cour, qu’elle exclue du décompte des superficies utiles.

		surfaces CAPRIM	surfaces SEQUANO
	affectation	surface brute	pondération	SUP	SUP
bât. A rdc	bureaux	47,58	1	47,58	47,58
bât. A+B 1er étage	bureaux	100,08	1	100,08	100,08
bât. A sous-sol	chaufferie	48,30	0,3 (CAPRIM)	14,49	0
sous total				162,15	147,66
bât. B rdc	local commercial	74,95	1	74,95	74,95
bât. B sous-sol	chaufferie	—	—	—	14,49
sous total				74,95	89,44
bât. B+C rdc	hangar	736,88	1	736,88	736,88
bât C mezzanine	hangar	304,70	[…] 0,9 (SEQUANO)	304,70	274,23
cour	—	279,50	0,3 (CAPRIM)	83,85	0
sous total				1 125,43	1 011,11
TOTAL				1 362,53	1 248,21

Les points de désaccord concernent la prise en compte de la cour et la pondération applicable à la surface de mezzanine, c’est-à-dire au premier étage du bâtiment C.

En ce qui concerne la cour intérieure, lors du transport sur les lieux, le 23 mai 2017, la cour située à l’avant de l’ensemble immobilier est apparue :

— comme l’entrée principale du bien, accessible à partir de l’avenue Z A et desservant l’entrepôt et ses bâtiments annexes ;

— en nature de cour intérieure, cimentée, à usage de stationnement des véhicules ou de voie de circulation de la voie publique aux quais de déchargement.

Dans ces conditions d’implantation et d’usage, cette cour intérieure permet l’exploitation des entrepôts et bâtiments annexes. Ainsi, la surface de la cour est intégrée à la valorisation du bâti.

En ce qui concerne la surface du premier étage du bâtiment C à usage d’entrepôt, lors du même transport sur les lieux, il est apparu que la mezzanine :

— d’une part, est d’une hauteur variable, le toit ayant globalement une forme de V inversé, et est constituée d’un sol en bois ce qui est de nature à limiter la charge qui peut être supportée ;

— d’autre part, est équipée d’un monte-charge et d’un escalier large.

Au regard des premiers éléments évoqués, une pondération de 0,90, selon un abattement de 0,10, est justifié.

Il convient de remarquer qu’une pondération concernant la seconde partie du bâtiment B, à usage de hangar, n’est pas évoquée par les parties alors que cet usage est limité par la vétusté avancée de sa toiture.

Ainsi, la surface globale retenue pour l’évaluation du présent ensemble immobilier est de 1 248,21 m².

Sur la situation locative :

Il ressort des écritures des parties que l’ensemble immobilier exproprié est occupé par la société DOCKS DE PARIS en vertu d’un contrat de bail en date du 26 avril 2004, non communiqué, et ce moyennant un loyer annuel actualisé de 83 374,68 སྒྱ/an.

Lors du transport sur les lieux, le bien était effectivement exploité par la société DOCK DE PARIS, dans le cadre d’une activité de grossiste et distribution de matériels de chauffage, plomberie, sanitaire.

Sur la détermination des indemnités

Sur l’indemnité principale :

* La SA EM […] produit aux débats les termes de comparaison suivants, portant sur des locaux d’activités situés en Seine-Saint-Denis :

N°	DATE ET REF	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS
DEM 1	Juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis 23.02.2016 n°16/00072	[…] LA COURNEUVE P n° 4-5-64-65-195	[…]	950	site industriel composé d’une partie activité, équipée pour l’accès de véhicules lourds, et d’une partie bureaux ; locaux grands, spacieux, propres et clairs, en très bon état d’entretien ; libre
DEM 2	cession 13.02.2014 2014p1249	[…] LA COURNEUVE O n° 368	[…] […] (m² SU)	771	construction de 1986 ; entrepôts avec locaux annexes ; libre
DEM 3	cession 17.07.2014 2014p3787	[…] LA COURNEUVE S n° 101-130	[…] […] (m² SU)	609	entrepôts avec logement de gardien et bureaux ; libre
DEM 4	cession 23.12.14	[…] BOBIGNY AE n° 49, 50 et 100	4 728 m² entrepôt et […]	782	entrepôts et bureaux occupé
DEM 5	cession 23.01.2015 2015p01060	[…] ROMAINVILLE	—	733	entrepôt en bois de 675 m² avec mezzanine ; atelier de 500 m² ; atelier mécanique de 183 m² ; bureaux de 143 m² ; occupé
DEM 6	J expro Seine-Saint-Denis 25.04.2017 n° 15/00233	[…] BOBIGNY	773,25 entrepôt 240 bureaux	750 […]	entrepôts, bureaux d’aménagement récents et en très bon état d’entretien ; occupé

La valeur moyenne des six termes de comparaison est de 765,83 €/m², étant relevé que les termes DEM n° 1 à 3 sont exprimés en valeur libre quand les termes n° 4 à 6 sont exprimés en valeur occupée. La valeur moyenne des termes DEM n° 4, 5 et 6, correspondant à des biens situés à Romainville et à Bobigny en situation d’occupation comme le présent bien est de 755 €/m².

La SA EM […] offre une valeur supérieure, égale à 800 €/m² SU.

La SARL CARLIS critique les termes présentés par la société demanderesse, faisant valoir qu’il s’agit :

— de ventes de biens situés à La Courneuve, dans des secteurs moins facilement accessibles que le présent bien, s’agissant des termes DEM n° 1 à 3 ;

— de constructions de moins bonne qualité, vétustes s’agissant des termes DEM n° 2 et 5, dégradée s’agissant du terme DEM n° 3.

Le commissaire du Gouvernement écarte les termes de comparaison portant sur des biens situés à La Courneuve, éloignés du présent bien de cinq à six kilomètres.

Les termes DEM n° 1 à 3 sont écartés, s’agissant de biens cédés libres d’occupation, au surplus situés à La Courneuve, commune trop éloignée du bien à évaluer.

Les termes DEM n° 4 à 6 sont, quant à eux, retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, selon une valeur moyenne de 755 སྒྱ/m², pour être situés à Romainville ou dans une commune voisine, Bobigny, et avoir été cédés en état d’occupation.

* La SARL CARLIS verse aux débats les termes de comparaison suivants, portant sur des cessions de locaux à usage d’activité situés en Seine-Saint-Denis, intervenues entre 2012 et 2016 :

N°	Date et réf.	Adresse	Surface m²	[…]	[…]/m²	Observations
[…]	23.07.2012 2012p4889 pièces DEF n° 8 et 9	[…] SAINT-DENIS	[…]	[…]	[…] hangar […] logement […] bureaux	locaux à usage industriel (2 690 m²), de bureaux (956 m²) et de logement (99 m²)
[…]	2.10.2013 2013p5701 pièce DEF n° 12	[…] AUBERVILLIERS P n° 251-252	—	[…]	[…]	locaux à usage industriel, commercial et d’entrepôt, cédés à l’Etat
[…]	2.10.2013 2013p5700 pièce DEF n° 13	[…] AUBERVILLIERS P n° 249-250	—	[…]	[…]	locaux à usage industriel, commercial et d’entrepôt, cédés à l’Etat
DEF 4	15.01.2014 sans réf	[…] AUBERVILLIERS P n° 2017-2018-219-220	[…]	[…]	[…]	locaux à usage de bureaux, entrepôts et stockage, cédés à l’Etat
DEF 5	29.12.2015 2016p00695 pièce DEF n° 33	[…] ROMAINVILLE […]	830	[…]	1 605,64	local industriel de plain-pied donnant sur la rue, état moyen, au sein d’un quartier pavillonnaire
DEF 6	29.06.2016 2016p04034	[…] BOBIGNY K n° 161-162-169-126	[…]	[…]	1 359,93	hangar industriel au sein d’un ensemble industriel
[…]	14.04.2015 2015p02357	[…] BONDY […]	[…]	[…]	[…]	hangar industriel comprenant un atelier, au sein d’un quartier mixte résidentiel et industriel
[…]	28.11.2014 2014p07206	[…] BONDY […]	932	[…]	[…]	atelier industriel comprenant entrepôt, parking et bureaux, au sein d’une zone industrielle
[…]	CA Paris 12.01.2017 n° 16/03285 pièce DEF n° 10	[…] SAINT-OUEN I n° 32-43-47-48 lots n° 105 à 108	1 733,91 + 84,59 mezzanine 1 776,2 figurant à l’acte	—	[…]	entrepôt comprenant des surfaces de stockage, des bureaux, une chaufferie, un show-room, une boutique, une mezzanine, des vestiaires et WC ; occupé
DEF 10	CA Paris 12.01.2017 n° 16/03285 pièce DEF n° 10	[…] SAINT-OUEN I n° 32-43-47-48 lots n° 111 et 112	822,5	—	1 832,35	rez-de-chaussée à usage d’entrepôt, de grande hauteur sous plafond, et étage à usage de bureaux ; état d’usage ; occupé

La valeur moyenne des neuf termes de comparaison, DEF n° 2 à 10, communiqués par la société CARLIS, est de 1 442,73 €/m², toutes situations d’occupation confondues.

La SARL CARLIS demande une valeur supérieure, égale à […] €/m², s’agissant des surfaces à usage d’entrepôt. Sa demande indemnitaire principale (surface de hangar, commerciale et de bureaux) d’un montant de 2 596 869 € permet de déterminer une valeur unitaire de 2 080,47 €/m², soit 2 596 869 € / 1 248,21m².

La société […] critique ces termes de comparaison, faisant valoir que :

— la superficie bâtie des références DEF n° 1, 2 et 3 n’est pas déterminée avec certitude ; en toute hypothèse, le premier bien référencé bénéficie d’éléments de plus-value tels que trois entrées indépendantes, deux ponts à bascule, un pont roulant 12 tonnes et les deux autres se trouvent en périphérie immédiate de la capitale ;

— le terme DEF n° 4 n’est pas versé aux débats ni référencé ;

— le terme DEF n° 5 porte en réalité sur la cession des droits à construire attachés au terrain référencé et non sur la vente de l’ensemble immobilier à usage industriel qu’il supporte ;

— l’ensemble immobilier cité en références DEF n° 9 et 10 est à usage mixte d’activités et de bureaux, de très belle facture, et d’une nature juridique différente du présent bien pour être détenu en copropriété.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation sur ces références.

La société CARLIS reproduit les seize termes de comparaison qui ont été cités par le commissaire du Gouvernement au cours de l’instance devant le juge de l’expropriation du TGI de Bobigny et dont il a été interjeté appel (DEF n° 10). La société défenderesse fait état d’une valeur moyenne de 1 751 €/m² et fait remarquer qu’elle sollicite une valeur moindre pour les surfaces de hangar.

Ces seize termes, qu’il n’y a pas lieu de reproduire dans la présente décision, correspondent à des biens de même nature mais d’une surface beaucoup plus petite (9 des 16 termes ont une surface inférieure à 500 m², celle du présent bien est de 3 696,50 m²) et situés à Saint-Ouen, dans un milieu très […]). S’agissant de deux facteurs importants de plus-value, ces références ne sont pas retenues pour servir la comparaison avec le présent bien.

En l’espèce, sont écartés :

— les termes DEF n° 1, 2 et 3, dont la valeur unitaire ne peut être déterminée précisément, en raison d’indications différentes figurant sur l’acte et sur les conclusions pour le premier et pour les deux autres à défaut de mention de la surface bâtie aux actes du 2 octobre 2013 (pièces de la société défenderesse n° 12 et 13) ;

— le terme DEF n° 4, dont ni les références ni la copie de l’acte ne sont communiqués ;

— les termes DEF n° 9 et 10, portant sur un ensemble immobilier en copropriété dont la consistance diverge de celle du bien à évaluer par la présence de surfaces de bureaux aménagés, par une construction plus récente et de bien meilleure qualité.

Les termes DEF n° 6, 7, et 8 correspondent à des biens d’une consistance similaire, situés dans un secteur proche et cédés à une époque récente. Ils seront par conséquent retenus, selon une moyenne de 1 199,64 སྒྱ/m², soit 1 200 €/m². Il sera, toutefois, tenu compte :

— de leur localisation dans des communes autres que celle de Romainville, en l’espèce Bobigny, Bondy et Saint-Denis, toutefois à moins de 5 km du présent bien ;

— des facteurs de plus-value présentés par les biens référencés, dont ne dispose pas le présent bien, notamment :

. la présence d’une voie d’accès et un terrain permettant la circulation intérieure et le stationnement de plusieurs véhicules (termes DEF n° 6 à 8) ;

. une construction et des aménagements plus récents, comme cela peut être constaté sur les photographies, page 18 des dernières conclusions de la société défenderesse (termes DEF n° 6 à 8) ;

. une visibilité de l’espace de vente depuis la voie publique (terme DEF n° 7) ;

— de leur état, libre d’occupation.

* Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

1/ Cessions anciennes de locaux d’activité, intervenues entre 2011 et 2013 dans la commune de Romainville :

N°	DATE ET REF.	ADRESSE	SURFACE m² SU	PRIX སྒྱ	PRIX སྒྱ/m² SU	OBSERVATIONS
CG 1	28.04.2011	[…] […]	683	[…]	512,45	bâtiment industriel composé d’un atelier et de bureaux
CG2	23.03.2012	[…] […]	850	[…]	623,53	atelier au rdc et bureaux à l’étage
CG 3	28.06.2012	[…] T n° 195-154-155	[…]	[…]	763,79	hangars, remises à usage industriel
CG 4	9.12.2013	[…] S n° 48-141	[…]	[…]	656,37	usage industriel

La valeur moyenne de ces quatre termes de comparaison CG n° 1 à 4 est de 639 €/m². Leur situation d’occupation n’est pas précisée.

2/ Cessions de locaux d’activité intervenues depuis janvier 2014 dans un rayon de 1 km autour du bien exproprié :

N°	DATE ET REF.	ADRESSE	SURFACE m² SU	PRIX སྒྱ	PRIX སྒྱ/m² SU	OBSERVATIONS
CG 5	12.02.2014 2014p01039	[…] NOISY-LE-SEC L/94	[…]	[…]	744	2 bâtiments professionnel occupé à 50 %
CG 6	10.11.2015 2015p06863	[…] NOISY-LE-SEC M/165//5	967,36	[…]	697	1 bâtiment comprenant entrepôt, atelier, bureaux ; 18 parkings ; libre
CG 7	23.01.2015 2015p01060	[…] ROMAINVILLE E/69	[…]	[…]	880	pavillon (bureaux de 143 m²), entrepôt en bois avec mezzanine de 675 m², atelier de 500 m² ; atelier mécanique de 183 m² ; occupé

La valeur moyenne de ces trois termes de comparaison CG n° 5 à 7 est de 774 €/m² arrondis. Celle des deux termes CG n° 5 et 7, correspondant à des biens vendus en situation d’occupation, est de 812 €/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur équivalente à la valeur moyenne des termes de comparaison cités dans le second tableau ci-dessus, CG n° 5, 6 et 7, égale à 775 €/m².

Ni la société […] ni la société CARLIS ne formulent d’observation sur ces termes de comparaison.

En l’espèce, les termes CG n° 5 et 7 sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, s’agissant de biens équivalents cédés à une époque récente à Romainville et dans une commune voisine, Noisy-le-Sec, dans un état d’occupation, selon une moyenne de 812 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à la SARL CARLIS au titre de la dépossession de son bien de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— les termes DEM n° 4, 5 et 6 parmi ceux présentés par la société expropriante, selon une valeur moyenne de 755 €/m² ;

— les termes DEF n° 6, 7 et 8 parmi ceux cités par la société expropriée, selon une valeur moyenne de 1 200 €/m² ;

— les termes CG n° 5 et 7 versés par le commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne de 812 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des termes DEF n° 6, 7 et 8, de 1 200 €/m², présentés par la société expropriée, les biens cités étant plus récents, de meilleure qualité, mieux équipés, de fait d’une consistance supérieure et plus valorisée que celle du présent bien ; en effet, ils comprennent à la fois plusieurs accès de déchargement, un large espace de circulation des véhicules, des bureaux aménagés et récents ou des espaces de vente visibles depuis la voie publique, et ont été cédés libres d’occupation, éléments de plus-value dont le présent bien est dépourvu ; en appliquant un abattement de 35 %, on obtient une valeur de 780 €/m² ;

— supérieure à la valeur moyenne des termes DEM n° 4, 5 et 6 parmi ceux présentés par la société expropriante, de 755 €/m², le présent bien étant d’une meilleure construction que le terme DEM n° 5, lequel est un entrepôt en bois ;

— équivalente à la valeur moyenne des termes CG n° 5 et 7, de 812 €/m², versés par le commissaire du Gouvernement, les biens cités étant d’une consistance comparable ; si l’entrepôt du terme CG 7 est en bois alors que celui de l’espèce est en dur, il convient de tenir compte de l’état vétuste de la seconde partie du bâtiment B et du caractère vétuste et non achevé des bureaux situés dans le pavillon et disposés de manière empirique.

Au regard des éléments développés ci-dessus, il convient de fixer le mètre carré de surface utile à une valeur de 810 €/m² SU.

La valeur unitaire sollicitée de […] སྒྱ/m², surface utile, à usage d’activités et de 2 080 €/m², tous types de surface confondus, ne peut être atteinte, étant supérieure à la valeur d’échange de tous les termes de comparaison cités, et a fortiori retenus, à l’exception des termes DEF n° 9 et 10, correspondant à des lots de copropriété situés […] à Saint-Ouen, biens d’une facture, d’un agencement, d’une décoration et d’un équipement très supérieurs à ceux du bien de l’espèce.

Ainsi, l’indemnité principale est de 1 011 050,10 €, en valeur occupée, soit 1 248,21 m² x 810 €/m².

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 1 011 050,10 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000,00 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500,00 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 996 050,10 € = 99 605,01 € ;

soit un total de 102 105,01 €.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

La SARL CARLIS demande au juge de l’expropriation d’indemniser sa perte de revenus locatifs à hauteur de 83 374,68 €, représentant le montant du loyer annuel versé par la SARL DOCKS DE PARIS, locataire des lieux expropriés.

Les parties font état d’un bail portant sur l’ensemble immobilier du 48 avenue Z A, consenti à la SARL DOCKS DE PARIS le 26 avril 2004, soit antérieurement à la date de l’ordonnance d’expropriation, moyennant un loyer annuel actualisé de 83 374,68 སྒྱ, et elles ne font pas état d’une rupture contractuelle.

La société […] :

— s’oppose à toute indemnité de ce chef, soutenant qu’un exproprié ne peut prétendre percevoir à la fois le capital représentant la valeur du bien et le revenu de ce capital et citant à cet effet une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 novembre 2007, pourvoi n° 06-18861 ;

— à titre subsidiaire, sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente que soit rapportée la preuve de l’acquisition effective d’un bien de remplacement et de sa mise en location par la société CARLIS ;

— à titre très subsidiaire, demande la fixation de l’indemnité à la somme de 62 531 སྒྱ, correspondant à neuf mois de loyers.

En l’espèce, le bail consenti à la société DOCKS DE PARIS n’est pas communiqué mais la quittance de loyers adressée à cette dernière pour le mois de mars 2017, dont le montant corrobore le loyer allégué, est versée aux débats (pièce DEF n° 6) ; au surplus, l’existence du bail et le montant du loyer acquitté par la société locataire ne sont pas contestés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

L’indemnité pour perte de loyers sollicitée par la société défenderesse ne tend pas à obtenir une seconde fois une indemnisation de la dépossession principale du bien, comme évoqué par la société expropriante, mais à réparer un préjudice accessoire, né de l’opération d’expropriation, relatif à la perte de revenus locatifs pendant le temps qui s’écoule entre la dépossession du présent bien et l’acquisition d’un bien de remplacement susceptible de générer des revenus équivalents.

L’indemnité principale a pour objet la réparation de la dépossession, une indemnité pour perte de loyers à un objet différent, celui de réparer le préjudice accessoire né du temps nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et de nouveaux locataires. Il ne s’agit pas d’une double indemnisation d’un même préjudice. D’ailleurs, la jurisprudence, plus récente que celle citée par la société expropriante, admet désormais que le propriétaire, dont le bien était affecté à la location, est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

L’intégralité du préjudice doit être indemnisé, en application des dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation. Le propriétaire dépossédé de son bien de rapport du fait d’une opération d’expropriation subi un préjudice de perte de loyers. La perception de loyers étant acquise en l’espèce, le principe d’une indemnisation de ce chef l’est également.

Une période de neuf mois, telle qu’offerte par la société […], apparaît suffisante pour trouver de nouveaux locaux, équivalents, et de nouveaux locataires. Ainsi, la période pouvant être déterminée, il n’y a pas lieu à surseoir à statuer.

Il convient de fixer l’indemnité à un montant correspondant à neuf mois de loyer, soit 62 531,01 €, correspondant à 83 374,68 € loyer annuel / 12 mois x 9 mois.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 1 175 686,12 €, soit :

— indemnité principale : 1 011 050,10 €, en valeur occupée ;

— indemnité de remploi : 102 105,01 € ;

— indemnité pour perte de loyers : 62 531,01 € ;

Il convient d’arrondir cette somme à 1 176 000 €, pour une juste indemnisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à la SARL CARLIS une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la société […] est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la société […] supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 23 mai 2017 ;

Fixe à 1 176 000 € (un million cent soixante seize mille euros), en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la société anonyme d’économie mixte […] à la société à responsabilité limitée CARLIS dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé 48 avenue Z A à […], sur la parcelle cadastrée […] ;

Dit que la somme arrondie de 1 176 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 1 011 050,10 €, en valeur occupée ;

— indemnité de remploi : 102 105,01 € ;

— indemnité pour perte de loyers : 62 531,01 € ;

Condamne la société anonyme d’économie mixte […] à payer à la société à responsabilité limitée CARLIS une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société anonyme d’économie mixte […] aux dépens.

D E

Greffier

F G

Juge

74 150 €