TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE d’EVRY

1^re Chambre A

MINUTE N° 2016/

DU : 27 Juin 2016

AFFAIRE N° : 13/08055

Jugement Rendu le 27 Juin 2016

AFFAIRE :

X

C/

[…]

ENTRE :

Monsieur A X,

né le […] à […]

Et

Madame B C épouse X,

née le […] à […]

[…]

représentés par Maître Christian HUON, avocat plaidant au barreau de PARIS, et Maître N O-P, avocat postulant au barreau d’ESSONNE

DEMANDEURS

ET :

[…],

dont le […]

Monsieur D Y,

né le […] à […]

[…]

Madame E F épouse Y,

née le […] à […]

[…]

représentés par Maître H CADET-COLLIN, avocat plaidant au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie BRET, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Pierre PELISSIER, Premier Vice-Président,

Assesseur : Corinne LORENTE, Première Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Nathalie BRET, Vice-Présidente,

Greffier lors des débats : Amandine CAGNION, Greffière.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2016 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 7 mars 2016 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 6 juin 2016 puis prorogée au 27 juin 2016.

JUGEMENT : Prononcé par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

I) EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique en date du 3 octobre 2011, la Société Civile Immobilière DES CEDRES représentée par les deux seuls associés et co-gérants, Monsieur D Y et Madame E F épouse Y, a vendu à Monsieur A X et Madame B C épouse X une propriété […], cadastrée […], 180 et 960, composée d’une maison à usage d’habitation et d’un pavillon.

Cet acte authentique a été précédé d’une promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011.

L’acte authentique précise que le vendeur déclare avoir réalisé les travaux convenus dans l’avant contrat, en l’espèce les travaux de remplacement du double vitrage, la restauration et la fixation du câble électrique, les travaux nécessaires pour mettre fin au ruissellement au niveau des porte-bouteilles dans la cave et les travaux concernant les radiateurs de la dépendance.

Ayant constaté plusieurs désordres, les époux X ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 9 septembre 2013.

Par acte du 30 septembre 2013,Monsieur A X et Madame B C épouse X ont fait assigner la […], Monsieur D Y et Madame E F épouse Y en restitution d’une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1641, 1116 et 1134 du Code civil.

Par dernières conclusions récapitulatives transmises par le RPVA le 26 mai 2015, Monsieur A X et Madame B C épouse X sollicitent du tribunal de:

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, 1116 et 1134 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1644 du Code Civil,

Débouter la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 284.799 € en restitution d’une partie du prix de vente,

Condamner solidairement la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 68.178,81 € à titre de dommages et intérêts correspondants aux travaux à réaliser pour la remise en état du

bien,

Condamner solidairement la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 20.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice moral et matériel causé,

Condamner solidairement la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de 10.000 € à chacun par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y, Madame F Y aux entiers dépens,

Et dire que, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, Maître N O P pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance, sans en avoir reçu provision,

Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Par dernières conclusions récapitulatives transmises par le RPVA le 20 octobre 2015, la […], Monsieur D Y et Madame E F épouse Y sollicitent du tribunal de:

Sur le fondement des dispositions des articles 1641, 1642, 1643 et 1646 de dire et juger :

En principal :

1ent/ Que les éventuels désordres afférents:

• Fissures dans la cave, au droit d’un soupirail et dans certaines pièces de la maison,
• Portillon,
• Fissures affectant un mur de limite

Sont des vices apparents,

2ent/ Que les éventuels désordres ci-dessous dénommés n’ont pas été prouvés, existants avant la signature de l’acte de vente :

• Tuyau d’évacuation des fumées de la chaudière et vase d’expansion,
• Désordres affectant la toiture
• Gouttières prétendument percées,
• Conduit de chaudière prétendument percé.

3ent/ Que les époux n’ont pas sciemment occulté les désordres suivants qu’ils ignoraient eux-mêmes, savoir :

• Présence d’une cuve à fioul enterrée dans le jardin,
• Canalisations enterrées,
• Fissure sur la dépendance,

4ent/ Que les Y ont fait effectuer avant la vente les travaux énoncés aux termes du compromis de vente pour mettre fin au ruissellement d’eau au niveau du porte bouteilles,

5ent/ Que les époux X n’apportent pas la preuve que la poutrelle du deuxième étage était dégradée,

En conséquence,

Débouter les époux X de leurs demandes de restitution partielle du prix de vente et indemnitaires.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que les époux X n’apportent pas la preuve que la valeur au 3 Octobre 2010 de la propriété vendue est d’un montant de 540 000,00 euros.

Dire et juger que les époux X n’apportent pas la preuve que les époux Y avaient connaissance avant la date de la vente, des vices dits cachés, affectant leur propriété, savoir :

— la présence de la cuve à fioul enterrée dans le jardin

— canalisations d’eaux usées enterrées et endommagées,

— fissure sur la dépendance

En conséquence, débouter les époux X de leurs demandes indemnitaires,

Condamner solidairement les époux X à payer la somme de 10 000,00 euros au profit des défendeurs, à titre de dommages et intérêtspour procédure abusive.

Condamner solidairementles époux X à payer la somme de 6 000,00 euros, au profit des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 janvier 2016.

II) MOYENS DES PARTIES ET MOTIFS:

Pour un exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A) SUR LE FONDEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHES:

Les époux X agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés selon l’article 1641 du Code civil. Ils estiment que les vendeurs avaient connaissance des désordres qu’ils ont dissimulés aux acheteurs et qu’ils n’auraient pas acquis ou à moindre prix le bien immobilier s’ils avaient eu connaissance de ces désordres.

Les défendeurs opposent l’existence d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés et le fait que les désordres étaient apparents au moment de la vente ou qu’ils n’en avaient pas eux-même connaissance.

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte authentique du 3 octobre 2011 précise en page 7 “L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte”.

La clause d’exonération de garantie des vices cachés ne s’applique pas en cas de mauvaise foi du vendeur.

Sachant qu’il n’est pas contesté que ni les vendeurs ni les acquéreurs ne sont des professionnels au regard de la vente du bien immobilier, au vu de cette clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique, il convient d’étudier pour chacun des vices cachés allégués par les demandeurs si l’existence du vice à la date de l’acquisition est justifiée, si ce vice était apparent ou caché au regard des acquéreurs au moment de cette acquisition et dans le cas où ce vice était caché, si les vendeurs en avaient connaissance.

Monsieur et Madame X précisent au préalable que les visites de la maison, avant l’acquisition, ont été rendues difficiles par le manque de disponibilité des vendeurs ou l’absence de leur réponse aux questions posées. Toutefois ils reconnaissent dans leurs conclusions avoir visité la maison environ six fois (trois ou quatre fois avant la signature du compromis de vente et deux fois ensuite) ce qui est confirmé par l’attestation de l’agence immobilière ORPI du 25 février 2014 (pièce défendeur numéro 2) précisant que les acquéreurs “ont visité le bien pour la première fois le 11 décembre 2010 puis ensuite à de nombreuses reprises, alternativement accompagnées des deux agences concernées. Au total, et à minima, entre six et huit visites ont été réalisées avant la signature du compromis de vente en date du 23 avril 2011". D’autre part, ils ont signé l’acte authentique sans réserve sur ce point.

1) Sur “les désordres affectant la structure de l’immeuble”:

Les demandeurs mentionnent que le vice, caché par Monsieur et Madame Y, est constitué de l’existence de mouvements de terrain qui ont nécessité la mise en place de témoins et la construction d’une terrasse sur tout le pourtour de la maison pour la stabiliser. Certains regards ont été recouverts et condamnés par la terrasse. Le système d’évacuation des eaux usées de la dépendance a été revu. Ils estiment que la stabilité de l’immeuble est remise en question. Aujourd’hui la maison et la terrasse sud subissent un glissement vers l’avant selon les professionnels consultés. La solution de terrassement ne semble pas satisfaisante au vu de l’état de détériorations des canalisations souterraines qui ont été refaites pour partie en même temps.

Les témoins n’étaient pas visibles au moment de l’acquisition car ils étaient cachés par l’encombrement de la cave et les plantations qui recouvraient la façade. Ils estiment qu’il y a eu des mouvements de terrain récents dont la preuve est le fait que les canalisations souterraines récentes, manifestement installées lors de l’aménagement de la terrasse, présentent des fissures et des détériorations. .

En réponse les vendeurs exposent que la maison date de 1890. Entre juin 1989 et décembre 1992 a eu lieu une période de sécheresse, un arrêté de catastrophe naturelle a été rendu en 1993 suite à cette importante sécheresse mais la structure du bien immobilier n’a pas été affectée puisque les témoins qui ont été posés à cette époque n’ont pas bougé depuis. La terrasse a été construite en 1992. Ils ajoutent que 19 ans se sont écoulés et qu’ils avaient oublié les témoins. Lors de la sécheresse de 2003, le terrain n’a subi aucun mouvement.

Dans le procès-verbal de constat du 9 septembre 2013, l’huissier constate en page 12 un décalage de la terrasse avec le reste de la dalle, vers le bas du terrain et également une bascule en limite du passage dallé situé en cas de l’escalier gauche, en page 17 un descellement de l’escalier de la façade sud au droit de la façade et un écrasement en limite de la terrasse, en page 19 la présence de fissures en périphérie du soupirail situé sur la façade avant et la présence d’un témoin sous forme de petite plaque en verre située sous la fissure, en page 27 la présence de fissures et de témoins en verre dans la cave.

Toutefois il n’y a pas d’élément justifiant de la date à laquelle sont apparues les fissures de la terrasse, de l’escalier, de la périphérie du soupirail et de la cave ni si ces fissures remettent en cause la stabilité de l’habitation.

Pour justifier de la date de pose des témoins, Monsieur et Madame Y produisent une attestation de Madame G H en date du 28 février 2014 (pièce numéro 3) mentionnant “En 1991, 1992, à la suite de sécheresse, la maison paraissait se fissurer, des témoins ont été posés pour vérifier si les fissures agrandissaient risquant de fragiliser la maison. Entre temps 300 m2 de terrasse ont été posées, stabilisant la maison définitivement. Les témoins présents jusqu’à la vente de la maison aux X étaient inutiles mais n’ont pas été retirés, preuve que la maison ne bougeait plus puisque ceux-ci n’étaient pas cassés. Je me souviens de ces événements car à cette époque, je m’occupais tout particulièrement d’I Y (3 ans)…” et une attestation de Madame J K en date du 10 septembre 2014 (pièce numéro 8) précisant “atteste que les témoins posés sur les murs de la cave de la maison de Crosne leur ayant appartenu n’ont pas bougé depuis le jour où ils ont été fixés, soit au moins une vingtaine d’années. Mon activité de marqueterie partagée avec Madame Y m’a amenée à passer deux jours par mois dans la cave transformée en atelier de marqueterie dès l’acquisition de la maison”.

Ils produisent aussi l’arrêté du 19 août 1993 (pièce numéro 4) portant constatation de l’Etat de catastrophe naturelle mentionnant pour le département de l’Essonne des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de juin 1989 à décembre 1992 notamment dans la Commune de Brunoy, proche de Crosne et un courrier du Maire de Crosne en date du 23 octobre 1992 précisant qu’un “certain nombre de Crosnois ont subi des dommages à leur habitation provoqués par la sécheresse 89/90" dont trois personnes demeurant […], aux numéros 8ter, 15 et 17 (pièce numéro 7).

Ces éléments sont corroborés par le courrier de Monsieur Y en date du 15 février 2012 (pièce demandeurs numéro 12), dans lequel celui-ci précise “Nous avons fait poser les témoins en 1991 à notre arrivée dans la maison car il y avait eu des problèmes de sécheresse, mais seul un témoin avait bougé et la construction de la terrasse a permis de tout stabiliser sans modifier de témoin depuis 20 ans”.

Monsieur et Madame X ne produisent pas d’élément justifiant que les témoins aient été posés à une date plus récente que celle justifiée par les défendeurs.

Concernant l’origine des fissures, dans le devis en date du 8 janvier 2013 (pièce demandeur numéro 17), la Société URETEK note “Nature et origine des désordres: tassement différentiel des fondations se manifestant par des fissures-sinistre consécutif à un mouvement de sol” toutefois ces éléments ne sont pas probants puisqu’il est précisé “le présent devis est établi à la demande et sur la base des informations fournies par les intervenants et/ou par le maître d’ouvrage”.

A l’appui de leur argument relatif aux canalisations, les demandeurs produisent une synthèse et des photos en date du 26 juin 2013 de la SARL Géosysmic relatives aux canalisations et aux regards (pièce numéro 15). La synthèse constate que certaines canalisations sont endommagées, sans préciser la date d’ancienneté de ces canalisations ni la cause des dommages. Au regard des photos, il semble que certaines canalisations sont plus récentes que d’autres, toutefois les photos des déformations ou cassures de certaines des canalisations qui paraissent les plus récentes (page 8, 9, 14 15, 16, 17) ne permettent pas de déterminer la cause de ces dégradations.

Il apparaît au vu des constatations de l’huissier et des photos que les témoins sont toujours en place ce qui confirme l’absence de désordres postérieurs à leur pose dont il est justifié qu’elle a eu lieu dans le début des années 90.

Les époux X ne justifient donc pas que de nouveaux mouvements de terrains se soient produits postérieurement à l’arrêté de catastrophe naturelle de 1993 et aient endommagé l’habitation ni que les fissures remettent en cause la stabilité de l’habitation. Ils ne produisent aucun élément confirmant que la maison et la terrasse subiraient un glissement vers l’avant.

Par conséquent, ils ne justifient pas d’un vice relatif à la structure de l’immeuble.

2) Sur “Les fissures” des chambres, le conduit de cheminée et la poutrelle:

Les demandeurs estiment qu’il existe un vice, caché par Monsieur et Madame Y, à l’intérieur de la maison, relatif à des fissures dans les chambres qui étaient difficiles à voir car situées derrière les tuyaux de chauffage à l’angle des murs, au deuxième étage, des problèmes de ruissellement qui ont généré un trou sur le pan d’un conduit de cheminée (pièces 23 et 24) et une poutrelle pourrie qui a été changée et qui se prolongeait à l’extérieur au niveau de la toiture.

Les défendeurs opposent l’absence de preuve de la dégradation du conduit de cheminée dans une chambre et de la poutrelle.

Le constat d’huissier du 9 septembre 2013 mentionne une fissure verticale à l’angle gauche de la chambre située au-dessus de la salle à manger, dans la chambre contiguë une fissure identique à l’angle droit, sur le mur de pignon droit, au dernier étage, en limite d’un conduit de cheminée désaffecté, la présence d’un trou de la taille d’un poing environ, celui-ci présentant un revêtement et une structure bois très dégradés. Toutefois il n’y a pas d’élément au dossier permettant de certifier que ces fissures et ce trou existaient au moment de l’acquisition, deux ans auparavant, en 2011.

Concernant la poutrelle, la photo non datée (pièce numéro 20) ne permet pas de constater d’état dégradé de celle-ci et l’huissier constate qu’elle a été changée récemment.

Par conséquent, les demandeurs ne justifient pas d’un vice relatif aux fissures des chambres, au conduit de cheminée et à la poutrelle.

3) Sur “la cuve à fioul”:

Les demandeurs estiment qu’il existe un vice car les anciens propriétaires leur ont caché l’existence d’une cuve à fioul, qu’ils ne pouvaient pas ignorer depuis les travaux de la terrasse et qu’eux-même ont cru que le regard en fonte sur la terrasse était relatif aux canalisations.

Les vendeurs opposent qu’ils ne connaissaient pas l’existence de cette cuve à fioul et que lors du changement de la chaudière par leurs auteurs en 1991, il n’existait pas d’obligation légale au comblement du réservoir.

Il ressort du constat d’huissier (pièce numéro 9) la présence d’une cuve à fioul vétuste, sous le regard en fonte situé à l’arrière de la maison. Les époux Y indiquant avoir fait réaliser la terrasse en 1992, ils ont nécessairement pris connaissance de cette cuve à fioul puisque le regard en fonte est situé sur cette terrasse (constat d’huissier et photo pièce numéro 21).

Or selon le devis de l’entreprise SMF du 11 décembre 2012 produit par les époux X (pièce numéro 6), cette cuve à fioul n’était pas vidangée ni dégazée, en contravention avec l’article 28 de l’arrêté du 1^er juillet 2004 fixant les règles techniques et de sécurité applicables au stockage de produits pétroliers.

Il existe donc bien un vice relatif au fait que les vendeurs n’ont pas informé les acheteurs de la présence de la cuve à fioul et du fait qu’ils ne l’avaient pas fait vidanger ni dégazer.

4) Sur les canalisations:

Les époux X estiment qu’il existe un vice relatif à l’état dégradé des canalisations, caché par les vendeurs. La terrasse a nécessité une reprise des canalisations et certaines ont été condamnées. Les canalisations des eaux de pluie de la dépendance n’ont pu être inspectées parce que totalement bouchées, celle au niveau de l’angle sud-est de la maison a dû être dérivée sur l’extérieur.

Les époux Y opposent que le document relatif aux canalisations désaffectées ne permet pas de constater les canalisations qui ne sont plus utilisées et celles qui sont en service, que le SIARV et l’huissier ne font pas état de souci d’évacuation des eaux usées, qu’il n’y a pas de preuve que les vendeurs avaient connaissance de ces désordres avant la vente.

La promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2011 prévoit que le vendeur devra fournir un certificat de conformité du raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement de la commune délivré par le SIARV avant la signature de l’acte authentique. En ce sens, le courrier du SIARV (Syndicat intercommunal pour l’assainissement de la région de Villeneuve-Saint-Georges) adressé à Monsieur et Madame Y en date du 22 juin 2011 (pièce numéro 7) précise que l’enquête effectuée le 21 juin 2011 a permis de vérifier que toutes les eaux usées se rejettent sans stagnation au réseau correspondant et qu’aucun raccordement d’eaux pluviales ou d’eau de nappe n’a été décelé sur le réseau d’eaux usées.

Selon la synthèse et les photos de la SARL Geosysmic datées du 26 juin 2013 (pièce numéro 15), il n’apparaît pas de canalisations au niveau de la terrasse. Concernant les canalisations sur les trois autres côtés de la maison, l’entreprise a constaté des désordres: une canalisation est extrêmement corrodée, les coudes ne sont plus étanches, une descente d’eau pluviale est en partie dessoudée et le pied de chute est totalement bouché, trois canalisations sont cassées, trois regards sont fissurés, non étanches, une canalisation est totalement bouchée, le réseau d’évacuation du sous-sol est obsolète, les canalisations sont tapissées de racines.

Toutefois parmi les désordres visibles, notamment en page 6 “la descente de pluviale en zinc en partie dessoudée, et le pied de chute bouché”, il n’y a pas d’élément justifiant que ce désordre existait au moment de la vente en 2011. Concernant les autres désordres, ils n’ont pu être décelées par l’entreprise que par l’inspection de l’intérieur des regards et grâce à une inspection télévisée pour les canalisations. Or même si la corrosion de certaines canalisations peut laisser penser qu’elle existait déjà au moment de la vente, il n’y a pas d’élément justifiant que les époux Y aient subi des désordres en lien avec ces canalisations avant la vente et avaient connaissance de l’état de ces canalisations.

Il convient donc de considérer que les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un vice caché concernant les canalisations au moment de la vente du bien.

5) Sur “le portillon”:

Les demandeurs exposent que le vice caché par les vendeurs est l’affaissement des piliers de chaque côté du portillon d’entrée. Lors des visites, ils sont passés par le grand portail car l’agent immobilier n’avait pas les clefs du portillon. Monsieur Y considérait qu’il n’y avait qu’à meuler la pierre pour le rendre accessible. Or pour permettre une mobilité normale de la porte, les époux X ont du faire réaliser des travaux, les entreprises refusant de restaurer le portillon au motif que les piliers s’affaissaient ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer par les difficultés rencontrées au quotidien quant à l’utilisation du portillon.

Les vendeurs précisent que le fait que les piliers en pierre soient cintrés et vrillés est visible, ils ont informé les acquéreurs des difficultés pour fermer le portillon en raison de la variation de température extérieure.

Il n’est pas contesté qu’au moment de la vente, il existait des difficultés pour fermer le portillon. Les acheteurs en étaient informés puisque selon leurs conclusions, “Monsieur Y considérait qu’il n’y avait qu’à meuler la pierre pour le rendre accessible” et les vendeurs produisent un courrier adressé par Orpi le 28 décembre 2014 à Madame Y (pièce numéro 9) précisant “j’atteste que lors des visites de Monsieur et Madame X sur votre propriété de Crosne, il a été indiqué à plusieurs reprises à vos futurs acquéreurs et en ma présence, les difficultés que vous aviez pour fermer le portillon en fonctions des variations de température extérieure. Parfois celui-ci se fermait, parfois non”.

Concernant l’affaissement des piliers, le devis Bati-service du 2 février 2012 mentionne un “rattrapage d’un pilier afin de permettre l’ouverture du portillon et le renforcement de ce même pilier par injection de béton et ferraillage”. Dans le procès-verbal du 9 septembre 2013, réalisé manifestement après le changement du portillon, l’huissier constate que les piliers du portillon sont affaissés et cintrés et que c’est visible à l’oeil nu, ce qui est confirmé par les photos.

Toutefois, il n’y a pas d’élément au dossier confirmant que l’état des piliers a évolué entre 2011 et 2013. Leur état affaissé et cintré était donc visible à la date de la vente. D’autre part, même à supposer que le devis suffise à justifier que la difficulté de fermeture de la porte était liée à l’affaissement des piliers et non seulement aux changements de températures, il n’y a pas d’élément au dossier justifiant que les époux Y en avaient connaissance au moment de la vente.

Par conséquent, les époux X ne rapportent pas la preuve d’un vice caché concernant l’affaissement des piliers du portillon.

6) Sur “les fissures de la dépendance”:

Les acheteurs estiment que le vice consiste dans les fissures de la dépendance qui étaient cachées lors de la vente par de gros lauriers sauces et la façade partiellement repeinte par les Y et qui ne pouvaient pas être ignorées des vendeurs au vu des mouvements de terrain. Le mur de la dépendance où se situe l’importante fissure se désolidarise du muret de soutien ce qui montre l’importance du mouvement de bascule.

Les vendeurs opposent que selon les pièces du dossier, la fissure était cachée derrière un arbre et qu’il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de la présence de cette fissure.

Il ressort du constat d’huissier du 9 septembre 2013 (pièce numéro 9) et du courrier des époux X du 3 janvier 2012, que la dépendance présente des fissures horizontales et verticales et que la fissure se prolongeant sur toute la largeur du pignon était, au moment de la vente, cachée par une végétation importante et notamment des lauriers dont le diamètre important des troncs confirme leur ancienneté.

Le constat de l’huissier d’un écartement de plusieurs centimètres entre la dépendance et le mur de retenue de terre situé contre cette dépendance, dont la date d’origine n’est pas déterminée, ne suffit pas à justifier qu’il y ait eu un mouvement de terrain récent. La photo (pièce numéro 27) ne permet pas de justifier que les époux Y aient partiellement repeint la façade avant la vente.

Il n’y a pas d’élément confirmant que les époux Y avaient connaissance de l’existence de ces fissures cachées sous la végétation. D’autre part, si celles-ci sont apparues lors du mouvement de terrain au début des années 90s, il n’y a pas d’élément confirmant qu’elles se soient aggravées. Il n’y a d’ailleurs pas d’élément confirmant qu’il s’agisse de fissures infiltrantes causes d’éventuels désordres.

Par conséquent, les époux X ne justifient pas de l’existence d’un vice caché relatif aux fissures de la dépendance.

7) Sur “le ruissellement d’eau au niveau du porte-bouteilles de la cave”:

Les acheteurs estiment qu’il existe un vice caché, car deux ans après les travaux, l’humidité est persistante et est manifestement liée aux graves désordres affectant les canalisations tout entières suite au mouvement de terrain.

Les vendeurs opposent que l’huissier ne constate pas de ruissellement et que la remise en état ayant été demandée et acceptée par les acquéreurs avant la vente, ils ne peuvent pas invoquer l’action en garantie des vices cachés.

Il ressort de l’acte notarié du 3 octobre 2011 que le vendeur a déclaré avoir réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin au ruissellement au niveau des porte-bouteilles dans la cave et a produit la facture afférente aux travaux.

Par conséquent, les désordres relatifs à ce point ne constituent pas des vices cachés.

8) Sur “le chauffage”:

Les époux X exposent qu’ils ont du solliciter une intervention d’urgence et estime qu’il existe un vice caché, relatif à l’état des tuyaux d’évacuation des fumées de la chaudière, rouillés et percés, suite à l’absence d’entretien par les époux Y.

Les défendeurs opposent l’absence de preuve qu’au moment de la vente, le chauffage était défectueux.

Dans son courrier du 6 janvier 2012, Monsieur L M, artisan plombier chauffagiste (pièce numéro 14) précise que suite à l’entretien de la chaudière effectué le 26 décembre 2011, il a constaté “que cette chaudière a été mise à l’abandon pas ces précédents utilisateurs, il est certain qu’aucun entretien n’a été fait depuis plusieurs années. J’ai constaté que le tube en acier d’évacuation des fumées de combustion était complètement percé par la corrosion, je l’ai donc remplacé et c’est le client qui me l’a fourni. J’ai également constaté que le vase d’expansion “25 litres mural de marque Zimet” est également hors service et j’ai fourni également toute la notice d’utilisation de la régulation de cette chaudière à Mr X”.

Cette attestation d’un professionnel du 6 janvier 2012 justifie, notamment du fait du constat de corrosion, du manque d’entretien de la chaudière antérieur à son acquisition quelques mois auparavant en octobre 2011.

Les époux X ne produisent aucun élément contraire justifiant qu’ils aient procédé à l’entretien de la chaudière. Le diagnostic technique du 16 janvier 2011, qui ne constate aucune anomalie concernant l’installation de gaz, ne remet pas en cause l’attestation. En effet, il est précisé que “le diagnostic ne porte que sur les constituants visibles […] s’effectue sans montage ni démontage […] les contrôles ne préjugent pas de la conformité de l’installation”.

Par conséquent, il existe donc bien un vice relatif au fait que les vendeurs n’ont pas informé les acheteurs de l’absence d’entretien de la chaudière.

9) Sur “la toiture”:

Les acheteurs estiment que le vice caché est constitué par le fait que la plantation de bignone s’élève jusqu’au toit et cache les dégâts provoqués par sa pousse. Ces dégâts sont l’atteinte d’une poutrelle pourrie peinte en blanc qui a du être changée, le plancher vermoulu qui porte encore les traces de l’attaque du bois, par l’humidité induite par les lianes de bignone qui s’étaient infiltrées entre les tuiles et la charpente. Ces dégâts ne peuvent pas s’être produits en deux ans.

Les vendeurs opposent qu’en 2011, les plantations n’atteignaient pas les hauteurs du toit et que si elles n’ont pas été taillées entre la vente et l’assignation, elles peuvent s’agripper sur les tuiles.

Dans le constat, l’huissier constate que le parquet sous la charpente est vermoulu mais il n’y a pas d’élément permettant de justifier que cet état ait un lien avec la végétation à l’extérieur de la maison. Concernant la poutrelle, il ressort de l’analyse ci-avant l’absence de preuve d’un désordre.

Par conséquent, les acheteurs ne justifient pas de l’existence d’un vice caché lié au mauvais entretien des plantations.

10) Sur “les gouttières”:

Les acheteurs estiment qu’il existe un vice caché relatif aux gouttières percées toutefois ils reconnaissent dans leurs conclusions ne pas pouvoir le justifier.

Par conséquent, les époux X ne justifient pas de l’existence d’un vice caché relatif aux gouttières.

11) Sur “la fissure affectant un mur de limite propriété”:

Les acheteurs précisent que lors de l’acquisition le mur ne présentait pas de fissures graves mais qu’il existe un vice caché car la fissure s’est aggravée et ils ont pris la mesure du désordre quand ils ont compris qu’ils s’agissaient du glissement d’un pilier de pierre d’angle qui engendrait la fissure et son aggravation.

Les vendeurs opposent que les fissures étaient apparentes lors de l’acquisition.

Les époux X produisent des photos du mur de limite de propriété sur lesquelles on peut voir des fissures. Toutefois ils reconnaissent que les fissurent étaient apparentes lors de l’acquisition en 2011 et il n’y a pas d’élément au dossier confirmant que ces fissures se soient aggravées. D’autre part, il n’est pas justifié de l’origine de ses fissures ni du glissement d’un pilier de pierre d’angle

Par conséquent, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un vice caché relatif à la fissure du mur de limite de propriété.

En conséquence, les seuls vices constitués, dont les acheteurs n’avaient pas connaissance au moment de l’acquisition à l’inverse des vendeurs, sont le manque d’information par ceux-ci de l’existence d’une cuve à fioul non vidangée et non dégazée et le manque d’information de l’absence d’entretien de la chaudière.

Le vendeur n’est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue que si ceux-ci rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Au vu des risques encourus du fait de l’absence de vidange et de dégazage d’une cuve à fioul inutilisée et d’une chaudière non entretenue, il convient de considérer qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil et que les acheteurs n’auraient donné qu’un moindre prix pour l’acquisition de la propriété s’ils en avaient eu connaissance.

B) SUR LE FONDEMENT DU DOL:

Les demandeurs précisent en page 24 de leurs conclusions dans la partie “III Sur les demandes” qu’ils engagent une action en restitution de prix pour vice caché et également pour dol et ils visent dans le dispositif l’article 1116 du Code civil. Dans cette même partie III, ils précisent en page 23 quel l’oubli (d’informer par écrit sur la clause en vices cachés de la présence de témoins due à d’importants mouvements de terrain et que ces mouvements ont nécessité la construction d’une terrasse pour stabiliser le bâti) constitue une réticence dolosive. En page 17 dans la partie “2.2 Sur les vices cachés”, ils mentionnent que la différence de désignation du bien concernant la dépendance entre le compromis et l’acte notarié constitue des réticences dolosives: la dépendance n’est pas un garage mais un rez-de-chaussée avec baies vitrées, il n’y a pas de terrasse couverte avec des tuiles tel que décrit dans l’acte authentique.

Les défendeurs opposent qu’il est surprenant de constater une demande sur le fondement de l’article 1116 du Code civil, sans solliciter la nullité de l’acte et estiment que l’action sur l’article 1116 du Code civil ne peut pas fonder une demande indemnitaire.

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il ressort de l’analyse ci-avant qu’il n’est pas justifié de l’existence de mouvements de terrain plus récents que celui intervenu entre 1989 et 1992, ni de la remise en cause de la stabilité de la maison dont il n’est pas justifié que les fissures aient évolué depuis 1991.

D’autre part, concernant la différence de désignation de la maison, bien que l’acte notarié mentionne dans le pavillon au rez-de-chaussée, un “garage”, il ressort des éléments du dossier que les acquéreurs étaient informés au vu du contenu de la promesse synallagmatique de vente et des visites effectuées avant et après cette promesse que le rez-de-chaussée du pavillon était aménagé en pièce d’habitation.

Par conséquent, les époux X ne justifient pas de l’existence de réticences dolosives de la part des époux Y.

C) SUR LES DEMANDES FINANCIÈRES DES EPOUX X:

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du même Code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les époux X étant déboutés de leur demande sur le fondement du dol et seuls les vices cachés relatifs à la cuve à fioul et à la chaudière étant retenus, il convient de retenir la somme de 1 814,08 euros sollicitée au titre du coût de la vidange et du dégazage de la cuve à fioul, somme légèrement inférieure au devis SMF du 11 décembre 2012 (pièce numéro 6) et de les débouter de leur demande de restitution d’une partie du prix de vente et des autres sommes sollicitées au titre de la remise en état du bien.

Les époux X ne formulent pas de demande au titre de la remise en état de la chaudière.

En l’absence de justification d’un préjudice financier qui ne soit pas réparé par le coût de la remise en état de la cuve à fioul et d’un préjudice moral, lié aux vices cachés relatifs à la cuve à fioul et à la chaudière, il y a lieu de les débouter de leur demande sur ce point.

Ainsi, il convient de condamner la SCI DES CEDRES à payer aux époux X la somme de 1 814,08 euros au titre des vices cachés relatifs à la cuve à fioul et de débouter les époux X de leurs demandes à l’encontre des époux Y sur le fondement des vices cachés, en l’absence de leur qualité de propriétaire, puisque seule la SCI DES CEDRES était propriétaire puis venderesse du bien immobilier.

D) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE:

Les défendeurs sollicitent la somme de 10 000 euros pour procédure abusive.

Les défendeurs n’établissent aucun acte de malice ou de mauvaise foi des demandeurs, alors que des vices cachés sont retenus à leur encontre et que pour les autres moyens, l’appréciation inexacte de leur droit par les demandeurs n’est pas constitutive d’une faute.

Il y a lieu de débouter les défendeurs de cette demande.

E) SUR LES DÉPENS:

La SCI DES CEDRES succombant en l’instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, dont distraction au profit de Maître N O P.

F) SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner la SCI DES CEDRES à verser aux demandeurs la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter les parties de leurs autres demandes au même titre.

G) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE:

Compte tenu de l’ancienneté du litige et du fait qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire, il convient de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DES CEDRES à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X la somme globale de 1 814,08 EUROS (mille huit cent quatorze euros et huit centimes) au titre du vice caché relatif à la cuve à fioul.

DÉBOUTE Monsieur A X et Madame B C épouse X de leurs demandes à l’encontre de Monsieur D Y et Madame E F épouse Y, sur le fondement du vice caché.

DÉBOUTE Monsieur A X et Madame B C épouse X de leur demande au titre de la restitution d’une partie du prix de vente.

DÉBOUTE Monsieur A X et Madame B C épouse X de leur demande au titre du dol.

DÉBOUTE la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y et Madame E F épouse Y de leur demande au titre de la procédure abusive.

CONDAMNE la SCI DES CEDRES à verser à Monsieur A X et Madame B C épouse X la somme globale de 1 800 EUROS (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur A X et Madame B C épouse X de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur D Y et Madame E F épouse Y

DÉBOUTE la SCI DES CEDRES, Monsieur D Y et Madame E F épouse Y de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur A X et Madame B C épouse X.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

CONDAMNE la SCI DES CEDRES au paiement des dépens et autorise Maître N O P à recouvrer directement les dépens dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT JUIN DEUX MIL SEIZE, par Pierre PELISSIER, Premier Vice-Président, assisté de Amandine CAGNION, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,