Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 18 mai 2017, n° 15/03592

TGI Paris 11 mai 2017

TGI Paris 18 mai 2017

CA Paris
Confirmation 23 septembre 2020

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, le Syndicat des copropriétaires a demandé la restitution d'un cagibi, considéré comme partie commune, occupé irrégulièrement par Monsieur et Madame X. Les questions juridiques posées concernaient l'appropriation illégale de ce bien commun et la possibilité pour les défendeurs de revendiquer une prescription acquisitive. Le tribunal a constaté que les conditions de l'usucapion n'étaient pas réunies, en raison d'une occupation non continue et non équivoque. En conséquence, il a condamné Monsieur et Madame X à restituer le cagibi et a rejeté les demandes de dommages-intérêts, tout en ordonnant l'exécution provisoire de la décision.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 18 mai 2017, n° 15/03592
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/03592

Sur les parties

Avocat(s) :	David CASTELJames DUPICHOTSophie DE LA BRIÈRE
Cabinet(s) :	DLBA AVOCATS
Parties :	son Syndic la Société GTF, Syndicat de copropriétaires

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

15/03592

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mars 2015

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2017

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires […] représenté par son Syndic la Société GTF, S.A.

[…]

représentée par Maître James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0149

DÉFENDEURS

Monsieur D X

[…]

représenté par M^e J K, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1015

Madame E

[…]

représentée par M^e Sophie DE LA BRIÈRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0637

COMPOSITION DU TRIBUNAL

N O-P, Vice-présidente

F G, Juge

H I, Vice-présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2017 tenue en audience publique devant N O-P et F G, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***************

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] et […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, et est géré par son syndic actuel, la Société GTF.

Madame E et Monsieur X sont copropriétaires des lots n°5, 7, 8 et 10, ainsi qu’il résulte des modificatifs au règlement de copropriété en date des 6 avril et 3 août

2007. Une procédure de divorce entre les époux X-E, initiée en 2005, a abouti au prononcé du divorce après un arrêt de la Cour de Cassation en date du 18 mai 2011. L’appartement est un bien communautaire, ladite communauté étant en cours et fin de liquidation.

Un cagibi situé dans la cage d’escalier entre le 4^e étage et le 5^e étage est à l’origine du présent litige. Début 2013, lors d’une intervention demandée par le syndic aux fins d’accéder à ce local, fermé à clé, Monsieur X a affirmé qu’il était propriétaire de ce cagibi et a déposé une main courante le 12 avril 2013. Par lettre recommandée en date du 3 octobre 2013, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur X de restituer le cagibi vide de toute occupation.

Par exploit d’huissier en date des 4 et 9 mars 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société GTF, a assigné Monsieur D X et Madame M E épouse X devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- à titre principal, constater l’appropriation irrégulière du cagibi partie commune de l’immeuble Monsieur et Madame X,

- juger que Monsieur et Madame X ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive du cagibi, les conditions d’usucapion n’étant pas réunies,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur et Madame X à remettre le cagibi en son état initial et le restituer libre de toute occupation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur et Madame X à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’appropriation irrégulière du cagibi situé entre le quatrième et le cinquième étage de l’immeuble,

- à titre subsidiaire, s’il devait être considéré que Monsieur et Madame X sont propriétaire du cagibi, les condamner solidairement ou à tout le moins in solidum à lui payer une somme de 5000 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété afférentes au cagibi,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur et Madame X à procéder, à leurs frais exclusifs, à la modification du règlement de copropriété et à faire établir tout état descriptif de division modificatif ayant pour effet d’allotir le cagibi litigieux,

- débouter Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes,

- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Monsieur et Madame X aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL ET ASSOCIES, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que :

— sur l’appropriation irrégulière d’une partie commune (articles 4, 8, 9, 25 b et 26 a et b de la loi du 10 juillet 1965) : à défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, un copropriétaire ne peut librement s’approprier une partie commune pour en faire un usage privatif, et peut être condamné sous astreinte à cesser cet usage illicite ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires; en l’espèce, la qualité de partie commune du cagibi litigieux est incontestable, tant au regard des dispositions du règlement de copropriété, des titres de propriété de Madame E et Monsieur X ou encore de la configuration des lieux; le cagibi litigieux n’est pas désigné par un numéro de lot distinct, à l’instar des chambres de bonne, et ne peut donc pas être une partie privative; il est ainsi avéré que les époux X ont cru pouvoir s’approprier ce cagibi, partie commune, ce sans faire l’acquisition de cette surface auprès de la copropriété, et en se gardant bien de solliciter la moindre autorisation de l’assemblée générale; la restitution du cagibi sera donc prononcée; en outre, cette appropriation cause un préjudice conséquent au Syndicat des copropriétaires; Monsieur et Madame X ne s’acquittent d’aucune charge afférente à cet espace;

— sur l’absence de réunion des conditions de la prescription acquisitive de l’article 2261 du Code civil : si Monsieur X argue de l’usucapion trentenaire, c’est bien qu’il reconnaît que le cagibi est une partie commune qui appartient au Syndicat des copropriétaires; la prescription ne joue que si la possession est une possession utile, c’est-à-dire continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire; ces conditions sont cumulatives; en l’espèce, la possession dont se prévaut Monsieur X est en réalité discontinue et équivoque; elle est discontinue; la possession est d’abord établie par l’accomplissement d’actes matériels ou juridiques sur la chose possédée; la continuité de la possession se prouve donc en établissant que le possesseur a accompli des actes matériels ou juridiques aux époques auxquelles, normalement, le titulaire du droit aurait agi, et ce, sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue; Monsieur X se contente d’indiquer qu’il possède ledit local, sans pour autant en apporter la preuve, et ce d’autant plus que la copropriété s’est servi de très nombreuses années de ce local pour entreposer le matériel de nettoyage jusqu’en octobre 1993 (attestation conforme à l’article 202 du Code de procédure civile); la possession est aussi équivoque; la possession non équivoque est celle dans laquelle le possesseur agit, sans ambiguïté, pour son propre compte dans la qualité à laquelle il prétend, sans que cela puisse faire de doute dans l’esprit des tiers; cela suppose de sa part des actes matériels de possession exclusifs d’un droit concurrent, c’est-à-dire qui reflètent manifestement le comportement d’un véritable et unique propriétaire; Monsieur X se contente d’affirmer avoir possédé de manière non équivoque puisqu’il y aurait entreposé du matériel de bricolage; toutefois, rien de permet d’affirmer que ce matériel appartient à Monsieur X et non à la copropriété qui s’est également servi dudit cagibi pendant un certain temps; enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 2262 du Code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription; la tolérance accordée par les autres copropriétaires à un copropriétaire n’a pas pour objet de conférer à ce dernier un droit de jouissance réel et perpétuel; cette tolérance s’oppose à ce que le copropriétaire puisse invoquer une prescription acquisitive; en l’espèce, l’utilisation du cagibi par Monsieur et Madame X ne peut résulter que d’une simple tolérance par la copropriété (courrier du syndic DURANTHON du 3 juin 1983); Monsieur X ne possède pas le cagibi à titre non équivoque dès lors que la copropriété lui a fait savoir, dès le début, que ledit cagibi n’était pas compris dans son lot; moins de trente années séparent le courrier du 3 juin 1983 de l’intervention du serrurier à la demande de GTF pour accéder au cagibi;

— à titre subsidiaire, Madame et Monsieur X devront payer les charges de copropriété afférentes à ce local en fonction de la quote-part correspondante; la prescription acquisitive a notamment pour effet de faire rétroagir le droit de propriété au premier jour de la possession; il existe ainsi une création de tantièmes supplémentaires par l’appropriation du cagibi.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur X, défendeur, sollicite de voir:

 – constater que la communauté X E a acquis le cagibi situé entrele 4^e et le 5^e étage de l’immeuble par la possession à effet du 7 février 1977,

- déclarer irrecevable comme étant prescrite l’action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires, et le débouter de l’intégralité de ses demandes,

- ordonner la modification du règlement de copropriété de l’immeuble,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître J K conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— in limine litis, la pièce n°11 produite par le demandeur sera rejetée comme ne répondant pas aux exigences de forme édictées par l’article 202 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire est irrecevable comme émanant du conseil syndical non doté de la personnalité morale;

— les consorts X E n’entendent pas faire juger que le cagibi, objet de la présente procédure, faisait partie de leurs lots lors de leurs acquisitions successives devant Notaires comme il a été soulevé et débattu à l’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 1983;

— les époux X E ont pris possession du cagibi le 7 février 1977 soit il y a 38 ans; le délai de prescription requis pour acquérir la propriété mobilière est de trente ans (article 2272 du Code civil); ils peuvent donc se prévaloir de la prescription acquisitive d’autant qu’ils justifient des conditions édictées par l’article 2261 du Code civil; la possession est continue; les époux X E puis par suite Monsieur X au nom de la communauté, possèdent et utilisent ce local depuis le 7 février 1977, local qui d’ailleurs est toujours muni de la serrure d’origine probablement posée antérieurement à 1959 puisque la clé permettant l’accès à ce local est celle qui a été remise aux époux X E le 7 février 1977 par le précédent propriétaire Monsieur L Z; la possession est paisible; les époux X E n’ont pas appréhendé le local par la force, la violence ou par voie de fait (contrairement à la tentative de Monsieur Y en avril 2013 interrompue par la police) puisque les clés leur ont été remises devant notaire il y 38 ans; la possession est publique; le cagibi est situé entre le 4^e et le 5^e étage dans un immeuble dépourvu d’ascenseur ce qui signifie que tous les occupants des chambres de services passent quotidiennement devant ledit local et y croisent Monsieur X ou son employée lorsque ceux-ci ont besoin de pénétrer dans ce local pour poser ou récupérer du matériel; la possession est non équivoque; depuis 1977, les époux X E puis par suite Monsieur X utilisent ce cagibi ancien WC à usage de débarras pour y entreposer du matériel plus précisément des outils dont ils ont l’usage, ce qui est constaté dans la main courante; ce local a été repeint à chaque fois et en même temps que l’appartement de la communauté situé au 4^e étage donc a été entretenu au même titre que l’appartement principal; la possession est à titre de propriétaire; les époux X E puis Monsieur X sont toujours propriétaires de l’appartement du 4^e étage et de ce local attaché à cet appartement comme il résulte notamment des procès verbaux d’assemblées versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires; le Syndicat des copropriétaires a laissé la possession de ce local d’abord aux époux Z puis aux époux X E qui se sont comportés successivement en véritables propriétaires sans que le Syndicat n’intervienne pendant 38 ans en ce qui concerne les époux X E; en conséquence, l’action en revendication est irrecevable; subsidiairement, le Syndicat sera également débouté de sa demande abusive paiement de charges d’un montant exorbitant sans justificatifs pour un local d'1 m 2 auquel il conviendrait d’appliquer une pondération sur une période de dix ans conformément aux règles de prescription;

— enfin, la procédure est abusive; le Syndicat des copropriétaires a délivré une assignation en revendication pour un local qu’il a délaissé depuis 1959.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame E épouse X, défenderesse, sollicite de voir :

- lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur l’intégralité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires et par Monsieur X,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à la prise en charge des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 9 mars 2017; la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2017 prorogé au 18 mai 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande de restitution du cagibi :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 de cette même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne B atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, les copropriétaires doivent jouir des parties communes selon les dispositions du règlement de copropriété, et ne peuvent s’approprier une part quelconque de ces parties communes pour en faire un usage privatif ou en empêcher le droit d’usage des autres copropriétaires, sans autorisation de l’assemblée générale. En cas d’usage abusif des parties communes, le Syndicat des copropriétaires est fondé à demander la cessation par le copropriétaire contrevenant de l’occupation indue, outre des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé à la copropriété.

Toutefois, un copropriétaire qui s’est approprié une partie commune est en droit d’invoquer la prescription acquisitive trentenaire, si toutes les conditions sont remplies.

L’article 2258 du Code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2272 du même code précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’article 2261 du même code civil ajoute que pour pouvoir prescrive, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il appartient à celui qui se prévaut de la prescription acquisitive de démontrer qu’il réunie les conditions pour son application.

En l’espèce, Monsieur et Madame X ont acquis leurs lots par actes de vente notariés en date des 7 février 1977 et 26 septembre 1978, lesquels, aux termes du règlement de copropriété, ne comprennent le cagibi litigieux situé dans l’escalier entre le 4^e étage et le 5^e étage de l’immeuble.

Il n’est d’ailleurs ni contesté ni contestable que ledit cagibi constitue une partie commune de l’immeuble, conformément, en tout état de cause, à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que sont réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les locaux des services communs.

Il n’est pas non plus contesté que Monsieur X occupe ce cagibi dans lequel il entrepose divers matériels et outils, tel que cela a été établi suite à la main courante du 12 avril 2013.

Toutefois, Monsieur X ne justifie pas avoir la possession de ce cagibi depuis le 7 février 1977, comme il l’allègue. Aucun élément ne permet en effet de vérifier s’il l’utilise depuis plus de trente ans de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

A l’inverse, il ressort de l’attestation établie le 15 mars 2016, qu’il convient de retenir, étant précisé que les dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité, et qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme audit article 202 présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction, que dès 1983, la concierge de l’immeuble, Madame A, avait alerté les copropriétaires de l’utilisation à titre personnel du cagibi, servant normalement de dépôt des matériels et produits d’entretien de l’immeuble, par Monsieur X; qu’aux termes d’un échange de courriers entre le syndic de l’époque et ce dernier, le local avait été rendu à son usage de partie commune; qu’en octobre 1993, lors de l’acquisition par Monsieur et Madame B de leur appartement situé au 3^e étage, le cagibi était bien utilisé pour l’entretien de l’escalier; que postérieurement à 1993, il a été remarqué par l’ensemble des membres de la copropriété que les personnes chargées de l’entretien avaient accès à ce cagibi; que par la suite, sans qu’il soit possible de préciser la date exacte, il s’avère que Monsieur C a effectivement occupé le cagibi, dont il s’est procuré une clé.

L’occupation du local litigieux ne datant pas de trente ans ou plus, la prescription acquisitive n’est ainsi pas caractérisée.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur X et Madame E à remettre le cagibi en son état initial et à le restituer libre de toute occupation au Syndicat des copropriétaires.

Afin d’assurer l’exécution de cette mesure, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à Monsieur X et Madame E un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, à l’expiration duquel une astreinte de 200 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

— sur les dommages-intérêts :

Aucun préjudice résultant de cette appropriation de partie commune n’étant justifié, il convient de rejeter ce chef de demande.

— sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

Compte tenu de la solution donnée au litige, cette demande sera rejetée.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs qui succombent à la procédure et qui supportent la charge des dépens, seront condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne in solidum Monsieur D X et Madame M E à remettre le cagibi, situé dans l’escalier entre le 4^e étage et le 5^e étage de l’immeuble, en son état initial et à le restituer libre de toute occupation au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 200 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Condamne in solidum Monsieur D X et Madame M E à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum les défendeurs aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 18 Mai 2017

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: