T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 3e section N° RG : 08/12216 N° MINUTE : Assignation du : 30 Juillet 2008 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 27 Janvier 2010

DEMANDERESSE

S.C.I. X représentée par son gérant, M. Z A.

[…]

[…]

représentée par Maître Christophe BORE, de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de VAL DE MARNE, avocat plaidant, vestiaire PC112

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 72 BIS RUE DES MARTYRS […] représenté par son syndic, le […].

représenté par Maître Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire D855

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Daniel GUYOT, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Stéphane BUSCQUA, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2009

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

La demande

La S.C.I. X est copropriétaire, dans un immeuble sis à […], d’un local comprenant une boutique à gauche de l’entrée avec arrière-boutique, et un logement au rez-de-chaussée dans la cour composé d’une entrée, de deux pièces, cuisine, débarras et water closets (avec droit à la courette) et caves sous la boutique portant les numéros 2 et 3, l’ensemble constituant le lot n°2 de la copropriété.

Aux termes d’une résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2007, la S.C.I. X a été autorisée à effectuer des travaux d’installation dans la courette d’un conduit d’extraction d’air ambiant, les copropriétaires précisant que l’autorisation ainsi donnée ne pourrait être utilisée pour une autre activité que celle de pressing, sauf accord ultérieur du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 9 juin 2008, ont décidé de procéder à la création de lots privatifs n° 49 et 50 en lieu et place de la courette commune (résolution n° 11), de céder les lots ainsi créés à la S.C.I. X (résolution n° 12), et d’autoriser cette S.C.I. à procéder à des travaux d’agrandissement de l’accès à sa cave (résolution n° 14).

Par contre, aux termes d’une résolution n° 13, les copropriétaires ont refusé d’autoriser la S.C.I. X à affecter à l’usage de restauration rapide le conduit d’extraction que cette société avait précédemment été autorisée à installer pour une activité de pressing.

Par assignation du 30 juillet 2008, la S.C.I. X demande l’annulation de la résolution n° 13

, et soutient que la décision ainsi prise par la copropriété résulte d’un abus de droit. La S.C.I. X sollicite des dommages-intérêts d’un montant de 10.000 euros, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, ainsi qu’une indemnité de 3.000 par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En cours de procédure, la S.C.I. X a installé dans ses locaux, à partir d’octobre 2008, une activité de crêperie – restauration rapide, activité qui a été abandonnée quelques mois plus tard, en raison – selon la S.C.I. X – de travaux de ravalement sur la façade de l’immeuble, mais aussi de l’opposition de la copropriété qui, par conclusions du 18 mars 2009, demandait notamment la remise en état des lieux, et la fermeture du restaurant sous astreinte, l’ensemble sous contrôle d’un expert judiciaire.

Par voie de conclusions récapitulatives du 29 juillet 2009, la S.C.I X, maintenant sa demande initiale d’annulation, soutient que l’activité de restauration ne saurait lui être interdite dans le local dont elle est propriétaire, et par suite, demande l’autorisation d’utiliser le conduit d’extraction existant pour une activité de restauration. La S.C.I. demande également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 10.000 euros de dommages-intérêts et de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Désormais, la S.C.I. X fait valoir que la résolution contestée constitue une violation des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs aux droits des copropriétaires sur les parties privatives et la jouissance de leurs lots.

En défense

Le syndicat des copropriétaires, par voie de conclusions récapitulatives du 2 novembre 2009, soutient que la partie du lot n° 2 constitué du logement sur cour dont la S.C.I. X est propriétaire, est un local à usage d’habitation, et fait valoir que la copropriété, en refusant l’autorisation sollcitée, n’a commis aucun abus de majorité. Le syndicat conclut au rejet des demandes de la S.C.I.

Le syndicat défendeur fait valoir, à titre subsidiaire, et pour le cas où serait retenu un abus de majorité de la copropriété, que la S.C.I.X ne peut faire état d’aucun préjudice.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la S.C.I. demanderesse au paiement d’une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, de 5.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile, et encore, de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour le plus ample exposé des moyens et prétentions respectives des parties, il est renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance du 4 novembre 2009, la procédure a été clôturée et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience à juge unique du 11 décembre 2009.

SUR CE

- Sur les demandes de la S.C.I. X -

A. Sur les demandes relatives à la destination de l’immeuble et à l’affectation des locaux composant le lot n°2 appartenant à la S.C.I. X

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement conventionnel de copropriété détermine librement la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, et ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble du 72 bis, rue des Martyrs, le lot n°2 dont la S.C.I. X est aujourd’hui propriétaire comprend:

“une boutique à gauche de l’entrée avec arrière-boutique et logement au rez-de-chaussée dans la cour composé d’une entrée, de deux pièces, cuisine, débarras, et water-closets (avec droit à la courette) et caves sous la boutique portant les numéros 2 et 3.”

Le lot n°2 , ainsi décrit, comprend une partie affectée à usage commercial – la boutique – et une partie affectée à usage d’habitation – le logement -.

Les dispositions du titre II du règlement de copropriété de l’immeuble, concernant les droits et obligations des copropriétaires, comportent un 3° ainsi rédigé :

“les appartements, boutiques et chambres ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs. Ils pourront être utilisés soit pour une habitation bourgeoise, soit pour l’exercice de toute profession ou commerces, dans la limite de la législation en vigueur à l’exception des professions de professeurs de cours de danse, de chant ou de musique et à la condition que la profession exercée ne soit pas de nature à troubler la tranquillité de la maison ni susceptible d’incommoder les autres propriétaires, soit par le bruit, l’aspect ou les mauvaises odeurs ou qui peuvent être un danger pour l’immeuble, et à l’exception également des commerces et professions déjà exercées dans l’immeuble”,

Ces dispositions ne pouvant être interprétées comme permettant d’affecter tout appartement, toute boutique ou toute chambre de l’immeuble indifféremment à un usage d’habitation, ou à l’exercice d’une profession ou d’un commerce, mais comme posant le principe que l’affectation des parties privatives, quelle qu’elle soit, ne doit pas troubler la tranquillité de l’immeuble, sans que cela contredise l’affectation des différents lots de copropriété, telle que décrite au règlement de copropriété.

S’agissant des droits et obligations des propriétaires de boutiques, le règlement de copropriété de l’immeuble précise qu’ils pourront exercer ou laisser exercer tout commerce de leur choix, sous réserve qu’il ne soit pas de nature à troubler la tranquillité de la maison, ni susceptible d’incommoder les autres propriétaires ou de constituer un danger pour l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir qu’une activité de restauration entraîne nécessairement des nuisances, et qu’au surplus, un bar exploité dans les locaux ultérieurement acquis par la S.C.I. X avait entraîné d’importantes nuisances, et donné lieu à une expertise judiciaire, confiée à Monsieur Y, ingénieur acousticien, expert près la Cour d’appel de PARIS.

Cependant, le règlement de copropriété de l’immeuble qui de façon explicite prohibe certaines activités bien déterminées, ne comporte aucune interdiction expresse de l’activité de restauration dans les boutiques dépendant de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas que cette activité soit nécessairement de nature à troubler la tranquillité de l’immeuble.

En conséquence, il sera fait droit à la demande formée par la S.C.I. X tendant à voir juger que l’activité de restauration ne peut être a priori interdite, cette activité ne pouvant toutefois être exercée que dans le respect du règlement de copropriété, dans la seule partie commerciale du lot n°2, c’est à dire de la boutique, à l’exclusion du logement, dont la S.C.I. X est propriétaire au rez-de-chaussée de l’immeuble.

B. Sur la demande d’annulation de la 13^e résolution adoptée par l’assemblée des copropriétaires du 9 juin 2008

Le règlement de copropriété de l’immeuble n’interdisant pas expressément une activité de restauration, l’assemblée des copropriétaires ne pouvait, sans contrevenir à ce règlement et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux droits des copropriétaires et à l’usage des parties privatives, refuser l’utilisation du conduit d’extraction déjà installé, pour une activité de restauration, de sorte que la résolution n° 13 devra être annulée.

C. Sur la demande de dommages-intérêts formée par la S.C.I. X

La S.C.I. X qui ne justifie ni de la réalité, ni de l’importance du préjudice qu’elle prétend avoir subi en raison du refus qui lui a été opposé par l’assemblée des copropriétaires du 9 juin 2008, et qui a du reste exploité ou fait exploiter pendant la procédure et plusieurs mois un restaurant, malgré le désaccord de la copropriété, n’est pas fondée à soutenir qu’elle a été contrainte, du fait de la copropriété, de suspendre ou de cesser cette exploitation.

La S.C.I. X sera dès lors déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

D. Sur les autres demandes de la société X

La S.C.I. X demande l’autorisation d’utiliser le conduit d’extraction mis en place pour l’activité de restauration.

Il convient d’observer que ce conduit a été mis en place pour une activité de pressing, et non de restauration.

Il appartient dès lors à la S.C.I. X de demander la délivrance de toutes autorisations administratives et autres éventuellement nécessaires, la copropriété ne pouvant s’y opposer au motif, à présent écarté par le tribunal, que l’activité de restauration serait interdite dans la partie commerciale du lot n° 12 appartenant à la S.C.I. X.

- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du […]

Les demandes de dommages-intérêts d’un montant de 30.000 euros et de 5.000 euros formées par le syndicat des copropriétaires défendeur seront rejetées, le syndicat ne rapportant la preuve ni d’un préjudice né de l’utilisation des locaux appartenant à la S.C.I. X, ni d’un abus de procédure.

- Sur la participation à la charge des frais de procédure – 

Eu égard à l’équité et à la situation économique respective des parties, le tribunal écarte l’application des dispositions des alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, et dit que la S.C.I. X, en sa qualité de copropriétaire, devra contribuer à la dépense commune relative aux frais de la présente procédure.

- Sur l’exécution provisoire -

Les circonstances de la cause ne justifient pas le prononcé de l’exécution provisoire.

- Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile -

L’équité ne commande pas de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte que les demandes formées à ce titre par les parties seront rejetées.

- Sur les dépens -

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare la S.C.I. X recevable et partiellement fondée en ses demandes,

Dit que conformément aux dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble de l’immeuble du 72 bis, rue des Martyrs, l’activité de restauration ne peut être a priori interdite dans l’immeuble, cette activité ne pouvant toutefois être exercée que dans le respect du règlement de copropriété, dans la seule partie commerciale du lot n°2, c’est à dire de la boutique, à l’exclusion du logement, dont la S.C.I. X est propriétaire au rez-de-chaussée de l’immeuble.

En conséquence, et par application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, annule la résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2008,

Dit que la S.C.I. X pourra, dans le cadre d’une éventuelle activité de restauration, utiliser le conduit d’extraction existant, sous réserve du droit des tiers et de l’obtention de toutes autorisations administratives ou autres éventuellement nécessaires, la copropriété ne pouvant s’y opposer au motif, à présent écarté par le tribunal, que l’activité de restauration serait interdite dans la partie commerciale du lot n° 12 appartenant à la S.C.I. X.

Déboute la S.C.I. X de la demande de dommages-intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Dit, par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 3 du 10 juillet 1965, que la S.C.I. X sera tenue en sa qualité de copropriétaire de participer à la dépense commune des frais et honoraires de procédure relative à la présente instance,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires défendeurs aux entiers dépens, dont la S.C.P. AKPR pourra poursuivre directement le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 27 Janvier 2010

Le Greffier Le Président

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