Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 8 novembre 2012, n° 11/04532

TGI Paris 8 novembre 2012

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 8 nov. 2012, n° 11/04532
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	11/04532

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe VERSCHAEVE
Cabinet(s) :	ILEX
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

11/04532

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mars 2011

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 08 Novembre 2012

DEMANDEURS

Monsieur A Z

[…]

Monsieur B Z

[…]

Mademoiselle C Z

[…]

Mademoiselle D Z

[…]

représentés par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELARL ILEX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0467

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 58 RUE DES PETITES ECURIES […] représenté par son syndic, la SAS DOMUS ROME, SAS […]

[…]

représenté par Maître Pierre HENRI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0923

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sylvie CASTERMANS, Vice-présidente

Alain PALAU, Vice-Président

E F, Juge

assistés de Clémentine PIAT, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 27 Septembre 2012 tenue en audience publique devant Madame CASTERMANS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PRETENTIONS

Les requérants sont propriétaires de divers biens et droits immobiliers au sein d’un immeuble en copropriété situé […] à Paris 10^e cadastré : […].

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître TONNELIER, notaire à PARIS, le 19 juin 1975 dont copie authentique a été publiée au 3^e bureau des hypothèques de PARIS, le 6 août 1975 volume 1382 numéro 6.

Dans cet immeuble, les biens dont les requérants sont propriétaires sont désignés comme

suit :

• M. A Z, des lots 6, 21 et 40 représentant 84 millièmes généraux de

l’immeuble ;

• L’indivision Z du lot 31 représentant 4 millièmes généraux de l’immeuble

Les requérants ont acquis ces biens suivant acte reçu par Maître X, notaire à PARIS le 12 janvier 1988, dont une copie authentique a été publiée au 3^e bureau des hypothèques de PARIS, le 17 février 1988 volume 1988P, numéro 955. Une attestation de propriété a été établie suivant acte reçu par Maître Y, notaire à PARIS le 8 octobre 1999 dont une copie authentique a été publiée au 3^e bureau des hypothèques de PARIS, le 25 novembre 1999 volume 1999P, numéro 8094.

Le 6 juillet 201-0, l’indivision Z informait le syndic de la copropriété que son projet de vendre le lot de propriété n°31, correspondant à une chambre de service avait été paralysé, le notaire ayant relevé que le règlement de copropriété comportait une clause prévoyant que les lots à usage de chambre de service ne pourraient être cédés qu’avec l’appartement au service duquel ils étaient attachés ou à des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires a confirmé la clause restreignant le droit de cession des lots à usage de chambre de service.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2011, l’indivision Z a fait assigner le syndicat des […] à Paris 10^e représenté par son syndic la SAS DOMUS.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 15 décembre 2011, le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, les consorts Z demandent au tribunal de :

“Dire et juger illicite la clause du règlement de copropriété qui prévoit que :

« CESSION des CHAMBRES de SERVICE

Les lots à usage de chambres de service ne pourront être cédés qu’avec l’appartement au

service duquel ils sont attachés ou à des copropriétaires.

En conséquence,

Dire et juger que la clause litigieuse sera réputée non écrite ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à publier, à ses frais, le jugement à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du jour où la décision aura acquis un caractère irrévocable ;

Condamner le Syndicat des […], […] à verser aux requérants une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile ;

Rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants

seront dispensés de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires à l’occasion du présent contentieux et en conséquence :

Condamner en tant que de besoin le Syndicat des […], […] à rembourser aux requérants sa quote-part des frais de procédure par eux acquittés.”

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 1^er mars 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le syndicat des copropriétaires du […], […] demande au tribunal :

“Vu les articles 389 et suivants du Code Civil

Vu l’article 8 et l’article 49 de la loi du L0 juillet 1965

Dire et juger licite la clause du règlement de copropriété relative à la cession des chambres de service

Débouter les consorts Z de leur demande visant l’application de l’article 1-0-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les débouter de leurs autres demandes

Condamner solidairement M. A Z, M. B Z, M^lle C Z et M^lle D Z à payer au syndicat des coproprietaires à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction”

La clôture a été prononcée le 1^er mars 2012et l’affaire a été examinée le 27 septembre 2012 devant le juge rapporteur.Les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures. L’affaire a alors été mise en délibéré au8 novembre 2012 par mise à disposition de la décision au greffe (Art. 450 CPC)

MOTIFS

Sur la compétence de l’assemblée générale

L’article 49 de la loi de 1965 prévoit la majorité prévue à l’article 24, pour les adaptations au règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

L’indivision Z a demandé au syndic d’inscrire à la majorité de l’article 24 la question de la suppression de cette clause. Le syndic de la copropriété a convoqué une assemblée générale pour le 11 octobre 2010 en inscrivant à l’ordre du jour la question de la suppression de la clause litigieuse. Au cours de cette assemblée générale, la résolution a été rejetée.

L’indivision Z considère que l’interdiction qui lui est opposée est obsolète et que l’assemblée générale aurait du supprimer cette clause à la majorité prévue à l’article 24, conformément à l’article 49 de la loi de 1965.

En l’espèce, il n’est pas démontré de modification législative depuis le 19 juin 1975, date de l’établissement du règlement de copropriété.

Pour obtenir la modification substantielle d’une disposition du règlement, l’unanimité des copropriétaires est requise. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires était fondé à inscrire la question de la suppression de la clause litigieuse en prévoyant un vote à l’unanimité.

Sur la licéité de la clause relative à la cession des chambres de service

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance.

Les restrictions aux droits des copropriétaires édictées par le règlement ne peuvent être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble telle que définie par ses caractères et sa situation.

En l’espèce, il convient d’examiner si la vente séparée des chambres de service contrevient à la destination de l’immeuble en examinant notamment les caractères et la situation de l’immeuble

La clause relative aux chambres de service, qui sont au nombre de 21, n’autorise la cession des lots à usage de chambre de service qu’avec l’appartement auquel elles sont attachées.

Le syndicat des copropriétaires établit que la clause du règlement de copropriété imposant de céder les chambres de service à un propriétaire de l’immeuble, repose sur l’article 5 du chapitre 3 qui prévoit que les locaux ne pourront être utilisés qu’à usage d’habitation bourgeoise ou pour l’exercice d’une profession libérale.

L’indivision Z rétorque que ni le caractère haussmannien, ni le nombre réduit d’appartements spacieux ne sont suffisants pour justifier la restriction qui leur est opposée.

Le syndicat des copropriétaires, qui admet que la situation de l’immeuble n’est pas purement résidentielle, justifie par la production de photographies, de la qualité des agencements intérieurs et met l’accent sur le nombre limité des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que le crédit lyonnais, rédacteur du règlement de copropriété, a souhaité que l’immeuble conserve un standing de type haussmannien et que l’immeuble soit occupé par un petit nombre de copropriétaires qui dispose d’appartement spacieux.

Il ressort des documents produits que s’agissant de la situation de l’immeuble, celui-ci est situé dans le 10^e arrondissement, dans une zone de commerces et de bureaux, ce n’est donc pas une zone purement résidentielle. Il s’agit d’ un immeuble de type haussmannien, bien entretenu, qui ne présente pas les caractéristiques d’un immeuble très haut standing, mais qui réunit un nombre limité de copropriétaires. Il est indéniable que les appartements sont spacieux et qu’ils sont dotés de très beaux équipements intérieurs ce qui caractérise un immeuble à vocation bourgeoise. Il apparaît dans ce contexte particulier, que la clause interdisant la vente séparée de chambre de service pour ne pas multiplier le nombre des occupants est licite. Les consorts Z seront déboutés de leur demande.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les requérants demandent de rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires à l’occasion du présent contentieux et condamner le syndicat des […], […] à rembourser la quote-part des frais de procédure par eux acquittés.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : “Par dérogation aux dispositions du 2^e alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.”

Il sera rappelé que les frais de procédure ne relèvent pas des frais nécessaires exposés par le syndicat. Il convient de rejeter cette demande

Sur les autres demandes

Les consorts Z qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Il paraît équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire ne paraît pas nécessaire, elle ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en audience publique par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Dit que la clause interdisant la vente séparée de chambres de service est licite

Déboute Monsieur A Z, Monsieur B Z, Melle C Z,

Melle D Z de toutes leurs demandes

Condamne solidairement Monsieur A Z, Monsieur B Z, Melle C Z, Melle D Z à payer au syndicat des […], […] représenté par son syndic, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne solidairement Monsieur A Z, Monsieur B Z, Melle C Z, Melle D Z aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile

Fait et jugé à Paris le 08 Novembre 2012

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: