T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
2e chambre 1re section N° RG : 16/08763 N° MINUTE : Assignation du : 31 mai 2016	JUGEMENT rendu le 28 Mars 2017

DEMANDERESSE

Madame B X

[…]

[…]

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0164

DÉFENDERESSE

Madame Y Z

[…]

[…]

représentée par M^e Gwenaëlle MADEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0100

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me L M, Première Vice-Présidente Adjointe

M^me Martine Sayvage, Vice-Présidente

M. Jérôme Hayem, Vice-Président

assistés de M^me J K, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 février 2017 tenue en audience publique devant M^me L M, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Exposé du litige

Selon acte authentique reçu le 8 octobre 2013 par M^e E F, notaire à Paris, M^me B X a acquis de M^me Y Z un studio d’une superficie de 20 m[…].

Par ordonnance du 8 février 2014, le juge des référés a désigné M. G A en qualité d’expert à la demande de M^me B X qui a constaté, dès son entrée en jouissance, la présence de souris.

L’expert a déposé son rapport le 12 février 2016. Il conclut que :

Des travaux de ravalement de façade ont été engagés par la copropriété. Ces travaux ont perduré et ont permis à des souris de pénétrer dans l’immeuble. Cette présence était connue de la copropriété, mais Madame X a pu ne pas en être informée.

Les constatations réalisées au cours de l’expertise montrent que seulement des souris (pas de rats) ont pu s’infiltrer dans l’appartement de Madame X, en partie privative. Suite à divers circulations de canalisations dans les planchers, il existait des passages non visibles en tête du mur bordant le dégagement des parties communes, permettant aux rongeurs de circuler dans les faux-plafonds et les doublages réalisés en partie privative.

L’Expert retient au titre des travaux éventuellement nécessaires à la cessation des désordres un montant de 8.587,10 euros.

L’Expert estime, comme préjudice de jouissance possible, la somme de 1.750 euros et ne se prononcera pas sur un préjudice moral évalué de manière subjective.

Par assignation délivrée à Y Z le 31 mai 2016, puis dans ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 29 novembre 2016, B X demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et 1644 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats

Vu le rapport d’expertise

- H Y Z à verser à B X la somme de 15.796 euros, au titre du préjudice matériel subi par elle du fait du vice caché par sa venderesse,

- H Y Z à verser à B X la somme de 8.840 euros, au titre de son préjudice de jouissance, indemnité à parfaite au jour du jugement,

- H Y Z à verser à B X la somme de 10.000 euros, au titre de son préjudice moral, indemnité à parfaite au jour du jugement,

- H Y Z à verser à B X la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise, ces derniers s’élevant à la somme de 6.257 euros,

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiée par voie électronique le 1^er février 2017, Y Z demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces,

- DIRE que le contrat de vente du 8 octobre 2013 prévoit une clause exonératoire de toute

responsabilité contractuelle d’Y Z,

- CONSTATER l’absence de vice caché de nature à fonder l’action d’B X,

- I B X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions du chef de la responsabilité pour vice caché,

- REJETER les demandes d’B X au titre des préjudices allégués,

- H B X à payer à Y Z la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- H B X en tous les dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Sur les vices cachés

M^me B X fait valoir que l’expertise a rapporté la preuve de la présence de souris dans son studio; que l’invasion de l’immeuble par ces rongeurs à la suite de travaux de ravalement était connue de tous les copropriétaires et ce, depuis de nombreuses années ; qu’elle a été aggravée par les travaux réalisés dans des immeubles voisins et dans la rue Bellot qui fait l’angle de son immeuble ;qu’elle n’en a été avisée par sa venderesse qu’après la signature de l’acte authentique de vente, à la sortie de l’étude notariale.

Elle réclame en conséquence réparation de ses divers préjudices, matériel, moral et de jouissance.

M^me Y Z, qui rappelle à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés de l’acte authentique de vente, conclut au débouté.

Elle conteste ensuite à l’absence de vice caché, la présence ponctuelle de souris étant connue des copropriétaires ainsi qu’il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale communiqués à M^me B X avant la vente ; qu’elle n’a pas cru devoir insister sur la présence de souris, fréquente à Paris, n’ayant elle-même pas été gênée par ces rongeurs, régulièrement combattus par la société de dératisation liée par contrat avec la copropriété.

Elle fait observer qu’une présence massive de souris est contradictoire avec l’invocation d’un vice caché ; qu’il s’agit d’une circonstance fréquente dans les immeubles parisiens comme l’a relevé l’expert de sorte qu’elle ne saurait constituer un vice.

Sur ce,

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1644 du code civil, Dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La page 8 du contrat de vente dispose que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouve sans aucune garantie du vendeur pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires.

Une telle clause exclusive de garantie ne peut être cependant utilement opposée lorsque le vendeur connaissait le vice allégué, ce qui le prive du droit de se décharger des conséquences de sa mauvaise foi.

En l’espèce, M^lle Z admet dans ses écritures avoir connu la présence de souris dans l’immeuble : elle en a d’ailleurs informé M^me B X même si les parties s’opposent sur le moment de la révélation, juste avant ou après la vente.

Son courrier du 22 octobre 2013 confirme l’information délivrée en ces termes : “Pour les souris, nous n’avons eu aucune souris dans l’appartement après avoir rebouché les trous comme je vous l’avais dit. Si vous fermez la porte de douche, vous n’en aurez jamais dans l’appartement. Pour les souris dans les murs, nous en avons entendu seulement de temps à autres mais jamais tous les soirs! ”.

Par ailleurs, M^lle X avait connaissance du contrat de désourisation qui lie la copropriété à la société Christal et de son intervention en juillet 2013 ( en réalité le 6 juin selon le rapport) ainsi qu’elle le mentionne dans un dire à l’expert.

Il résulte de la lecture du rapport que M. A n’a pas constaté la présence de souris dans l’appartement mais uniquement leur circulation, à partir des parties communes, dans les faux-plafonds et les doublages réalisés en parties privatives. Il explique en outre que la présence de rongeurs dans Paris est une constante dans pratiquement tous les immeubles anciens et qu’il est très difficile de s’en défaire. Lors de travaux, à l’occasion d’ouverture dans les façades, les rongeurs pénètrent dans les sous-sols et remontent dans les étages par les gaines techniques et les planchers. Ce qui a vraisemblablement été le cas dans cet immeuble en dépit des traitements réguliers de dératisation et de désourisation engagés par le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal constate ainsi que la présence de souris à Paris constitue une situation certes déplaisante mais banale qui a pu conduire M^lle Z à ne pas considérer, de bonne foi, qu’il convenait d’attirer l’attention de M^lle X sur ce point.

Les nuisances ont été en l’espèce limitées à des bruits de grattement puisqu’aucune présence de souris n’a été relevée à l’intérieur de l’appartement de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait rendu le bien impropre à son usage ni qu’elle l’aurait diminué dans des proportions importantes ; qu’il est certes établi que leur nombre s’est accru en raison des travaux effectués dans la rue, dans les immeubles avoisinants et dans l’immeuble litigieux, mais cette recrudescence s’est produite après la vente de sorte que M^lle Z ne peut en être tenue pour comptable.

Il n’est ainsi pas démontré que M^lle Z a agi intentionnellement de mauvaise foi en taisant la présence de souris dans l’immeuble de sorte qu’il convient de I M^me B X de son action.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leur frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la solution apportée au litige, d’ordonner l’exécution provisoire.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Par ces motifs,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort avec mise à disposition au greffe,

Déboute M^me B X de ses demandes,

Condamne M^me B X au paiement des dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 28 mars 2017

La greffière, La présidente,

J K L M

FOOTNOTES

1:

- Expédition exécutoire délivrée

le : 28.03.2017 à M^e Madec

- Copie certifiée conforme délivrée

le : 28.03.2017 à M^e Baudiffier