Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 7 février 2017, n° 16/00283

TGI Paris 7 février 2017

CA Paris
Confirmation 28 juin 2018

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 7 févr. 2017, n° 16/00283
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/00283

Sur les parties

Avocat(s) :	Fanny EHRENFELDRomain THOMÉCamille MIALOTPascal ADAM
Cabinet(s) :	CABINET VAZEL ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. IMANE

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 16/00283

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT DU 07 Février 2017

DEMANDERESSE

[…]

Siège social :

[…]

représentée par Maître Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

[…]

Représentée par son gérant

Monsieur E F G

[…]

représentée par M^e Fanny EHRENFELD de la Selarl Camille MIALOT avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire E403 et par M^e Pascal ADAM, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant , vestiaire A0642

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE-SAINT-DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

Représenté à l’audience par M^me Y Z

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro n°11 (à l’est)

Marie-Hélène MASSERON, Vice-Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 11 janvier 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Régie Autonome des Transports Parisiens (ci-après la RATP) est chargée de la maîtrise d’ouvrage de l’opération de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de la station Mairie des Lilas jusqu’à la gare RER de Rosny-Bois-Perrier, reconnue d’utilité publique par arrêté n° 2014-1331 du 28 mai 2014.

Suite à une offre datée du 27 janvier 2016 notifiée à l’exproprié le 4 février 2016, la RATP a, par mémoire visé par le greffe le 12 juillet 2016, saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir à la société civile immobilière IMANE pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise de 455 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée section […] à Montreuil-sous-Bois (93100).

La RATP offre de verser une indemnité totale de 82ྭ081 euros se décomposant en une indemnité principale de 73ྭ710 euros et une indemnité de remploi de 8ྭ371 euros.

Elle expose calculer la valeur vénale de l’emprise expropriée sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs X et Demanche aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où :

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La RATP précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficients Ks et Ke neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination de l’indemnité due en l’espèce, la RATP retient une valeur de terrain de surface de 600 euros/m² avec un abattement pour encombrement de 10%, un coefficient de profondeur de 30% et un coefficient de nappe de 1.

Par conclusions visées par le greffe le 6 septembre 2016, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) a fait la même proposition indemnitaire que la RATP en se fondant sur les mêmes paramètres de calcul mais sur des termes de comparaison différents.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 22 septembre 2016.

Par mémoire en défense visé par le greffe le 10 janvier 2017, la société expropriée sollicite le paiement d’une indemnité principale de 129ྭ266 euros en retenant une valeur unitaire du terrain de surface de 947 euros et en contestant l’abattement pour encombrement, d’une indemnité de remploi de 13ྭ927 euros et d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 380ྭ000 euros, outre la somme de 3ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 de la RATP, visé par le greffe le 11 janvier 2017 ;

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif de la SCI IMANE, visé par le greffe le 11 janvier 2017 ;

Vu les dernières conclusions du CG, visées par le greffe le 11 janvier 2016.

Les parties et le CG entendus à l’audience du 11 janvier 2017.

LE BIEN

De forme trapézoïdale, la parcelle cadastrée section E n° 133 a une superficie de 710 m². Y est édifié un immeuble de quatre étages composé de 24 appartements de type F1 ou F2 construit dans les années 1970, avec un parking en sous-sol et une grande cour bétonnée derrière la résidence, ouvrant sur la rue de la Renardière.

La superficie de l’emprise en tréfonds est de 455 m², sa profondeur de 6,11 mètres.

Le bien est classé en zone Umt du plan local d’urbanisme de la commune de Montreuil-sous-Bois, zone urbaine à vocation mixte intégrant des constructions classiques de hauteurs variables, des immeubles modernes de type grands ensembles et des activités.

Il est situé à 2,1 kms des gares RER (ligne E) de Rosny-sous-Bois et Rosny-Bois-Perrier, à 2,7 kms de la station de métro (ligne 9) Mairie de Montreuil.

L’EVALUATION

L’indemnité principale :

La contestation de la méthode de calcul :

L’exproprié conteste l’application d’un abattement pour encombrement à la valeur du terrain de surface.

La méthode de calcul de la valeur des tréfonds telle qu’élaborée par les experts X et Demanche et appliquée par les juridictions de l’expropriation détermine la valeur du tréfonds sur la base de la valeur du terrain nu auquel est appliqué un abattement pour encombrement dont le taux est fonction de la proportion du bâti par rapport à la superficie totale.

En effet, l’encombrement du terrain de surface a nécessairement un impact sur la valeur du tréfonds dans la mesure où même si les techniques de construction sont évoluées, la présence d’un bâti génère des coûts de construction supplémentaires dès lors que des mesures de précaution doivent être prises pour assurer la protection du bâti existant, coûts qui ont pour effet mécanique de diminuer la valeur du tréfonds.

L’application d’un taux d’abattement en l’espèce n’est donc pas critiquable. Compte tenu du taux d’encombrement de la parcelle (34 %), un abattement de 10 % doit être appliqué à la valeur du terrain de surface.

La valeur du terrain de surface :

L’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches.

En l’espèce, la RATP produit trois termes de comparaison correspondant à des ventes de terrains à bâtir intervenues en 2011, 2015 et 2016 sur la commune de Montreuil-sous-Bois avenue du Président […] et allée du Printemps à des prix unitaires de 600 euros, 599 euros et 494 euros. Ces trois terrains sont classés en zone UMt du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune comme le bien considéré. Ils sont distants de 300 mètres, 700 mètres et 280 mètres du bien exproprié.

L’expropriante produit en outre vingt sept termes de comparaison correspondant à des accords conclus en 2016 avec les expropriés dans le cadre du prolongement de la ligne 11 du métro parisien, portant sur des terrains à bâtir situés rue de la Demi-Lune, boulevard de la Boissière, avenue du Président Salvador Allende, rue Edouard Branly, impasse de l’Hermitage, rue de la Mutualité, rue A Beaufils et rue Aristide Briand. Ces rues sont situées dans le même secteur géographique, tous les terrains se trouvant à une distance maximale de 700 mètres du terrain à évaluer, les termes n° 2, 14 et 21 portant en particulier sur des terrains situés boulevard de la Bossière comme le bien en cause. Toutes ces ventes amiables ont été conclues au prix unitaire de 600 euros.

Le commissaire du Gouvernement produit quatre termes de comparaison correspondant à des ventes de terrains à bâtir conclues en 2012, 2013 et 2014 sur la commune de Montreuil rues Honoré de Balzac, […], à des prix unitaires de 563 euros, 507 euros, 1000 euros et 318 euros dégageant une valeur unitaire moyenne de 600 euros. Le zonage de ces terrains n’est pas précisé mais ils sont tous situés dans le même secteur géographique et à une distance maximale de 700 mètres du terrain à évaluer, comme les termes de comparaison produits par la RATP.

L’exproprié produit quant à lui treize termes de comparaison obtenus auprès de la Direction Générale des Finances Publiques, correspondant à des ventes conclues entre 2011 et 2016 sur des terrains à bâtir situés à […], A B, C D[…] et Baboeuf, à des prix unitaires allant de 718 euros à 1217 euros et dégageant une moyenne de 977 euros. Le zonage de ces terrains n’est pas précisé et à l’exception du terrain de 250 m² situé […] vendu le 25 octobre 2013 à un prix unitaire de 1000 euros (terme n°10), aucun n’est situé dans le secteur du boulevard de la Boissière.

Sera rejetée la demande de la RATP tendant à voir déclarer irrecevables pour non respect du principe du contradictoire ces termes de comparaison de l’exproprié en raison de leur production tardive la veille de l’audience de plaidoirie, le CG étant quant à lui parvenu à analyser ces termes dans ses écritures. Leur simple lecture, associée à celle d’un plan de Montreuil, permet en effet de rapidement se convaincre qu’à l’exception du terme n°10 précité, que le CG invoque d’ailleurs lui aussi, ces termes ne sont manifestement pas pertinents en raison de leur éloignement géographique trop important du terrain à évaluer (entre 1,2 et 3 kms).

Le terme restant n°10 manque aussi de pertinence car ainsi qu’il est établi par la RATP, le terrain du […] est classé en zone UH du PLU et non en zone Umt comme le bien considéré, la zone UH se distinguant de la zone UM en ce qu’elle correspond à un secteur pavillonnaire protégé alors que la zone UM se caractérise par une grande mixité du tissu urbain incluant des grands ensembles, de type HLM notamment.

Tous les termes de comparaison produits par l’exproprié seront par conséquent écartés, ainsi que le terme n°3 du CG, commun au terme n°10 de l’exproprié.

Les trois autres termes du CG apparaissent pertinents en ce qu’ils correspondent à des terrains à bâtir proches de celui à évaluer et également classés en zone Umt. Toutefois, comme le fait justement observer l’exproprié, il peut être admis que le terme n° 4 est insuffisamment pertinent en ce qu’il correspond à une vente relativement ancienne car conclue en 2012 et de surcroît entre deux personnes publiques, son prix unitaire de 318 euros étant d’ailleurs particulièrement bas par rapport aux deux termes restants n° 1 et 2, correspondant quant à eux à des ventes passées en 2014 à des prix unitaires de 563 et 507 euros. Contrairement à ce que soutient l’exproprié, il ne peut être déduit de ce que le terrain constitutif du terme n° 2 comporte un passage privatif que ce terrain se trouve grevé d’une servitude, en sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter pour ce motif.

Seront par conséquent retenus les ventes n°1 et 2 invoquées par le CG, qui dégagent des prix unitaires de 563 et 507 euros.

Les vingt sept accords invoqués par la RATP et précédemment examinés sont particulièrement pertinents car conclus très récemment dans le cadre de la même opération du prolongement de la ligne 11 du métro et dans un même secteur géographique. Ils constituent de surcroît des termes privilégiés au sens de l’article L322-8 du Code de l’expropriation qui dispose que le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Si la juridiction n’est pas liée par ces références privilégiées, le motif invoqué par l’exproprié pour les écarter n’est pas opérant. La SCI IMANE se prévaut de la circonstance que ces références résultent toutes d’accords conclus avec la RATP et ne seraient pas représentatives de la valeur libre du marché dès lors que la personne publique se trouve en position dominante et fixe elle-même le prix du marché face à des expropriés pas toujours bien informés de leurs droits et non enclins à discuter vu les faibles indemnités en jeu. Cet argument revient cependant à dénier à des accords librement conclus leur valeur juridique de ventes auxquelles la loi confère au surplus un caractère privilégié. Il y a lieu en outre de relever que la valeur de 600 euros qui résulte de ces accords conclus en 2016 dans le secteur de la Boissière à Montreuil est conforme au prix des ventes qui ont été conclues dans le même secteur sur le marché qualifié de libre par l’exproprié puisque les deux termes de comparaison du CG, jugés pertinents, présentent des valeurs de 563 et 507 euros en 2014, et la vente « libre » du 28 décembre 2015 constitutive du troisième terme de la RATP (page 10 de ses dernières écritures) a été conclue au prix unitaire de 494 euros.

L’indemnité principale due à la société expropriée sera par conséquent calculée sur la base d’une valeur unitaire de 600 euros.

Compte tenu du taux d’battement pour encombrement de 10%, précédemment validé, la valeur unitaire Vu s’établit à 540 euros.

Compte tenu du coefficient de profondeur de 30% et du coefficient de nappe de 1, non discutés en défense, l’indemnité principale se chiffre comme suit :

V = Vu (540 euros) x S (455 m²) x Tr (30 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (1) = 73ྭ710 euros.

L’indemnité de remploi :

Selon la méthode habituelle, cette indemnité se chiffre comme suit :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15 % de la fraction comprise entre 5ྭ001 et 15ྭ000 euros = 1ྭ500 euros

10 % pour le surplus (58ྭ710) = 5ྭ871 euros

Total : 8ྭ371 euros.

L’indemnité pour dépréciation du surplus :

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, la SCI Imane soutient que la présence de l’emprise expropriée à moins de 15 mètres de profondeur, en l’occurrence 6,11 mètres, entraîne nécessairement une dévalorisation du surplus de l’immeuble, d’autant que cette emprise, à la superficie de 455 m², recouvre une très grande partie du terrain de surface dont la superficie est de 710 m².

Elle ajoute qu’elle ne pourra pas réaliser son projet de construction d’une résidence étudiante faute de pouvoir construire un second niveau de sous-sol pour y implanter les locaux techniques liés à l’intendance d’une telle résidence.

L’expropriée n’étaye toutefois par aucun élément cette allégation selon laquelle l’expropriation à moins de quinze mètres de profondeur entraînerait nécessairement une dévalorisation du bien. Le caractère certain d’une perte de valeur, qui conditionne sa réparation par le juge de l’expropriation, ne peut résulter que de la contrariété qui serait apportée par l’expropriation à un projet d’exploitation, de construction ou de vente du surplus.

En l’espèce, l’expropriée fait état d’un projet de réalisation d’un deuxième sous-sol nécessaire à la réalisation d’une résidence étudiante aux fins d’y installer ses locaux techniques, sans cependant justifier d’aucun commencement d’exécution de ce projet, alors au surplus que le transport sur les lieux a révélé la présence derrière la résidence d’un espace libre goudronné de 260 m² ouvrant sur la rue de la Renardière, susceptible d’être utilisé à des fins de stationnement ou d’installation de locaux techniques.

Faute ainsi de faire la démonstration d’un préjudice direct et certain, la société expropriée sera déboutée de ce chef de prétention.

LE DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient à la partie expropriée une indemnité totale de 82ྭ081 euros ( 73ྭ710 + 8ྭ371 euros).

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer à la partie expropriée la somme de 2ྭ500 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 82ྭ081 euros l’indemnité totale devant revenir à la société civile immobilière IMANE pour la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée section […] à Montreuil-sous-Bois (93100) ;

Condamne la RATP à payer à la SCI IMANE la somme de 2ྭ500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute l’expropriée du surplus de ses demandes ;

Rappelle que les dépens sont à la charge de la RATP, partie expropriante.

Fait à PARIS, le sept février deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES