T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 1re section N° RG : 16/05195 N° MINUTE : Assignation du : 22 Mars 2016	JUGEMENT rendu le 25 Juillet 2017

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […]

[…]

[…]

représenté par Maître Laëtitia GAMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K0069

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ARTOIS DECO CONCEPT

[…]

[…]

représentée par Maître Jean-Paul COMBASTET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0455

S.A.R.L. GF PIZZA

[…]

[…]

représentée par Maître Samya BOUICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Séverine BESSE, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

Gaële AE-HARY, Vice-Présidente

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 09 mai 2017 tenue en audience publique devant Séverine BESSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

La société civile immobilière ARTOIS DECO Concept est propriétaire des lots n°1 et 22 correspondant à un local commercial au rez de chaussée et une cave en sous-sol de l’immeuble situé […] à Paris 8^e , local donné en location à la S.A.R.L. GF PIZZA selon bail commercial du 26 novembre 2012 pour une activité de « Sandwicherie, Pizza, et Crêpes, toute activité de restauration et vente à emporter, ne nécessitant pas de conduit d’extraction et d’amener d’air, et à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité, ou industrie ou toute autre utilisation des lieux » .

Le 26 mars 2014 le syndic a mis en demeure la société locataire de cesser les nuisances olfactives et de respecter le règlement de copropriété.

Un avenant au bail commercial a été signé le 26 novembre 2014 pour une activité de restauration nécessitant l’utilisation d’un conduit d’extraction et d’amener d’air.

Ce commerce est ouvert de 11h à 23h45.

Le 22 novembre 2016 le syndicat des copropriétaires a assigné ces deux sociétés aux fins de résiliation du bail commercial et d’indemnisation de son préjudice du fait des nuisances et de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 8^e notifiées par la voie électronique le 9 novembre 2016,

Vu les dernières conclusions de la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2016,

Vu les dernières conclusions de la S.A.R.L. GF Pizza notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2016,

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 14 novembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 784 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

La condamnation postérieure à l’ordonnance de clôture rendue le 14 novembre 2016 ne constitue pas une cause grave pour révoquer l’ordonnance de clôture.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 771 du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

La demande de nullité de l’assignation relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Cette demande est irrecevable devant le tribunal puisque cette exception de nullité est apparue bien avant le dessaisissement du juge de la mise en état.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Comme le reconnaît la société ARTOIS DECO Concept, le syndicat des copropriétaires vise des fondements juridiques à ses demandes. L’erreur sur les fondements textuels des demandes n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité des demandes mais par le rejet des demandes, les conditions d’application du texte n’étant pas réunies, sous réserve du pouvoir de requalification du juge.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le 4 mars 2016 l’assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic d’assigner conjointement la SCI ARTOIS DECO Concept et la société GF Pizza en vue de la résiliation du bail les liant et l’expulsion de la locataire ainsi que la réparation des dommages causés par elle à la copropriété.

Les fondements juridiques sont précisés dans la résolution tandis que cette détermination relève de l’appréciation de l’avocat chargé de l’affaire par le syndic. L’inadéquation entre les fondements déterminés dans l’autorisation de l’assemblée générale et ceux retenus dans les conclusions notifiées n’a aucune incidence sur la recevabilité des demandes dans la mesure où l’habilitation du syndic est suffisamment précise quant aux personnes à assigner et à l’objet de la demande, qui est bien d’agir par l’action oblique sur le bail commercial et d’obtenir l’indemnisation des préjudices.

Comme le reconnaît la société GF Pizza, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en résiliation du bail commercial entre le propriétaire bailleur et la société locataire dans le cadre de l’action oblique prévue à l’article 1166 du code civil.

Le fait que les conditions d’application de ce texte ne sont pas remplies, notamment la preuve de la carence du propriétaire bailleur, relève d’une appréciation au fond de la demande et non d’une irrecevabilité.

Il convient par conséquent de déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

Le 6 mai 2014 un huissier de justice a constaté une rôtissoire à kebab dans le local, une forte odeur de viande grillée, de cuisson et de gras dans le hall de l’immeuble et un conduit d’aération d’aspect récent en toiture de l’immeuble dégageant une forte odeur de viande grillée. La gardienne de l’immeuble lui a déclaré que les odeurs de cuisson et de gras étaient très marquées toute la journée de 10h30 à 23h voire minuit sachant que des clients s’attardaient souvent et qu’ils utilisaient les toilettes au fond de la cour intérieure de l’immeuble sans autorisation.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le conduit d’extraction de cuisson de la cuisine de la société GF Pizza n’a pas été autorisé par l’assemblée générale s’agissant d’une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’il sort en toiture, partie commune.

Le mandat donné au syndic d’assigner la société copropriétaire pour la pose du conduit de ventilation ne saurait s’analyser en une acceptation tacite par l’assemblée générale de ces travaux, aux termes de la résolution n°24, quelque soit la formulation maladroite de faire vérifier les normes de cette installation.

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, aucune restriction au commerce dans la boutique du rez de chaussée n’est prévue au règlement de copropriété. La condition d’occupation bourgeoise n’est prévue que pour les appartements et ne s’applique donc pas au local commercial du rez de chaussée décrit comme une boutique.

En revanche il est prévu au règlement de copropriété qu’il ne pourra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre et à la propreté de l’immeuble, ni gêner les autres propriétaires par le bruit, l’odeur ou autrement.

Monsieur AC Z-AD, copropriétaire, atteste d’intenses odeurs de cuisine dans l’appartement du matin jusqu’au soir vers minuit notamment dans une chambre, ce que confirment l’agent immobilier, Monsieur X, d’autres copropriétaire, Monsieur A B et Madame C D, des amis des propriétaires de l’appartement du premier étage, Madame E F, Monsieur AE-AF AG, Madame G H, Madame I J, Monsieur K L, Madame M N et des membres de leur famille, Madame O P, Monsieur AH Z-AD, Madame AI Z-AD, Monsieur Q R, Monsieur S R, Madame G R, Madame T […] et Monsieur Q U.

Le 17 juillet 2015 un huissier de justice a constaté une forte odeur de nourriture, type friture, dans la chambre à gauche du salon donnant sur la rue et une odeur légère dans le salon et un bruit de ventilation dans le conduit de cheminée.

Dans son rapport du 2 octobre 2015, la S.A.R.L. IMM TECH, conseil en BTP, a également ressenti une forte odeur de cuisson dans la chambre au-dessus du local, odeur qui ne provient pas de l’extérieur. Le technicien a relevé la nécessité d’investigations supplémentaires pour vérifier la sortie du conduit d’extraction et la consistance du plancher haut du local commercial.

Ces odeurs sont également perçues dans une chambre de l’appartement du deuxième étage selon Monsieur V W dans une attestation datée du 23 septembre 2016.

Monsieur A B, Madame C D, Madame AA AB, copropriétaires de l’immeuble, témoignent de fortes odeurs de rôtisserie dans le hall de l’immeuble, ce que confirment les époux Y qui ont vendu leur appartement en février 2015 mais à un prix moindre, certains visiteurs ayant refusé toute visite du fait des odeurs dans le hall. Les attestations de Monsieur A B et Madame C D sont datées des 29 septembre et 1^er octobre 2016.

Le 6 avril 2016 la Préfecture de Police de Paris a dressé un procès-verbal à l’encontre de la société GF Pizza pour des infractions aux dispositions des articles 31, 33, 63-1, 64-2 et 130-3 du règlement sanitaire de la ville de Paris après un ultime contrôle le 21 janvier 2016 pour des nuisances olfactives. Le 9 octobre 2015 l’inspecteur de salubrité avait constaté que les appareils et plans de cuisson n’étaient pas surmontés d’une hotte débordant assurant un captage total, que le débit d’air était insuffisant par rapport à la surface de cuisson et que l’étanchéité et le débouché conforme à la réglementation à plus de 8 mètres d’ouvrant ne bénéficient pas d’un certificat de conformité par un professionnel.

Le 21 janvier 2016 un test par fumigène est effectué par la Préfecture de Police de Paris et un huissier de justice a constaté l’apparition de fumée dans la chambre au-dessus dans l’angle derrière la cheminée à droite de l’entrée, fumant traversant le plancher haut du rez de chaussée

Contrairement à ce qu’affirme la SCI ARTOIS DECO Concept sur l’absence de lien de causalité entre les nuisances constatées et l’activité de la société locataire, il résulte des tests fumigène réalisés le 21 janvier 2016, du constat d’huissier du 17 juillet 2015 et des constatations de la S.A.R.L. IMM TECH le 2 octobre 2015, constatations et investigations effectuées toutes après la réalisation du conduit d’extraction selon facture du 15 juin 2015 de la société TOP Cuisine, que les insuffisances du système d’évacuation des gaz de cuisson relevées par l’inspecteur de salubrité impliquent que les gaz de cuisson ne sont pas suffisamment évacués en toiture et persistent donc dans le local jusqu’à imprégner le plafond et les chambres situées au-dessus, ce qui explique les nuisances olfactives subies par les copropriétaires des deux premiers étages de l’immeuble.

Contrairement à ce qu’affirment les sociétés défenderesses, les témoignages de l’odeur dans le hall de l’immeuble sont également postérieurs à la réalisation des travaux d’installation du conduit d’extraction de la cuisine.

La société locataire ne produit aucun certificat de conformité de cette installation comme le rappelle l’inspecteur de salubrité.

D’ailleurs la société locataire produit un devis de la société TOP Cuisine du 25 janvier 2016 pour un tubage du conduit, société qui a relevé le caractère non étanche du flexible inox existant dans le conduit de cheminée après test fumigène.

La société propriétaire n’a saisi l’assemblée générale d’aucune autorisation de travaux par l’inscription d’une question à l’ordre du jour, en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, et le tribunal ne saurait pallier cette carence d’autant que la décision de l’assemblée générale est souveraine sur l’autorisation de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, sous réserve de l’abus de majorité.

Dans la mesure où l’activité de restauration rapide de la société GF PIZZA cause des nuisances olfactives importantes dans les parties communes de l’immeuble, à savoir le hall, et aux deux premiers étages de l’immeuble compte tenu du défaut d’étanchéité et la non conformité du conduit d’extraction, installé dans les parties communes, notamment en toiture de l’immeuble et en l’absence de toute autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, la société locataire a méconnu gravement ses obligations notamment de respecter le règlement de copropriété, à savoir l’absence de nuisances pour la copropriété, ce qui constitue un trouble excédant manifestement les inconvénients normaux du voisinage, en raison de leur durée, toute la journée et toute la semaine, compte tenu d’une ouverture du restaurant de 11h à près de minuit.

Le 22 décembre 2015 Monsieur AC Z-AD, président du conseil syndical, a mis en demeure la SCI ARTOIS DECO Concept de résilier le bail commercial du fait des nuisances et le syndic a procédé à la même mise en demeure le 3 mars 2016.

Certes la SCI ARTOIS DECO Concept a fait délivrer un commandement de respecter les clauses du bail le 15 octobre 2014 quant à l’activité de restauration sans extraction et a signé avec la société locataire un amendement pour élargir l’activité du fait de la réalisation par la locataire d’un conduit d’extraction des gaz de cuisson selon facture du 15 juin 2015 de la société TOP Cuisine.

Si elle a fait délivrer un nouveau commandement de respecter les clauses du bail et notamment le règlement de copropriété le 11 mars 2016, elle n’en a tiré aucune conséquence dans le mois de sa délivrance quant à la résiliation du bail en dépit de l’absence de toute réponse de sa locataire.

Ainsi lors de l’assignation le 22 novembre 2016 par le syndicat des copropriétaires en résiliation du bail commercial par la voie oblique prévue à l’article 1341-1 du code civil, qui ne constitue qu’une intégration à droit constant l’état de la jurisprudence, la société bailleresse n’avait pas tiré les conséquences de l’absence de réponse de sa locataire ni de la persistance des nuisances causées par cette dernière tant dans les parties communes que pour certains copropriétaires, ce qui caractérise sa carence.

Du fait de la carence de la société bailleresse et des nuisances olfactives constituant des troubles anormaux du voisinage, il convient de prononcer la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la société locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur la demande de remise en état

Du fait de la réalisation d’un conduit d’extraction sans autorisation, la société propriétaire sera condamnée à le faire déposer dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant deux mois. Il en sera de même du sanibroyeur installé sans autorisation de l’assemblée générale pour le raccordement sur le réseau commun et du second raccordement à la colonne d’eau générale de l’immeuble, non autorisé par l’assemblée générale.

L’assemblée générale du 20 novembre 2008 a cédé le lot n°21 nouvellement créé au profit de la société propriétaire pour la somme de 5.000 euros sous les conditions suspensives suivantes :

déplacement du compteur d’eau général de l’immeuble ainsi que le robinet coupure

déplacement de la coupure électrique sur le mur perpendiculaire côté cave Marty

avec prise en charge par la société propriétaire de ces travaux.

Cette société soutient que ces travaux ne sont pas techniquement réalisables et que l’assemblée générale y a renoncé, sans apporter aucun élément de preuve.

Compte tenu du caractère exécutoire des décisions de l’assemblée générale, il convient de condamner la société propriétaire à déplacer le compteur d’eau général de l’immeuble ainsi que le robinet coupure en dehors de son lot, la servitude de passage stipulée dans le bail commercial n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant deux mois.

En revanche la pose d’un compteur individuel pour le local commercial a été évoquée dans les questions diverses, sans vote, lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2015, ce qui ne constitue pas une décision exécutoire. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

La société propriétaire sera par ailleurs déboutée de la demande de condamnation aux travaux d’étanchéité s’agissant du tubage d’un conduit d’extraction exclusivement utilisé par le local commercial et donc privatif.

Sur la responsabilité

La société civile immobilière ARTOIS DECO Concept est responsable à l’égard de la copropriété, tant au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en application du règlement de copropriété, des agissements de son locataire en sa seule qualité de propriétaire, s’agissant d’une responsabilité sans faute.

Les deux sociétés défenderesses seront donc condamnées in solidum à réparer le préjudice du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’un dommage indivisible.

La société propriétaire sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du fait de sa condamnation.

Compte tenu de la stipulation contractuelle au bail commercial imposant au locataire de respecter le règlement de copropriété et d’obtenir l’autorisation de la copropriété pour les travaux et ce en application de l’article 1193 du code civil, l’appel en garantie de la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept sera accueilli à l’encontre de la S.A.R.L. GF Pizza.

Sur le préjudice

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ses préjudices.

Le préjudice de jouissance

Compte tenu des nuisances constatées du 6 mai 2014, date du constat d’huissier, jusqu’au prononcé du jugement, en l’absence de travaux y mettant fin, le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice collectif, ressenti de manière égal par les propriétaires, s’agissant de nuisances olfactives dans le hall d’entrée de l’immeuble, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 3.900 euros.

la consommation d’eau

En l’absence d’obligation d’un compteur individuel, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement de la consommation d’eau avant la pose du compteur divisionnaire selon facture du 12 avril 2016 de l’entreprise RAVIER.

Les infractions au règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant des travaux effectués sans autorisation. Il sera débouté de sa demande de 5.000 euros de dommages et intérêts pour infraction au règlement de copropriété.

Sur la demande reconventionnelle de la société GF Pizza

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Comme l’indique la société GF Pizza, la banderole a été posée au premier étage, soit par les époux Z, propriétaires de cet appartement.

La société GF Pizza ne démontre ni que cette installation engage le syndicat des copropriétaires ni son préjudice en résultant notamment par une baisse de la fréquentation de son établissement.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept et la .SA.R.L. GF Pizza seront condamnées in solidum aux dépens.

Il sera également fait droit à la demande de Maître Lætitia GAMBERT, avocat, de recouvrer directement contre dernières les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à la condamnation aux dépens, la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept et la S.A.R.L. GF Pizza seront condamnées in solidum à payer au syndicat demandeur la somme de 10.000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, nécessaire au regard des frais avancés et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par un jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare recevable l’action du des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 8^e arrondissement à l’encontre de la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept et la S.A.R.L. GF Pizza,

Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept et la S.A.R.L. GF Pizza aux torts de cette dernière,

Ordonne l’expulsion de la S.A.R.L. GF Pizza, et de tout occupant de son chef, du local commercial situé […] à Paris 8^e arrondissement, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois,

Condamne la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept à procéder à la remise en état des parties commune, à savoir :

la dépose du conduit d’extraction posé par la S.A.R.L. GF Pizza,

la dépose du sanibroyeur et son raccordement sur le réseau commun,

la suppression du second raccordement sur la colonne d’eau générale de l’immeuble

le déplacement du compteur d’eau général de l’immeuble ainsi que le robinet coupure en dehors de son lot privatif,

dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant deux mois,

Condamne in solidum la société civile immobilière ARTOIS DECO Conceptet la .A.R.L. GF Pizza à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 8^e arrondissement les sommes suivantes :

—  3.900 (trois mille neuf cents) euros en réparation du préjudice collectif de jouissance,

—  10.000 (dix mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. GF Pizza à garantir la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept de ces condamnations,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la société civile immobilière ARTOIS DECO Concept et la S.A.R.L. GF Pizza aux dépens,

Autorise Maître Lætitia GAMBERT, avocat, à recouvrer directement contre ces dernières les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Fait et jugé à Paris le 25 Juillet 2017

Le Greffier Le Président

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