T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 14/08459 N° MINUTE : Assignation du : 06 Juin 2014	JUGEMENT rendu le 09 Novembre 2017

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Caroline LANTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0737

DÉFENDEURS

S.A.R.L. SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES (S.P.G.I.)

[…]

[…]

représentée par Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0450

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES (S.P.G.I.), S.A.R.L.

[…]

[…]

représenté par Maître Hélène Z, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1963

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

A B, Juge

C D, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Laurent BOUGERIE et C D, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société SOFONIL est propriétaire, pour les avoir acquis de Monsieur X suivant acte reçu le 02 octobre 2007, des lots n° 1 (cave au sous-sol) et n°11 (local commercial ) d’un ensemble immobilier sis […] à Paris (75018) et soumis au statut de la copropriété .

Les lots n°1 et n°11 sont reliés par une trémie qui ouvre sur un escalier.

Le rez-de-chaussée est à usage de salle de restaurant et comporte également la cuisine.

La cave a été aménagée en local sanitaire pour les clients du restaurant.

Ces travaux auraient été réalisés par l’un des précédants copropriétaires.

La société SOFONIL a mis en vente fin 2013 les lots n°1 et 11.

La société venderesse indique avoir été informée par les notaires rédacteurs de la promesse de vente de ce que l’existence de l’escalier n’avait pas été portée dans un modificatif au règlement de copropriété.

Après demandes adressées au syndic aux fins de rechercher d’une part l’existence ou non d’une résolution portant régularisation de l’existence de la trémie, et de solliciter, d’autre part qu’en l’absence d’une telle résolution, il soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution qui viserait à la régularisation de la trémie créée par des précédents propriétaires, sous le contrôle de l’architecte de la société SOFONIL et à ses frais, notamment quant à la réalisation d’un modificatif du réglement de copropriété, et communication à ce copropriétaire de procès-verbaux d’assemblées générales ne comportant aucune délibération sur la régulatisation de la trémie, ou de demande de remise des lieux en leur état d’origine, une demande de régularisation a été formée par la société SOFONIL le 26 février 2014.

Dans le cadre des échanges notariés en cours entre la société SOFONIL et son acquéreur, le syndic sollicité par les notaires dans le cadre de la rédaction de la promesse de vente à intervenir et de l’envoi du questionnaire pré-daté, a indiqué le 03 avril 2014 qu’il n’entendait pas répondre à la demande d’établissement de l’état-prédaté avant la tenue de l’Assemblée générale du 9 avril 2014.

Le 9 avril 2014 , la société SOFONIL a délivré au syndic une sommation interpellative aux termes de laquelle elle indiquait ne pas avoir reçu la convocation à l’assemblée générale, avoir été informé verbalement la veille de l’ordre du jour et des projets de résolutions, avoir sollicité des explications, non obtenues, sur les projets de résolutions 15 à 17, et formuler les plus expresses réserves quant à la régularité des délibérations soumises à l’assemblée générale, contenant des informations fausses et des postulats erronés.

La convocation à assemblée générale, datée du 14 mars 2014, comportait trois projets de résolutions, n°15, 16 et 17, ainsi libellés :

“ Projet de résolution n°15 : « La société A2A sollicite près de la copropriété la ratification de la création de la trémie. Cette dernière a, en effet, été créée hors la vue du syndicat et sans l’autorisation de l’assemblée »

Projet de résolution n°16 : « L’assemblée, après avoir rappelé les perturbations provoquées par l’aménagement du sous-sol en pièce à vivre avec douche, wc, occultation du radier d’égout, allées et venues dans les couloirs de caves, atteinte à la sécurité de l’immeuble, odeurs, encombrements des parties communes (caves) accepte de céder les droits à construire au prix de 20.000 euros. L’assemblée mandate le syndic pour la représenter à la signature des actes correspondants. La SCI SOFONIL s’engage à supporter tous les frais subséquents à cette cession des droits à construire et ce selon les vacations fixées par le contrat de syndic. »

Projet de résolution n°17 : Faisant suite à la proposition de résolution sollicitée par la société A2A par courrier du 26 février 2014, le projet de résolution est en ces termes : « L’assemblée générale relève l’absence de projet de résolution à la demande de la SCI SOFONIL ».

L’assemblée générale du 09 avril 2014 a néanmoins adopté une résolution n° 15 ainsi libellée:

« L’assemblée décide que le propriétaire du lot 11, actuellement, la SCI SOFONIL procède à la remise en état de la dalle dans son état d’origine et ce, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, la cave devant conserver l’usage défini dans l’état descriptif de division ».

le 2 juin 2014 La société SOFONIL a demandé au syndic, sans réponse de sa part, la tenue d’une nouvelle assemblée générale sur un l’ordre du jour comportant l’annulation de la résolution n°15 litigieuse, et un projet de résolution portant sur la régularisation de la trémie reliant les lots n°1 et n°11.

Par acte d’huissier de justice en date du 06 juin 2014, la SCI SOFONIL a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles ( SGPI), ainsi que la dite société SGPI, aux fins de les voir Y solidairement à lui payer, à titre principal , la somme de 60 000 euros, montant de la perte subie par la SCI SOFONIL dans la vente de ses lots en conséquence de l’adoption de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 09 avril 2014 et du refus corrélatif de régularisation de la trémie existante, et subsidiairement la somme mensuelle de 1809,47 euros à compter du mois d’avril 2014, correspondant au nombre de mois pendant lesquels la SCI SOFONIL a été privée de facto de la possibilité de conclure un bail commercial aux modalités et conditions en vigueur avant la résolution litigieuse, et en tout état de cause la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

La société SOFONIL demandait en outre à être dispensée de contribution aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

En cours d’instance, une assemblée générale tenue le 13 avril 2016 a adopté une résolution n° 9 ainsi libellée :

« L’assemblée décide de ratifier la trémie existante entre la cave n°1 et le lot n°11 et met à la charge de la société SOFONIL les frais de modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété, aux fins d’y faire figurer l’existence de la trémie entre les deux lots précités ».

Vu les conclusions au fond de la société SOFONIL notifiées par voie électronique le 21 septembre 2016; .

Vu les conclusions au fond du Syndicat des copropriétaires du […], […], représenté par son Syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles notifiées par voie électronique le 05 octobre 2016;

Vu les conclusions au fond de la Societe Parisienne de Gérance d’immeubles notifiées par voie électronique le 27 décembre 2016;

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1356, 1382 et suivants du code civil, la société SOFONIL demande au tribunal, selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, de :

“ TIRER toutes les conséquences de l’aveu judiciaire,

JUGER que le syndic S.P.G.I a engagé sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information,

En conséquence,

Y, solidairement, le Syndicat des copropriétaires du […] et le syndic S.P.G.I, à payer à la société SOFONIL au titre du préjudice direct né de l’adoption de la résolution n°15 selon procès-verbal notifié le 10 avril 2014 et du refus corrélatif de remise à l’ordre du jour avant le 13 avril 2016 (délai : 2 ans) :

- la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’adoption de la résolution litigieuse et du refus corrélatif de l’acquéreur pressenti de signer la promesse de vente aux conditions initialement convenues,

- la somme de 6.148,87 euros (sauf à parfaire) à raison de la diminution des recettes de loyers commerciaux,

- la somme de 10.000 euros relative à l’attitude du syndic, prédominante et incontournable lors des projets de cession, qui consiste à décourager tout acquéreur potentiel.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution

DISPENSER la société SOFONIL des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Y solidairement le Syndicat des copropriétaires du […] et le syndic S.P.G.I, à payer à la société SOFONIL la somme de 6.840 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile , ainsi qu’à tous les dépens. “

Au terme de ses dernières conclusions , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], […], représenté par son Syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles, demande au tibunal, selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, de :

“Donner acte au Syndicat des copropriétaires de ce qu’il a ratifié la trémie litigieuse,

Débouter la SCI SOFONIL de ses demandes,

Y la SCI SOFONIL au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Y la SCI SOFONIL aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Z en application de l’article 699 du CPC. “

Au terme de ses dernières écritures, la société parisienne de gerance d’immeubles demande au tribunal de:

“Débouter la SCI SOFONIL de toutes ses demandes et prétentions à l’égard de la SPGI

- Y tout succombant à lui verser la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens” .

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 janvier 2017 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 14 septembre 2017.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La demande de la SCI SONFONIL tendant à voir engager à son égard la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic, la société SGPI, à raison de l’irrégularité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 9 avril 2014, constitue à titre principal une action en contestation de cette assemblée.

En sa qualité de copropriétaire ni présente, ni représentée à l’assemblée générale du 9 avril 2014, la SCI SOFONIL est recevable en sa demande dès lors que celle-ci a été engagée, au terme de l’assignation délivrée le 6 juin 2014, dans le délai de deux mois suivant la notification qui lui a été faite du procès-verbal de cette assemblée, par lettre recommandée en date du 10 avril 2014 avec accusé réception signé le 11 avril .

Sur l’aveu judiciaire

La société demanderesse déduit en premier lieu de ses échanges avec le conseil du syndicat des copropriétaires la preuve d’un aveu judiciaire, au sens de l’article 1356 du code civil, tenant à l’annonce le 16 mars 2016 d’une mise à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale d’un projet de résolution portant sur la ratification de la trémie litigieuse.

Elle soutient que ce projet de résolution porté à l’ordre du jour constitue la reconnaissance volontaire, univoque et incontestable, s’imposant de surcroît au juge, du bien- fondé de la contestation soulevée.

Le syndicat des copropriétaires relève que la trémie litigieuse a été autorisée au terme de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 13 avril 2016, adoptée dans un objectif de conciliation.

Il estime qu’au regard des contestations opposées par le syndicat des copropriétaires aux demandes énoncées par la SCI SOFONIL au terme de son acte introductif d’instance, la décision de porter la résolution litigieuse à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée et la ratification de la création de la trémie ne peuvent constituer un aveu judiciaire.

La société SPGI fait valoir en substance le même moyen.

Au terme de l’article 1357 du code civil, devenu 1383-2 du même code, l’aveu judiciaire ne peut résulter, dans les matières relevant de la représentation obligatoire, que de la reconnaissance d’un fait par une partie dans ses conclusions écrites.

Au cas d’espèce, le message RPVA du 16 mars 2016 adressé au juge de la mise en état, par lequel le conseil du syndicat des copropriétaires a fait part de ce qu’en suite de la demande de la société SOFONIL, formalisée dans son acte introductif d’instance et dans ses écritures, l’autorisation de ratification de la trémie avait été de nouveau portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale devant se tenir en avril 2016, et qu’il était sollicité un renvoi à une prochaine audience de mise en état aux fins d'”d’informer le tribunal de la décision qui [ serait] prise” , ne constitue pas la manifestation non équivoque par le syndicat des copropriétaires et du syndic, défendeurs à l’action indemnitaire, dans leurs écritures respectives , de leur volonté commune de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre eux des conséquences juridiques.

En effet, si une telle information postulait la volonté du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de mettre fin au litige né entre les parties du fait du refus d’adoption du projet de résolution portant ratification de la trémie réalisée entre les lots n°11 à usage de local commercial et 1 à usage de cave, elle ne constituait pas pour autant la reconnaissance expresse ou implicite, de surcroît inopérante en la forme, d’une part de l’irrégularité de la délibération en cause à raison du défaut allégué de pouvoir du syndicat des copropriétaires et du syndic de modifier le texte de la résolution soumise au vote des copropriétaires présents et représentés, d’autre part d’un manquement du syndic à son obligation d’information lors de l’adoption de la résolution n° 15 litigieuse portant décision de faire procéder par le propriétaire du lot n° 11 à la remise en état de la dalle en son état d’origine sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, la cave devant conserver l’usage défini dans l’état descriptif de division, en libellant cette résolution sans porter à la connaissance des copropriétaires les disposition de la loi ou du règlement prétendument méconnues, et en omettant de rappeler les droits acquis à régularisation par le copropriétaire qui n’était pas à l’origine des travaux, dans le but d’obtenir un vote contraire au règlement de copropriété et aux intérêts de la société SOFONIL, par une décision de refus de ratification adoptée par abus de majorité, alors que les travaux litigieux, qui n’avaient pas été précédemment sanctionnés, n’emportaient ni modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, ni atteinte à sa destination et à sa solidité, et ne préjudiciaient pas aux droits des tiers.

Par suite, le moyen tiré de l’aveu judiciaire des défendeurs sera écarté.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI SOFONIL

La société SOFONIL soutient que ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic, ne disposaient en application des articles 9 à 11-1 et 13 du décret n° 67-223 du pouvoir de modifier le texte de la résolution soumise au vote, laquelle ne faisait ni état d’une remise de la dalle en son état d’origine, ni de perturbations provoquées par l’aménagement du sous-sol, en sorte qu’encouraient la nullité les résolutions ne constituant pas, comme en l’espèce, la suite prévisible des questions portées à l’ordre du jour.

Il s’y ajoute, selon la société demanderesse, que le refus par l’assemblée générale du 09 avril 2014 de régulariser les travaux exécutés par l’ancien copropriétaire, connus de tous, était abusif dès lors que ces travaux, dont ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires n’avaient entendu précédemment voir sanctionner l’irrégularité, n’emportaient pas modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, ne contrevenaient pas à sa destination, ne portaient pas atteinte à sa solidité, et ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La société SOFONIL soutient que le syndicat des copropriétaires doit répondre des conséquences dommageables des décisions irrégulières adoptées, de même que le syndic solidairement tenu avec lui en raison des manquements à son obligation d’information.

Le préjudice allégué tient d’une part au refus de l’acquéreur pressenti de régulariser la promesse de vente au prix initialement convenu, ayant supporté une réfaction de 20 % après qu’il eût été informé de de l’existence d’un litige au sujet de l’escalier reliant les deux lots, d’autre part à la réduction du montant du loyer acquitté par les locataires succcessifs après adoption de la résolution litigieuse, et enfin aux conséquences dommageables du comportement du syndic qui s’est employé à décourager la poursuite d’une activité commerciale dans les lots concernés.

Le syndicat des copropriétaires objecte que ni le réglement de copropriété, ni le dernier acte de vente reçu en 2007 ne font état de la présence de la trémie.

Il ajoute que la preuve n’est pas rapportée d’une antériorité de sa présence supérieure à dix ans, que le constat de cette présence par les copropriétaires ne confére pas à la SCI SOFONIL un droit acquis à sa régularisation, et ne fait pas perdre au syndicat des copropriétaires ses droits à la remise en état des lieux.

Il déduit ainsi du seul refus d’adoption par l’assemblée générale de la résolution n° 15 portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 avril 2014 en vue la ratification de la création de la trémie l’injonction valablement faite au copropriétaire concerné de remettre les lieux en l’état , sans autre décision adoptée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en outre que la résolution litigieuse ne relève d’aucun des cas énoncés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dans lesquels un projet de résolution doit être soumis aux copropriétaires, et souligne que nulle procédure n’a été votée à l’encontre de la SCI SOFONIL.

Il en résulte, selon le syndicat des copropriétaires, que la demande d’annulation de la résolution n° 15 n’est pas fondée, et qu’il en est de même de la demande de convocation d’une assemblée générale sur le même ordre du jour, devenue sans objet.

Le syndicat des copropriétaires souligne enfin que les travaux réalisés sans autorisation par le vendeur de la société SOFONIL laquelle s’est porteur acquéreur des lots considérés en connaissance de leur défaut de conformité à la désignation énoncée à l’acte de vente , ne sont pas de nature à engager à son égard la responsabilité du syndicat des copropriétaires, comme celle du syndic, et que la demande indemnitaire ne peut davantage prospérer au regard des nuisances récurrentes provoquées par le locataire de la SCI depuis 2007, destinataire de rappels à la responsabilité encourrue dans ses rapports de voisinage, et qui ne constituent pas une entrave à son activité.

SUR CE

Il incombe en premier lieu à la SCI SOFONIL de rapporter la preuve de l’irrégularité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 9 avril 2014 portant rejet de la ratification de la trémie et remise des lieux en leur état antérieur au regard de son défaut allégué de conformité avec les projets de résolution portés à l’ordre du jour tels que notifiés avec la convocation.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que “ La convocation contient l’indication des date, lieu et heure de la réunion , ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ../… “

L’article 10 du même décret dispose que “ A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic le ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale …/…. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7o et 8o du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux” .

L’article 11 du même décret dispose que” Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour:

I. — Pour la validité de la décision: …/…7o Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéas), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965; “ .

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose enfin que “ l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 I “

Il résulte des textes précités qu’aucune disposition n’impose une stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à mettre en cause la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

En revanche, le syndic ne peut se faire juge de la validité de la question portée par un copropriétaire à l’ordre du jour complémentaire d’une assemblée générale.

Il est donc tenu de déférer à la demande qui lui en est faite, sauf à engager sa responsabilité personnelle ou celle du syndicat.

Encourt enfin la nullité la résolution votée qui n’est pas la suite prévisible de la question figurant à l’ordre du jour.

Au cas d’espèce, il résulte des productions que le projet de résolution dont la société SOFONIL a demandé qu’il fût porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 avril 2014 a été libellé en ces termes “ La société SOFONIL, ayant acquis la boutique du rez de chaussée dans l’état où elle se trouve aujourd’hui, souhaiterait régulariser la création de la trémie qui a été réalisée par son vendeur, Monsieur X, cette régularisation consiste en un dossier qui sera fait par l’architecte de la société SOFNONIL concernant la réalisation qui est actuellement en place, éventuellement sa modification et son renforcement. Cette réalisation se fera sous l’entière responsabilité de la société SOFONIL, qui s’engage à assumer l’ensemble des frais de réalisation ainsi que la modification des grilles de tantièmes auprès d’un géomètre de son choix” .

Le projet soumis sur demande de la SCI SOFONIL au vote des copropriétaires étaient donc de ceux qui, contrairement aux affirmations du syndicat, relevaient bien de la majorité de l’article 25 b, comme portant ratification de travaux affectant les parties communes exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

Il requérait dès lors sa notification aux copropriétaires sous forme d’un projet de résolution notifié en même temps que l’ordre du jour.

Il est établi que la demande d’inscription de la société SOFONIL à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale du 9 avril 2014 a été notifiée aux copropriétaires dans les termes suivants dans les convocations adressées le 14 mars 2014 :

“ 17 Trémie .Majorité art 25 “ A la demande de …/… SCI SOFONIL, régularisation de la trémie qui a été crée par de précédents propriétaires dans la boutique qui mène au sous-sol.Cette régularisation se fera sous le contrôle de l’architecte de la SCI SOFONIL et à son entière responsabilité. La SCI SOFONIL s’engage à payer l’ensemble des frais et le cas échéant à fait réaliser à ses frais un modificatif de l’état descriptif de division qui pourra, à ce moment là, englober cette modification dans la grille des millièmes de charges générales pour l’ensemble de la copropriété ( vote article 25 ) et qu’il a été ajouté, à l’initiative du syndic SGPI, le projet de résolution ainsi libellé: “ l’assemblée générale relève l’absence de projet de résolution à la demande de la SCI SOFONIL . L’assemblée générale, après échange de vue et discussions, décide …” .

La société SGPI, syndic, a par ailleurs notifié avec l’ordre du jour, les projets de résolution suivants, dans les suites de la demande d’inscription à l’ordre du jour complémentaire:

“ 15 Lot 1 Majorité art 25 .Création d’une trémie entre la boutique lot 11 et la cave lot 1 …/… la société A2A sollicite près de la copropriété la ratification de la trémie. Cette dernière a, en effet, été crée hors la vue du syndicat et sans l’autorisation de l’assemblée”.

16 Destination lot 1 . Changement de destination – cession de droits à construire – Mandat à donner au syndic pour les signatures des actes correspondants : “ L’assemblée, après avoir rappelé les perturbations provoquées par l’aménagement du sous-sol en pièce à vivre avec douche et wc, occultation du radier d’égout, allées et venues dans les couloirs de caves atteinte à la sécurité de l’immeuble, odeurs, encombrements des parties communes ( caves), accepte de céder les droits à construire au prix de 20.000 euros .

L’assemblée mandate le syndic pour la représenter à la signature des actes correspondants. La SCI SOFONIL s’engage à supporter tous les frais subséquents à cette cession des droits à construire …/… et selon les vacations fixées par le contrat de syndic”.

A supposer même que le projet de résolution soumis au vote par la SCI SOFONIL eût emporté diverses conséquences quant à son adoption ou son rejet, non articulées par le copropriétaire demandeur, il n’incombait nullement au syndic de procéder à une interprétation de la demande que sa rédaction dépourvue d’équivoque n’imposait pas, sauf à engager sa responsabilité le cas échéant à l’égard de l’auteur de la demande.

Il est établi que l’ouverture de la trémie litigieuse par l’un des auteurs du copropriétaire demandeur à la ratification, sans autorisation de l’assemblée générale, n’a donné lieu à aucune résolution destinée à sanctionner cette atteinte aux parties communes, indépendamment des divers litiges nés de l’exécution de travaux d’aménagement en sous-sol, soit à raison de nuisances sonores ou olfactives, soit à raison du raccordement des wc en sous-sol au collecteur commun, objet d’une résolution attaquée par l’auteur de la SCI SOFONIL.

Par voie de conséquence, il n’incombait nullement au syndic, au titre son devoir de conseil, d’attirer l’attention des copropriétaires sur des éléments dépourvus de tout lien avec le vote, alors que la ratification sollicitée n’apparaissait pas manifestement dépourvue de fondement.

Il peut certes être admis que le projet de résolution n° 16 avait pour objet essentiel, en conséquence d’une ratification éventuelle de l’ouverture de la trémie réalisée sans autorisation de l’assemblée générale, de valoriser la cession, par le syndicat des copropriétaires, des droits à construire accessoires aux parties communes, en vue de créer un local privatif ou de modifier sa destination au profit d’un copropriétaire, et qu’il constituait dès lors la suite prévisible de la question portée à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale du 9 avril 2014 par la SCI SOFONIL.

En revanche, la scission du projet de résolution soumis au vote des copropriétaires en trois projets distincts, dont la rédaction apparaissait destinée d’une part, à orienter le vote des copropriétaires dans le sens d’un rejet, rappelant à ce titre le contentieux né de travaux d’aménagement en sous-sol qui n’étaient pas le fait de la SCI SOFONIL, et à tirer d’autre part immédiatement les conséquences d’un éventuel rejet, en portant à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution tendant à la remise des parties communes en leur état antérieur, ne relevait pas de l’exigence d’un vote distinct sur chacune des questions qui devaient leur être soumises, faute de pouvoir valablement délibérer sur un ordre du jour imprécis ou équivoque, mais constituait au contraire une dénaturation de l’ordre du jour de l’assemblée générale sanctionnée par l’annulation des résolutions ainsi adoptées, sans preuve nécessaire d’aucun grief.

La SCI SOFONIL apparaissait dès lors fondée à demander qu’il soit fait injonction au syndic d’inscrire cette demande de ratification à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale, ainsi qu’elle l’a fait au terme de sa lettre adressée en la forme recommandée à la société SGPI le 2 juin 2014, puis au terme de son acte introductif d’instance.

Il est constant en deuxième lieu qu’il y a abus lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété. C’est à la société SOFONIL invoquant cet abus d’en rapporter la preuve.

Au terme de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 , le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères et par sa situation.

En cas d’exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale comme portant atteinte aux parties communes, leur ratification ne peut se déduire d’une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif.

Il est constant que les travaux litigieux, exécuté à une date indéterminée, avaient consisté en l’aménagement d’une cave annexe à un local commercial à usage de restaurant en local sanitaire à destination de sa clientèle en salle de restaurant.

La clause édictée par l’article 1° de la deuxième partie du règlement de copropriété confère à l’immeuble une destination mixte d’habitation dans les étages et de commerce au rez-de-chaussée, et n’a ni pour objet ni pour effet d’interdire l’accueil de la clientèle du lot commercial n°1.

A supposer même que l’ouverture de cette trémie autorisant l’accès à la cave aménagée annexe au local de restauration n’ait pas été de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des autres parties privatives, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ni à modifier les conditions d’usage et de jouissance des parties communes par les autres copropriétaires, ni enfin à porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou modifier son aspect extérieur, et que, les travaux litigieux ayant été exécutés à une date et dans des circonstances indéterminée, les assemblées générales en date des 20 janvier 2004, 30 mars 2005, 8 novembre 2005, 23 mars 2006, 20 février 2007 et 21 février 2008 n’aient jamais vu porter à leur ordre du jour la question de l’illicéité des travaux exécutés et de la remise des lieux en leur état antérieur, alors même que, selon les termes du jugement du 14 mai 2008 rendu dans l’instance ayant opposé monsieur X au syndicat des copropriétaires afin d’obtenir notamment l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale du 8 novembre 2005 ayant rejeté une demande d’autorisation de faire procéder au raccordement du WC intérieur en sous-sol de ses lots à la descente d’eau commune de l’immeuble, il n’est pas démontré par la SCI SOFONIL que le syndicat des copropriétaires aurait été informé de l’existence d’une communication entre les lots par l’effet de l’ouverture de la trémie litigieuse avant son acquisition du 2 octobre 2007, et à fortiori antérieurement au 9 avril 2004, en sorte que la prescription extinctive édictée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être opposée au syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le rejet de la demande de ratification de la trémie ne procède nullement de la violation d’un droit acquis de la SCI SOFONIL à régularisation d’une autorisation de travaux affectant les parties communes qui ne saurait avoir été implicitement délivrée, en l’absence de connaissance démontrée de leur existence et de toute demande formée à cette fin par l’auteur des travaux litigieux, au regard au surplus du pouvoir souverain de l’assemblée d’y répondre négativement, s’agissant de travaux qui ne constituaient ni des travaux d’amélioration, ni des travaux d’entretien au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, et dont le rejet de ratification n’emportait aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Par suite, la SCI SOFONIL n’est pas fondée à soutenir que la résolution litigieuse n° 15 de l’assemblée générale du 9 avril 2014 refusant la régularisation des travaux d’ouverture de la trémie procède d’un abus de majorité de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à son endroit.

Sur la responsabilité de la société SGPI à l’égard de la SCI SOFONIL

A l’appui de sa demande, la société SOFONIL fait valoir que les conditions du vote de l’assemblée générale sur la résolution litigieuse, portées par le rôle actif du syndic, en sa qualité de rédacteur du texte des résolutions à voter en assemblée générale, investi du secrétariat de l’assemblée, et de rédacteur du procès-verbal, démontrent que celui-ci, en modifiant sciemment la rédaction du projet de résolution porté à l’ordre du jour complémentaires de l’assemblée générale du 9 avril 2014, et en manquant à son obligation d’information des copropriétaires quant à son droit acquis à régularisation comme n’étant pas à origine des travaux litigieux, ont abouti à l’obtention par surprise d’un vote contraire au règlement de copropriété, préjudiciable aux intérêts de la demanderesse, et non justifié par l’intérêt collectif.

La société SPGI conteste la modification de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 avril 2014 et la dénaturation alléguée du projet de résolution de la SCI SOFONIL, ajoute que les résolution n° 16 et 17 constituaient la suite logique de la résolution n° 15 en ce qu’elles envisageaient les conséquences de l’adoption de la proposition par l’assemblée générale, et que le procès- verbal retranscrit fidèlement les propositions de la société SOFONIL.

La société SPGI réfute dès lors la commission d’une faute dans leur rédaction et souligne que l’ajout d’un projet de résolution tirant les conséquence d’un refus de l’assemblée générale de ratifier la création de la trémie par la remise en état des lieux, les résolutions n° 16 et 17 étant devenues sans objet, caractérise l’accomplissement de son obligation d’information dans le cadre du pouvoir d’amendement ouvert à l’assemblée générale, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la tenue de l’assemblée.

La société SPGI soutient enfin ne pas avoir été informée de l’existence de la trémie avant l’assemblée générale du 9 avril 2014, les acte successifs d’acquisition des lot n° 1 et 11 ne comportant pas mention de l’existence de la trémie dans leur désignation, et en déduit que nulle faute ne peut lui être reprochée quant à l’exécution de son devoir d’information au regard de travaux irrégulièrement exécutés.

Il résulte de ce qui précède que si la société SPGI a commis une faute dans sa mission de convocation et de tenue de l’assemblée découlant de ses pouvoirs d’administration, en procédant à une dénaturation du projet de résolution de ratification de travaux irréguliers que la SCI SOFONIL entendait voir porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 avril 2014, il n’est nullement démontré par la société demanderesse que cette faute ait un lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué, tenant d’une part à la perte de valeur de ses lots, qui découlerait du refus du bénéficiaire d’une promesse de vente de régulariser celle-ci aux conditions financières initialement convenues, ayant sollicité à ce titre une réduction de prix de 20 % soit 60 000 euros, et d’autre part à la relocation de ses biens pour un loyer en réfaction de 309,74 euros par mois, charges comprises, dans la période du 1° janvier 2015 au 1° février 2016 , et de 259,74 euros par mois, charges comprises, dans la période du 1° mars Au 1° septembre 2016, soit une perte de loyers d’un montant global de 6147, 87 euros, alors que la résolution portant rejet de la demande de ratification, dont le bénéficiaire de la promesse aurait eu connaissance au stade des négociations avec le promettant qui avaient achoppé , ne procédait en réalité d’aucun abus de droit.

La société SOFONIL sera par voie de conséquence déboutée de la demande indemnitaire qu’elle forme de ces chefs à l’encontre de la société SPGI.

La société demanderesse sera de même déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société SPGI à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice résultant d’une volonté dolosive du syndic, en l’espèce non démontrée au regard des seuls manquements susvisés et du projet de résolution afin de ratification des travaux litigieux porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 avril 2016, de décourager la poursuite d’une exploitation commerciale dans les lots concernés.

Est donc sans objet la demande de condamnation solidaire formée par la SCI SOFONIL à l’encontre du syndicat des copropriétaires, comme tenu des fautes de son mandataire, pour se voir indemniser des préjudices susvisés, en raison d’une part du refus du bénéficiaire de la promesse de vente des ses lots de régulariser celle-ci aux conditions de prix initialement convenues, d’autre part de la perte de revenus consécutifs à la relocation de ses lots, et enfin du comportement fautif allégué du syndic en vue de décourager l’exploitation commerciale de ses lots.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI SOFONIL non fondée en sa demande principale sera déboutée de la demande qu’elle forme de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

La SCI SOFONIL succombant à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient en équité d’allouer à chacun des défendeurs la somme de 2500 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI SOFONIL recevable en demande;

DIT que les échanges entre les conseils des parties et l’inscription du projet de résolution de régularisation de la trémie à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] en date du 13 avril 2016 ne constitue pas un aveu judiciaire;

DONNE acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] , représenté par son syndic, la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles, de l’adoption par l’assemblée générale du 13 avril 2006 de la résolution n° 9 ci -après libellée “ Dans un souci de conciliation, l’assemblée décide de ratifier la trémie existante entre la cave n° 1 et le lot n° 11 et met à la charge de la société SOFONIL les frais liés à la modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété à intervenir, aux fins d’y faire figurer la trémie entre les lots précités”

DEBOUTE LA SCI SOFONIL de sa demande de condamnation solidaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et de la Société Parisienne de Gérance d’Immeubles à lui payer, au titre du préjudice né de l’adoption de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 9 avril 201, et du refus corrélatif de remise à l’ordre du jour de son projet de résolution de ratification de la trémie avant le 13 avril 2016 :

— la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice subi à raison du refus de l’acquéreur pressenti de ses lots de signer la promesse de vente aux conditions initialement convenues,

— la somme de 6.148,87 euros à raison de la diminution des recettes de loyers commerciaux,

— la somme de 10.000 euros relative à raison du comportement dolosif de la société SPGI;

DEBOUTE la SCI SOFONIL du surplus de ses demandes;

CONDAMNE la SCI SOFONIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et à la société Société Parisienne de Gérance d’Immeubles la somme pour chacun de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI SOFONIL aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 09 novembre 2017

Le Greffier Le Président

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