DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-claude RADIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #B213

DÉFENDERESSES

Société PACIFICA es qualités d’assureur de Madame X

[…]

[…]

représentée par M^e N O, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame R S, Vice-Présidente

Madame D E, Vice-Présidente

Madame B C, Juge

assistées de P Q, Greffier

DEBATS

A l’audience du 03 Novembre 2016

Tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame D E

FAITS et PROCÉDURE

La SCI DU RANTIN est propriétaire non occupant des biens immobiliers suivants:

1°) un immeuble à usage commercial et d’habitation situé […] à Z (Morbihan) composé :

— d’un rez de chaussée avec salle de bar, salle de jeux, couloir, cage d’escalier, dégagement, réserve, entrée,

— d’un 1^er étage avec neuf chambres meublées, couloir, dégagements, deux salles d’eau avec W.C

— d’un 2^e étage avec sept chambres meublées, W.C,

— d’une cour à l’arrière,

2°) dans un immeuble en copropriété situé […] à Z :

— au rez de chaussé, du lot n°2 composé d’une cuisine et des 18/100èmes des parties communes.

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2008, la SCI DU RANTIN a donné à bail commercial à M^me F X, d’une part, une partie des locaux situés en rez-de-chaussée de l’immeuble sis […] comprenant une salle de café et une salle à l’arrière et, d’autre part, une cave, des toilettes, un jardinet et un garage dépendant du même immeuble, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er décembre 2008 pour se terminer le 30 novembre 2017.

En cours de bail, il a été ajouté à ces locaux, sans modification de loyer, la pièce à usage de cuisine constituant le lot n°2 de l’immeuble du […], disposant d’une entrée indépendante et non reliée aux locaux précités.

Les locaux étaient à usage de «CAFE – DEBIT DE BOISSONS – JEUX – SNACK» et M^me F X y a exploité un débit de boisson sous l’enseigne «CHEZ NOUS».

M^me F X est assurée auprès de la société PACIFICA.

Dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012, un incendie est survenu dans l’immeuble du […], lequel a été détruit dans sa quasi-totalité.

La SCI DU RANTIN a désigné en qualité d’expert le cabinet G H, lequel a sollicité le cabinet I J, expert près la cour d’appel de BORDEAUX, à l’effet de donner son avis sur les causes et les circonstances du sinistre.

Aux termes de son rapport en date du 15 mars 2012, l’expert a identifié deux zones possibles de départ de feu : l’une au pied de l’escalier de l’immeuble du […], l’autre dans un appartement du 1^er étage, et a fait état de ce que l’incendie avait une origine «volontaire».

Dans un devis du 21 juin 20121, le cabinet d’expertise G H a évalué les dommages à la somme totale de 422 274 euros comprenant les travaux de démolition, les travaux de réhabilitation et les frais divers (notaire et intervenants).

Une enquête préliminaire a été ouverte pour destruction de biens immobiliers dans le cadre de laquelle le parquet de LORIENT a désigné M. K A en qualité d’expert judiciaire, lequel a conclu que l’incendie avait pris naissance au pied de la cage d’escalier au fond de l’immeuble du […], le premier combustible ayant été un matelas posé à cet endroit, le bois des marches et de l’escalier ayant permis la propagation du sinistre.

Monsieur L a conclu à une origine criminelle de l’incendie.

La procédure pénale a fait l’objet d’un classement sans suite par le parquet de LORIENT le 30/06/2013.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2013, la SCI DU RANTIN a assigné M^me F X divorcée Y et son assureur, la société PACIFICA, devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir au visa de l’article 1733 du code civil et, subsidiairement, de l’article 1732 et des articles 1382 et suivants du même code ainsi qu’ au visa de l’article L.124-3 du code des assurancesྭ:

— constater que M^me F X bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du bâtiment où l’incendie est né,

— en conséquence, dire qu’elle doit répondre de l’incendie en application de l’article 1733 du code civil,

— subsidiairement, dire et juger que l’incendie est dû à la négligence fautive de M^me F X,

— dans tous les cas, condamner, en conséquence, la société PACIFICA à lui payer la somme de 422 274 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’intégralité des dommages, réserve faite du coût de l’assurance dommages-ouvrage,

— subsidiairement, condamner la société PACIFICA à lui payer un acompte de 250 000 euros et désigner un expert avec mission d’évaluer les préjudices par elle subis résultant de l’incendie survenu le 17 janvier 2012,

— condamner la société PACIFICA à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens à recouvrer en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 17 mars 2015, la SCI DU RANTIN demande au tribunal au visa de l’article 1733 du code civil et, subsidiairement, des articles 1732 et 1382 et suivants du même code ainsi qu’ au visa de l’article L.124-3 du code des assurances, de :

_ constater que M^me F X bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du bâtiment où l’incendie est né,

— en conséquence, dire qu’elle doit répondre de l’incendie par application de l’article 1733 du code civil.

— subsidiairement, dire et juger que l’incendie du 17 janvier 2012 est dû à la négligence fautive de M^me F X,

— dans tous les cas, condamner, en conséquence, la société PACIFICA à lui payer la somme de 358.265,78 euros, valeur juin 2012 avec actualisation au jour du paiement effectif en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, à titre de dommages intérêts en réparation de l’intégralité des dommages, réserve faite du coût de l’assurance dommages-ouvrage,

— subsidiairement, condamner la société PACIFICA à lui payer un acompte de 250 000 euros et désigner un expert avec mission d’évaluer ses préjudices résultant du sinistre du 17 janvier 2012,

— débouter la société PACIFICA de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société PACIFICA à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e RADIER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 25 juin 2015, la société PACIFICA demande au tribunal, au visa de l’article 1733 du code civil, des pièces versées aux débats et de la jurisprudence par elle citée, de :

— dire que l’incendie n’a pas pris naissance dans le local commercial donné en location à M^me F X,

— dire que l’article 1733 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer pour un incendie dont le départ de feu ne se situe pas dans le local donné en location,

— dire que M^me F X n’était pas locataire de l’immeuble à usage d’habitation dans lequel l’incendie est survenu,

— dire que la simple liberté d’accès à une partie commune ne peut être assimilée à une jouissance des lieux au sens de l’article 1729 du code civil,

— dire que les conditions de mise en œuvre de l’article 1733 du code civil ne sont aucunement réunies, l’incendie n’ayant pas pris naissance dans le local donné en location,

— dire que la SCI DU RANTIN est infondée à se prévaloir de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil,

— en conséquence, débouter la SCI DU RANTIN de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées,

à titre subsidiaire,

— dire que l’incendie est d’origine criminelle,

— dire que M^me F X a rempli ses obligations contractuelles,

— dire que M^me F X n’a commis aucune négligence et aucune faute qui soient à l’origine de l’incendie,

— dire que la sécurisation de la porte d’accès à l’immeuble de la SCI DU RANTIN ne relevait aucunement des obligations de la locataire du local commercial,

— dire que le preneur n’est pas responsable lorsque l’incendie est survenu en raison de la faiblesse des fermetures de l’immeuble imputable au bailleur,

— dire que l’incendie criminel constitue un cas de force majeure et un cas fortuit qui exonère totalement le locataire de la présomption de responsabilité visée par l’article 1733 du code civil,

— en conséquence, débouter la SCI DU RANTIN de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées,

à titre très subsidiaire,

vu les articles 1732 et 1382 du code civil,

— dire que le preneur n’est pas responsable des dégradations causées à l’immeuble en l’absence d’événement ayant pris naissance dans les lieux donnés à bail,

— dire que l’incendie n’est pas survenu dans le local donné à bail à Madame F X,

— dire que Madame F X n’a commis aucune faute de quelque nature que ce soit,

— dire qu’il incombait à la SCI DU RANTIN en sa qualité de propriétaire de s’assurer de la sécurisation des accès à son immeuble,

— dire que les conditions de mise en œuvre de l’article 1732 du code civil ne sont pas réunies,

— dire que les conditions de mise en œuvre de l’article 1382 du code civil ne sont pas réunies,

— en conséquence, débouter la SCI DU RANTIN de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

Sur la réclamation de la SCI DU RANTIN :

— dire que l’état de pertes non contradictoire établi par la SCI DU RANTIN ne vaut que réclamation unilatérale et non justifiée,

— dire qu’aucun constat contradictoire des dommages n’a été établi,

— dire que la SCI DU RANTIN récupère la TVA,

— dire que les montants sollicités doivent être pris en compte hors taxe,

— dire que la SCI DU RANTIN ne saurait réclamer une indemnité générant un enrichissement,

— dire que l’immeuble de la SCI DU RANTIN était vétuste et laissé à l’abandon,

— dire que la SCI DU RANTIN ne peut prétendre à la valeur de reconstruction mais à la seule valeur vénale évaluée à 160 500 euros,

— dire que la SCI DU RANTIN ne justifie pas des frais dont elle sollicite la prise en charge : frais de notaires, diagnostic amiante, frais de H d’expert,

en conséquence,

— débouter la SCI DU RANTIN de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,ྭ

— débouter la SCI DU RANTIN de sa demande d’expertise et de provision,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître N O conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 octobre 2015, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et a renvoyé l’affaire pour plaidoirie à l’audience collégiale du 18 février 2016.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour mise en la cause des organes de la procédure collective ouverte à l’encontre de M^me F X.

Par ordonnance du 2 novembre 2016, le juge de la mise état aྭ:

— constaté le désistement d’instance et d’action de la SCI DU RANTIN à l’encontre de M^me F X, par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2016,

— constaté que M^me F X n’avait pas présenté de fin de non recevoir et n’avait pas conclu au fond,

— déclaré parfait le désistement d’instance et d’action à l’égard de M^me F X,

— constaté l’extinction de l’instance à l’égard de M^me F X et le dessaisissement du tribunal à son encontre,

— laissé les dépens à la charge de la SCI DU RANTIN, sauf convention contraire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2016.

MOTIFS,

A titre liminaire, le tribunal expose ci-après les éléments constants du litige auxquels il se référera au cours des développements ultérieurs.

La SCI du RANTIN est propriétaire d’un immeuble sis […] 56 300 Z composé, en rez-de-chaussée, d’une salle de bar, d’une salle de jeu, d’un couloir, d’une cage d’escalier, d’un dégagement, d’une réserve et d’une d’entrée ྭ; au 1^er étage, de neuf chambres meublées, d’un couloir, de dégagements, de deux salles d’eau avec water-closetྭ; au 2^e étage, de sept chambres meublées, de water-closetྭ; d’une cour à l’arrière, de dégagement et de terrain.

Le bail commercial consenti le 28 novembre 2008 par la SCI du RANTIN à M^me F X porte, aux termes de sa clause «désignation des biens loués», sur le local commercial du rez-de-chaussée, composé d’une salle de café et d’une salle à l’arrière, ainsi que sur une cave, des toilettes, un jardinet et un garage.

L’autre partie de l’immeuble, à savoir son premier et son second étages desservis par un escalier en bois auquel menait un couloir accessible uniquement par une porte vitrée ouvrant sur la rue Charles de Gaulle a été louée à usage d’habitation, jusqu’en 2010, par la SCI DU RANTIN, qui l’a ensuite laissé inoccupée.

Le local commercial loué à M^me F X avait, d’après les clichés photographiques figurant dans le procès-verbal d’enquête préliminaire des services de gendarmerie de Z, sa propre porte d’entrée en façade de l’immeuble, ouvrant sur la […] et indépendante des deux portes d’accès à l’immeuble, respectivement situées à sa gauche immédiate et à sa droite, la première étant la porte vitrée précitée, la seconde, en bois, étant uniquement une porte de sortie munie d’une barre anti-panique.

La porte vitrée, dépourvue de clenche et munie d’une serrure, restait ouverte sur la […].

A compter de mai 2011, M^me F X a utilisé un carré, qu’elle insérait à l’endroit prévu pour la clenche, pour fermer cette porte qui demeurait, par ailleurs, non verrouillée.

Dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012, l’immeuble de la SCI DU RANTIN, y compris le local commercial loué à M^me F X, a été détruit en quasi totalité par un incendie survenu vers deux heures du matin.

Il ressort du procès-verbal de l’enquête du service de gendarmerie de Z que l’hypothèse d’une entrée dans l’immeuble par escalade n’a pas été mise en évidence et qu’aucun des deux accès possibles à l’immeuble n’a fait l’objet d’effractionྭ; que la porte vitrée disposait d’une «serrure sans poignée» et était entrouverte à l’arrivée des sapeurs-pompiersྭ; que, pour accéder au couloir de l’immeuble, ces derniers ont été contraints de pousser cette porte vitrée qui était bloquée par «un pot carré de 50 centimètres qui sert de cendrier»ྭ; que des chaises et une table ronde en plastique étaient empilées derrière la porteྭ ; que l’hypothèse d’un départ de feu depuis la cage d’escalier située à l’arrière du bâtiment et accessible depuis la porte vitrée à gauche en façade était avancée, rendant ainsi «l’incendie suspect et criminel» ; que «la cage d’escalier est d’accès aisé puisque la porte vitrée, fermée mais non verrouillée, peut s’ouvrir avec un simple «carré» ou autre objet, depuis la rue»ྭet était «d’ailleurs entrouverte à l’arrivée des sapeurs-pompiers» ; que «la cage d’escalier est indépendante du bar dont on peut exclure qu’il est à l’origine de l’incendie».

Dans son rapport déposé en mai 2012, l’expert (M. K A) inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de RENNES requis sur autorisation du procureur de la République du tribunal de grande instance de LORIENT, dans le cadre de l’enquête pénale, aྭ:

— relevé que «l’entrée située à l’extrémité gauche de l’établissement est constituée d’une porte vitrée facilement déverrouillable (sic) compte-tenu d’une serrure légère avec un seul point de fermeture»,

— retenu que «le feu a démarré initialement au pied de la cage d’escalier en bois située dans la partie arrière gauche de l’immeuble», que «le premier combustible a été un ancien matelas composé principalement d’un rembourrage en laine.», qu’ «aucun accélérant n’a été décelé au point d’origine», que «le matelas a pu être allumé par une simple flamme directe au moyen d’un briquet» et que «ce matelas étant à proximité immédiate de la cage d’escalier, c’est le bois des marches qui a permis le développement du feu»,

— conclu que l’incendie survenu dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012 dans l’immeuble du 47 rue de Général de Gaulle “trouve son origine dans un acte volontaire. Le point d’origine a été déterminé avec certitude au niveau d’un matelas posé en position verticale le long d’un mur situé sous en escalier en bois.

Aucune installation électrique ou action humaine telle que des travaux par point chaud n’ont été réalisés au niveau du point d’origine. Il n’y a pas de trace de squatt qui pourrait expliquer une cause accidentelle de l’incendie. L’heure très tardive du sinistre permet d’exclure que des enfants auraient joué dans ce bâtiment et pu allumer un feu accidentellement. La facilité d’accès au couloir conduisant à la cage d’escalier à partir de la rue (simple porte vitrée fermant par un seul point) permet une introduction aisée dans l’immeuble.

L’ensemble de ces éléments permet de conclure à une cause humaine volontaire de cet incendie. Les cause peuvent être multiples ྭ: acte gratuit d’un pyromane ayant repéré l’accès au bâtimentྭ;tentative d’escroquerie à l’assurance en vue de financer la reconstruction de l’immeuble ou vengeance contre le propriétaire des lieux.” ྭ

Les parties n’ont contesté ni la teneur du procès-verbal de l’enquête de gendarmerie ni les conclusions de l’expert quant à l’origine et aux causes de l’incendie.

Elles n’ont pas, non plus, remis en cause le fait que le matelas incriminé par l’expert n’appartenait pas à M^me F X et qu’elle ne l’avait pas déposé sous la cage d’escalier.

I) Sur la responsabilité de M^me F X

A) Sur le fondement de l’article 1733 du code civil

La SCI DU RANTIN soutient tout d’abord que, même si le départ de feu ne se situe pas à l’intérieur des locaux loués à usage de bar puisqu’il a eu lieu à partir d’un matelas situé contre un mur dans la cage d’escalier de l’immeuble, la responsabilité de M^me F X est engagée du fait qu’ elle était la seule personne occupante des biens immobiliers […], les pièces à usage d’habitation des deux étages du bâtiment étant vides de tout occupant depuis longtemps et, en tout cas, à la date du sinistre ྭ; qu’elle était la seule à avoir la jouissance du couloir duquel est parti le feu et qui était exclusivement accessible par la porte vitrée donnant sur la […].

Elle fait valoir, à cet égard, qu’il n’y a pas d’entrée totalement distincte et indépendante puisque les deux entrées desservant respectivement le commerce de M^me F X et l’ autre partie de l’immeuble sont ouvertes sur la façade de l’établissement exploité par la locataire.

Elle déclare que, depuis mai 2011, M^me F X était la seule à pouvoir ouvrir et fermer la porte d’accès au couloir de l’immeuble au moyen, selon ses propres déclarations, d’un carré.

La SCI DU RANTIN fait valoir, à cet égard, que M^me F X avait l’usage, non seulement exclusif mais, également, permanent, du couloir d’accès aux étages de l’immeuble puisqu’elle l’utilisait comme annexe des locaux visés dans le bail pour y entreposer une partie du mobilier nécessaire à son activité professionnelle (notamment le mobilier de la terrasse) et ce, sans opposition de sa part dès lors qu’elle était la seule à en avoir la jouissance, faute de tout autre occupant de l’immeuble.

Elle déduit de ce qui précède que M^me F X avait ainsi «privatisé» le couloir et qu’il lui incombait, dès lors, de supporter le risque de l’occupation des lieux et de leur jouissance.

Elle déclare, de ce fait, l’arrêt du 24 septembre 2002, invoqué par la société PACIFICA, inapplicable à l’espèce.

La SCI DU RANTIN conclut que la responsabilité de M^me F X est engagée sur le fondement de l’article 1733 du code civil qui pose une présomption de responsabilité de plein droit du locataire en cas d’incendie survenu dans les locaux loués.

En réplique, la société PACIFICA soutient tout d’abord que l’article 1733 du code civil ne saurait s’appliquer, en l’espèce, du fait que, selon les différents rapports d’expertise, l’incendie n’est pas survenu dans les locaux donnés à bail mais au pied de la cage d’escalier de l’immeuble, qui n’est pas comprise dans l’assiette du bail consenti à M^me F X par la SCI DU RANTIN.

La société PACIFICA soutient, par ailleurs, que si M^me F X avait eu la jouissance du hall d’accès de l’immeuble où le feu est survenu, ce qu’elle conteste, ce seul fait est, en tout état de cause, insuffisant pour lui conférer la qualité de locataire de l’ensemble de l’immeuble de la SCI DU RANTIN. Elle fait valoir à cet égard et en référence à un arrêt de la 3^e chambre civile de la cour de cassation n° 00-20719 du 24 septembre 2002, que, si M^me F X avait entreposé occasionnellement du mobilier dans le couloir et si elle en avait l’accès au moyen d’un simple carré que n’importe qui pouvait se procurer pour ouvrir la porte d’entrée vitrée, dépourvue de serrure et ouverte à tous, ces seuls faits ne pouvaient lui conférer la jouissance «exclusive» de cette partie commune, laquelle ne peut pas plus résulter de la simple inoccupation des chambres des 1^er et 2^e étages de l’immeuble.

La société PACIFICA fait également valoir que le couloir et, a fortiori, l’ensemble de l’immeuble ne sauraient être considérés comme un local accessoire au local donné en location à M^me F X dans la mesure où l’article L.145-1 du code de commerce définit le local accessoire comme «le local dont la privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds», ce qui n’est pas le cas, en l’espèce, du couloir litigieux, et que la désignation des lieux donnés à bail est précisément définie dans le bail et ne comprend aucunement l’intégralité de l’immeuble du […].

La société PACIFICA rappelle également que l’entretien et la garde des parties communes, et, de façon générale, de la partie de l’immeuble non louée, incombent au propriétaire, la SCI DU RANTIN, tenue, en cette qualité, de sécuriser l’accès à son immeuble et qui ne peut se décharger de ces obligations sur sa locataire.

La société PACIFICA en conclut que la présomption de responsabilité instituée par l’article 1733 du code civil n’a pas, en l’espèce, vocation à s’appliquer, l’incendie n’ayant pas pris dans le local donné en location.

L’article 1733 du code civil dispose qu’ «Il (le preneur) répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouveྭ:

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction,

Que le feu a été communiqué par une maison voisine.»

Ainsi qu’en convient la SCI DU RANTIN, la présomption de responsabilité du preneur instaurée par l’article 1733 du code civil ne s’applique que si l’incendie a pris naissance dans les locaux loués.

En l’espèce, l’incendie survenu dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012 ne trouve pas son origine dans les locaux loués à M^me F X puisqu’aux termes du rapport d’expertise de M. A, le feu a pris naissance au pied de l’escalier en bois situé dans la partie arrière gauche de l’immeuble desservant ses 1^er et 2 ème étages, soit hors de l’assiette du bail à elle consenti et, plus précisément, au niveau d’un matelas posé en position verticale le long d’un mur situé sous cet escalier.

Suivant, à la fois, le procès-verbal de l’enquête des services de gendarmerie de Z et le rapport d’expertise de M. K A, l’accès à la cage d’escalier d’où est parti l’incendie s’est fait par le couloir menant aux étages de l’immeuble dont la porte d’entrée vitrée donnant sur la […] a été déclarée entrouverte par les sapeurs-pompiers.

Il est exact que M^me F X entreposait dans ce couloir les chaises et tables de la terrasse de son établissement et qu’elle fermait la porte d’entrée vitrée au moyen d’un carré, depuis le moi de mai 2011, ladite porte étant jusqu’à cette date, sans contestation de ce chef de la part de la SCI DU RANTIN, laissée ouverte.

Il résulte, cependant, du procès-verbal et du rapport d’expertise précitésྭ:

— que cette porte vitrée ne comportait pas de clenche et était munie d’une serrure dont le mécanisme était, des termes mêmes des conclusions de la SCI DU RANTIN, «démuni de protection et son ouverture possible par n’importe quel outil» et dont la SCI DU RANTIN n’établit pas, en tout état de cause, qu’elle en avait remis une clé à M^me F X,

— que «la cage d’escalier est d’accès aisé puisque la porte vitrée, fermée mais non verrouillée, peut s’ouvrir avec un simple «carré» ou autre objet», l’expert mandaté par la SCI DU RANTIN elle-même, le cabinet I J, notant, à cet égard, qu’ «un simple outil permettait d’entrer dans l’immeuble non verrouillé»,

— que cette facilité d’accès par tout autre personne que M^me F X est corroborée par la seule présence dans la cage d’escalier d’un matelas dont il est contant qu’il ne lui appartenait pas et qu’elle ne l’y avait pas déposé.

Dans ces conditions, le seul fait, pour M^me F X, de ranger son mobilier de terrasse dans le couloir de l’immeuble et de fermer, sans la verrouiller, la porte sur rue au moyen d’un simple carré, ce dont avait connaissance la SCI DU RANTIN qui déclare ne pas s’y être opposée en l’absence d’occupants des 1^er et 2 ème étages de son immeuble, n’établit pas que la locataire avait «privatisé» ce couloir à son profit et qu’elle en avait ainsi la jouissance exclusive, laquelle ne peut pas plus résulter de l’inoccupation de la partie de l’immeuble, hors assiette du bail, alléguée par la bailleresse.

De même, la SCI DU RANTIN, qui ne justifie pas que le couloir de l’immeuble était nécessaire et servait à l’exploitation par M^me F X de son fond de commerce, n’établit pas en quoi le fait, pour celle-ci, d’y entreposer les chaises et les tables de sa terrasse permet de considérer ce couloir comme constituant un «local annexe» aux locaux loués.

Dans ces conditions, le couloir menant à la cage d’escalier, point de départ de l’incendie, ne faisant pas partie des locaux loués à M^me F X qui ne bénéficiait en aucune façon de sa jouissance exclusive, la SCI DU RANTIN n’est pas fondée à opposer à la société PACIFICA, en sa qualité d’assureur de M^me F X, la présomption de responsabilité instaurée par l’article 1733 du code civil à l’encontre du preneur, en cas d’incendie des locaux loués.

B) Sur le fondement des articles 1732, 1382 et 1383 du code civil

Dans l’hypothèse où le tribunal a, comme en l’espèce, écarté la présomption de responsabilité et le régime spécifique de responsabilité instaurés par l’article 1733 du code civil, la SCI DU RANTIN soutient que la responsabilité de M^me F X est alors engagée, quand bien même l’incendie n’a pas pris naissance dans les locaux à elle loués, sur le fondement de droit commun de la faute, dans les conditions prévues à l’article 1732 du code civil à l’égard du bailleur pour les dégradations et pertes causés aux locaux loués et aux articles 1382 et suivants du code civil à l’égard des tiers pour les autres dommages.

A cet égard, soulignant que, suivant les rapports d’expertise, «la porte vitrée sur rue, ouverte à l’arrivée des secours, ne présentait pas de trace d’effraction, n’était pas verrouillée et, au contraire, était facilement ouvrable», la SCI DU RANTIN reproche à M^me F X d’avoir fait preuve d’une «négligence fautive» à l’origine de l’infraction, en ne sécurisant pas l’accès aux lieux et en facilitant ainsi la possibilité d’intrusion.

Elle soutient, en effet, que M^me F X aurait pu assurer la fermeture des lieux d’une manière plus efficace et sécurisée puisque la porte vitrée litigieuse était équipée d’une poignée alors manquante et d’un point de fermeture avec clé permettant le verrouillage.

Elle considère plus précisément que, dès lors que la locataire avait «privatisé» le couloir d’accès aux étages à son seul bénéfice, il lui appartenait d’en sécuriser l’accès au moyen d’un verrou ou d’une simple serrure complète munie d’un cylindre et s’ouvrant au moyen d’une clé, afin d’éviter les intrusions extérieures.

En réplique, la société PACIFICA invoque l’absence de faute de M^me F X dans la survenance de l’incendie et des dommages en étant résultés.

Elle fait valoir que, si l’article 1732 du code civil ne limite pas la responsabilité du preneur aux seuls dégâts causés aux lieux loués, ce dernier ne répond des dégradations causées à tout l’immeuble que si l’origine est survenue dans l’un des appartements loués en location, selon l’arrêt de la 3^e chambre civile de la cour de cassation n° 71-14294 du 6 décembre 1972.

Elle considère, dans ces conditions, que M^me F X ne peut être tenue responsable des dégradations causés à l’immeuble en raison d’événements n’ayant pas pris naissance dans les lieux donnés à bail.

La société PACIFICA soutient, en outre, que M^me F X, en sa seule qualité de locataire du local commercial, a été particulièrement diligente et a toujours assuré la parfaite sécurisation des accès à son local, ayant même eu recours à une société de surveillance.

Elle fait valoir qu’au demeurant, M^me F X n’a commis aucune faute ni négligence qui aurait permis ou favorisé l’incendie et qu’il appartenait au seul bailleur, et non à sa locataire, de sécuriser les moyens d’accès à son immeuble et d’en assurer la pérennité et l’entretien.

La société PACIFICA rappelle, de nouveau, que l’entretien et la garde des parties communes, et, de façon générale, de la partie de l’immeuble non louée et à usage d’habitation, incombent au propriétaire, la SCI DU RANTIN, tenue de sécuriser l’accès à son immeuble et qui ne peut se décharger de ces obligations sur sa locataire.

Elle souligne qu’en l’espèce, l’immeuble était «laissé à l’abandon» et que le propriétaire en avait laissé l’accès libre, sans entreprendre de travaux et sans qu’aucune mesure n’ait été prise pour limiter et contrôler cet accès.

La société PACIFICA considère ainsi que la SCI DU RANTIN a fait preuve d’une totale carence et d’une absence de diligence dans la gestion et l’administration de son immeuble, dont elle souligne qu’il n’était pas assuré, de sorte qu’ «il lui appartient d’assumer seule la conséquence de son incurie dans l’entretien de son immeuble».

Elle conclut que la responsabilité de M^me F X n’est engagée ni sur le fondement de l’article 1732 du code civil ni sur le fondement de l’article 1382 de même code.

L’article 1732 du code civil dispose qu’ «il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute».

Les articles 1382 et 1383 du même code disposent respectivement que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.» et que «chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement pas son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence».ྭ

En l’espèce, la société PACIFICA établit que le fait, pour M^me F X, d’avoir fermé, sans la verrouiller, la porte d’accès au couloir au moyen d’un simple carré en lieu et place de la clenche manquante ne lui a pas transféré l’obligation pesant sur le seul propriétaire d’assurer la sécurisation de l’accès à la partie de l’immeuble non comprise dans le bail, dans la mesure où, ainsi qu’elle le relève justementྭ: le couloir duquel est parti l’incendie ne faisait pas partie de l’assiette du bail et n’était pas loué par la SCI DU RANTIN à M^me F X qui, par ailleurs, n’en avait aucunement la jouissance exclusive ;

M^me F X n’était pas tenue, dans ses conditions, d’assurer la sécurisation de l’accès à ce couloir desservant la partie de l’immeuble dont elle n’était pas locataire et que seule la SCI DU RANTIN avait l’obligation, en sa qualité de propriétaire, de garantir, ce qu’elle n’a pas fait puisque la porte d’entrée ouvrant sur le couloir litigieux n’avait pas de clenche, était munie d’une serrure qui, des termes mêmes de ses conclusions, n’assurait pas son verrouillage et était demeurée, jusqu’en mai 2011,ྭ constamment ouverte, l’immeuble étant, au surplus, décrit par les services de gendarmerie et par l’expert judiciaire comme étant laissé à l’abandon ;

M^me F X n’était ainsi tenue ni de verrouiller la porte d’entrée, dont il n’est, en tout état de cause, pas établi, comme rappelé précédemment, qu’elle disposait de la clé ni, a fortiori, d’installer, comme le soutient la SCI DU RANTIN, «une serrure complète munie d’un cylindre et s’ouvrant au moyen d’une clé», «le mécanisme de la serrure en place étant démuni de protection et son ouverture étant possible par n’importe qui».

La société PACIFICA établit ainsi que M^me F X n’a pas fait preuve de la «négligence fautive» que sa bailleresse lui reproche d’avoir commis en ne prenant pas la précaution de verrouiller, d’une façon ou d’une autre, la porte d’accès au couloir qu’ «elle avait pris l’initiative de fermer en mai 2011» et en ayant ainsi favorisé l’intrusion de l’incendiaire et, par là même, la destruction quasi totale des locaux loués par propagation de l’incendie déclenché dans la cage de l’escalier que desservait ce couloir.

Il s’évince également de ce qui précède que la SCI DU RANTIN, en charge de cette preuve, ne justifie pas que M^me F X a fait preuve de négligences fautives, au sens des articles 1382 et 1383 du code civil, à l’origine de cet incendie et des dommages en étant résultés pour l’autre partie de l’immeuble à usage d’habitation et hors assiette du bail, dont elle est propriétaire.

Dans ces conditions, la SCI DU RANTIN n’est fondée ni à opposer à l’assureur de sa locataire, la société PACIFICA, la présomption de faute du preneur instaurée par l’article 1732 du code civil, en raison des dégradations causées aux locaux loués par l’incendie survenu dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012, ni à mettre en œuvre la responsabilité délictuelle de l’assurée, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, du fait des dommages causés par cet incendie à la partie de l’immeuble non comprise dans le bail et dont elle était également propriétaire.

II) Sur la demande d’indemnisation formulée à titre principal par la SCI DU RANTIN et sur sa demande subsidiaire en paiement d’un «acompte» et en désignation d’un expert

Le tribunal a écarté, dans ses développements précédents, la responsabilité de M^me F X dans les dégradations causées par l’incendie survenu dans la nuit du 16 au 17 janvier 2012 à l’ensemble de l’immeuble, locaux loués compris, dont la SCI DU RANTIN est propriétaire […] à Z.

Dans ces conditions, la SCI DU RANTIN n’est pas fondée à demander, dans le cadre de l’action directe prévue par l’article L.124-3 du code des assurances, à la société PACIFICA prise en sa qualité d’assureur de M^me F X, des dommages et intérêts destinés à réparer lesdites dégradations.

La SCI DU RANTIN sera, en conséquence, déboutée de ses demandes d’indemnisation totale ou provisionnelle et de sa demande de désignation d’un expert chargé d’évaluer ses préjudices.

III) Sur les autres demandes

La SCI DU RANTIN qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens et à verser à la société PACIFICA la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI DU RANTIN de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI DU RANTIN à payer à la société PACIFICA la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne la SCI DU RANTIN aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 12 Janvier 2017

Le Greffier Le Président

P Q R S

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