DEMANDEURS

Madame C D veuve X

[…]

[…]

Monsieur E X

[…]

[…]

Madame F X

[…]

[…]

Monsieur G X

[…]

[…]

Monsieur H X

[…]

[…]

Monsieur I X es -qualité de représentant légal de son fils H X né le […]

[…]

[…]

Madame J K épouse X es-qualité de représentant légal de son fils H X né le […]

[…]

[…]

représentés par M^e Dominique NICOLAI LOTY, avocat au barreau de PARIS (avocat postulant) vestiaire #B0420 et par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX (avocat plaidant)

DÉFENDEUR

Monsieur L Z

[…]

[…]

représenté par M^e Boris HOCHMAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN540

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me R S, Première Vice-Présidente Adjointe

M^me Martine Sauvage, Vice-Présidente

M. Jérôme Hayem, Vice-Président

assistés de M^me P Q, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 mars 2017 tenue en audience publique devant Madame R S, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 avril 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Exposé du litige

Selon promesse unilatérale du 16 juillet 2015 enregistrée le 27 juillet 2015, reçue par M^e B, notaire, M^me C D, M. E X, M^me F X, M. G X et M. H X, ci-après les consorts X, se sont engagés à vendre à M. L Z, au prix de 900 000 euros, un immeuble sis […] à Meaux.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 20 octobre 2015 à 16 heures.

Elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt au bénéfice de l’acquéreur d’un montant maximum emprunté de 1 023 323 euros au taux de 3% hors assurance souscrit pour une durée de 15 ans. Il était par ailleurs spécifié que le ou les dossiers de demande de prêt devaient être déposés dans le délai d’un mois à compter de la signature ; que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 28 septembre 2015 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurances aux conditions exigées par la banque et que le bénéficiaire s’obligeait à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

Une indemnité d’immobilisation de 90 000 euros était convenue dont la moitié devait être versée par le bénéficiaire en la comptabilité du notaire au plus tard le 31 juillet 2015, le solde à la date de la réalisation de la promesse, étant précisé que dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, la somme de 90 000 euros restant alors acquise au promettant au titre de l’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble.

À compter du 14 octobre, M. Z avisait le notaire du refus de financement opposé par ses partenaires financiers dont il s’engageait à justifier.

Selon lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 1^er décembre 2015 puis par une seconde du 11 décembre 2015, M^e B N Monsieur Z à lui communiquer le justificatif du dépôt de la demande de prêt, la copie de l’offre de prêt, les coordonnées de la banque.

Faute d’avoir obtenu de réponse, le notaire avisait le bénéficiaire selon lettre recommandée en date du 12 janvier 2016, de la défaillance de la condition et de la caducité de la promesse, l’invitant par ailleurs mais en vain à acquitter la somme convenue de 90 000 euros au titre de l’indemnité contractuelle.

Par assignation délivrée à M. L Z 16 février 2016, puis dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 28 novembre 2016, les consorts X demandent au tribunal de :

-Dire et juger recevable et bien fondée l’action engagée par les consorts X ;

- CONDAMNER Monsieur Z à payer à Madame C X, Monsieur E X, Madame F X, Monsieur G X, Monsieur H X, représenté par Monsieur I X et Madame O X la somme principale de 90 000 majorée des intérêts légaux à compter du 12 janvier 2016, date de la première mise en demeure, et ce, jusqu’à complet paiement ;

- CONDAMNER Monsieur Z à payer à Madame C X, Monsieur E X, Madame F X, Monsieur G X, Monsieur H X, représenté par Monsieur I X et Madame O X, la somme de 5.000 au titre des dommages et intérêts ;

- CONDAMNER Monsieur Z à payer à Madame C X, Monsieur E X, Madame F X, Monsieur G X, Monsieur H X représenté par Monsieur I X et Madame O X la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

- ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir.”

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiée par voie électronique le 3 août 2016, M. L Z demande au tribunal de :

Vu les articles 117, 120, 700 du Code de procédure civile Vu les articles 414 et 1134 du Code Civil,

 – CONSTATER que Monsieur H X est mineur et ne dispose donc pas de la capacité à agir,

- CONSTATER qu’en conséquence, l’ensemble des signataires de la promesse de vente du 16 juillet 2015 et l’ensemble des propriétaires du bien dont objet ne sont pas représentées,

- DIRE ET JUGER que l’assignation délivrée à Monsieur Z en date du 16 février 2016 est nulle et non avenue pour vice de forme,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la validité de l’assignation,

 – CONSTATER que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat n’a jamais été versée,

- CONSTATER que la promesse de vente du 16 juillet 2015 tenant lieu de loi entre les parties prévoyait être nulle et non avenue en l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation,

ET PAR CONSEQUENT

- DIRE ET JUGER que la promesse du 16 juillet 2015 est nulle et non avenue en ce que l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée par Monsieur Z,

- DÉBOUTER les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

 – CONDAMNER les consorts X à verser au demandeur la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

 – CONDAMNER les consorts X aux entiers dépens.”

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se référe expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

In limine litis

Sur la nullité de l’assignation

M. L Z demande au tribunal de prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de capacité de M. H X, mineur de 13 ans.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 771 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance ; que les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Le tribunal constate en l’espèce l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’assignation, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état.

Au fond,

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les consorts X demandent l’exécution de l’obligation souscrite par M. L Z aux termes de la promesse litigieuse à savoir le paiement d’une indemnité de 90 000 euros dans le cas ou la non réalisation des conditions suspensives serait imputable à sa faute. Ils rappellent que l’indemnité forfaitaire est également due en raison de la défaillance de M. L Z dans la preuve du dépôt de demande de prêt suivi du refus de l’organisme financier sollicité.

En réplique à l’argument adverse selon lequel la promesse est devenue nulle faute pour lui d’avoir versé l’indemnité d’immobilisation convenue de sorte qu’il ne serait tenu à aucune somme, les consorts X rappellent les termes de la clause de l’acte notarié en pages 13 et 14 desquels il résulte que la nullité de la promesse encourue à défaut de paiement de la somme de 45 000 euros au plus tard le 31 juillet 2015 n’affecte en rien l’obligation de payer l’indemnité forfaitaire de 90 000 euros.

M. L Z s’oppose à la demande aux motifs que la promesse est nulle et non avenue dès lors que les parties ont entendu lier le sort de la promesse au versement de l’indemnité d’immobilisation sans qu’aucune clause de l’acte ne prévoit qu’elle resterait acquise aux vendeurs en cas de nullité.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil pose le principe que Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La promesse litigieuse comporte les clauses suivantes :

- en pages 13 et 14:

“Indemnité d’immobilisation

Les parties ont convenu du versement de la somme de QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS (90.000 ). Le BENEFICIAIRE déposera, au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 31 juillet 2015 (…) la somme de QUARANTE CINQ MILLE EUROS (45.000 ). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour fixé pour la réalisation des présentes.

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

(….:…)

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a)…/…

b) en cas de non réalisation de la vente (…) la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble (…) Observation faite que l’intégralité de la somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option”

- en page 16 et 17 :

“ Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra : – Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, – Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus [28 septembre 2015], par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT (…), du refus de ce ou ces prêts.

: A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, les PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.”

Il est ainsi établi que la nullité stipulée comme sanction de la défaillance du bénéficiaire dans le paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation est sans effet sur l’obligation souscrite en ce cas de verser au promettant la somme convenue à titre indemnitaire ; qu’elle en est au contraire la conséquence.

De même, le défaut de justificatif de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt par le bénéficiaire autorise le promettant à poursuivre le paiement de ladite indemnité.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts X sollicitent l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil aux termes duquel Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’exécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait mauvaise foi de sa part.

Ils exposent que M. Z, qui n’a pas démontré de cause étrangère l’empêchant de se conformer aux stipulations contractuelles, a fait preuve d’une particulière mauvaise foi : qu’il a tenté de se soustraire à ses obligations contractuelles en faisant une interprétation erronée des termes de la promesse de vente du 16 juillet 2015 ; qu’il n’a pas jugé utile de donner réponse aux différentes relances de la part de Maître B, ni de contacter ses vendeurs alors que durant toute cette période, le bien est resté immobilisé à son profit.

Sur ce,

En présence d’une indemnité contractuelle forfaitaire, prévue à titre de réparation du préjudice résultant pour le vendeur de l’immobilisation de son bien, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts tendant à l’indemnisation d’un préjudice déjà réparé par ladite indemnité.

Sur les frais irrépétibles

Il convient de condamner M. L Z au paiement aux consorts X de la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais d’instance non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

La nature du litige et sa solution justifient que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Par ces motifs,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare M. L Z irrecevable en sa demande de prononcé de la nullité de l’assignation,

Condamne M. L Z au paiement à M^me C D, M. E X, M^me F X, M. G X et M. H X la somme de 90 000 euros en paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle,

Condamne M. L Z à payer aux consorts X la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. L Z au paiement des dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 26 avril 2017

La greffière, La présidente,

P Q R S

FOOTNOTES

1:

- Expédition exécutoire délivrée

le : 26.04.2017 à Me NICOLAI LOTY

- Copie certifiée conforme délivrée

le : 26.04.2017 à Me HOCHMAN