DEMANDERESSE

S.A.S HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE représentée par la SAS HAMMERSON FRANCE.

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SCP JACQUIN – MARUANI ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSES

la S.A.S C.SF venant aux droits de la société AMIDIS et Cie , précédent locataire,

[…]

[…]

dont les lieux loués sont

CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2

Local commercial numéro 100/101

[…]

[…]

représentée par Maître Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER -GUILLEMIN- MEUNIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0022

COMPOSITION DU TRIBUNAL

D E, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assistée de Stéphane FRAIOLI, adjoint faisant fonction de greffier lors des débats et de B C, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 21 Juin 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2000, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a donné bail à la SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS & CIE, aux droits de laquelle vient la SAS CSF, divers locaux à usage commercial situés dans le centre commercial ITALIE 2 à Paris 13^e, pour une durée de dix ans à compter du 1^er septembre 2000 moyennant un loyer de base d’un montant annuel en principal de 4.786.104 francs et un loyer variable de 2.4% du chiffre d’affaires et à destination de « supermarché à prépondérance alimentaire vendant en libre service intégral ou généralisé sous l’enseigne « CHAMPION » ».

Par avenant en date des 1^er et 8 juin 2001, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a donné à bail à la locataire un local supplémentaire correspondant au local n°62.

Par avenant en date du 23 mars 2005, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a donné à bail à la SAS CSF trois locaux supplémentaires.

Par avenant en date du 6 novembre 2009, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a donné bail à la SAS CSF un local supplémentaire correspondant au local n°44 bis et les parties ont convenu d’une modification du loyer.

Par actes extrajudiciaires des 6 juillet et 6 septembre 2011, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a fait délivrer à la SAS CSF un congé pour le 31 mars 2012 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel en principal de 1.590.570 euros.

Par mémoire en demande en date du 28 septembre 2012, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle en principal de 1.830.000 euros.

Par acte du 6 décembre 2012, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a assigné la SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS & CIE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1.830.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er avril 2012.

Par mémoire en réponse en date du 21 février 2013, la SAS CSF, venant aux droits de la SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS & CIE, a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 1.255.000 euros.

Par jugement du 31 mai 2013, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré les 6 septembre et 6 juillet 2011 par la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE, le bail consenti sur les locaux commerciaux situés CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 à Paris 13^e s’est renouvelé à compter du 1^er avril 2012,

— dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé,

— désigné Monsieur X Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 25 février 2016 concluant à une valeur locative de 1.517.670 euros en principal au 1^er avril 2012 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire en ouverture de rapport n°2 en date du 31 janvier 2017, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE sollicite du juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, de :

— dire mal fondée la SAS CSF en toutes ses demandes, fins et conclusions, en conséquence l’en débouter,

— voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une nouvelle période de dix ans aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1^er avril 2012 moyennant un loyer minimum garanti annuel de :

. à titre principal : 1.992.000 euros hors taxes et hors charges,

. à titre subsidiaire : 1.864.000 euros hors taxes et hors charges,

. à titre infiniment subsidiaire : 1.714.000 euros hors taxes et hors charges,

— voir dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet par application des dispositions de l’article 1155 ancien du code civil,

— voir dire et juger que par application des dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner la SAS CSF à la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS CSF aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire après expertise n°2 en date du 1^er février 2017, la SAS CSF demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2012 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 1.241.730 euros,

— dire que la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE devra rembourser les trop perçus de loyers qu’elle aura perçus depuis le 1^er avril 2012,

— dire que la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE devra rembourser les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyers depuis le 1^er avril 2012 puis à compter de chaque échéance, conformément à l’article 1155 du code civil,

— condamner la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement du 31 mai 2013 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er avril 2012.

S’agissant d’un bail consenti pour 10 ans, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise les lieux sont situés dans le […], à proximité de la place d’Italie, dans un secteur animé.

L’expert relève que ce centre commercial a fait l’objet d’une rénovation complète en 2013 et comprend environ 120 boutiques parmi lesquelles de nombreuses enseignes nationales et internationales, des grandes surfaces et de nombreux établissements de restauration rapide.

Il ajoute que les locaux bénéficient d’un accès direct par les escalators et les ascenseurs desservant les différents niveaux de commerces et de parking.

Selon le rapport d’expertise, les locaux n’ont pas fait l’objet de travaux depuis les travaux d’aménagement initiaux réalisés courant 2001 et sont en état d’entretien correct, bien équipés et plutôt fonctionnels.

Selon le rapport d’expertise, les locaux se composent, sur la base des plans et relevés établis par le cabinet Z A, géomètre expert, à la demande de l’expert en raison du désaccord des parties sur la superficie des locaux :

— au niveau +1, d’un magasin de type supermarché exploité sous l’enseigne CARREFOUR MARKET (anciennement CHAMPION) d’une surface utile de 4.232,99 m2 comprenant une surface de vente de 3.454,90 m² ; un ensemble de bureaux d’exploitation de 90 m2 ; un laboratoire de préparation de 87,50 m² ; des réserves de 312,22 m² ; une chambre froide de 197,54 m² ; divers locaux techniques de 66,35 m² et une issue de secours de 24,48 m2,

— au niveau 0, d’un ensemble de locaux annexes d’une surface utile totale de 1.057,94 m2 comprenant, dans les lots n°56 et 62, des réserves, une chambre froide, des bureaux, des locaux techniques, un dégagement et un quai de déchargement d’une surface de 510,45 m² ; dans les lots n°59 et 60, des réserves, des sanitaires et des locaux sociaux d’une surface de 354,49 m² ; dans le lot n°44, des réserves d’une surface de 100 m² et, enfin, dans le lot n°44 bis, des réserves d’une surface de 93 m²,

au niveau -1, -2 et -3, de divers locaux accessoires couvrant une surface utile de 160 m2.

L’expert précise qu’il ressort des documents produits par la bailleresse que les surfaces GLA sont de 4.650 m2 au niveau + 1, toutes zones confondues, et de 1.241 m2 au niveau zéro, toutes zones confondues.

L’expert retient une surface utile pondérée de 3.942,41 m2.

L’expert fait valoir, en réponse aux dires du bailleur, que la nouvelle et unique grille de pondération incluse dans la Charte de l’Expertise Immobilière ne s’applique qu’à compter du 1^er juillet 2015 ; que, s’agissant, en l’espèce, de déterminer le montant de la valeur locative en renouvellement au 1^er avril 2012, les bases de calcul de pondération par lui retenues correspondent aux usages pratiqués à cette date pour les locaux de grande surface ; que l’écart de 10% entre les surfaces GLA indiquées dans le bail et les surfaces en m² utiles relevées par le cabinet Z A est d’usage en matière des locaux de grandes surfaces.

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE conteste la surface pondérée retenue par l’expert.

Elle fait valoir, à cet égard, que les pondérations appliquées par l’expert aux surfaces de vente et aux surfaces des locaux annexes et réserves situés au même niveau ne sont pas conformes à la méthode générale applicable aux centre commerciaux, dans les termes de la nouvelle grille de pondération figurant dans l’ « argus de l’enseigne » de juin 2015, selon laquelle les surfaces de vente GLA et celle des dits locaux annexes et réserves situés au même niveau ne sont pas pondérées et se voient appliquer le coefficient 1 ; que l’expert n’a pas tenu compte des modifications contractuelles issues des avenants des 8 juin 2001 et 18 mars 2005 ayant adjoint divers locaux à ceux loués et qui portent la surface totale louée à 5654 m² proche de celle de 5653 m² retenue par l’expert de la locataire ; qu’il convient, en conséquence, de prendre en compte, s’agissant de locaux situés dans un centre commercial, la surface GLA non pondérée soit 5.450,94 m², sous réserve de distinguer, ensuite, les prix unitaires en fonction de l’utilisation et de l’affectation des locaux.

A titre subsidiaire, la bailleresse accepte, « dans un souci de compromis », que soient pondérées les seules surfaces situées en sous-sol en leur appliquant le coefficient de 0,5 prévu par la nouvelle Charte de l’Expertise de 2015 et conclut, sur la base d’une surface totale de 1217,95 m², à une surface pondérée de 4.842 m2.

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction pondérait les surfaces situées au niveau +1, elle affirme qu’il convient alors d’écarter les pondérations de 0,30 et de 0,10 respectivement retenues par l’expert pour les surfaces à usage de réserves et pour les surfaces à usage de local technique, contraire à la Charte de l’Expertise, d’appliquer à ces surfaces le coefficient de pondération de 0,5 applicable aux locaux situés en mezzanine et de retenir ainsi une surface pondérée totale, tous niveaux confondus, de 4.453 m2.

La SAS CSF sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il entérine les conclusions de l’expert quant à la pondération des surfaces ; que celles-ci correspondent aux surfaces utiles retenues par l’expert géomètre en considération des trois avenants au bail du 12 décembre 2000 ; qu’il convient d’écarter la surface GLA qui ne figure plus sur ces avenants et, enfin, que la Charte de l’Expertise n’est applicable qu’à compter du 1^er juillet 2015.

Les parties s’opposent sur l’application de coefficients de pondération aux surfaces des locaux loués, la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE soutenant, à titre principal et subsidiaire, que ces surfaces sont des surfaces GLA exclusives, selon elle, de toute pondération, alors que la SA CSF soutient qu’il s’agit de surfaces utiles soumises à pondération.

En l’espèce, il ressort de la clause « Modalités contractuelle de mesurage de la surface » du bail du 12 décembre 2000 que les surfaces de 3290 m² pour le local 101 en R+1, de 895 m² pour le local 60 en niveau 0 et de 160 m² en R-1, R-2 et R- 3 sont des surfaces GLA, comme c’est, d’ailleurs, l’usage en matière de centre commercial.

Dans son dernier alinéa, la clause précitée stipule :

« Le preneur reconnaît ici expressément que la totalité de la surface ainsi déterminée constituera une surface utile à son exploitation commerciale et accepte qu’elle soit intégralement prise en compte pour toute évaluation du loyer sans correctif de quelque nature que ce soit. »

L’avenant à ce bail n°3 du 6 novembre 2009 rectifiant l’avenant n°2 du 23 mai 2005 modifie la surface donnée à bail, sans stipuler aucune remise en cause des modalités de mesurage des surfaces précisées par le bail, et retient, en sus de la surface de 160 m² pour le local accessoire en R-1, R-2 et R-3, une surface de 4491 m² pour le nouveau local commercial n° 101/101A en R+1 soit 3290 m² + 1231m² ajoutés, ainsi que des surfaces de 100 m², 80 m² et 93 m² pour les nouveaux locaux à usage de réserves n° 44, n° 62 et n° 44bis adjoints au local à usage de réserve n° 60 situé au niveau 0.

Dans ces conditions, le juge des loyers retiendra que les surfaces contractuelles sont des surfaces GLA dès lors soumises à pondération pour les seules surfaces en nature de sous-sol, de réserves non contiguës et de mezzanine, à l’exclusion de la zone commerciale composée, en l’espèce, de la surface de vente, des réserves, des bureaux et du local technique situés en R+1, le coefficient de pondération étant défini sur la base de la Charte de l’Expertise Immobilière édition 2012, seule applicable à la date du renouvellement du bail (1^er avril 2012).

Le juge des loyers commerciaux accueillera, en conséquence, la demande formée, à titre subsidiaire, par par la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE sur la base d’une surface non soumise à pondération de 4232,99 m² et d’une surface totale à pondérer en sous-sol de 1217,95 m², mais appliquera aux surfaces des locaux en sous-sol comprenant les niveaux 0, R-1, R-2 et R-3, les coefficients de pondération retenus par l’expert.

La surface pondérée des locaux loués sera ainsi fixée à 4500,36 m² se décomposant comme suit :

Niveau R+1 (rez-de-chaussée) non pondéré : 4232,99 m² arrondis à 4233 m²,

Niveau 0 :

. zones de réserves : 917,14 m² x 0,25 : 229,28 m²,

. locaux techniques : 140,81 m² x 0,10 : 14,08 m²,

[…], R-3 :

. locaux accessoires : 160 m² x 0,15 : 24,00 m².

1217,95 m²

Sur la destination et la commercialité des lieux

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE fait valoir, pour sa part, que le centre commercial ITALIE 2 est inséré dans un vaste ensemble immobilier comprenant des bureaux et des logements ; qu’il s’agit d’un des rares centres commerciaux situés dans Paris intramuros ; qu’il se compose d’une surface commerciale de 56.000 m2, dispose de sept accès piétons et comprend de nombreuses enseignes nationales et internationales, notamment au sous-sol où se situent les locaux expertisés ; que la place d’Italie constitue le point de convergence des principales avenues et boulevards de plusieurs arrondissements et, enfin, que le secteur bénéficie d’une excellente desserte par les transports en commun et de deux parkings.

La bailleresse ajoute que la localisation des locaux n’est nullement un handicap, qu’ils bénéficient d’un accès direct depuis l’avenue d’Italie et d’une entrée consacrée ; que le supermarché est l’un des seuls commerces à bénéficier d’une plage horaire très large et que la chalandise est attirée par la présence de nombreuses boutiques à proximité des locaux.

Elle affirme que la configuration des lieux est maximale en ce que la locataire a obtenu l’adjonction de divers locaux ; qu’ils sont particulièrement bien adaptés à l’activité de supermarché en ce qu’ils ne sont exploités que sur un seul niveau – ce qui est rare dans Paris intramuros - ; qu’ils disposent d’un linéaire vitrine exceptionnel et d’une visibilité importante grâce à la signalétique en façade sur rue et aux directories situés dans le centre commercial.

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE soutient également que la commercialité des locaux a connu une évolution positive en ce qu’entre 2003 et 2012, le nombre d’enseignes a augmenté de 45% et le nombre d’enseignes nationales de 41%.

Elle relève enfin que le chiffre d’affaires de la SAS CSF a augmenté de 5% entre 2011 et 2012 ; qu’il importe peu que le panier moyen des clients soit d’un montant faible ; que la locataire ne communique pas le nombre de clients ; que la présence d’autres supermarchés s’explique par la densité du 13^e arrondissement qui est l’un des arrondissements les plus peuplés et dont le nombre d’habitants ne cesse d’augmenter et que seule la locataire bénéficie d’une intégration dans un centre commercial et d’une telle surface.

La SAS CSF fait valoir, quant à elle, que la situation des locaux, au sous-sol et à l’opposé de l’entrée principale, constitue un handicap ; qu’aucune signalétique n’indique à la chalandise extérieure la présence de ce supermarché ; que la clientèle est principalement locale et que le panier moyen est d’un montant faible et inférieur à la moyenne des autres magasins de la même enseigne ; que le parking est relativement cher ; que le nombre de clients a baissé de 3,8% entre 2010 et 2012 alors que le taux d’effort est de 5,58% ; qu’elle souffre d’une concurrence rude résultant de la présence, dans le 13^e arrondissement, de deux hypermarchés, de six supermarchés d’une surface comprise entre 1.200 et 3.000 m2 et d’ un magasin hard discount d’une surface de vente de 1.100 m2 ; que les locaux sont exigus, de faible hauteur et bénéficient d’une mauvaise configuration et, enfin, qu’il doit être tenu compte, dans la détermination de la valeur locative, des charges locatives particulièrement lourdes.

Si le supermarché exploité par n’est pas signalé à la chalandise extérieure et est en concurrence avec les autres supermarchés, hypermarchés et magasins hard discount du 13^e arrondissement, il est cependant le seul à être situé dans un centre commercial important, au surplus, dans PARIS « intramuros », avec sept accès piétons, deux parkings dont la SAS CSF ne justifie pas qu’ils sont chers, bien desservi par les transports publics, regroupant par ailleurs de nombreuses enseignes nationales et internationales, dont la SAS CSF n’a pas contesté l’augmentation entre 2003 et 2012 et dont il bénéfice, dès lors, de la chalandise ; il bénéficie, ainsi que le relève l’expert, en raison précisément de sa situation au niveau 0 d’un accès direct par les escalators et ascenseurs desservant les différents niveaux de commerce et de parkings ; il a un accès direct de l’avenue d’Italie et a une entrée consacrée ; il bénéficie également de la signalétique intérieure du centre commercial dont la SAS CSF n’a pas remis en cause le caractère adapté et suffisant ; sa configuration – localisation de sa partie commerciale sur un seul niveau, importante superficie de ces locaux, linéaire vitrine et visibilité importants grâce à la signalétique en façade sur rue – ainsi que l’amplitude des horaires d’ouverture dont il est le seul à bénéficier dans le centre commercial sont également propices au développement de son activité, dont la SAS CSF n’a pas contesté qu’elle avait généré une augmentation de son chiffre d’affaires de 5% entre 2011 et 2012 sans, par ailleurs, justifier de la perte de clientèle de 3,8% entre 2010 et 2012 dont elle fait état ni de ce que le panier moyen de ses clients était inférieur à celui des autres grandes surfaces voisines.

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux retiendra que les locaux loués sont adaptés à l’exploitation d’un supermarché « à prépondérance alimentaire » et en libre service et sont situés dans un environnement de bonne commercialité.

Sur les obligations respectives des parties

Sur la faculté de sous-louer les locaux et de céder le bail

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE fait valoir qu’il convient de retenir une majoration de la valeur locative en raison de la possibilité pour le preneur de sous-louer ou céder son droit au bail à l’une de ses filiales, en application de l’article R145-8 du code de commercial.

La SAS CSF réplique que l’article R145-8 du code de commerce ne prévoit qu’une diminution de la valeur locative et non une majoration de celle-ci et que la majoration de 10% sollicitée à ce sujet par la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE n’est donc pas justifiée.

Contrairement à ce que soutient la SAS CSF, la faculté de sous-louer et de céder son bail constitue un avantage contractuel de nature à justifier la majoration de la valeur locative.

Le juge des loyers commerciaux accueillera, en conséquence, la demande de la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE et mais, faute de toute justification du pourcentage de 10% sollicité, appliquera une majoration de 5% sur la valeur locative en renouvellement.

Sur le transfert de charges et de l’impôt foncier

L’expert relève qu’il est d’usage en matière de baux consentis pour une activité de supermarché de mettre à la charge du preneur l’ensemble des charges d’entretien ainsi que le remboursement de la taxe foncière.

Il indique toutefois que si le tribunal retenait un abattement en raison de l’importance des charges, celui-ci ne pourrait être supérieur à 5%.

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE affirme qu’aucun abattement ne peut être retenu ; que le montant des charges est le même pour toutes les enseignes du CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 au prorata de leur surface ; que l’expert ne démontre pas en quoi ces charges seraient particulièrement élevées ; que, si tel était le cas, leur montant serait justifié par l’attractivité des locaux ; qu’un abattement pour charges élevées revient à pénaliser doublement le bailleur, qui se voit déjà appliquer un prix unitaire nécessairement plus faible ; que la jurisprudence des juridictions du fond écarte de façon constante l’application d’un tel coefficient et, enfin, que la jurisprudence citée par le preneur concerne des locaux non comparables à ceux en cause dans le présent litige.

La SAS CSF réplique que le montant des charges est particulièrement élevé en ce qu’il équivaut au montant du loyer annuel ; qu’ainsi, en 2012, les appels de charges s’élevaient à 961.074 euros ; que le montant de ces charges n’est nullement rentabilisé ainsi qu’en atteste le taux d’effort de 5,58%, contre une moyenne comprise entre 2 et 3% pour les grandes surfaces alimentaires ; que les usages ne permettent pas de déroger aux règles du code de commerce ainsi qu’en atteste la jurisprudence des juridictions du fond, et qu’il convient en conséquence de retenir un abattement de 10%.

En l’espèce, l’article VI : CHARGES du bail du 12 décembre 2000 met à la charge du preneur la totalité des quote-part de charges, taxes, impôts et honoraires de gestion incombant au bailleur tant pour toutes les charges communes propres au centre commercial que pour la participation de ce centre aux charges générales ou particulières de l’ensemble immobilier de sorte que le loyer perçu par le bailleur soit absolument net de toutes charges.

A la lecture des définitions des charges communes générales et particulières données par cet article VI, le preneur assume ainsi, entre autre :

“l’ensemble des frais d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement et de reconstruction de tous les réseaux, canalisation et autres ; les charges d’entretien, de réparation, de réfection, de modernisation, de remplacement des aménagements et, de façon générale, de remplacement de tous équipements des parties communes ainsi que du gros œuvre et des ouvrages communs assurant le clos et le couvert en ce compris l’étanchéité, même s’il s’agit de grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et quand bien même ces travaux résulteraient de la vétusté,

les primes d’assurance et responsabilités civiles et de dommages matériels ou non pouvant engager la responsabilité du bailleur,

l’impôt foncier, taxes et assurances diverses auxquels les locaux sont assujettis.”

L’usage invoqué par la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE et par l’expert, selon lequel ces charges exorbitantes de droit commun incombent traditionnellement au preneur de locaux dépendant d’un centre commercial, n’autorise cependant pas qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce prévoyant une minoration de la valeur locative en présence de telles clauses.

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux appliquera à la valeur locative des locaux loués à la SAS CSF un abattement pour charges exorbitantes qu’il fixera à 5% à l’instar de l’expert non utilement contredit sur ce point par la SAS CSF.

Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Le bail a été consenti pour une durée de dix ans, la règle du plafonnement est donc écartée et le loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative en application de l’article L145-34 du code du commerce.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison de décisions judiciaires, de renouvellement amiables, et de nouvelles locations dans le voisinage.

Il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 225 euros le m² au 1^er juillet 2007 pour un supermarché situé 135/[…] à Paris 20^e, de 150 euros le m2 au 1^er janvier 2008 pour un supermarché situé […] à Paris 20^e et de 250 euros le m2 au 1^er octobre 2007 pour un supermarché situé […] à Paris 9^e.

Il en résulte des loyers de renouvellement amiables de 220 euros le m² au 1^er janvier 2006 pour un supermarché situé 2[…] à Paris 20^e, de 200 euros le m² au 1^er janvier 2010 pour un supermarché situé 71/[…] à Paris 20^e, de 450 euros le m² au 1^er juillet 2009 pour un supermarché situé 125/[…] à Paris 17^e et de 618 euros le m2 au 1^er janvier 2007 pour une boutique d’articles de sport située 10 place de la République à Paris 11^e.

L’expert propose des loyers de locations nouvelles de 231 euros le m² en mai 2008 pour un supermarché situé […] à Paris 11^e, de 462 euros le m² en mai 2010 pour un supermarché situé 4 rue de la Bourse à Paris 2^e, de 600 euros le m² en avril 2010 pour un supermarché situé […] à Paris 11^e et de 669 euros le m2 en octobre 2006 pour un supermarché situé […].

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE verse aux débats plusieurs références de boutiques se situant dans le CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 évoluant entre 760 euros le m² en 2011 pour une boutique de prêt à porter « JENNYFER », 476 euros le m² en 2009 pour une boutique de cosmétiques « SEPHORA », 460 euros le m² en 2012 pour une boutique de prêt à porter « TATI », 364 euros le m² en 2007 pour une boutique de produits culturels « FNAC », et 335 euros le m² en 2009 pour une boutique de jouets « LA GRANDE RECREE ».

Elle ajoute que la valeur locative pour des surfaces inférieures à 500 m² peut atteindre 1.800 euros le m² ; que la locataire est la seule dans le centre commercial à exercer une activité de supermarché et bénéficie, par conséquent, d’une situation monopolistique et, enfin, que l’expert ne retient que des éléments de comparaison situés en dehors du CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 contrairement à la jurisprudence constante imposant de ne prendre en compte que des références situées dans le centre commercial lui-même.

La SAS CSF réplique qu’il n’existe pas de références de locaux comparables dans le CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 ; que les prix allégués par la bailleresse ne sont vérifiés par aucune pièce et doivent donc être écartés des débats ; qu’au surplus, quatre des cinq loyers invoqués ne concernent pas des locaux comparables et que la référence FNAC est ancienne et d’un prix inférieur à la valeur locative retenue par l’expert.

Le centre commercial de situation des locaux loués constituant une unité autonome d’exploitation, la valeur locative en renouvellement ne peut être appréciée qu’au regard des références de son propre marché locatif à l’exclusion de tout autre marché qui lui serait extérieur.

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux écartera les valeurs de références de l’expert toutes situées hors du centre commercial ITALIE 2 mais également hors de tout autre centre commercial, et calculées, au surplus, sur la base de surfaces utiles.

Dans la mesure où elles ne sont pas vérifiables, faute pour la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE de produire, notamment, les baux correspondant, les références de celles-ci ne sont pas probantes et seront également écartées.

Sur la valeur locative

Selon le rapport d’expertise, il convient de retenir un prix unitaire de 385 le m2, correspondant à la valeur unitaire de 350 euros – retenue dans la note de synthèse et applicable à une superficie développée selon la norme GLA – majorée de 10% pour tenir compte de l’écart entre cette superficie GLA et la superficie utile relevée par l’expert géomètre de sorte que celle-ci, après avoir été pondérée selon les usages, a pu être comparée aux références de prix retenues par l’expert.

Le rapport retient ainsi une valeur locative en renouvellement au 1^er avril 2012 de 1.517.670 euros.

La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE affirme qu’il convient d’entériner le prix unitaire de 385 euros/m² en base de surface GLA retenu par l’expert et que la valeur locative doit s’établir à, à titre principal, 1.992.000 euros, à titre subsidiaire, 1.864.000 euros et à titre infiniment subsidiaire 1.714.000 euros, selon les surfaces retenues.

La SAS CSF soutient qu’il convient d’entériner les conclusions de l’expert quant au prix unitaire de 350 euros/m² retenu mais de rejeter la majoration de 10% appliquée en ce qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’écart entre les surfaces utiles et les surfaces GLA.

Elle affirme donc que la valeur locative doit être fixée à 1.379.700 euros, sans majoration liée à l’écart entre surface GLA et surface utile.

En l’absence de toutes références exploitables ainsi que relevé précédemment, en considération des caractéristiques des locaux ainsi que la destination et de la commercialité des lieux précédemment relevées, tenant compte, enfin, des valeurs unitaires respectivement proposées par l’expert sur la base d’une surface développée selon la norme GLA et sur la base d’une surface utile pondérée, le juge des loyers commerciaux retiendra la valeur locative unitaire de 360 euros.

Dans ces conditions, la valeur locative unitaire des locaux loués, au 1^er avril 2012 sera fixée à la somme de 360 euros/m², après majoration et abattement à hauteur chacun du même pourcentage de 5%, en raison des clauses exorbitantes de droit commun précédemment examinées.

La valeur locative des locaux loués sera ainsi fixée, à la date du 1^er avril 2012, à la somme annuelle de 1 620 129,60 euros, hors taxes et hors charges (360 euros/m² x 4500,36 m²).

La SAS CSF est condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal, sur les arriérés de loyer, à compter de la date de l’assignation (6 décembre 2013) pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016.

La SAS CSF sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur X Y déposé le 25 février 2016

Fixe à 1 620 129,60 euros, en principal, par an, à compter du 1^er avril 2012, le montant du loyer du bail renouvelé à cette date entre la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE et la SAS CSF pour les locaux dépendant du CENTRE COMMERCIAL ITALIE 2 […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la SAS CSF à payer à la SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer, à compter du 6 décembre 2013 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 27 octobre 2017

Le Greffier Le Président

B C D E

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