T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 2e section N° RG : 17/00772 N° MINUTE : Assignation du : 15 Novembre 2016	JUGEMENT rendu le 06 Mars 2018

DEMANDEURS

Monsieur Y X

[…]

[…]

représenté par M^e Arnaud MOQUIN de l’AARPI OXYNOMIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0119

Madame B D épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Arnaud MOQUIN de l’AARPI OXYNOMIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0119

Monsieur E X

[…]

[…]

représenté par M^e Arnaud MOQUIN de l’AARPI OXYNOMIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0119

DÉFENDERESSE

Madame F X

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre-charles RANOUIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0438

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame I J, Vice-Président

Monsieur G H, Juge

Madame Florence GAINOT, Vice-président

assistés de T U, Greffier

DÉBATS

A l’audience collégiale du 16 Janvier 2018 présidée par M^me I J et tenue en audience publique, rapport a été fait par M. G H, en application de l’article 785 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 mars 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un acte de licitation en date du 24 novembre 1994, consécutif au décès de leurs parents, et après avoir racheté la part de leur frère K X et de leur sœur L X, MM. Y X et son frère P-Q X sont devenus propriétaires indivis par moitié d’un appartement familial appartenant auparavant à leurs parents, […], cadastré […], 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44).

De 1994 à 2008, en accord entre les indivisaires, cet appartement a été occupé par M. K X, frère de Y et P-Q X.

K X est décédé le […].

Le 4 août 2009, M. Y X et son épouse, M^me B D, mariés sous le régime de la séparation de bien, ont changé de régime matrimonial, adoptant le régime de la communauté universelle de biens.

En 2013, les trois propriétaires indivis, M. Y X, son épouse, et P-Q X ont décidé de mettre en vente le bien immobilier (un appartement de 390,59 m² loi carrez, en annexe une cave commandée, deux chambres de service et un parking) en confiant deux mandats de vente à deux agences spécialisés : l’agence Féau et l’agence Varenne pour 3 900 000 euros rémunération du mandataire incluse. Aucun acquéreur n’a été trouvé et le bien a été retiré de la vente par les indivisaires.

A la fin de l’année 2015, les trois coïndivisaires ont décidé de remettre le bien en vente, en abaissant toutefois le prix de vente à 3 500 000 euros représentant un net vendeur de 3 377 500 euros, frais d’agence déduits.

Le 4 novembre 2015, P-Q X est décédé, laissant pour héritiers ses deux enfants, M. E X et M^me F X.

En février 2016, M. Y X a tenté de signer une convention de recherche d’acquéreur avec l’agence Coldwell Banker (appartement de 391 m², triple séjour, 4 chambres, cuisine, 2 chambres de service, un parking) avec un prix de vente de 3 500 000 euros (net vendeur de 3 377 500 euros).

Le 13 juillet 2016, Maître N C, notaire à Paris, écrivait à M. Y X pour lui indiquer que M^me F X ne signerait aucun document de vente tant que les questions d’indivision avec son frère ne seraient pas réglées.

Le 27 juillet 2016, M. Y X a écrit par lettre recommandée avec accusé réception à M^me F X au nom de l’ensemble des autres indivisaires pour lui faire part de son souhait de vendre le bien indivis et lui demandant de se prononcer avant le 15 septembre 2016. Etait joint un accord de mise en vente pré-rempli avec un choix à cocher entre une mise en vente par une agence ou la vente à la Banque d’Escompte, les deux choix prévoyant un prix net vendeur de 3 377 500 euros.

Le 28 juillet 2016 était dressé par Maître Z, notaire à Paris, un acte de constatation d’aliéner du bien immobilier et ce afin d’engager la procédure prévue par l’article 815-5-1 du code civil. Cet acte était signifié à M^me F X le 11 août 2016. Un procès-verbal de difficulté était ultérieurement réalisé le 1^er décembre 2016 après que M^me F X ait indiqué que le prix ne lui paraissait pas conforme au marché et sollicité une expertise.

Le 13 septembre 2016, le conseil d’administration de la Banque d’Escompte autorisait l’achat du bien immobilier pour 3 377 500 euros (avec possibilité d’achat d’un parking connexe en plus pour 48 250 euros). Lors du conseil, M^me F X s’opposait à cette vente, précisant notamment que le prix était trop bas.

Le 13 novembre 2016, M^me F X adressait un courriel à M. Y X dans lequel elle indiquait ne pas être d’accord pour la vente du bien : «ྭJe ne suis pas d’accord pour signer l’accord de mise en vente du grand appartement du 30 rue Spontini et ses dépendances que tu m’as envoyé par LAR datée du 27 juin 16, et qui comporte deux points : vente à 3.377.500 euros et vente à la Banque d’Escompteྭ». Elle indiquait que le prix était trop bas et qu’il était nécessaire de procéder à une expertise contradictoire.

Par exploit d’huissier en date du 15 novembre 2016, MM. Y et E X et M^me B D épouse X (ci-après les consorts X) ont fait assigner M^me F X devant le tribunal de grande instance de Paris.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 7 septembre 2017, ils demandent au tribunal, au visa des articles 815-5 et 1382 du code civil, et 146 et 31 du code de procédure civile, de :

«ྭAutoriser Monsieur Y X, Madame B D épouse X, Monsieur E R S X, représentant 75 % des droits indivis à passer seuls, sans le concours de Madame F X, les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, […] […], cadastré […]

(i). soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.377.500 euros.

(ii). Soit, dans l’hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d’Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est […], […], au prix net vendeur de 3.377.500 euros.

Dire que les mandats et actes afférents à la vente seront opposables à Madame F X,

Ordonner que le prix net à provenir de la vente soit réparti par l’officier ministériel en charge de la vente dans les proportions suivantes :

(i). Y et B X pour 50 %

(ii). E X pour 25 %

(iii). F X pour 25 %.

Déclarer Madame F X irrecevable en sa demande d’expertise et la dire en tout cas mal fondée.

Voir en toute hypothèse débouter Madame F X en tous ses moyens, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, voir dire que les frais d’expertise seront avancés exclusivement par Madame F X.

Constater que Madame F X, par sa résistance injustifiée, a commis une faute dont elle doit réparation à ses co-indivisaires pour leur entier préjudice.

En conséquence, condamner Madame F X à verser à Monsieur Y X, Madame B D épouse X, Monsieur E X, chacun, les sommes de, en l’état,

-la somme de 9.051,35 euros au titre des charges de copropriété afférents à la propriété de l’immeuble, acquittés depuis le 4 ème trimestre 2016, jusqu’au 2 ème trimestre 2017 inclus, outre assurance, électricité, gaz, téléphone, taxe d’habitation et taxe foncière, acquittés sur la même période,

-La somme de 50.000 euros chacun au titre de la perte de chance sur le placement du produit de la vente.

Condamner Madame F X à supporter seule, à compter du 3^e trimestre 2017, les charges, impôts et frais afférents à la propriété du bien immobilier et autoriser chacun des requérants à se faire rembourser par F X les sommes de cette nature qu’ils se verraient contraints de payer.

Débouter Madame F X de sa demande reconventionnelle de paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, faute de justifier de son préjudice morale allégué.

Condamner Madame F X au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des requérants.

Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie,

Condamner Madame F X aux entiers dépens et autoriser leur recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civileྭ».

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 23 novembre 2017, M^me F X demande au tribunal, au visa de l’article 815-5 du code civil, de :

« Concernant l’autorisation de vente :

[…]

DECLARER irrecevable l’action de M. Y X, M^me B D et M. E X diligentée sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil aux fins d’être autorisé à vendre le bien indivis sans le concours de M^me F X et en conséquence les en DEBOUTER,

[…]

DEBOUTER M. Y X, M^me B D et M. E X en leur demande diligentée sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil aux fins d’être autorisé à vendre le bien indivis sans le concours de M^me F X, celle-ci étant non fondée,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE, avant dire droit plus avant sur la vente,

DESIGNER tel expert judiciaire agréé par la Cour de Cassation avec pour mission de :

- se rendre sur place,

- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

- examiner l’ensemble immobilier dépendant de l’indivision Y X, B D, E X et F X,

- en assurer le mesurage et le chiffrage précis,

- estimer cet ensemble immobilier, en distinguant selon la nature les divers biens immobiliers,

DIRE que les frais d’expertise seront supportés par M. Y X et M^me B D à 50% d’une part et par M^me F X et M. E X solidairement à 50% dans l’attente de détermination de leurs droits dans l’indivision d’autre part,

DIRE que l’Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine.

Concernant les demandes indemnitaires :

[…]

DECLARER irrecevable les demandes indemnitaires de M. Y X, M^me B D et M. E X diligentée à l’encontre de M^me F X,

[…]

DEBOUTER M. Y X, M^me B D et M. E X de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires diligentées à l’encontre de M^me F X,

[…]

CONDAMNER solidairement M. Y X, M^me B D épouse X et M. E X à payer à M^me F X la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et physique subis,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER M. Y X, M^me B D épouse X et M. E X à payer à M^me F X la somme de 10.000 euros à titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER solidairement M. Y X, M^me B D épouse X et M. E X aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pierre-Charles Ranouil, avocat constitué de M^me F O».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er décembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Il en est notamment ainsi de la demande consistant à dire les mandats et actes afférents à la vente comme opposables à M^me F X.

Sur l’irrecevabilité « en défense » de la demande d’autorisation de vente

F X indique que le partage de la succession de P-Q X n’a pas encore été réalisé, si bien que les 50 % des droits indivis dépendants de la succession de P-Q X ne sont pas répartis entre elle et son frère M. E X.

En conséquence, ni elle ni son frère ne peut se prétendre titulaire en pleine propriété de 25 % de l’appartement puisque dans le cadre du partage, les 50 % des droits sur le bien dépendant de l’indivision successorale pourraient être attribués à M. E X ou à M^me F X.

L’action diligentée sur le fondement des dispositions de l’article 815-5 doit donc être déclarée irrecevable en défense.

Les consorts X font valoir que la détermination du nombre de parts dans l’indivision est indifférente puisqu’il agit sur le fondement de l’article 815-5 du code civil et non sur l’article 815-5-1 du même code et que M^me F X est bien propriétaire indivise du bien litigieux en sa qualité d’héritière de son père.

Sur ce,

Il ressort de l’article 815-5 alinéa 1 du code civil qu’un «ྭindivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt communྭ».

Cette action vise donc à autoriser un indivisaire à réaliser un acte sans le consentement d’un coïndivisaire. La seule et unique condition de son application est que le consentement d’un coïndivisaire soit requis pour l’acte envisagé.

En l’espèce, les consorts X sollicitent du tribunal qu’il les autorise à vendre un bien immobilier indivis. L’indivision post-successorale de P-Q X, dont les héritiers sont M. E X et M^me F X, est coïndivisaire, avec M. Y X et M^me B D épouse X. Le consentement de M^me F X est en conséquence nécessaire pour vendre ce bien.

C’est à tort que celle-ci indique qu’il ne peut être statué sur cette demande car il n’est pas possible de savoir qui d’elle ou de son frère bénéficiera des droits sur ce bien. Elle est en l’état propriétaire indivise de ce bien et l’article 815-5 du code civil s’applique donc bien à cette situation.

En conséquence, M^me F X sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité.

Sur la demande d’autorisation de vendre le bien immobilier situé […]

Les consorts X se fondent sur l’article 815-5 du code civil pour solliciter une autorisation de vendre :

— soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.377.500 euros ;

— soit dans l’hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d’Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est […], […], au prix net vendeur de 3.377.500 euros.

Ils sollicitent la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, […] […], cadastré […].

Il ressort de l’article 815-5 du code civil que pour être autorisé en justice, l’acte sollicité doit avoir été refusé par un coïndivisaire et que ce refus mette en péril l’intérêt commun.

Sur le refus de vente par F X

Les consorts X font valoir que le refus de vendre n’émane parmi les indivisaires que d’F X.

En réponse à M^me F X qui précise n’avoir jamais émis le moindre refus de vendre, les consorts X font valoir que :

— M. Y X a sollicité à plusieurs reprises l’accord de M^me F X pour vendre : le 6 avril et le 21 juin 2016 pour continuer à rechercher des acquéreurs ; le 13 juillet 2016 pour lui proposer le rachat de sa part ; le 27 juillet 2016 par LRAR pour la relancer quant à la vente de cet appartement ; le 11 août 2016 par l’acte de constatation d’intention d’aliéner signifié ; procès-verbal du conseil d’administration tenu le 13 septembre 2016 ;

— Ce refus a été confirmé à de multiples reprises : le 13 juillet 2016 dans le courrier de son notaire, Maître N C ; lors du conseil d’administration de la Banque d’Escompte du 13 septembre 2016 ; dans son courriel du 13 novembre 2016 ;

— M^me F X connaît parfaitement cet appartement qui appartenait à ses grands-parents et la désignation précise de cet appartement avec les références cadastrales et les numéros de lots est contenue dans de nombreuses pièces (acte de licitation, déclaration de succession de son père, acte de constatation d’intention d’aliéner, LRAR du 27 juillet 2016) ;

— les éventuelles différences dans la présentation et la consistance du produit à vendre dans les différentes propositions est sans incidence dès lors que la demande des requérants ne porte que sur les lots décrits dans l’assignation ; en outre, la superficie a toujours été la même (390,59 m² Loi Carrez) et si le prix de vente a évolué, c’est en raison de l’évolution du marché ; la seule différence consiste en la présence d’un parking proposé en option dans la proposition du conseil d’administration et sur le nombre de chambre de services car deux d’entre elles étaient occupés par une tierce personne.

F X indique que :

— elle a accepté le principe de la vente mais n’a jamais été informée, avant la délivrance de l’assignation, sur la consistance et la contenance exacte du bien litigieux et sur le prix de vente envisagé ; elle n’a donc jamais refusé la vente et a même demandé de façon répétée une expertise sur la valeur du bien ;

— elle n’a jamais eu connaissance des mandats de vente de 2013 et 2014, de la convention de recherche d’acquéreurs de l’agence Coldwell Banker, ni des deux mandats de janvier et février 2016 ;

— l’acte de constatation d’intention d’aliéner en date du 28 juillet 2016 ne comporte ni copie de l’acte de propriété, ni relevé de propriété ni l’indication du prix de vente, de même que la LRAR du 27 juillet 2016 ;

— il y a des différences notables entre les ventes qu’on lui a proposés, précisément sur le nombre de chambres de services et la présence d’un parking ;

— elle est tenue à l’écart de la succession et elle a demandé à son frère de changer de notaire car Maître C ne lui donnait aucune information.

Sur ce,

En l’espèce, les consorts X sollicitent du tribunal, au terme de leur dispositif, qu’il «ྭautorise Monsieur Y X, Madame B D épouse X, Monsieur E R S X, représentant 75 % des droits indivis à passer seuls, sans le concours de Madame F X, les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, […] […], cadastré […]

(i). soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.377.500 euros.

(ii). Soit, dans l’hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d’Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est […], […], au prix net vendeur de 3.377.500 eurosྭ».

Cette demande correspond dans tous ces éléments déterminants (lots, prix, objet de l’autorisation) à la proposition faite par M. Y X dans le courrier recommandé avec accusé réception daté du 27 juillet 2016 qu’il a adressé à M^me F X et dénommé «ྭaccord de mise en venteྭ». M^me F X ne peut donc sérieusement prétendre qu’elle n’a jamais été informée avant la délivrance de l’assignation de la consistance et de la contenance exacte du bien litigieux. La description précise des lots et la référence cadastrale figuraient dans cet accord de mise en vente et il appartenait en conséquence à M^me F X de se renseigner soit auprès de sa famille, soit auprès du service de la publicité foncière pour savoir en quoi consistaient précisément ces éléments. Par ailleurs, M^me F X a exprimé clairement son refus de vendre à ces conditions dans son courriel du 13 novembre 2016 adressé à M. Y X, en ciblant expressément la proposition contenue dans cet «ྭaccord de mise en venteྭ». Il sera au surplus relevé que dans ce courriel, M^me F X ne motive à aucun moment son refus sur une prétendue méconnaissance de la consistance exacte des lots.

Ce refus suffit à caractériser cette condition prévue par l’article 815-5 du code civil, les autres moyens avancées par M^me X étant alors inopérants.

Sur la mise en péril de l’intérêt commun

Les consorts X font valoir que :

— le refus de vendre n’émane parmi les indivisaires que d’F X, ne repose sur aucune justification et met en péril l’intérêt commun des indivisaires ;

— le bien litigieux est en indivision et inoccupé depuis 8 ans et se dégrade, ce qui est de nature à altérer sa valeur ;

— les charges sont particulièrement élevées puisqu’elles s’établissent à 50.221,30 euros par an soit plus de 4.185 euros par mois et exposées de façon inutile par les indivisaires ;

— l’indivision se retrouve face à de plus en plus de difficultés à acquitter les frais d’entretien et les charges de cet appartement ;

— la copropriété risque de voter la réalisation de travaux importants (notamment de ravalement) occasionnant une perte financière pour l’indivision ;

— les relations entre les coindivisaires et tout particulièrement entre F X et les 3 autres coindivisaires se détériorent

— deux des coindivisaires, Monsieur Y X et son épouse, sont âgés de 88 ans et il est particulièrement urgent que le sort de ce bien soit réglé avant le décès de ces derniers, qui auraient pour conséquence, d’accroître le nombre de propriétaires indivisaires et de rendre encore plus difficiles les prises de décision sur la vente de ce bien immobilier s’il n’était pas vendu de leur vivant ;

— En réponse à F X, ils indiquent que le fait que la copropriété soit saine et bien entretenue n’empêche pas un appartement qui n’est plus occupé et entretenu depuis de nombreuses années de se dégrader ; les ressources financières des parties sont indifférentes ; le marché n’est pas si favorable que cela eu égard aux difficultés qu’ils ont éprouvé à vendre le bien ; les estimations produites par M^me F X sont issues de simples sites internet.

F X indique que :

— l’ensemble immobilier indivis litigieux est situé dans une copropriété seine du 16^e arrondissement de Paris, il est régulièrement entretenu et les charges y afférentes sont réglées ;

— les charges annuelles afférentes aux biens s’élèvent à 50 000 euros par an, soit 4.166 euros par mois et les parties ont chacun des ressources financières très conséquentes permettant de faire face aux charges afférentes audit bien ;

— grâce à des taux d’intérêt bas, le volume des ventes de logement atteint des sommets et les prix repartent à la hausse depuis quelques mois et la banque, par le biais de son Président, ne cache d’ailleurs pas son intention d’acheter à bon prix pour revendre plus cher ;

— il résulte des sites internet que l’appartement indivis pourrait ainsi être estimé au minimum au prix de 3 734 245 euros, sans compter quatre chambres de service et un box, deux caves et un double box.

— M. E X aurait reconnu l’absence de mise en péril du bien.

Sur ce,

Il ressort de l’article 815-5 du code civil, qui emploie l’expression de «ྭmise en péril de l’intérêt communྭ», que l’acte dont l’autorisation est sollicité doit être nécessaire et indispensable à la sauvegarde de l’intérêt commun.

En l’espèce, le bien immobilier, dont la vente est demandée, est inoccupé depuis 8 ans, ce qui implique nécessairement une dégradation de celui-ci du fait de son absence d’entretien régulier, indépendamment du bon entretien de la copropriété. Les charges, dont le montant n’est pas contesté par M^me F X, sont élevées puisqu’elles s’établissent à environ 50 000 euros. Cette somme est exposée de façon parfaitement inutile par les coïndivisaires. Il importe peu à cet égard, comme l’indique la défenderesse, que les parties ait largement les moyens de payer cette somme dès lors que cette dépense est inutile. Il ressort également des échanges entre les coïndivisaires (courriels et courriers) que leurs relations sont tendues et semblent se détériorer. Les différents mandats de vente qui ont été émis démontrent que ce bien immobilier, qui apparaît atypique, est difficile à vendre.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’autorisation de vente sollicitée, non seulement apparaît favorable à l’indivision, mais est surtout nécessaire et indispensable à la sauvegarde de l’intérêt commun des coïndivisaires.

Il importe peu que M. E X ait reconnu ou non l’absence de mise en péril de l’intérêt commun dans la mesure où cette reconnaissance ne saurait se substituer à l’appréciation souveraine du tribunal pour caractériser s’il existe une telle mise en péril. Au surplus, les propos avancés figurent dans des conclusions portant sur un autre litige l’opposant à sa sœur M^me F X et sont relatives à une appréciation globale de l’ensemble des biens composant leur héritage.

La demande d’autorisation présentée par les consorts X sera en conséquence accordée.

Sur la demande de répartition du produit de la vente

Les consorts X demandent au tribunal d’ordonner que le prix à provenir de la vente soit réparti par l’officier ministériel en charge de la vente entre :

— Y et B X pour 50 %,

— E X pour 25 %,

— F X pour 25 %.

Les conclusions d’F X ne contiennent pas de remarque spécifique sur ce point.

Il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une simple demande d’autorisation de vendre un bien immobilier, de statuer sur la répartition du prix à provenir de la vente, somme qui présentera nécessairement un caractère indivis.

Les consorts X seront en conséquence déboutés de cette demande.

Subsidiairement, sur la demande reconventionnelle d’expertise tendant à l’évaluation du bien

Les consorts X font valoir que cette demande est irrecevable en application des articles 146 et 31 du code de procédure civile car ordonner une telle expertise reviendrait à suppléer la carence dans l’administration de la preuve de M^me F X car elle ne produit strictement aucun élément de nature à sérieusement combattre le prix de 3 500 000 euros (3 377 500 euros nets vendeurs) auquel les requérants entendent mettre le bien en vente ; elle ne présente aucun intérêt légitime à faire une telle demande.

F X indique que la demande d’expertise judiciaire du bien indivis répond aux critères de complexité, qui tient à la nature et à l’importance du bien indivis, et de proportionnalité qui tient à ce que le coût de l’expertise est proportionné à l’enjeu du litige.

Les consorts X font valoir au fond que :

— le bien immobilier est destiné à être vendu afin de faire cesser le poids des charges et la seule chose qui importe n’est pas sa valeur intrinsèque mais le prix auquel il pourra trouver preneur dans les meilleurs délais ;

— ce prix est déjà connu puisque depuis 4 ans, aucune offre d’acquisition n’a été formulée au prix de 3 500 000 euros (3.377.500 euros nets vendeurs), de telle sorte que ce prix est déjà, en soi, au-dessus de la valeur réelle du marché ;

— une telle mesure entraîne au surplus un accroissement significatif des délais.

Sur la recevabilité

L’article 31 du code de procédure civile énonce que «ྭL’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminéྭ».

Il ressort des articles 144 et suivants du code de procédure civile qu’une mesure d’expertise peut être ordonnée par le juge dès lors qu’elle est nécessaire à la solution du litige, qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et qu’en aucun cas, une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, M^me F X, partie au litige principal, sollicite une expertise tendant à déterminer la valeur du bien alors qu’une demande d’autorisation de vente à un prix déterminé est formulée par les consorts X. Elle présente donc un intérêt légitime au sens de l’article 31 du code de procédure civile à formuler cette demande. Par ailleurs, les dispositions des articles 114 et suivants du code de procédure civile, et notamment sur la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne sont pas énoncées à peine d’irrecevabilité.

En conséquence, la demande d’expertise de M^me F X est pleinement recevable.

Sur le fond

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par les consorts X, notamment des deux estimations de septembre 2017 réalisées par deux agences spécialisées dans les lieux de luxe que le prix pour lequel l’autorisation est donnée, à savoir 3 377 500 euros net vendeur, apparaît être conforme voir légèrement supérieur à la valeur réelle du bien. M^me F X ne communique aucune pièce de nature à faire porter un doute sur l’évaluation du bien. En effet, si elle juge le bien sous-évalué, elle ne produit qu’une évaluation du mètre carré sur la base de sites internet, ce qui est dénué de toute pertinence pour évaluer un bien aussi grand et atypique.

Par ailleurs, les propos tenus lors du conseil d’administration de la banque d’escompte du 13 septembre 2016 démontre simplement la volonté de procéder à une opération spéculative, le but étant de «ྭporter le bien le temps de trouver un acquéreur susceptible d’offrir un prix net permettant de dégager pour la banque, une marge raisonnable ». Une telle considération ne rentre pas en compte dans le cadre de l’action engagée sur la base de l’article 815-5 du code civil qui implique une nécessité de vendre le bien.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande d’expertise formée par M^me F X n’apparaît pas utile à la solution du litige. Elle en sera donc déboutée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les consorts X

M^me F X soulève tout d’abord l’irrecevabilité de cette demande puisque l’action aux fins d’obtenir l’autorisation à vendre le bien indivis sans son concours est selon elle irrecevable. Cette dernière action ayant été déclarée recevable, celle-ci l’est tout autant, pour les raisons développées ci-dessus.

Les consorts X font valoir que :

— M^me F X a commis une faute en s’opposant constamment à la vente du bien et à tout le moins a fait obstacle, par son abstention, à ladite vente ; elle a en outre fait varier ses motifs d’opposition ou d’abstention ;

— ce n’est que le 13 juillet 2016 qu’elle a exprimé son opposition à cette acquisition en justifiant son refus par le fait qu’elle souhaitait préalablement que l’indivision avec son frère soit réglée et alors même que cette indivision est totalement étrangère à la situation ;

— ces fautes ont causé un préjudice important : charges de copropriété d’un montant de 20 095,42 euros (du 4^e trimestre 2016 au 2^e trimestre 2017) ; 16 109,97 euros pour les autres charges les autres charges (assurance, électricité, gaz, téléphone, taxe d’habitation, taxe foncière) ; 50.000 euros pour perte de chance de la possibilité d’un placement de leur part des fonds qui seraient issus de la vente du bien immobilier ; du fait d’un placement qui serait intervenu au sein de la banque familiale X Frères Gestion, la perte de gains s’établit à 201,76 euros par part, soit la somme de 67.791,36 euros par indivisaire ;

— ils sollicitent la condamnation de M^me F X à supporter seule, à compter des présentes conclusions, toutes les charges, tous les impôts et tous les frais afférents à la propriété de l’immeuble à venir.

F X indique que :

— elle n’a commis aucune faute et que la faute est en réalité imputable à M. Y X qui volontairement a dissimulé la consistance du bien et refusé une expertise ;

— il n’est en outre pas démontré que les agences immobilières ont bien cherché à vendre le bien immobilier ;

— les demandeurs ne justifient pas de ladite perte de chance et cette demande est prématurée puisqu’elle pourra s’apprécier uniquement quand l’appartement sera vendu.

Sur ce,

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute causant un préjudice à un tiers. Un indivisaire peut commettre une faute engageant sa responsabilité en refusant abusivement un acte tel qu’une vente.

En l’espèce, si M^me F X a manifestement parfois tergiversé au sujet de la vente et des raisons pour lesquelles elle s’y opposait, il n’en demeure pas moins qu’elle a toujours manifesté son refus de vendre, soit tout court, soit aux conditions qui lui étaient proposées. Si elle a manifestement été sollicité à de nombreuses reprises pour vendre, seul le courrier daté du 13 juillet 2016 précise officiellement et précisément les conditions dans lesquelles les consorts X souhaitaient vendre et aux conditions pour lesquelles ils ont sollicité l’autorisation judiciaire. M^me F X faisait part, le même jour par l’intermédiaire de son notaire, de son refus de vendre à n’importe quelle condition. Elle a réitéré ces refus le 13 septembre 2016 lors du conseil d’administration de la banque et enfin par son courriel du 13 novembre 2016. Si M^me X aurait certainement fait preuve d’un peu plus de diligence dans son délai de réponse au courrier du 13 juillet 2016, il ne ressort pas de ces éléments la caractérisation d’une faute certaine susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Les consorts X seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les dommages et intérêts sollicités par M^me F X (20 000 euros)

F X indique que M. Y X a bloqué le processus de vente en dissimulant la consistance du bien et en refusant toute expertise. Elle subit depuis le mois d’avril 2016 un harcèlement familial injustifié. Elle souffre des problèmes cardiaques depuis la fin janvier 2017, produisant ainsi une attestation médicale, suite à ce harcèlement familial devenu judiciaire.

Les consorts X indiquent qu’il n’y a pas eu de harcèlement familial, qu’aucune faute n’est établie et que le préjudice n’est même pas étayé.

Sur ce,

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute causant un préjudice à un tiers.

Il ressort de l’ensemble des courriers et courriels échangés entre les consorts X et M^me F X que contrairement à ce qu’indique cette dernière, M. Y X a plutôt été l’initiateur du processus tendant à vendre le bien immobilier litigieux. Il n’est pas produit le moindre élément permettant de caractériser une vindicte familiale à son encontre et l’attestation médicale produite ne fait aucun lien entre ses problèmes de santé et un éventuel harcèlement, qui resterait de toute façon à démontrer.

M^me F X sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner M^me F X dont les principales prétentions ont été rejetées aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner M^me F X à payer à MM. Y et E X et M^me B D épouse X la somme de 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile indique que l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compte tenu de l’urgence de vendre le bien immobilier précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déclare recevable l’action aux fins d’autorisation de vendre un bien immobilier engagée par MM. Y X et E X et M^me B D épouse X,

— Autorise M. Y X, M^me B D épouse X, M. E X à passer seuls, sans le concours de M^me F X, les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, […] […], cadastré […],

(i). soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3 377 500 euros ;

(ii). Soit, dans l’hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d’Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est […], […], au prix net vendeur de 3 377 500 euros,

— Déclare recevable la demande d’expertise formulée par M^me F X,

— Déboute M^me F X de sa demande d’expertise portant sur l’évaluation du bien immobilier précité,

— Déboute MM. Y X et E X et M^me B D épouse X de leur demande tendant à engager la responsabilité civile de M^me F X,

— Déboute M^me F X de sa demande tendant à engager la responsabilité civile de MM. Y X et E X et M^me B D épouse X,

— Condamne M^me F X aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne M^me F X à payer à MM. Y X et E X et M^me B D épouse X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononce l’exécution provisoire de la présente décision,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2018

La Greffière La Présidente

T U I J

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Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :