MINUTE N° : 17/01072

DOSSIER N° : 17/00560

[…]

délivrée le 27 Juin 2017

à Maître A B

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Juin 2017

DEMANDERESSE

la S.C.I. GBTF agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. Z X, dont le […]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

la S.A.R.L. ESTILIA, dont le siège social est […]

représentée par Maître A B de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

le Synd. de copropriétaires de l’ensemble immobilier du 20 RUE D’AUBUISSON à TOULOUSE, dont le siège social est […]

représentée par Maître A B de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 Juin 2017

PRÉSIDENT : Marc POUYSSEGUR, Président

GREFFIER : Frédérique DURAND, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Marc POUYSSEGUR, Président

GREFFIER : Frédérique DURAND, Greffier

Prononcée par mise à disposition au greffe,

La société GBTF est une société civile immobilière familiale, dont l’objet statutaire est la propriété gestion et administration conservation de tous biens immobiliers. Dans le cadre de son activité statutaire, cette dernière devait procéder à l’acquisition, le 2 décembre 2016, de deux lots privatifs de copropriété au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis […] à […], tenantྭ:

Pour le lot n°1, en une cave située au sous-sol dudit bâtiment, desservie par un escalier privatif prenant naissance au niveau du lot n°2 situé l’aplombྭ;

Pour le lot n°2, en un local commercial situé au rez-de-chaussée dudit bâtiment.

Dans le cadre de la régularisation de cette acquisition, le notaire instrumentaire a fourni à la société GBTF les derniers procès-verbaux d’assemblée générale en date du 9 mai 2016 et du 29 août 2016, au cours desquelles le syndicat de copropriétaires avait autorisé à la majorité qualifiée, d’une part la réalisation de travaux de surélévation de l’immeuble, d’autre part la remise en état des façades sur rue et arrière ainsi que le rafraichissement des parties communes, le tout aux frais de la société ESTILIA en qualité de syndic bénévole depuis l’assemblée générale du 29 août 2016.

Afin de permettre l’accès à certaines parties communes pour la réalisation des travaux mentionnés, la société GBTF a donné à la société ESTILIA les clefs des lots n° 1 et n°2 dont elle est propriétaire.

Au mois de février 2017, la société GBTF a constaté que la société ESTILIA a outrepassé l’autorisation de travaux accordée lors des assemblées générales et a procédé, sans le consentement de la société propriétaire des locauxྭ:

A la réalisation d’une ouverture au sein d’un plancher partie communeྭ;

A la mise en œuvre de fourreaux et canalisations à travers l’ouverture réalisée et installés au centre de la cave privative de la société GBTF.

En outre, il fut constaté que la société ESTILIA a également entreposé tous les matériaux de chantier à l’intérieur du local commercial, partie privative dont la société GBTF est propriétaire.

Le 22 février 2017, le gérant de la société GBTF est intervenu sur le chantier afin de demander aux ouvriers d’arrêter le chantier dans le local et de procéder à l’évacuation des matériaux entreposés ainsi qu’au retrait des canalisations et fourreaux mis en œuvre au sein de ses parties privatives.

La demande est restée vaine.

Par courrier en date du 1^er mars 2017, la société GBTF a mis en demeure la société ESTILIA de confirmer le caractère définitif des assemblées générales du 9 mai 2016 et du 29 août 2016 en justifiant de la notification de ces procès-verbaux, de procéder au retrait immédiat des installations effectuées, de cesser le stockage de matériel au sein du local privatif.

Par ailleurs, la société GBTF demande à la société ESTILIA également de justifier de l’état de la trésorerie de la copropriété ainsi que de l’éventuel budget prévisionnel prévu pour l’exercice 2017 au vu du caractère contestable de la désignation de la société ESTILIA en qualité de syndic bénévole selon l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que cette dernière n’était pas encore copropriétaire au sein de l’immeuble à cette date.

Aucune réponse n’a été apportée à ce courrier.

Désormais et à la suite de l’assemblée générale du 23 mai 2017, le Cabinet Y a été élu syndic de la copropriété.

Aussi, suivant assignation en date du 29 mars 2017, la société GBTF a saisi la Juridiction des référés de céans au visa des articles 809 du code de procédure civile, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble en cause, aux fins deྭ:

voir condamner la société ESTILIA sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance à intervenirྭàྭ:

procéder à la dépose de la canalisation de couleur grise ainsi qu’aux fourreaux de couleur bleue venant empiéter dans les lots privatifs 1 et 2, propriétés de la partie requérante

procéder à la fermeture et à la remise en état des ouvertures pratiquées au niveau des planchers hauts et bas du lot privatif n°2, propriété de la partie requérante

procéder à la fermeture ainsi qu’à la remise en état du lot n°1 (cave), propriété de la partie requérante

se voir réserver expressément la possibilité de liquider les astreintes ci-dessus visées

ordonner le cantonnement desdites astreintes à 30 jours.

En tout état de cause,

condamner la partie requise au paiement d’une juste somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les sommes découlant de l’application de l’article A444-32 du code de commerce, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

La partie requise, en l’occurrence la société ESTILIA, régulièrement assignée, fait valoir, s’agissant de la contestation de sa qualité de syndic bénévole de la copropriété en cause, que la décision de vendre les lots 9 et 10 de la copropriété à la société a été soumise et approuvée lors de l’assemblée générale du 29 août 2016, puis formalisée par acte devant notaire en date du 13 septembre 2016. Elle était à cette date déjà propriétaire du lot 8.

Par ailleurs, s’agissant de la nature des travaux entrepris, la partie requise précise que les commandes des eaux usées et le compteur général d’eau de l’immeuble se trouvent dans la cave de la société requérante et que tous les réseaux passaient d’ores-et-déjà, et antérieurement à la réalisation des travaux, dans son local. La vétusté des canalisations et les normes en vigueur imposaient leur remise à neuf. Afin de les rendre davantage isolées et moins bruyantes, il était convenu de les faire descendre au droit du mur dans le local de la société SGBT.

La partie requise soutient avoir fourni ces explications à la partie requérante sur la nature exacte des travaux à réaliser au cours du mois de janvier 2017, et qu’il fut convenu entre les parties de la réalisation d’un coffrage en plâtre et d’une peinture de finition dans le local de la partie requérante, aux frais de la partie requise.

La société ESTILIA justifie l’accord aux travaux de la partie requérante par la demande formulée par le gérant de la société, Monsieur X, le 9 février 2017, qui souhaitait profiter des coffrages de gaines techniques réalisés afin d’installer un conduit de cheminée au travers des trois appartements lui appartenant. La partie requise a sollicité le constat par huissier de cette demande, établi par procès-verbal le 7 mars 2017. Elle s’est néanmoins vu contrainte de refuser la demande en raison de la taille insuffisante des coffrages par rapport au besoin du nouvel ouvrage.

En tout état de cause, les travaux réalisés ne constituent pas de trouble manifestement illicite à la partie requérante en raison de l’existence préalable des réseaux dans les locaux et de l’accord oral accordé de la part de Monsieur X, ès qualité de gérant de la société SGBT.

En conséquence, la société ESTILIA demande deྭ:

débouter la partie requérante de ses demandes, fins et conclusions

condamner la partie requérante au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

la condamner au paiement de la somme de 336,09 € au titre du coût du constat d’huissier

la condamner aux entiers dépens, en ceux compris celui de l’article 10 du décret 8.03.2001-2012 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007.

SUR QUOI, LE JUGE,

° Sur la qualité de syndic bénévole attribuée à la société ESTILIAྭ:

L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout syndic bénévole doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer.

La partie requise a versé aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 29 août 2016 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […], qui indique en son point 7 la décision de vendre les lots numéro 9 et 10 au propriétaire du lot numéro 8, la S.A.R.L. ESTILIA.

Il est alors justifié que la partie requise était propriétaire du lot 8 au jour de l’assemblée générale du 29 août 2016.

En conséquence, rien ne s’oppose à la désignation de la S.A.R.L. ESTILIA en qualité de syndic bénévole par l’assemblée générale spéciale du 29 août 2016, conformément aux dispositions de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce pour une durée allant jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire de 2017.

Désormais, et suivant assemblée générale du 23 mai 2017, le Cabinet Y est élu syndic de la copropriété.

° Sur la nature des travaux réalisésྭ:

L’article 809 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, le procès-verbal de séance de l’assemblée générale ordinaire du syndicat de copropriété en date du 9 mai 2016 a autorisé, en ses points 10 et 11, la réalisation de travaux de surélévation de l’immeuble et de remise en état des façades sur rue et arrière. Ces travaux ne sont pas mis en cause par les parties.

Par ailleurs, la partie requérante expose que la partie requise a outrepassé ces autorisations afin de procéder à la réalisation d’une ouverture au sein d’un plancher partie commune, et à la mise en œuvre de fourreaux et canalisations à travers l’ouverture réalisée et installés au centre de la cave privative de la société GBTF.

Les pièces justificatives versées au débat attestent de l’accord donné par le gérant de la société GBTF concernant la réalisation d’un coffrage dans son lot. Il est également justifié que la partie requérante avait connaissance de la présence des commandes d’eaux usées et du compteur général d’eau dans son lot privatif avant son acquisition.

Aux vues de la présence préalable des réseaux au sein du lot, et de l’information dont disposait la partie requérante, la simple rénovation de ces installations ne peut être constitutive d’un trouble manifestement illicite nécessitant que soient prescrites des mesures de remise en état.

° Sur les dépensྭ:

La partie requise s’est trouvée contrainte de faire établir un constat d’huissier afin de préserver ses droits face à l’assignation en référé à la requête de la société GBTF. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la partie requérante au paiement d’une somme de 336,09 € au titre des frais engagés pour le constat.

L’équité justifie la condamnation de la partie requérante au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Marc POUYSSÉGUR, Président du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, statuant comme magistrat des référés, en premier ressort, en audience publique, de manière contradictoire et par décision exécutoire par provision,

Vu l’articles 809 du code de procédure civile,

Vu les articles 9 et 17-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces justificatives produites,

Donnons acte du changement de syndic de copropriété au profit du Cabinet Y suivant assemblée générale du 23 mai 2017,

Déboutons la société GBTF de l’ensemble de ses demandes.

Condamnons la société GBTF au paiement de la somme de 336,09 € au titre du coût du constat d’huissier.

Condamnons la société GBTF au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la société GBTF aux entiers dépens.

Ainsi rendu, les jours, mois, et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

Le Greffier, Le Président,