Minute n° 302/2018 Des Minuies du Greffe du Tribunal d’instance d’Etampes RG n° 11-18-000028 Département de l’Essonne. Il a été extrait littéralement Madame X C ce qui suit :

C/
Madame Y Née Z A
Monsieur Y B

JUGEMENT DU 7 Juin 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ETAMPES

DEMANDEUR(S) : Madame X C demeurant […], […], représentée par Me

BOURQUELOT Judith, avocat au barreau de PARIS et en présence des deux filles de M^me X C

DEFENDEUR(S) : . Madame Y Née Z A demeurant […], non comparante, représentée par M^e Zohra BEN BAHI PRIMARD, SELARL PRIMARD – BECQUET, avocats au

barreau de l’ESSONNE
Monsieur Y B demeurant […], comparant assisté par M^e Zohra BEN BAHI PRIMARD, SELARL PRIMARD – BECQUET, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Elise HUREAU

Greffier Pauline THOMAS

DEBATS:

Audience publique du :8 mars 2018

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe le 7 Juin 2018 par Elise HUREAU, Président, assistée de Pauline THOMAS, Greffier.

Copie exécutoire délivrée le: 20. 06. 2018

à :M^e BOURQUELOT Judith Copie certifiée conforme délivrée le 20.06.2018

à: M^e BOURQUELOT Judith

· SELARL PRIMARD – BECQUET

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EXPOSE DU LITIGE
Madame C X a donné à bail à Monsieur B Y et Madame

A Z épouse Y, par contrat de location du 14 mai 2014, un logement d’habitation sis […].

Les premiers loyers impayés ont commencé en 2015. Deux commandements de payer ont été délivrés aux locataires en juin et septembre 2015.

Un rapport de l’Agence Régionale pour la Santé du 11 février 2016 a relevé la nécessité de certains travaux dans le logement, notamment concernant le chauffe-eau et la ventilation. Le

CCAS d’ANGERVILLE, suite aux travaux réalisés par Madame X, a estimé le dossier clos en juillet 2016. I

Par ordonnance du 2 mars 2017, le juge des référés du Tribunal d’instance d’ETAMPES

a dit n’y avoir lieu à référé en raison de la contestation sérieuse.

Par courrier du 4 août 2016, Madame X a délivré congé à ses locataires à effet au 31 mai 2017, en se fondant sur l’existence d’un motif grave et légitime consistant dans le non paiement des loyers et la non présentation de l’attestation d’assurance.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2017, un nouveau commandement de payer a été signifié aux locataires.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 janvier 2018, Madame C X

a fait assigner Monsieur et Madame Y devant le Tribunal d’instance d’ETAMPES aux fins de voir :

- constater que, par l’effet du congé à effet au 31 mai 2017, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date;

- subsidiairement, constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail ;

- dire que les intéressés devront vider et laisser libre de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent, et à défaut, ordonner leur

-expulsion, avec-le concours de la force publique si nécessaire ; dire que le mobilier se trouvant dans les lieux pourra être transféré dans tel garde 1

meuble ou dans tout autre endroit, aux frais, risques et périls de ses propriétaires ; obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 19 765,49 euros au

-

titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2017 inclus; obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1 196,50 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- obtenir leur condamnation aux dépens;

- obtenir le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 a été transmis au juge avant l’audience.

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L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 8 mars 2018. À l’audience, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Monsieur B Y et Madame A Z épouse Y sollicitent

à titre principal la désignation d’un expert aux fins de constater l’état d’insalubrité du logement, et ne formulent pas de demande subsidiaire.

Il sera référé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par courrier du 14 septembre 2015 adressé à l’agence gestionnaire de la location,
Monsieur Y s’est plaint notamment que :

- les joints d’étanchéité des fenêtres sont en mauvais état ; les radiateurs fonctionnent mal ;

- des marques d’humidité apparaissent sur le mur de la chambre;

- il faut changer l’ensemble de l’installation sanitaire qui présente des risques d’inondation.

Le rapport de visite effectuée le 11 février 2016 par l’ARS mentionne l’existence de problèmes d’humidité caractérisés par des moisissures, non seulement chez Monsieur et Madame

Y, mais aussi chez leur voisine du dessous.

Il a préconisé au propriétaire de :

- rechercher les causes d’humidité et y remédier dans les moindres délais ;

- mettre en état de fonctionnement le chauffe-eau électrique de Monsieur et Madame Y;

- installer un système de ventilation général et permanent, notamment dans la cuisine des époux

Y.

Madame X produit :

- un courrier du 13 avril 2016 qu’elle a adressé à la Mairie pour expliquer les démarches

engagées ;

- le rapport d’intervention du 20 avril 2016 établi par le CCAS ;

- un courrier d’accompagnement du rapport d’intervention.

Il ressort de ces éléments (les propos de Madame X dans son courrier étant corroborés par les constatations de la Mairie dans son rapport d’intervention) que les origines de

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l’humidité ont été recherchées, et qu’elles consistaient dans : une fuite sous évier, ayant engendré un dégât des eaux chez la voisine du dessous (d’où le constat d’une humidité chez elle également);

- une fuite au niveau de la douche ;

- un convecteur électrique enlevé ;

- utilisation par les locataires à la place des convecteurs d’un poêle à pétrole.

Des devis ont été établis pour remédier au problème de la fuite sous évier et pour des travaux sur la façade, Monsieur et Madame Y indiquent que seuls des devis ont été réalisés, et non les travaux correspondants; toutefois, il ressort de nombreuses pièces produites que les interventions des entrepreneurs au domicile de Monsieur et Madame Y ont été rendues compliquées, voire impossibles, par l’attitude agressive de Monsieur Y, qui refusait que l’on pénètre chez lui, notamment pour remédier à la fuite sous évier dont il contestait la réalité.

Dès lors, Monsieur et Madame Y ne sauraient reprocher à Madame X de ne pas avoir effectué les travaux de mise en conformité, puisque c’est par leur comportement que ces travaux n’ont pas pu être effectués.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’intervention que les travaux sur le système de ventilation (VMC) préconisés ont été effectués.

En conséquence, par courrier du 4 juillet 2016 adressé à Monsieur et Madame Y, le CCAS d’ANGERVILLE les a informés que Madame X avait respecté ses engagements concernant les travaux à effectuer, et qu’il considérait donc le dossier comme clos.

Il est également produit par Madame X une facture du 23 juin 2016 pour le changement des joints d’isolation des fenêtres et la réfection du carrelage au niveau de la douche, deux factures des 27 juin et 18 juillet 2016 concernant les travaux en façade (ravalement et réparation de fuite), et une facture du 22 juillet 2016 pour la réparation d’une fuite d’eau sur le raccord du robinet d’arrêt de l’appartement.

-En conséquence, même après le 4 juillet 2016, d’autres-travaux-ont été entrepris par..

Madame X, allant au-delà des préconisations du rapport de l’ARS, et ayant pour but de remédier aux problèmes d’humidité.

Dès lors, Monsieur et Madame Y n’apportent pas la preuve que les travaux qui devaient être faits par leur bailleresse pour remédier à l’humidité du logement ne l’ont pas été, sinon, pour certains d’entre eux, par leur propre fait, non imputable à leur propriétaire.

Ils ne démontrent pas non plus que les problèmes d’humidité persisteraient malgré les travaux réalisés. En effet, ils produisent : une attestation d’une personne dont le nom a été coupé à la photocopie, et qui n’est pas accompagnée de la copie de sa carte d’identité, selon laquelle son appartement, dans lequel il est resté 4 mois, était très humide : cependant, faute de connaître l’identité du témoin, l’adresse du logement dont il est question, et les dates de la location, il ne peut être tiré aucun élément probant de ce courrier;

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- un calcul selon lequel leur consommation électrique en 2016 serait anormalement élevée ; toutefois, il ne peut être tiré de ce calcul aucun constat sur la persistance de l’humidité au-delà des interventions effectuées en 2016, une consommation élevée pouvant être due à plusieurs causes, et notamment aux habitudes de consommation et de chauffage des locataires, ainsi qu’à

l’intervention d’un chauffage d’appoint à la place des convecteurs de l’appartement;

- un certificat médical du 30 novembre 2016, confirmé par d’autres éléments médicaux (moins affirmatifs sur l’existence d’un lien de causalité), selon lequel Monsieur Y souffre d’une

« pathologie respiratoire chronique fortement liée à un environnement humide et insalubre avec présence de moisissures », qui nécessiterait un relogement; cependant, ce certificat ne permet pas de déterminer si le problème d’humidité dans le logement est persistant à la date de sa rédaction, ou si Monsieur Y garde les séquelles d’une humidité à laquelle il aurait déjà été remédié.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur et Madame Y devront être déboutés de leur demande d’expertise pour déterminer les causes de l’humidité dans le logement.

Sur la validité du congé délivré

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour motif réel et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité des motifs du congé. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois.

En l’espèce, Madame X produit le courrier recommandé du 4 août 2016 par lequel elle signifie congé à Monsieur et Madame Y, à effet au 31 mai 2017, pour les motifs suivants :

- non paiement des loyers;

- non présentation de l’attestation d’assurance.

Il ressort du décompte locatif qu’à la date de délivrance du congé, l’impayé de loyers (incluant des frais d’huissier et des frais d’impayés) est de plus de 9 000 euros, le dernier versement ayant été fait en juillet 2015, soit un an auparavant; qu’à cette date, Madame X était en train de faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’humidité dans l’appartement; que Monsieur et Madame Y n’ont pas été autorisés en justice à ne plus régler leurs loyers à cause du problème d’humidité, qui leur était d’ailleurs en partie imputable (fuite sous évier dont ils ont contesté l’existence et refusé les interventions pour y remédier, enlèvement

d’un convecteur, mise en place d’un chauffage d’appoint), et ne justifiait donc aucunement l’arrêt du paiement des loyers.

Le paiement des loyers est l’obligation principale du locataire. En conséquence, le congé délivré le 4 août 2016 est bien fondé sur un motif légitime et sérieux justifiant qu’il soit mis fin

au bail.

Par ailleurs, les locataires ont l’obligation d’être assurés contre les risques locatifs ; malgré plusieurs relances, ils n’ont produit qu’une attestation couvrant la période du 20 octobre

2017 au 1er janvier 2018.

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Ils n’ont donc pas justifié avoir été assurés à la date de la délivrance du congé.

En conséquence, il doit être constaté que le congé a été valablement donné, et que le bail

a pris fin le 31 mai 2017.

Dès lors, depuis cette date, Monsieur et Madame Y sont devenus occupants sans droit ni titre.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le contrat de bail n’existant plus entre les parties, la clause contractuelle selon laquelle l’indemnité d’occupation est fixée au double du montant du loyer ne peut s’appliquer; il revient alors au juge de fixer l’indemnité en fonction du préjudice réellement subi par le bailleur pour l’occupation du local sans droit ni titre, soit au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus par lui en cas d’occupation par des locataires en possession de leurs droits.

Ainsi, à compter du 1er juin 2017, et jusqu’à libération complète des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

En l’espèce, les pièces produites et notamment le décompte actualisé de la créance permettent de fixer à la somme de 19 027,68 euros la somme due au titre des loyers, charges-et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtés au 1er janvier 2018 (terme de janvier inclus), après déduction des frais d’huissier, frais d’impayés et frais de relance.

Il convient par ailleurs de constater que le plan de surendettement, prévoyant des mensualités de 225,71 euros au profit du bailleur à compter de janvier 2017, n’a pas été respecté, aucune somme n’ayant été versée entre août 2015 et janvier 2018, pas même les loyers courants, alors que le plan de surendettement fait obligation aux débiteurs de régler leurs charges courantes.

La solidarité, expressément prévue au contrat de bail, sera prononcée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, doit être ordonnée compte

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tenu de l’ancienneté de la créance et de l’importance de son montant.

Monsieur et Madame Y, succombant à l’instance, en supporteront les entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur et Madame

Y seront condamnés à payer à Madame X une somme qu’il est équitable de fixer

à 1 000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE B Y et A Z épouse Y de leur demande

d’expertise ;

DÉCLARE valable le congé délivré le 4 août 2016 à effet au 31 mai 2017;

CONSTATE en conséquence que B Y et A Z épouse Y sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2017;

ORDONNE l’expulsion de B Y et A Z épouse Y, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que les meubles se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum B Y et A Z épouse Y à payer à C X, à compter du 1er juin 2017 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement B Y et A Z épouse Y à payer à C X la somme de 19 027,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2018 (terme de janvier inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants;

CONDAMNE in solidum B Y et A Z épouse Y à payer à C X la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure

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civile;

CONDAMNE in solidum B Y et A Z épouse Y aux

dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2018.

LE JUGE LE GREFFIER,

D E Pour expédition certifiée conforme

e Greffier en Chef

[…]

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