TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 18]

JUGEMENT DU :

04 décembre 2025

RÔLE : N° RG 21/00724 – N° Portalis DBW2-W-B7F-KYV3

AFFAIRE :

[UE] [T]

C/

[W] [SN]

GROSSE(S) et COPIE(S) délivrées(s)

le

à

M^e Anne LASBATS -[Localité 37]

SCP RIBON – KLEIN

M^e Jung-Mee ARIU

SCP JACQUIER

SCP RIBON – KLEIN

M^e Jung-Mee ARIU

M^e Antoine SCANDOLERA

N°

2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [UE] [T]

né le 07 juillet 1978 à [Localité 34]

de nationalité française, demeurant [Adresse 40]

Madame [W] [S]

née le 25 mars 1980 à [Localité 34]

de nationalité française, demeurant [Adresse 40]

représentés et plaidant par M^e Anne LASBATS-MAZILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Maître [V] [R], notaire

de nationalité française, domicilié [Adresse 33]

S.C.P. [K], [R],[LE], BOTTALA-GAMBETT A,, dont le siège social est sis [Adresse 33], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentés et plaidant à l’audience par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [W] [SN]

née le 15 mars 1973 à [Localité 34]

de nationalité française, demeurant [Adresse 10]

Monsieur [O] [SN]

né le 17 Mars 1937 à [Localité 39]

de nationalité française, demeurant C/O Mme [G] [SN] [Adresse 9]

Madame [G] [SN]

née le 24 Août 1963 à [Localité 34]

de nationalité française, demeurant [Adresse 9]

représentés et plaidant à l’audience par M^e Jung-Mee ARIU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [ZN] [MV] – géomètre expert

domicilié : [Adresse 12]

représenté et plaidant par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [Z]

né le 11 octobre 1979 à [Localité 35]

de nationalité française, demeurant [Adresse 30]

INTERVENANT VOLONTAIRE

représenté à l’audience par M^e Antoine SCANDOLERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrate honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 02 octobre 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu les conseils des parties en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE :

M. [O] [SN] ainsi que Mesdames [G] et [W] [SN] (dits les consorts [SN]), qui étaient propriétaires des parcelles cadastrées section [Cadastre 24] n°[Cadastre 8] et [Cadastre 6] sises sur le territoire de la commune de [Localité 35], supportant une maison à usage d’habitation, ont souhaité diviser leur propriété en trois lots afin de les vendre. Ils ont ainsi mandaté M. [ZN] [MV], géomètre-expert, afin d’établir un plan de division. Suivant ce document en date du 15 mai 2020, étaient prévus deux lots A et B, à nature de terrains à bâtir, accessibles par l'[Adresse 20], et un lot C supportant la maison d’habitation, ayant une issue à la voie publique par l'[Adresse 22].

Par acte authentique en date du 15 janvier 2021, signé par devant Maître [V] [R], Notaire à [Localité 34], les consorts [SN] ont vendu à M [UE] [T] et Mme [W] [S] ( ci après désignés les époux [T]) le lot C, consistant en une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, située sur les parcelles cadastrées après division section BR n° [Cadastre 6] et [Cadastre 3], dont l’adresse était [Adresse 2] à [Localité 35], moyennant la somme de 325 000 €. Etaient inclus dans la vente, 95/2252èmes des droits indivis sur la parcelle BR n°[Cadastre 7] d’une surface de 563 m2, laquelle constitue une partie de la voirie du lotissement créé à l’origine par la société dénommée « SCI les Vignes ».

S’agissant de l’accès à leur propriété, l’acte de vente précise, en page 5 : « (…) l’accès à la propriété se fait par l'[Adresse 22], telle que ladite propriété figure sous la lettre « C » sur un plan de division établi par Monsieur [ZN] [MV], géomètre-expert à [Localité 36] [Adresse 11], en date du 15 mai 2020, demeuré joint et annexé aux présentes ». Ledit acte indique encore que la parcelle cédée (BR n°[Cadastre 6]) se trouvait desservie via l'[Adresse 22] en vertu d’une servitude de passage, établie suivant acte en date du 13 janvier 1976, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 19], le 4 février 1976, volume 1387, n°6, et lequel stipule que « l’assiette de ce chemin commun figure sur le plan qui sera annexé aux présentes » (Plan de servitude du 24/07/1975).

Par ailleurs, les lots A et B ont fait l’objet de promesses de vente, également reçues au rang des minutes de Maître [V] [R], respectivement les 25 août 2020 à M. [X] et Mme [B] et le 15 juin 2020 à M. [Z] et Mme [C].

Lorsque les époux [S] ont souhaité accéder à leur propriété par l'[Adresse 22], conformément au plan de division de M. [MV] et à l’acte authentique, le propriétaire de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 29], M. [E], leur a indiqué qu’ils empiétaient sur son fonds et qu’ils n’avaient aucun droit pour le faire.

Considérant que, lors de la division des lots, les consorts [SN] n’avaient pas prévu un accès suffisant de leur lot à la voie publique, puisqu’ils ne disposaient que d’un portillon leur donnant un accès piéton sur l'[Adresse 22], ils ont, par exploit en date du 15 février 2021, assigné devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence M. [O] [SN], Mme [G] [SN] et Mme [W] [SN], au visa des articles 682 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir la création d’une servitude de passage sur les lots A et B, devenus les parcelles cadastrées section [Cadastre 24] n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] restant appartenir aux consorts [SN], correspondant à l’emprise actuelle du chemin d’accès aux parcelles cadastrées section BR n°[Cadastre 3] et BR n° [Cadastre 6], depuis l'[Adresse 20], ou pour le moins, ordonner une servitude de passage sur lesdites parcelles. Par ailleurs, ils ont saisi le tribunal de demandes financières en réparation de leurs divers préjudices.

Les époux [S] ont, dans un second temps, saisi le juge de la mise en état afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer s’il existe une servitude de passage pour véhicules via l'[Adresse 22], ou tout autre droit d’accéder, et à défaut, déterminer l’assiette de la servitude à créer sur les parcelles [Cadastre 24] [Cadastre 4] et [Cadastre 5] (soit les lots A et B sous promesses de vente), propriétés des consorts [SN], auteurs de la division du terrain.

Par ordonnance rendue le 16 mai 2022, M. [J], géomètre-expert, a été désigné, avec pour mission principale de déterminer s’il existe une servitude ou un quelconque droit de passage pour véhicules au bénéfice des époux [S] par l'[Adresse 22], et à défaut, déterminer si les consorts [SN] sont responsables de l’enclavement des parcelles appartenant aux époux [S], de déterminer l’assiette de la servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 24] [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant aux consorts [SN] par [Adresse 31][Adresse 20], la plus directe et la moins dommageable, et le cas échéant, suggérer la mise en cause d’autres propriétaires qui pourraient être concernés par les propositions de désenclavement.

Suivant acte introductif d’instance délivré en date du 27 octobre 2022, les consorts [SN] ont appelé en garantie Maître [V] [R], notaire associé à Martiques, la SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, et M. [ZN] [MV], géomètre-expert. Cette procédure a été enrôlée devant la chambre Généraliste A sous le RG n°22/4977 et jointe la présente instance présentant le n° RG 21/00724, par ordonnance en date du 23 novembre 2023 du juge de la mise en état, qui a par ailleurs déclaré commune et opposable à Me [V] [R], à la SCP [K]-[R]-[LE]-Botalla-Gambetta et à Monsieur [ZN] [MV] les opérations d’expertises.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 juin 2024, la mission de l’expert a été étendue. Aux termes de la mission prévoyant que l’expert détermine l’assiette de la servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 24] [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant aux consorts [SN] par l'[Adresse 20], la plus directe et la moins dommageable, il a été ajouté qu’il définisse les travaux nécessaires sur la parcelle [Cadastre 24] [Cadastre 3] pour créer un accès au garage existant et qu’il évalue le coût de ces prestations.

M. [J] a déposé son rapport définitif le 25 octobre 2024, dans lequel il émet trois propositions pour créer l’assiette de la servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 24] [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant aux Consort [SN] par l'[Adresse 20], la plus directe et/ou la moins onéreuse, en ce compris les travaux sur la parcelle [Cadastre 25] appartenant aux époux [S] pour créer un accès au garage existant.

M. [Z], qui s’était porté acquéreur du lot n° B, soit l’actuelle parcelle [Cadastre 24] n° [Cadastre 4], considérant avoir subi un préjudice du fait de l’absence de signature de l’acte réitératif de vente, malgré la levée des conditions suspensives prévues dans le compromis signé le 15 juin 2020, est intervenu volontairement à instance par des conclusions du 21 janvier 2025 afin d’obtenir auprès des consorts [SN] et de Me [R] la réparation des préjudices qu’il invoque.

***

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, les époux [S] sollicitent, sur le fondement des articles 682, 684, 1240 et 1611 et suivants du code civil :

— à titre principal :

— d’ordonner la création d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section BR n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] appartenant à M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN], correspondant à la proposition n°2 établie par M. [J] dans le rapport en date du 25 octobre 2024,

— de condamner les consorts [SN] à réaliser les travaux sur leur parcelle (BR n°[Cadastre 5]) nécessaires à la création de l’accès, tels que définis dans le rapport d’expertise du 25 octobre 2024 correspondant à la proposition n°2, dans un délais de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour passée cette date,

— de débouter M. [U] [Z] de l’ensemble des demandes qui pourraient être formulées contre les époux [S],

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction de céans ordonnerait la création d’une servitude de passage conforme à la proposition n° 1 établie par Monsieur [J] dans son rapport du 25 octobre 2024 :

— de condamner les consorts [SN] à réaliser les travaux nécessaires à la création de l’accès tels que définis dans le rapport d’expertise du 25 octobre 2024 dans un délais de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour passée cette date,

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 82 500 euros correspondant au préjudice de jouissance lié à la perte de terrain correspondant à la création d’un accès sur leurs parcelles,

— en tout état de cause :

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 1 387 euros par mois à parfaire correspondant aux mensualités de remboursement du prêt immobilier à compter de la date d’acquisition du bien immobilier jusqu’à la signification du jugement à intervenir,

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 100 euros par jour au titre du préjudice de jouissance à compter de la date de signification de la présente assignation jusqu’à la signification du jugement à intervenir,

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 3 900 euros correspondant au devis de reprise du mur côté [E],

— de condamner les consorts [SN] à verser aux époux [S] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, les consorts [SN] demandent, au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de :

— Sur la servitude à créer :

— prendre acte que les consorts [SN] constatent que le rapport d’expertise de M. [J] conclut à l’absence de servitude desservant la propriété acquise par les époux [S],

— prendre acte de ce que les consorts [SN] sollicitent la création d’une servitude selon la proposition n° 1 retenue par l’expert judiciaire,

— Sur les demandes indemnitaires des époux [S] :

— juger que les demandes indemnitaires formées par les époux [S] ne sont pas fondées, ni dans leur principe, ni dans leur quantum,

— débouter les époux [S] de leurs prétentions indemnitaires dirigées à l’encontre des consorts [SN],

— Sur les demandes indemnitaires de M. [Z] :

— juger que la promesse consentie le 15 juin 2020 à M. [Z] est devenue caduque par suite de la non-réalisation de l’ensemble des conditions suspensives y stipulées,

— juger que les consorts [SN] n’ont commis aucun manquement contractuel à l’égard de M. [Z],

— en conséquence, débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des consorts [SN],

— A titre reconventionnel :

— condamner in solidum Monsieur [MV], Maître [R] et la Société Civile Professionnelle [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, à relever et garantir les consorts [SN] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

— dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait la création d’une servitude de passage selon les propositions n°1, n°2 ou n°3 de l’Expert, condamner in solidum M. [MV], Me [R] et la SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, à indemniser les consorts [SN] au titre de leur perte de chance à hauteur de :

-16.590 € si la proposition n°1 était retenue ;

-180.500 € si la proposition n°2 était retenue ;

-61.500 € si la proposition n°3 était retenue.

— En tout état de cause :

— débouter M. [MV], Maître [R] et la Société Civile Professionnelle SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des consorts [SN],

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au titre des prétentions des demandeurs dirigées à l’endroit des consorts [SN],

— condamner in solidum tout succombant à verser consorts [SN] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Jung-[Localité 38] Ariu.

Dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Me [R] et la Société Civile Professionnelle [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, demandent de :

— juger que la preuve d’une faute de Maître [R] n’est pas rapportée,

— juger que le préjudice invoqué est injustifié et sans lien de causalité directe avec la faute alléguée,

— juger que la solidarité ne se présume pas et n’est pas démontrée en l’espèce,

— débouter les consorts [SN] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [R] et de la SCP [K] [R] Toussaint Vautier et Botalla-Gambetta,

— débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Me [R] et de la SCP [K] [R] Toussaint Vautier et Botalla-Gambetta,

— condamner les consorts [SN] à payer à Maître [R] et à la SCP [K] [R] Toussaint Vautier et Botalla-Gambetta une somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, condamner M. [MV] à relever et garantir Me [R] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [ZN] [MV] demande, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

A titre principal,

— de rejeter toutes les demandes des consorts [SN] à son encontre,

— les déclarer irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de M. [MV],

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens et ordonner leur distraction au profit de M^e Mathieu Jacquier, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [U] [Z] demande, au visa des articles 1103, 1231-1, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— accueillir les demandes de M. [U] [Z] telles que formulées dans les présentes conclusions,

— juger que celui-ci a subi un préjudice du fait de l’absence de signature de l’acte réitératif de vente, et ce, malgré la levée des conditions suspensives prévues à l’acte,

— en conséquence, condamner solidairement les consorts [SN] et Maître [R] à lui verser la somme de 14 374,98 € au titre du remboursement des frais exposés,

— condamner solidairement les consorts [SN] et Maître [R] à lui verser la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

— dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— débouter les défendeurs de l’ensemble des demandes qui pourraient être formulées contre M. [Z],

— condamner tout succombant aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée par décision du 26 mai 2025 avec effet différé au 25 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 octobre 2025 et a été mise en délibéré à la date du 4 décembre 2025, date à laquelle le délibéré a été rendu.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est précisé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. De plus, le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger”, “ rappeler ” ou “donner acte”, lesquelles, hors les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

M. [Z] sera reçu en son intervention volontaire à l’instance.

Sur la demande de désenclavement des parcelles BR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] appartenant aux époux [S] :

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, les époux [S] soutiennent que le passage de deux mètres existant sur l'[Adresse 22] ne leur permet pas d’accéder en véhicule à leur propriété, qui comprend leur habitation et deux garages. Se fondant sur le rapport de M. [J] du 25 octobre 2024, ils indiquent que leurs parcelles sont partiellement enclavées.

Les consorts [SN], quant à eux, au vu des conclusions de l’expert, reconnaissent qu’ils n’existent pas de servitude de passage pour véhicule au bénéfice des parcelles BR n° [Cadastre 6] et [Cadastre 3] par l'[Adresse 21].

Après avoir fait mention des clauses relatives aux servitudes de l’acte de partage des consorts [H] du 13 janvier 1976 et à l’examen du plan annexé, M. [J] en conclut que la propriété [SN] ne bénéficiait que d’un accès de 2 mètres de largeur, qu’il n’existait donc pas de passage suffisant pour des véhicules par l'[Adresse 22].

A l’étude de l’acte de propriété des époux [S] reprenant les origines de propriété de ces parcelles et des actes antérieurs versés au débats, à savoir un acte de donation-partage du 20 septembre 1960 de Mme [I] [H] épouse [SN] et un acte de partage du 13 janvier 1976, il convient de relever :

— que les parcelles en cause étaient initialement incluses dans les lots 4 et 2 constitués en 1960 et avaient un accès à la voie publique par un passage de 4 mètres créé sur une parcelle demeurée indivise, alors centrale dans la propriété partagée, correspondant aux actuelles parcelles BR n° [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17] [Cadastre 16] et [Cadastre 1], le long des lignes divisoires Sud et Est, en direction du Nord,

— que lors du partage de 1976, la parcelle demeurée commune a été divisée en trois lots, à savoir principalement les futures parcelles BR n° [Cadastre 13], [Cadastre 15] et [Cadastre 16]-[Cadastre 17], en maintenant la servitude de passage antérieurement créée, rappelée expressément dans l’acte sous le terme de « chemin commun » qui desservira les parcelles BR n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], excepté que le plan de division établi par M. [Y], géomètre-expert, annexé à cet acte a limité l’accès à la parcelle BR n° [Cadastre 6] à une largeur bien inférieure à 4 mètres.

De plus, à titre indicatif, le cadastre ne fait plus apparaitre de desserte de ce chemin commun grevant la parcelles BR n° [Cadastre 13] au profit de la parcelle BR n° [Cadastre 6], qui n’est plus desservie en limite nord-est vers le Nord.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le droit de passage de 4 mètres, initialement prévu au profit de la parcelle BR n° [Cadastre 6], n’a pas été respecté depuis bien des années, raison pour laquelle M. [J] a pu conclure que l’état d’enclavement partiel était établi et que les époux [S], mais aussi les consorts [SN], sollicitent que soit trouvée une solution de désenclavement afin que des véhicules puissent accéder aux parcelles cadastrées [Cadastre 24] n° [Cadastre 6] et [Cadastre 3].

Sur la solution de désenclavement :

L’article 684 du code civil dispose que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes

En application de ces dispositions, l’expert a déterminé trois possibilité d’accès à l'[Adresse 20], décrit ci-dessous :

1°/ l’accès le plus direct et le moins onéreux pour accéder à la propriété [S] serait de passer au Nord, le long de la limite Nord de la parcelle [Cadastre 26] depuis [Adresse 32] (annexe 4 dudit rapport) : soit une servitude de passage pour véhicules d’une emprise de 5 mètres pour une assiette de 4 mètres de largeur, grevant la parcelle cadastrée Section [Cadastre 24] n° [Cadastre 5], propriété des [SN], au Nord de celle-ci, au profit des parcelles cadastrées Section [Cadastre 24] [Cadastre 3] et [Cadastre 6]. Cette voie présenterait une rampe d’environ 8%. Le coût des travaux d’aménagement est évalué par l’expert à 6.150 € HT environ.

-2°/ l’assiette de la servitude de passage la plus directe et la moins onéreuse à mettre en œuvre pour accéder à la propriété [S] serait d’emprunter l’accès pratiqué avant division de la propriété depuis l'[Adresse 20], comme indiqué sur l’extrait de plan de partage annoté annexe 6 dudit rapport : soit un élargissement du chemin existant par son bord Sud de 4 mètres de largeur. Les travaux à effectuer sur la parcelle [Cadastre 26], propriété [SN], constitués par l’élargissement du chemin existant et la construction d’un mur de soutènement d’environ un mètre de hauteur sur une longueur d’environ 21 mètres linéaires, sont estimés à 6.700 € HT. Soit une servitude de passage pour véhicules d’une assiette de 4 mètres de largeur grevant la parcelle cadastrée Section [Cadastre 24] [Cadastre 5], propriété des [SN], au milieu de celle-ci, au profit des parcelles cadastrées Section [Cadastre 24] [Cadastre 3] et [Cadastre 6] propriété [S].

Aucun travaux ne seraient à réaliser sur la parcelle [Cadastre 24] n° [Cadastre 3].

-3°/ cette proposition serait de créer une servitude de passage pour véhicules d’une assiette de 4 mètres de largeur, d’emprunter l’accès au lot B cadastré Section BR [Cadastre 4] depuis l'[Adresse 20] comme indiqué sur l’extrait de plan de partage annoté Annexe 6 dudit rapport : création d’un chemin dans le sens Nord-Sud, puis en longeant la limite Nord du lot B en créant un talus sur le bord Sud d’une largeur de 0,50 m et en coupant les angles Sud-Ouest de la parcelle A. Les travaux à effectuer sur les parcelles BR N° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], propriétés [SN], sur une longueur d’environ 42 mètres linéaires sont estimés à 6.300 € HT.

Les époux [S] sont favorables à la solution de désenclavement n° 2 alors que les consorts [SN] optent pour la solution n°1. La proposition n°3 sera dès lors écartée, étant observé qu’elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 683 du code civil qui disposent, d’une part, que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, et d’autre part, qu’il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

La jurisprudence faisant primer le caractère du moins dommageable sur celui de la longueur, l’itinéraire correspondant au mieux aux prescriptions légales est le n°1. En effet, celui-ci permettrait :

— un accès aux parcelles des époux [S] cadastrées BR n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sans porter atteinte à la constructibilité des lots A et B correspondant aux parcelles cadastrées BR n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5],

— un passage situé sur une partie de la propriété des demandeurs qui est peu exploitable car surélevée par rapport au reste des parcelles [Cadastre 24] [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et actuellement envahie par de la végétation naturelle,

— une entrée dans la propriété en partie Est, sur la parcelle [Cadastre 24] n° [Cadastre 6], comme indiqué dans l’acte de vente des demandeurs, qui prévoyait une entrée par l'[Adresse 22], même si la porte de l’un des deux garages est située à l’opposé, côté Ouest.

Par ailleurs, l’expert a évalué les travaux nécessaires à la constitution de servitude, comprenant la remise en état des lieux, à la somme de 6 150 euros HT pour la solution 1 et à 6 700 euros HT pour la proposition 2.

Même si les époux [S] contestent ces évaluations, qui seront examinées ultérieurement, il convient de constater qu’elles ont été fixées de façon similaire et qu’elles sont approximativement équivalentes. Il ne s’agit donc pas d’un critère notable susceptible de concourir au choix à effectuer entre les deux propositions en cause.

Ainsi, la solution n° 1, qui correspond au mieux aux conditions légales énoncées ci-dessus, sera retenue.

Les consorts [SN] ne réclament pas paiement de l’indemnité due par les époux [S] et évaluée à la somme de 500 euros par l’expert, correspondant à la contrepartie du dommage causé par l’établissement de ce passage, qui grève la parcelle BR n° [Cadastre 5] dont ils demeurent propriétaires.

Sur les travaux nécessaires :

Pour aménager la servitude de passage sur leur fonds, les époux [S] demandent que les consorts [SN] soient condamnés à réaliser les travaux nécessaires à la création de l’accès tel que défini par le rapport d’expertise, dans un délai donné et sous astreinte.

Pour leur part, les consorts [SN] ne s’y opposent pas dans le dispositif de leurs conclusions. Ils exposent simplement que s’ils venaient à être condamnés à faire exécuter des travaux sur les parcelles des demandeurs, il conviendrait de retenir les évaluations fixées par l’expert contradictoirement et de ne pas prévoir d’astreinte.

L’expert, quant à lui, précise que, au vu de son annexe n° 4, l’assiette de la servitude aura une largeur carrossable de 4 mètres de large et que l’emprise totale sera de 5 mètres, en comptant un talus de 0.50 mètre de large de part et d’autre de l’assiette. Le dénivelé entre les points P1 et P2 (correspondant à la parcelle BR n°[Cadastre 5]) sera d’environ 8 %, puis de 6 % entre les points P2 et P3 (parcelle BR n°[Cadastre 3]). Ce chemin sera en tout venant compacté de 15 cm d’épaisseur, sur 4 mètres de large, épaulé de part et d’autre par un talus de 50 cm.

Il n’est donc pas contesté que les consorts [SN], en leur qualité de propriétaires-vendeurs, sont responsables de la situation dont pâtissent les époux [S], qui n’ont pas d’accès légitime à leur fonds. Ils devront donc supporter les travaux nécessaires, conformément aux prescriptions de l’expert, sans qu’il y ait à limiter leur montant au coût retenu par l’expert, d’autant qu’une partie de ces travaux sont à réaliser sur leur propriété (soit 3 300 euros, selon l’expert). Ceux-ci devront être effectués dans un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement.

Ils devront comprendre la coupe des végétaux nécessaires et l’aménagement du muret en pierres sèches.

En vertu des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé le délai fixé afin d’assurer son exécution.

— Sur l’indemnisation des préjudices invoqués par les époux [S] :

L’article 1231-1 du code civil consacre la responsabilité contractuelle et prévoit que le débiteur d’une obligation mal exécutée est tenu de réparer les conséquences dommageables, sauf à prouver que cette inexécution ou mauvaise exécution est due à une cause étrangère qui ne lui est pas imputable. L’article 1231-5 autorise le cocontractant à solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En l’espèce, les époux [S] estiment que les consorts [SN], qui leur ont vendu un fonds partiellement enclavé, doivent réparer les préjudices qu’ils subissent.

Ainsi, ils sollicitent les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-82 500 euros correspondant au préjudice de jouissance lié à la perte de terrain correspondant à la création d’un accès à leurs parcelles,

-1 387 euros par mois à parfaire correspondant aux mensualités de remboursement du prêt immobilier à compter de l’acquisition du bien jusqu’à la signification du présent jugement,

-100 euros par jour au titre du préjudice de jouissance à compter de la date de délivrance de l’assignation jusqu’à la date de signification du présent jugement,

-50 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

-3 900 euros correspondant au devis de reprise du mur côté [E].

Les consorts [SN] ne contestent pas leur responsabilité en leur qualité de propriétaires des parcelles vendues, mais concluent à la réduction, voire au rejet, des diverses sommes réclamées.

L’expert, quant à lui, reconnait la responsabilité des consorts [SN] dans l’enclave relative des parcelles vendues aux époux [S].

Il est avéré que les consorts [SN] ont manqué à leurs obligations contractuelles en vendant aux époux [S] un bien immobilier à usage d’habitation comprenant deux garages ne disposant pas d’un accès suffisant à la voie publique. Ce manquement a été source de dommages pour les acquéreurs, qui sont en droit d’en réclamer réparation.

Les demandeurs font valoir que la création de cette voie au nord de leur terrain leur occasionne une perte de terrain exploitable et donc une perte de valeur, qu’ils évaluent à 82 500 euros. En considération du prix d’acquisition au mètre carré de leur propriété bâtie (270 euros/m²), de celui correspondant à la promesse de vente du terrain à bâtir de M. [Z] (330 euros/m²), de l’estimation faite par les consorts [SN] (193.56 euros/m²), de l’absence de possibilité de valoriser cette partie du terrain en l’absence de droits constructifs disponibles du fait de la réalisation du lotissement et de la nature de talus de la zone concernée d’une superficie de 230 m² environ (et non 115 m² retenu par l’expert au titre de la seule assiette du chemin), il y a lieu de retenir une perte de valeur équivalente à la somme de 45 000 euros, étant observé qu’ils demeureront toutefois propriétaires de cette zone partiellement consacrée à leur voie d’accès.

Ils ajoutent une demande de 1 387 euros par mois, à parfaire, correspondant aux mensualités de remboursement du prêt immobilier à compter de l’acquisition du bien jusqu’à la signification du présent jugement. Ils expliquent que la maison, vétuste, nécessitait des travaux importants dont la réalisation s’est avérée complexe en raison des difficultés d’accès. Ils en déduisent que cet accès insuffisant a limité la jouissance de leur bien pendant 4 ans et ajoutent que cette demande était destinée à obtenir un règlement rapide du litige.

Les consorts [SN] contestent cette prétention, dès lors que, depuis la vente, les consorts [S] ont pu jouir de leur maison, jardin, piscine et faire les travaux de rénovation nécessaires, qu’ils avaient envisagés, les ayant autorisés à passer par la parcelle [Cadastre 28].

Si ce chef de demande pouvait apparaître incitatif en début d’instance, il ne se justifie pas à ce stade de la procédure dès lors qu’ils sollicitent par ailleurs l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. De plus, il ne correspond à aucun chef de préjudice identifiable puisque les époux [S] ont pu prendre possession des lieux vendus, y habiter avec leur famille et même faire des travaux d’aménagement. Cette demande à hauteur de 1387 euros par mois sera donc rejetée.

Les demandeurs sollicitent paiement d’une somme de 100 euros par jour au titre de leur préjudice de jouissance à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à la signification de la présente décision.

Le tribunal doit évaluer le préjudice sollicité au jour où il statue. Ainsi, sur la somme de 113 400 euros arrêtée au 4 décembre 2025, il sera alloué au titre de la gêne qu’ils ont subie pour accéder à leur parcelle, pour faire réaliser leurs travaux (attestations de prestataires produites), pour ne pas avoir pu aménager leur jardin à leur goût dans l’attente de la décision à intervenir, une somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

S’agissant de la remise en état du portail et du mur du côté de la propriété de M. [E], au vu du devis de l’entreprise VD Bâtiment, il convient d’allouer aux demandeurs la somme de 3 900 euros, qui n’est pas exagérée en considération des travaux à réaliser.

Au titre de leur préjudice moral, les demandeurs soutiennent que les consorts [S] ont par leur volonté de faire du profit refusé tout compromis, les contraignant à engager cette action, qui a été prolongée par des mises en cause tardives. En réparation de leur préjudice moral, ils réclament une indemnité de 50 000 euros.

Ils ne versement aux débats aucun justificatif particulier à l’appui de leur prétention. Cependant, les tracasseries, déconvenues, contrariétés résultant de cette procédure, qui était indispensable pour eux afin de disposer d’un accès suffisant à leur propriété, justifient l’existence d’un préjudice moral. Peu importe que les consorts [SN], animés par des intentions successorales, n’aient pas souhaité une telle situation. Dans ces conditions, il leur sera alloué au titre de ce chef de préjudice une somme de 5 000 euros.

— Sur l’appel en garantie des consorts [SN] et l’action en responsabilité à l’égard du géomètre-expert :

La profession de géomètre-expert est réglementée par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres experts, et le décret n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre expert et code des devoirs professionnels. La faute d’un géomètre doit être appréciée au regard de la mission qui lui a été confiée. Le géomètre est contractuellement responsable d’erreurs commises sur les limites d’une propriété (erreur matérielle) et d’un défaut de qualification d’un mur mitoyen (erreur juridique). D’autre part, il peut être déclaré responsable d’un manquement à son obligations de conseil, si en méconnaissance de la complexité de la situation, il a négligé d’attirer l’attention de son client sur les difficultés inhérentes à la desserte d’un bien immobilier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [SN] ont confié à M.[ZN] [MV] la mission de dresser un plan de division de leur propriété en trois lots, deux destinés à être bâti et un comprenant la maison d’habitation existante. Leur lettre de mission précise destinée à ce professionnel n’est cependant pas versée aux débats, seule la facture des prestations effectuées est produite. Ils lui reprochent un manquement à ses obligations contractuelles, ayant dressé un plan de division de parcelles ne prévoyant pas une servitude de passage suffisante, celle-ci étant limitée sur son plan à 2 mètres. A tout le moins, ils l’accusent d’avoir manqué à son obligation de conseil. Ils demandent ainsi à être relevés et garantis par ce professionnel.

Ce dernier conteste sa responsabilité, expliquant qu’il avait transmis aux consorts [SN] un projet de servitude, sans que ceux-ci ne donnent suite, qu’il avait ensuite classé son dossier partant à la retraite le 31 août 2022, que les vendeurs étaient affirmatifs sur l’issue dont bénéficiait leur fonds par l'[Adresse 22], ainsi que le mentionne l’acte de vente du 15 janvier 2021, et qu’aucun élément de la discussion ne détermine si l’opposition du voisin, M. [E], est justifiée. Il soutient que les consorts [SN] passaient, quant à eux, par l'[Adresse 22], avant que M. [E] ne s’oppose au passage des nouveaux acquéreurs, mais que l’accès au terrain était limité au mieux à 3 mètres de large. Il conclut donc au rejet de la demande en garantie des consorts [SN] des condamnations prononcées à leur encontre.

Les consorts [SN] contestent ces allégations, dès lors que le plan créateur de servitude dont se prévaut M.[ZN] [MV] a été versé à la procédure bien tardivement, postérieurement aux opérations d’expertise, et que si tel était le cas, il aurait accepté, suite au silence de ses clients, d’établir et de publier un plan de division qu’il savait inefficace à défaut d’accès utile. Ils assurent que la faute de ce professionnel est établie.

Il résulte des documents versés au débat que la teneur exacte de la mission confiée à M. [ZN] [MV] n’est pas établie, puisque seule est produite la facture de ce professionnel établissant les taches qu’il a accomplies. Certes, il a effectué, notamment, un « relevé topographique et périmétrique de la propriété (anciennement cadastrée [Cadastre 27]) avec les entrées sur les deux côtés, les réseaux de viabilisation existant [Adresse 23], l’habitation » … et a réalisé un « projet de découpage du terrain à bâtir, comme prévu avec le client en deux lots à batir. Calcul des superficies détachées selon marquage réalisé sur les lieux avec le propriétaire. Discussions et acceptation ».

Il peut être déduit des termes de cette facture qu’il avait pour mission de constituer les deux lots pouvant être détachés de la parcelle bâtie, sans que l’accès à la zone déjà construite ne soit un sujet de préoccupation pour des propriétaires. En effet, pour les consorts [SN], l’accès à la voie publique par l'[Adresse 22] ne faisait aucun doute, ainsi qu’ils l’ont également affirmé devant le notaire lors de la vente aux demandeurs. D’ailleurs, il se révèlera ci-dessous qu’ils n’avaient pas entièrement tort, puisque leur fonds, à l’époque de leur auteur, Mme [I] [H] épouse [SN], avait une issue à la voie publique exclusivement vers le nord par l'[Adresse 21].

Pourtant, M. [MV] reconnaît dans ses écritures avoir communiqué aux consorts [SN] un projet de servitude qu’ils n’ont pas cru devoir retenir. Il assure les avoir alertés sur la nécessité de constituer une servitude carrossable. Il admet ainsi qu’il était nécessaire de préciser l’issue à la voie publique des parcelles BR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6]. Or, il ne démontre pas avoir porté à la connaissance de ces propriétaires ce document, qui n’a été versé aux débats que tardivement et sans aucune preuve de remise aux consorts [SN], ni il ne rapporte la preuve de les avoir alertés sur l’insuffisance du passage existant, pour une maison présentant deux garages.

Dès lors, à défaut de preuve pertinente, il sera retenu à l’encontre de M. [MV] une faute caractérisée par un manquement à son obligation de conseil.

Mais, dans la mesure où les consorts [SN] étaient particulièrement affirmatifs sur l’existence d’une issue par l’allée des Castor, déclaration qu’ils ont renouvelée devant notaire, il sera retenu que les consorts [SN] ont contribué à leur propre préjudice, raison pour laquelle un partage de responsabilité sera opéré à hauteur de 30 % à la charge de M. [MV] et 70 % à celle des consorts [SN] des dommages et intérêts auxquels ces derniers seront condamnés.

L’appel en garantie formulée par les consorts [SN] sera donc limité dans la proportion précisée ci-dessus.

M. [GW] ne sera pas tenu des travaux mis à la charge des consorts [SN], qui correspondent à des frais qu’ils auraient dû engager antérieurement à la vente aux époux [S], ni aux dépenses correspondant à la réinstallation du portail et la réparation du mur de clôture, côté [Adresse 22].

Il devra garantie à hauteur de 30 % des préjudices fixés au titre de la perte de valeur, réduction de la jouissance du bien et préjudice moral, le surplus n’étant pas justifié et n’ayant pas une relation directe avec son manquement à son obligation de conseil.

— Sur l’appel en garantie des consorts [SN] et l’action en responsabilité à l’égard des notaires:

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre. Son rôle est de veiller, à titre préventif, aux différends susceptibles de naître, notamment en les empêchant dans toute la mesure du possible.

Il est de la mission du notaire de conférer sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit et il ne peut se contenter d’exécuter un travail de pure transcription littérale des déclarations des personnes qui s’adressent à lui.

Ainsi, il doit préalablement à la rédaction des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité, la sécurité juridique et l’efficacité de ses actes

Les consorts [SN] reprochent au notaire, Me [R], d’avoir manqué à son obligation de conseil envers les parties en ne vérifiant pas la validité juridique de l’acte de vente qu’il a reçu, et notamment en ayant omis d’alerter les parties au vu du plan de division annexé à l’acte de vente de M. [MV], qui ne faisait apparaître qu’un passage de 1.32 m par la [Adresse 41], alors qu’il a rappelé dans les origines de propriété et le paragraphe réservé aux servitudes, qu’il existait bien un accès par l'[Adresse 22] et que le plan de M. [Y], géomètre-expert, annexé, limitait l’accès à une largeur de deux mètres.

Ils estiment que le notaire aurait dû relever que l’accès existant ne pouvait permettre aux époux [S] d’entrer dans leur garage et que le plan de M.[ZN] [MV] était erroné dès lors qu’il impliquait d’utiliser cette servitude de passage de deux mètres seulement.

Pour sa part, Me [V] [R] soutient qu’il n’avait pas à suspecter que la servitude de passage résultant des actes de 1960 et de 1976, qu’il a rappelée, ne permettait pas d’assurer une desserte suffisante des lots des consorts [SN]. Il avait noté que l’acte de partage faisait bénéficier les fonds d’une servitude de passage de 4 mètres de large, que le plan de M.[ZN] [MV] présentait un portail de 1.32 m et un muret de 2.12 m, soit une largeur totale de 3.50 m, permettant l’accès en voiture et qu’il a bien fait préciser aux vendeurs lors de la signature de l’acte de vente que l’accès du bien vendu se faisait par l'[Adresse 21], déclarations qu’il a reprises expressément dans l’acte authentique. Il en conclut ne pas avoir commis de faute, ni manqué à son devoir de conseil.

Si un notaire doit s’assurer de l’effectivité des actes qu’il reçoit et vérifier les faits et conditions nécessaires à l’acte, il n’est pas tenu de mettre en doute les affirmations des cocontractants s’il ne dispose pas d’éléments d’information de nature à le faire douter de leur véracité.

En l’espèce, des actes de partage de 1960 et 1976, il ressort que les parcelles actuellement cadastrées [Cadastre 24] n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] avaient un accès à la voie publique par une servitude de passage située au Nord-Ouest des parcelles, en direction du Nord, d’une largeur de 4 mètres. Le plan annexé à ce dernier acte de M. [Y], géomètre-expert, réduit cette issue à une largeur moindre, sans qu’aucune explication particulière n’y soit associée.

Me [R] a pris connaissance du plan de division de M.[MV] qui présente une issue piéton et un muret obturant une ancienne issue, donnant sur l'[Adresse 22]. Il a interrogé le vendeur et mentionné en page 5 : « accès à la propriété : le vendeur précise que l’accès à la propriété se fait par l'[Adresse 22] ». Il a reporté à l’acte les servitudes de l’acte de donation partage du 20 septembre 1960, d’un acte des 16 aout et 5 septembre 1962, d’un acte d’échange du 23 juin 1969 et de l’acte de partage du 13 janvier 1976 et enregistré que les acquéreurs, après en avoir pris connaissance, en faisaient leur affaire personnelle.

Dans ces conditions, lors de la signature de l’acte de vente, tant les acquéreurs que les vendeurs étaient convaincus que l’issue des parcelles vendues était assurée par l'[Adresse 22].

En considération des éléments détenus par le notaire, aucun élément déterminant ne lui permettait de mettre en doute les affirmations des vendeurs, même au vu du plan de M. [MV]. De plus, le notaire n’avait pas à se transporter sur les lieux.

Dans ces conditions, il ne saurait être mis à la charge de ce professionnel une faute contractuelle, ni même un manquement à son obligation de conseil, puisque la mention ajoutée à l’acte concernant les déclarations du vendeur atteste que ce sujet a été évoqué.

En conséquence, la demande des consorts [SN] à l’encontre de Me [R] sera rejetée.

— Sur le préjudice des consorts [SN] :

Ces derniers réclament à l’encontre des notaires et du géomètre-expert une indemnité pour perte de chance d’avoir pu concrétiser la vente des lots A et B et de pouvoir vendre dans des conditions similaires.

Il s’avère :

— que la solution retenue ne modifie pas leur projet tendant à la constitution de deux lots de terrain à bâtir et qu’ils ne démontrent pas qu’ils ne pourront pas vendre ces deux parcelles dans des conditions financières moindres,

— que les consorts [SN] auraient dû limiter la superficie utile de certains lots pour créer un accès par l'[Adresse 20] au lot C.

De plus, les vendeurs ne sauraient réclamer paiement de dommages et intérêts pour n’ « avoir pu jouir (de ces parcelles [Cadastre 24] n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et tirer profit du prix de cession depuis presque 5 années ». En effet, la paralysie des opérations de cession engagées leur a permis de mettre à disposition des époux [S] un passage sur la parcelle BR [Cadastre 5] pour accéder à leur maison, limitant ainsi le préjudice créé à leurs acquéreurs dont ils ont été déclarés responsables.

Ainsi leur demande au titre de leur préjudice financier sera rejetée.

— Sur la demande en réparation de M. [Z] :

L’action engagée par M. [U] [Z] à l’encontre des consorts [SN] engage la responsabilité contractuelle des vendeurs et se fonde sur la promesse de vente conclue le 15 juin 2020.

M.[Z] expose qu’il a signé avec les consorts [SN] une promesse de vente par acte du 15 juin 2020 portant sur le lot B (soit la parcelle BR n° [Cadastre 4]), moyennant la somme de 205 000 euros, qu’il a engagé un certain nombre de diligences, que les conditions suspensives prévues à l’acte ont été levées et que, pourtant, il n’a pu acquérir le terrain promis du fait du conflit opposant les vendeurs aux époux [S]. Considérant avoir perdu une chance réelle et sérieuse de réaliser son projet immobilier et avoir engagé de nombreux frais en vue de cette acquisition, en vain, il sollicite une indemnisation de ses préjudices tant matériel que moral.

Les consorts [SN] rétorquent que ces demandes sont infondées dès lors que la promesse de vente est devenue caduque à la suite de la non-réalisation de la condition suspensive de droit commun prévue à la promesse qui prévoyait que « les titres de propriété antérieurs (…) ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur (…) ». Ils expliquent que si une servitude de passage devait être créée sur le fonds vendu à M. [U] [Z], la superficie du terrain vendu devait être modifiée.

La caducité de la promesse pour révélation d’une potentielle servitude grevant le bien immobilier promis est à rejeter, dès lors que le contrat prévoit qu’elle ne peut être alléguée que par le bénéficiaire, à savoir M. [U] [Z] et Mme [C], signataires de l’acte du 15 juin 2020.

La promesse prévoit qu’en cas de défaillance des vendeurs, le bénéficiaire de la promesse est en droit de demander réparation de ses préjudices.

En l’espèce, la promesse de vente a été signée le 15 juin 2020 et expirée le 26 février 2021, avec un prorogation maximale de 30 jours possible. Le 24 mars 2021, après avoir transmis les différents documents nécessaires à la rédaction de l’acte authentique, M.[U] [Z] a sollicité la fixation d’une date pour signer l’acte définitif de vente, en vain.

Même si la défaillance des vendeurs à signer l’acte authentique de vente s’explique par le litige les opposant aux époux [S], premiers acquéreurs d’un des trois lots constitués après division, il n’en demeure pas moins que leur manquement à formaliser cette vente, alors que les conditions suspensives mises à la charge du bénéficiaire étaient levées, constitue une faute contractuelle les contraignant à réparer les préjudices subis par leur cocontractant.

En considération des justificatifs (factures, taxes et redevance…) produits, il sera alloué à M. [U] [Z] la somme de 9 888.76 euros, étant précisé qu’il n’a pas qualité de demander le remboursement de sommes versées par Mme [C], que les frais d’avocat n’ont pas à être inclus dans ce chef de préjudice, et que les frais de garantie du crédit immobilier qu’il invoque ne sont pas dument justifiés.

S’agissant de son préjudice moral qu’il évalue à 25 000 euros, M.[U] [Z] explique que pendant 3 ans, il a nourri le projet d’acquérir le terrain en cause pour y installer sa famille, qu’il n’a pas été découragé par les vendeurs ou le notaire et qu’il a cumulé frustrations et déceptions.

En considération de ces tracasseries, déconvenues, déceptions et des vicissitudes rencontrées, il convient d’évaluer son préjudice moral à la somme de 3 000 euros, à défaut d’éléments de preuve établissant des dommages plus spécifiques, la perte de chance de faire l’acquisition du bien immobilier promis ne pouvant être englobée dans le périmètre du préjudice moral.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Les consorts [SN] seront condamnés au paiement de ces dommages et intérêts. Ils seront relevés et garantis de cette condamnation à hauteur de 30% par M. [ZN] [MV].

Les demandes de M. [U] [Z] à l’encontre de Me [R] ne sauraient prospérer dès lors que toute faute imputable à ce professionnel a été écartée.

— Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [SN], qui succombent principalement, seront condamnés aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise. Il sera mis à leur charge le paiement des sommes suivantes, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— aux époux [S] : 3 000 euros,

— à Me [R] et la SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés: 1 500 euros,

— à M. [Z] : 1 500 euros.

Ils seront garantis à concurrence de 30 % de ces sommes par M.[ZN] [MV].

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [SN] et de M.[ZN] [MV], de sorte que leur demande respective sur ce fondement sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de M.[U] [Z] à l’instance principale,

Déclare que les parcelles cadastrées section BR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] sur le territoire de la commune de [Localité 34], correspondant à la propriété de M. [UE] [S] et Mme [W] [S], sont partiellement enclavées,

Ordonne la création d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section BR n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] appartenant à M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN], correspondant à la proposition n°1 établie par M. [J] dans son rapport d’expertise en date du 25 octobre 2024,

Condamne M. [O] [SN], et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à réaliser les travaux sur leur parcelle (BR n°[Cadastre 5]) nécessaires à la création de l’accès, tels que définis dans le rapport d’expertise du 25 octobre 2024 correspondant à la proposition n°1, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour passé cette date,

Dit que cette astreinte provisoire courra sur une durée maximale de 3 mois au terme desquels il devra être à nouveau statué,

Rejette la demande formée par M. [O] [SN], et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] tendant à limiter les travaux à exécuter, mis à leur charge, à la somme de 6 150 euros évaluée par l’expert,

Dit que les travaux qui devront être réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] comprendront :

— la création d’une assiette de servitude d’une largeur carrossable de 4 mètres pour une emprise totale de 5 mètres, en comptant un talus de 0.50 mètre de large de part et d’autre de l’assiette,

— un dénivelé entre les points P1 et P2 (correspondant à la parcelle BR n°[Cadastre 5]) d’environ 8 %, puis de 6 % entre les points P2 et P3 (parcelle BR n°[Cadastre 3]),

— un chemin constitué de tout venant compacté de 15 cm d’épaisseur, sur 4 mètres de large, épaulé de part et d’autre par un talus de 50 cm,

— la coupe des végétaux nécessaires et l’aménagement du muret en pierres sèches.

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à verser à M. [UE] [S] et Mme [W] [S], pris ensemble, la somme de 45 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de terrain correspondant à la création d’un accès sur leurs parcelles,

Déboute M. [UE] [S] et Mme [W] [S] de leur demande tendant à condamner M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à leur payer la somme de 1 387 euros par mois à parfaire correspondant aux mensualités de remboursement du prêt immobilier à compter de la date d’acquisition du bien immobilier jusqu’à la signification du jugement à intervenir,

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à verser à M. [UE] [S] et Mme [W] [S], pris ensemble, la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance et les déboute pour le surplus de ce chef de préjudice,

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à verser à M. [UE] [S] et Mme [W] [S], pris ensemble, la somme 3 900 euros TTC au titre de la remise en état du portail et du mur du côté de la propriété de M. [E],

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à verser à M. [UE] [S] et Mme [W] [S], pris ensemble, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Sur l’appel en garantie de M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à l’encontre du géomètre-expert, M. [ZN] [MV]

Déclare M. [ZN] [MV], partiellement responsable de leurs préjudices,

Condamne M. [ZN] [MV] à relever et garantir M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à hauteur de 30 % des dommages et intérêts au paiement desquels ils sont condamnés au profit de M. [UE] [S] et Mme [W] [S], à l’exception de la somme de 3 900 euros correspondant à la remise en état du portail et du mur côté [Adresse 22],

Rejette cet appel en garantie concernant le coût des travaux de constitution de la servitude de passage mis à la charge de M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN],

Sur l’appel en garantie de M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à l’encontre des notaires

Rejette leur demande de garantie formée à l’encontre de Me [V] [R] et la SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés,

Rejette la demande de M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à l’encontre des notaires tendant à obtenir réparation du préjudice qu’ils invoquent relativement à la perte de chance de réaliser leur projet immobilier,

Sur les demandes de M.[U] [Z]

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] et [W] [SN] à verser à M. [U] [Z] la somme de 9 888.76 euros au titre du remboursement des frais exposés,

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à verser M. [U] [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre pour son préjudice moral,

Rejette les autres demandes formées par M. [U] [Z],

Condamne M. [MV] à relever et garantir M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à hauteur de 30 % des condamnations financières mises à leur charge au profit de M.[U] [Z],

Rejette toute demande de M. [U] [Z] à l’encontre de Me [V] [R],

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à payer les sommes suivantes, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à M. [UE] [S] et Mme [W] [S], pris ensemble, 3 000 euros,

— à Me [V] [R] et la SCP [P] [K], [V] [R], [AB] [LE], [L] [F], [D] [N] et [A] [M], notaires associés, pris ensemble, 1 500 euros,

— à M. [U] [Z] 1 500 euros,

Déboute M. [O] [SN], Mesdames [G] et [W] [SN] et M. [ZN] [MV] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [ZN] [MV] à relever et garantir M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] à hauteur de 30 % des sommes mises à leur charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [SN] et Mesdames [G] [SN] et [W] [SN] aux entiers dépens, et dit qu’ils seront relevés et garantis de cette condamnation par M. [ZN] [MV] à hauteur de 30 %,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT