TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 25/03656 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MZ55

AFFAIRE :

C/

S.A.S.U. JAES ENTREPRISE EXPLOITEE SOUS LE NOM COMMERCIAL “LE GARAGE DE PALETTE”

GROSSES délivrées

le

à Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

au service des expertises

N°2026

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. GESTE (RCS DE [Localité 10] 429 051 741)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Paul DRAGON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. JAES enseigne “LE GARAGE DE PALETTE” (RCS D'[Localité 2] 517 785 911)

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Fabien LEFEBVRE, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Paul DRAGON et Maître Fabien LEFEBVRE, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 19 mai 2004, la SCI GESTE a consenti à la société DELKO un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 5], pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013 afin d’y exercer une activité d’entretien de véhicules.

Par acte du 31 mai 2007, à effet le 1er juin suivant, la société DELKO a cédé son activité et le bail à la société DANHAM.

Par acte du 31 juillet 2009, la société DANHAM a cédé à son tour son activité et le bail à la SASU JAES.

Suivant avenant du 28 juin 2016, le bail commercial a été consenti à la SASU JAES ENTREPRISE exerçant sous le nom commercial «  LE GARAGE DE PALETTE ». Aux termes de cet avenant, le bail conclu le 19 mai 2004 avait pris fin le 30 juin 2013 et est renouvelé à compter du 1er janvier 2016.

Par acte du 30 octobre 2024, la SASU JAES a formé une demande de renouvellement du bail.

Par courrier en date de janvier 2025, la SCI GESTE a accepté le principe du renouvellement.

Par courrier recommandé avec AR du 31 janvier 2025, la SCI GESTE a notifié à la SASU JAES ENTREPRISE un mémoire afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 78.300€ HT par an à compter du 1er février 2025 (pour la simplicité des comptes).

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2025, la SCI GESTE a fait assigner la SASU JAES ENTREPRISE aux fins de :

Constater que le bail commercial du 10 mai 2004 est renouvelé à compter du 1er janvier 2025 pour une nouvelle période de 9 ans,Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit 80.800€ HT par an à compter du 1er février 2025,Dire et juger que ce montant sera atteint par palier annuel de 10% conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce,Subsidiairement, ordonner une expertise, l’expert ayant pour mission de donner toute indication à la juridiction saisie pour l’éclairer sur la modification des critères mentionnés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 du Code de commerce ainsi que sur la valeur locative des lieux loués,Condamner la SASU JAES ENTREPRISE à lui payer une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SCI GESTE se fonde sur le rapport de Monsieur [H], expert qu’elle a mandaté, pour faire valoir que la commercialité du secteur a connu des modifications notables ce qui justifie le déplafonnement du loyer.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 12 novembre 2025, la SASU JAES ENTREPRISE demande à la juridiction de :

Vu l’article L 145-34 du Code de commerce,

Vu l’article L 145-33 du même code,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y] ( IFC EXPERTISE) du 30 octobre 2025,

Constater le renouvellement du bail commercial au 1er janvier 2025,Dire et juger qu’il n’existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré,Rejeter en conséquence la demande de déplafonnement du loyer formée par la SCI GESTE,Fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2025, à la somme de 55.167,36€ HT HC par an,Subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal devait retenir le principe du déplafonnement :Rejeter le rapport d’expertise de Monsieur [H] comme étant partial et méthodologiquement erroné,Fixer la valeur locative du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2025, à la somme de 57.600€ HT HC par an,En tout état de cause :Débouter la SCI GESTE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,Condamner la SCI GESTE à lui payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M^e Fabien LEFEBVRE.

La SASU JAES ENTREPRISE soutient que la SCI GESTE ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et s’appuie pour cela sur le rapport de Monsieur [K] [W], expert qu’elle a mandaté.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

En l’espèce, les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025.

En l’état de deux rapports d’expertise établis à la demande de chacune des parties, dont les conclusions ne sont pas concordantes, la juridiction n’est pas suffisamment éclairée et ordonnera une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SCI GESTE qui a saisi la juridiction devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er janvier 2025,

Avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé, et la question subsidiaire du lissage, sous toutes réserves de la compétence de la juridiction, COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [P] [T]

demeurant [Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 0671263966

Courriel : [Courriel 4]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 3], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SCI GESTE devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SASU JAES ENTREPRISE continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 2], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX