COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 10/03/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Réputée contradictoire

N° Jugement : 26/46

N° RG 24/00857

N° Portalis DB2O-W-B7I-CX7N

DEMANDEUR :

S.C.I. MONTPLAISIR

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Florent CUTTAZ, du cabinet EME & CUTTAZ, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

SAS ODALYS RESIDENCES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie HERISSON GARIN, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 10 Mars 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e CUTTAZ et M^e HERISSON-GARIN

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé des 20 et 22 juin 2018, la société Montplaisir a donné à bail commercial à la société Odalys Résidences pour son activité de résidences de tourisme les lots n°11, n°20, n°80 et n°83 de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 3]” et situé à [Localité 3] dont elle est propriétaire pour une durée de 11 années commençant à courir à compter du 01 juillet 2018.

Par ordonnance du 19 avril 2023, le président du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a, à la requête de la société Montplaisir, enjoins la société Odalys Résidences de payer la somme de 22.445,49 euros au titre d’un arriéré de loyers.

La société Odalys Résidences a formé opposition. Le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a, en application de l’ordonnance du 19 avril 2023 précitée, renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Chambéry.

Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal de commerce de Chambéry a déclaré l’opposition de la société Odalys Résidences recevable et s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Albertville. A la suite du certificat de non-appel délivré le 31 mai 2024, le dossier a été transmis au tribunal judiciaire d’Albertville.

La clôture a été fixée le 07 mai 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2024, la société Montplaisir demande au tribunal de :

— débouter la société Odalys Résidence de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Odalys Résidences à lui payer les sommes suivantes : 22.170,94 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2023, 1.120 euros au titre de l’indemnité prévue aux articles L. 441-10 II et D. 441-5 du Code de commerce, 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Odalys Résidence aux entiers dépens, ce compris ceux liés à la requête en injonction de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société Montplaisir fait valoir que l’article 6 des conditions particulières du bail commercial ne permet pas à la société Odalys Résidences de se soustraire au paiement des loyers pendant la crise sanitaire et que celle-ci persiste à refuser le paiement des loyers alors qu’elle a déjà été condamnée dans des affaires similaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, la société Odalys Résidences demande au tribunal de :

— mettre à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 04 avril 2023,

— débouter la société Montplaisir de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Montplaisir à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société Odalys Résidences fait valoir qu’elle n’a pas pu utiliser les lots donnés à bail conformément à leur destination contractuelle durant les périodes de confinement et de restrictions pendant la crise sanitaire et que les loyers réclamés correspondent à des périodes pendant lesquelles ils n’étaient pas dus en raison de l’application de l’article 6 du bail commercial. Elle ajoute, s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, qu’aucun fondement juridique n’est visé et que les éléments constitutifs de la résistance abusive ne sont pas justifiés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande en paiement de l’arriéré de loyers

La Sci Montplaisir sollicite du tribunal de condamner la société Odalys Résidences à lui payer l’arriéré de loyers au titre des 1er, 2ème et 4ème trimestres de l’année 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021.

La société Odalys Résidences ne conteste pas avoir payé des loyers réduits pour ces trimestres (pièce n°4 demanderesse). Elle affirme que les loyers réduits ont été calculés conformément à l’article 6 du bail commercial liant les parties qui stipule que les loyers seront réduits “en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens …) ou d’événement amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois (3) jours consécutifs dans l’activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait la charge ou le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. Cette clause n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance” (pièces n°1 à 4 demandeurs).

Il convient donc de vérifier si les conditions d’application de l’article 6 du bail commercial étaient réunies (A) puis si les loyers réglés ont été calculés conformément aux stipulations contractuelles (B).

A. Sur la réunion des conditions d’application de l’article 6 du bail commercial

L’article 1103 du Code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1218 du Code civil dispose que “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1”.

L’article 1188 du Code civil dispose que “le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.

En l’espèce, si la force majeure n’est pas en elle-même de nature à affecter l’obligation au paiement de sommes d’argent (Cass. Civ. 3ème, 15/06/2023, n°21-10.119), aucune disposition légale n’interdit aux parties de prévoir dans le contrat les liant un aménagement des effets de la force majeure. L’article 6 du bail commercial qui permet notamment au preneur en cas de force majeure interrompant l’activité touristique de régler un loyer réduit est donc licite. Cet article ne précise pas si l’interruption de l’activité touristique doit être totale ce qui nécessite son interprétation.

Il ressort de la rédaction de cette clause que la volonté des parties est de partager le risque lié notamment à un cas de force majeure interrompant l’activité touristique en organisant par la diminution du loyer une répartition des conséquences financières. Les événements mentionnés de manière non exhaustive ont inévitablement une incidence sur l’activité touristique mais n’ont pas nécessairement pour conséquence une interruption totale de celle-ci. Tel est le cas d’une catastrophe naturelle qui peut avoir un impact sur une partie de la résidence de tourisme sans réduire à néant l’activité. Il y a donc lieu de considérer que l’interruption de l’activité touristique peut être partielle ce qui est cohérent avec les modalités de calcul du loyer réduit qui se basent sur un pourcentage des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur, l’encaissement de recettes impliquant inévitablement une activité touristique même résiduelle.

Ceci étant précisé, l’article 6 du bail commercial stipule expressément qu’une entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes est un cas de force majeure interrompant l’activité touristique.

Il est constant que la pandémie de Covid-19 a provoqué une crise sanitaire inédite et mondiale qui a amené les pouvoirs publics à instaurer un état d’urgence sanitaire et à déployer un arsenal législatif et réglementaire considérable pour gérer la crise et prendre des mesures de protection de la population. Les mesures sanitaires prises ont notamment inclus des périodes de confinement du 17 mars au 10 mai 2020 (décret n°2020-260 du 16 mars 2020, décret n°2020-293 du 23 mars 2020, décret n°2020-423 du 14 avril 2020), du 30 octobre au 14 décembre 2020 (décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020) et du 03 avril au 02 mai 2021 (décret n°2021-384 du 2 avril 2021), des interdictions pour les établissements recevant du public non indispensables à la vie de la Nation, dont les résidences de tourisme, d’accueillir du public du 11 mai au 02 juin 2020 (décret n°2020-548 du 11 mai 2020), des restrictions à la circulation des personnes du 15 décembre 2020 au 01 avril 2021 (décret n°2020-1582 du 14 décembre 2020, décret n°2021-296 du 19 mars 2021, décret n°2021-308 du 23 mars 2021) et du 02 mai 2021 au 19 juin 2021 (décret n°2021-384 du 2 avril 2021, décret n°2021-606 du 18 mai 2021) et la fermeture des remontées mécaniques lors de la saison 2020/2021 (décret n°2020-1519 du 04 décembre 2020). Ces mesures indispensables pour lutter contre la propagation de la Covid-19 constituent une entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes. Elles ont inévitablement interrompu l’activité touristique : totalement pendant les périodes de confinement et d’interdiction pour les résidences de tourisme de recevoir du public puis partiellement pendant les périodes de restriction à la circulation des personnes.

L’article 6 du bail commercial prévoit un cas de non-application dans “l’hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d’assurance” (pièces n°1 à 4 demandeurs). Sur ce point, la société Odalys Résidences produit un courrier du 19 novembre 2020 aux termes duquel la société Generali, assureur de la société défenderesse, a refusé de mobiliser la garantie pertes d’exploitation pour les pertes liés aux mesures sanitaires prises pour lutter contre la pandémie de Covid-19 (pièce n°6 défenderesse). Elle communique également des attestations établies les 27 février 2021, 25 juin 2021 et 11 août 2022 aux termes desquelles la société Audit Consulting, commissaire aux comptes de la société défenderesse, indique qu’aucune indemnisation au titre de la perte d’exploitation n’a été reçue d’une compagnie d’assurance sur les périodes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (pièce n°7 défenderesse), du 1er octobre 2020 au 31 mai 2021 (pièce n°8 défenderesse) et du 1er mai 2021 au 31 juillet 2022 (pièce n°9 défenderesse). Il résulte de ces éléments que le préjudice subi n’était pas couvert par la police d’assurance de la société Odalys Résidences.

Dès lors, l’article 6 du bail commercial était applicable pour les périodes d’interruption de l’activité touristique en 2020 et 2021.

B. Sur la conformité des loyers réglés aux stipulations contractuelles

Il sera constaté préalablement que les parties sont d’accord sur le montant des loyers commerciaux et sur les sommes qui ont été réglées par la société Odalys Résidences (pièce n°5 demanderesse ; pièce n°4 défenderesse). Il convient donc de vérifier si les loyers réglés par la société défenderesse ont été calculés conformément aux stipulations contractuelles. Les parties raisonnant trimestre par trimestre pour l’application de l’article 6 du bail commercial, il sera fait de même.

L’article 6 du bail commercial prévoit que “le loyer sera fixé à trente pour cent (30%) des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail)”.

La réduction de loyers ne doit s’appliquer que pendant la période d’interruption de l’activité touristique.

Pour l’exercice 2020, compte tenu de la période de confinement du 17 mars au 10 mai 2020, de l’interdiction des résidences de tourisme de recevoir du public du 11 mai au 02 juin 2020, de la période de confinement du 30 octobre au 14 décembre 2020 et des restrictions à la circulation des personnes du 15 au 31 décembre 2020, l’activité touristique a été interrompue totalement du 17 mars au 02 juin 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020 et partiellement du 16 décembre au 31 décembre 2020.

Pour l’exercice 2021, compte tenu de la période de confinement du 03 avril au 02 mai 2021, des restrictions à la circulation des personnes du 01 janvier au 02 avril 2021 et du 03 mai au 19 juin 2021 et de la fermeture des remontées mécaniques lors de la saison 2020/2021, il y a lieu de considérer que l’activité touristique a été interrompue totalement du 03 avril au 02 mai 2021 et partiellement du 01 janvier au 02 avril 2021 et du 03 mai au 19 juin 2021.

Ceci étant précisé, en ce qui concerne le 1er trimestre 2020, il y a eu 14 jours d’interruption totale (17 au 31 mars 2020), pendant lesquels la société Odalys Résidences n’a perçu aucune recette, sur les 90 jours du trimestre. Le loyer réduit était donc de 6.725,62 euros (7.964,55 * 76 / 90 = 6.725,62). La société Odalys Résidences ayant réglé la somme de 6.389,12 euros reste devoir la somme de 336,50 euros pour ce trimestre.

S’agissant du 2ème trimestre 2020, il y a eu 62 jours d’interruption totale (01 avril au 02 juin 2021) sur les 90 jours du trimestre. Le loyer réduit était donc de 2.477,86 euros (7.964,55 * 28 / 90 = 2.477,86). La société Odalys Résidences ayant réglé la somme de 2.538,15 euros, a payé en trop 60,29 euros pour ce trimestre.

En ce qui concerne le 4ème trimestre 2020, il y a eu 45 jours d’interruption totale (30 octobre au 14 décembre 2020) et 16 jours d’interruption partielle (15 au 31 décembre 2020) sur les 91 jours du trimestre. La société Odalys Résidences ne produit aucune pièce pour justifier des recettes nettes encaissées sur la période d’interruption partielle qui ne sera donc pas retenue. Le loyer réduit était donc de 4.026,02 euros (7.964,52 * 46 / 91 = 4.026,02). La société Odalys Résidences ayant réglé la somme de 4.068,82 euros, a payé en trop 42,80 euros pour ce trimestre.

S’agissant du 1er trimestre 2021, il y a eu une interruption partielle sur la totalité du trimestre. La société Odalys Résidences ne produit aucune pièce pour justifier des recettes nettes encaissées sur cette période. En l’absence des éléments permettant de calculer le loyer réduit, la société Odalys Résidences sera tenue de la totalité du loyer. La société défenderesse ayant réglé la somme de 3.982,25 euros reste devoir la somme de 3.982,30 euros pour ce trimestre.

S’agissant du 2ème trimestre 2021, il y a eu 30 jours d’interruption totale (03 avril au 02 mai 2021) et 47 jours d’interruption partielle (01 au 02 avril 2021 et du 03 mai au 19 juin 2021) sur les 90 jours du trimestre. La société Odalys Résidences ne produit aucune pièce pour justifier des recettes nettes encaissées sur la période d’interruption partielle qui ne sera donc pas retenue. Le loyer réduit était donc de 5.309,70 euros (7.964,55 * 60 / 90 = 5.309,70). La société Odalys Résidences ayant réglé la somme de 3.982,25 euros reste devoir 1.327,45 euros pour ce trimestre.

En ce qui concerne le 3ème trimestre 2021, il n’y a eu aucune interruption de l’activité touristique. Quoi qu’il en soit, la société Odalys Résidences ne produit aucune pièce pour justifier des recettes nettes encaissées sur cette période. La société Odalys Résidences était tenue de la totalité du loyer. La société défenderesse ayant réglé la somme de 4.963,14 euros reste devoir la somme de 3.308,77 euros pour ce trimestre.

Dès lors, la société Odalys Résidences doit à la Sci Montplaisir une somme de 8.851,88 euros (336,50 – 60,29 – 42,80 + 3.982,25 + 1.327,45 + 3.308,77 = 8.851,88 euros) au titre de l’arriéré de loyers du 1er trimestre de l’année 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021.

En conséquence, la société Odalys Résidences sera condamnée à payer à la Sci Montplaisir la somme de 8.851,88 euros au titre de l’arriéré de loyers du 1er trimestre de l’année 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023.

II. L’indemnité forfaitaire prévue à l’article L. 441-10, II du Code de commerce

Aux termes de l’article L.441-10, II , du Code de commerce “(…) tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification (…)”.

De plus, l’article D.441-5 du même code fixe le montant de cette indemnité forfaitaire à la somme de 40 euros.

En l’espèce, il a été, ci-dessus, démontré que la société Odalys Résidences s’était partiellement acquittée des loyers du 1er trimestre de l’année 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnité forfaitaire pour les 16 factures correspondant auxdits loyers, les 4 lots donnés à bail commercial faisant l’objet de 4 contrats différents.

En conséquence, la société Odalys Résidences sera condamnée à payer à la Sci Montplaisir la somme de 640 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article L. 441-10, II du Code de commerce.

III. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, la Sci Montplaisir ne démontre pas le préjudice dont elle demande réparation se contentant de simples allégations. Au surplus, la Sci Montplaisir allègue que la société Odalys Résidences auraient été condamnée dans des affaires similaires ce dont elle ne justifie pas. La résistance abusive n’est donc pas caractérisée.

En conséquence, la Sci Montplaisir sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société Odalys Résidences, partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant ceux liés à la requête en injonction de payer.

∙ Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Odalys Résidences, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la Sci Montplaisir la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ L’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

L’article 514-1 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire”.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, la société Odalys Résidences sera déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Odalys Résidences à payer à la Sci Montplaisir la somme de 8.851,88 euros au titre de l’arriéré de loyers du 1er trimestre de l’année 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023,

CONDAMNE la société Odalys Résidences à payer à la Sci Montplaisir la somme de 640 euros

au titre de l’indemnité prévue à l’article L. 441-10, II du Code de commerce,

DEBOUTE la Sci Montplaisir de sa demande de condamner la société Odalys Résidences au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société Odalys Résidences aux dépens, comprenant ceux liés à la requête en injonction de payer,

CONDAMNE la société Odalys Résidences à payer à la Sci Montplaisir une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société Odalys Résidences de sa demande au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la société Odalys Résidences de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé, le 10 mars 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président