COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 05/06/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 24/01369

N° Portalis DB2O-W-B7I-CY5X

DEMANDEUR :

S.A.S. SODEREV TOUR

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU ELODIE CHOMETTE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Avril 2026

Délibéré annoncé au : 05 Juin 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT, M^e CHOMETTE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 24 décembre 2009, M. [P] [A] a donné à bail commercial à la société Soderev Tour pour une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée un appartement avec parking dans la résidence dénommée “[Adresse 3]”, située aux Arcs, pour une durée de 9 années à compter de la mise en exploitation de la résidence pour un loyer payable en partie en numéraire et en partie en nature.

Par acte sous-seing privé signé les 17 mars 2013 et 23 juillet 2013, un avenant a été signé aux termes duquel M. [P] [A] a consenti à la société Soderev Tour une baisse de loyers en contrepartie de la limitation du montant de l’indemnité d’éviction à 6 mois du dernier loyer.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2022, M. [P] [A] a donné congé à la société Soderev Tour avec refus de renouvellement et avec offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2022.

Par acte du 25 octobre 2024, la société Soderev Tour a fait assigner M. [P] [A] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre annuler le congé.

La clôture a été ordonnée le 4 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026, puis renvoyées à celle du 27 avril 2026, et a été mise en délibéré le 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la société Soderev Tour demande au tribunal de :

▸ à titre principal, prononcer la nullité du congé délivré et déclarer qu’en conséquence,

le bail se reconduit pour une période de 9 années,

▸ à titre subsidiaire, déclarer que le bail commercial du 24 décembre 2009, modifié par avenant du 23 juillet 2013, est soumis aux dispositions d’ordre public de la convention d’aménagement touristique conclue le 9 mai 2007 entre la S.C.I. « Les Pierres Blanches » et la commune de [Localité 1] et qu’en conséquence, aucun congé ne peut prendre effet avant le 24 octobre 2029,

▸ en tout état de cause,

— condamner M. [P] [A] à payer à la société Soderev Tour la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [P] [A] en tous les dépens, qui seront recouvrés par Maître Philippe Murat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2025, M. [P] [A] demande au tribunal de :

▸ à titre principal,

— rejeter les demandes de la société Soderev,

— constater que la société Soderev accepte dans ses conclusions le principe du congé,

— donner acte à M. [P] [A] de la proposition d’indemnisation et de leur volonté de paiement,

▸ à titre reconventionnel,

— constater la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2022,

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 2.956,80 euros comme le propose la société Soderev,

— ordonner l’expulsion de la société Soderev Tour et de tous occupants de leurs chefs des lieux loués, à savoir le lot 19 du Bâtiment B de la Résidence « [Adresse 3] » aux Arcs 1600, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la société Soderev Tour garnissant les lieux loués (hors mobilier appartenant aux bailleurs) dans un garde meuble qu’ils désigneront où dans tel lieux du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux fixée au prix du loyer actuel mensuel ttc,

— condamner M. [P] [A] à payer l’indemnité d’éviction à la société Soderev Tour,

— condamner la société Soderev Tour à payer la somme de 5.000 euros à M. [P] [A] au titre de leur préjudice subi en raison de leur impossibilité de vendre et la résistance abusive,

— condamner la société Soderev Tour à payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Soderev Tour à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande de la société Soderev Tour d’annuler le congé délivré le 21 juin 2022

L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que “Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil […] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné”.

En l’espèce, l’article 2 intitulé “durée et prise d’effet du bail” stipule que “le présent bail est consenti et accepté pour une durée ferme et irrévocable de neuf (9) années entières et consécutives. Le bail est réputé conclu au jour d’acquisition des biens par le BAILLEUR, mais ne prendra effet qu’à la date de mise en exploitation de la résidence par le PRENEUR, prévue le 19 décembre 2009” (pièce n°2 demanderesse). Les parties ne précisant pas la date de mise en exploitation de la résidence, il sera donc retenu la date prévue au contrat, soit le 19 décembre 2009. Le bail initial expirait donc le 18 décembre 2018.

L’article E intitulé “durée du bail” de l’avenant des 17 mars 2013 et 23 juillet 2013 stipule que “le bail se terminera le 31 mars suivant le terme initialement prévu dans le bail”, reportant la date d’expiration du bail initial au 31 mars 2019 (pièce n°3 demanderesse).

A défaut de congé, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà du 31 mars 2019.

Le délai de 6 mois prévu à l’article L. 145-9 du Code de commerce est un minimum et rien n’empêche les parties de prévoir un délai plus long. L’article 2 intitulé “durée et prise d’effet du bail” stipule que “de même, au cas où le BAILLEUR ne souhaiterait pas renouveler le présent bail à son échéance, il devra en aviser le PRENEUR au minimum douze (12) mois avant dans les formes requises par la loi”. En mentionnant le refus de renouvellement, il s’en déduit que le délai de 12 mois pour délivrer le congé ne concerne que le bail initial et ne s’applique pas au bail tacitement reconduit. Ainsi, au cours de la tacite prolongation l’une ou l’autre des parties peut donner congé à tout moment à condition de respecter le délai légal de 6 mois. Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2022, M. [P] [A] a donné congé à la société Soderev Tour avec refus de renouvellement et avec offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2022. M. [P] [A] a donc respecté le délai légal de 6 mois.

En conséquence, la société Soderev Tour sera déboutée de sa demande d’annuler le congé délivré le 21 juin 2022.

II. La fixation de la date de fin du bail

Les articles L. 342-1 à L. 342-5 du Code de tourisme prévoient les conditions de mise en oeuvre d’opérations d’aménagement touristiques, en partenariat entre l’opérateur et une commune, un groupement de communes ou un syndicat mixte de collectivités territoriales.

L’article D. 321-1 du Code de tourisme prévoit que “La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale”.

L’article D. 321-2 du Code de tourisme précise que “La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément : 1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire […] 2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution”.

En l’espèce, pour soutenir d’une date de fin de bail au 24 octobre 2029 la société Soderev Tour se prévaut d’une convention d’aménagement touristique signée le 9 mai 2007 entre la Sci Les Pierres Blanches et la commune de Bourg-Saint-Maurice (pièce n°5 demanderesse) aux termes de laquelle en contrepartie de l’édification de la résidence dénommée “[Adresse 3]”, la Sci Les Pierres Blanches a constitué “à titre de servitude réelle, la charge d’affecter, avec interdiction de changer d’affectation, – à usage exclusif de résidence de tourisme de catégorie 4 étoiles, conformément à la réglementation actuelle ou future en vigueur, les 116 appartements et tous les locaux et équipement de services accueil, piscine, remise en forme des bâtiments de l’ensemble immobilier qui sera édifié […]”. La durée de la servitude conventionnelle d’affectation a été limitée à 18 années à compter de la signature de la convention. La Sci Les Pierres Blanches s’est obligée “à imposer la servitude d’affectation constituée aux termes du présent acte à tout acquéreur ou preneur des droits de construire l’ensemble immobilier grevé de ladite servitude, ainsi qu’à tout bénéficiaire d’un droit de propriété ou de jouissance de tout ou partie des appartements et locaux d’exploitation et/ou du fonds de commerce et ce pendant toute la durée de la présente convention”.

La servitude d’affectation précitée a été reprise dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété établi le 2 août 2007, la convention d’aménagement touristique signée le 9 mai 2007 étant annexé à celui-ci (pièce n°6 demanderesse). M. [P] [A] qui est tenu en sa qualité de copropriétaire par la convention d’aménagement touristique précitée s’est engagé à conserver l’affectation de son appartement, partie intégrante d’un ensemble immobilier, en résidence de tourisme pendant la durée de 18 ans, sans possibilité d’en déroger en raison de son caractère d’ordre public. Pour autant, M. [P] [A] n’a pas pris l’engagement de conserver la société Soderev Tour comme locataire pendant cette durée.

De plus, alors que l’objet du bail est expressément mentionné, soit une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée, et que les parties ont connaissance de la servitude d’affectation au titre d’une exploitation en résidence de tourisme pendant 18 années résultant de la convention d’aménagement touristique conclue le 9 mai 2007, le bail commercial liant les parties prévoit une durée de bail ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives avec droit pour le preneur et le bailleur de ne pas renouveler ledit bail (pièce n°2 demanderesse). Imposer une date au 24 octobre 2029 reviendrait à violer le contrat de bail conclu entre les parties et le statut d’ordre public des baux commerciaux qui prévoit une durée maximum de 12 années et à nier toute réalité à la possibilité pour le bailleur de donner congé.

Si les baux commerciaux des appartements composant la copropriété dénommée “[Adresse 3]” forment un ensemble contractuel permettant à la société Soderev Tour d’exploiter une résidence de tourisme, il n’en demeure pas moins que chaque bail est autonome et que chaque bailleur doit pouvoir exercer son droit de donner congé au preneur et ne peut donc pas être lié au sort des autres contrats. Le Code de tourisme n’exclut aucunement l’application du statut des baux commerciaux qui est d’ordre public.

La société Soderev Tour n’est pas fondée à soutenir que la convention d’aménagement touristique signée le 9 mai 2007, le règlement de copropriété du 2 août 2007, le Code tourisme ou l’exploitation unique des appartements composant la copropriété dénommée “[Adresse 3]” interdisent aux bailleurs de donner congé.

En conséquence, le congé avec refus de renouvellement délivré par M. [P] [A] a produit ses effets le 31 décembre 2022.

III. Les conséquences du congé délivré le 21 juin 2022 par M. [P] [A]

III.1. L’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

En l’espèce, les parties sont d’accord pour fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 2.956,80 euros ce qui correspond au montant de 6 mois du dernier loyer applicable conformément à l’article G de l’avenant signé les 17 mars 2013 et 23 juillet 2013 (pièce n°3 demandeurs).

En conséquence, l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 2.956,80 euros que M. [P] [A] sera condamné à payer à la société Soderev Tour.

En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [P] [A] tendant à donner acte de sa proposition d’indemnisation qui ne peut être considéré comme une véritable prétention.

III. 2. L’expulsion et le transport des meubles

L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose que “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré […]”

En l’espèce, M. [P] [A] n’a pas réglé l’indemnité d’éviction à la société Soderev Tour qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux.

En conséquence, M. [P] [A] sera débouté de sa demande d’expulsion et de transport des meubles.

III. 3. L’indemnité d’occupation

L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose que “Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation”.

En l’espèce, M. [P] [A] demande à ce que l’indemnité d’occupation corresponde au loyer actuel mensuel ttc mais ne produit aucune pièce pour justifier de son montant. La société Soderev Tour ne conteste pas cette base de calcul, sollicitant uniquement l’application d’un abattement de précarité. L’indemnité d’occupation sera donc calculée sur la base du loyer actuel mensuel ttc.

Ceci étant, il ne peut être considéré que la société Soderev Tour est en mesure d’exploiter l’appartement de M. [P] [A] dans des conditions normales dans la mesure où son maintien dans les lieux dépend du paiement par le défendeur de l’indemnité d’éviction. Cette situation est précaire et un abattement de 15% sera retenu.

Il sera également constaté que M. [P] [A] ne demande que la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée à 85% du loyer actuel mensuel TTC à compter du prononcé du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux par la société Soderev Tour.

III. 4. La demande de réparation des préjudices subis par M. [P] [A]

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

Les juges du fond sont tenus de constater la faute qui rend abusif l’exercice d’une voie de droit (Cass. Civ. 1ère, 23/03/2022, n°20-21.186).

En l’espèce, M. [P] [A] ne démontre pas en quoi les moyens soulevés par la société Soderev Tour l’aurait été de mauvaise foi. Au surplus, le défendeur ne peut pas reprocher à la société demanderesse de maintenir dans les lieux alors que ce maintien est la conséquence du non-paiement de l’indemnité d’éviction. De plus, M. [P] [A] ne démontre pas le préjudice de jouissance dont il demande réparation.

En conséquence, M. [P] [A] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société Soderev Tour, partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Soderev Tour, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement en premier ressort et contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la société Soderev Tour de sa demande principale de prononcer la nullité du congé délivré et déclarer qu’en conséquence le bail se reconduit pour une période de 9 années et de sa demande subsidiaire de déclarer qu’aucun congé ne peut prendre effet avant le 24 octobre 2029,

DIT que le congé avec refus de renouvellement délivré le 21 juin 2022 par M. [P] [A] à la société Soderev Tour a mis fin au bail les liant à compter du 31 décembre 2022,

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial à la date du 31 décembre 2022,

FIXE l’indemnité d’éviction à la somme de 2.956,80 euros,

CONDAMNE M. [P] [A] à payer à la société Soderev Tour la somme de 2.956,80 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

DEBOUTE M. [P] [A] de ses demandes d’ordonner l’expulsion de la société Soderev Tour, d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la société Soderev Tour garnissant les lieux loués et de condamner la société Soderev Tour à payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société Soderev Tour à M. [P] [A] à 85% du loyer actuel mensuel ttc à compter du prononcé du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux par la société Soderev Tour,

CONDAMNE la société Soderev Tour aux dépens,

CONDAMNE la société Soderev Tour à payer à M. [P] [A] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société Soderev Tour de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé, le 05 juin 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président