JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EB3I

NAC : 5AE

AFFAIRE : S.A.S.U. RESIDENCE STELLA [Localité 4] C/ [J] [U] épouse [I]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. GUINARD, Magistrat à Titre Temporaire

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDENCE STELLA [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e MEYER substituant M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame [J] [U] épouse [I]

née le 24 Décembre 1925 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e TZANAVARIS substituant M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Le 22 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me [T]

FAITS et PROCÉDURE.

Selon contrat de bail en date du 18 juillet 2019, avec effet immédiat pour une durée de 3 ans, la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives [Adresse 6] Tarn » a donné en location à Madame [J] [I] un appartement de type 2 au sein d’une résidence avec services située à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel global de 1 598 €, dont charges locatives à hauteur de 90 € et prestations de services pour un montant de 740 € en formule confort avec demi-pension, étant observé :

que le loyer et les prestations de services sont déclinées à l’article 2 du contrat,que le détail des charges, leur montant et leur paiement sont détaillés au sein de l’article 3 du contrat de bail, que la locataire s’est acquittée d’un dépôt de garantie d’un montant de 768 € tel que cela est mentionné à l’article 4 du même contrat et qu’un état des lieux «  sera » établi lors de la remise des clefs au locataire et lors de leur restitution, qu’une clause prévoit au sein de l’article 11 une pénalité de 10% sur les sommes impayées,que l’article 12 prévoit une clause de solidarité concernant la locataire, ses enfants et ses héritiers.

Par la suite, Madame [J] [I] est tombée en arrérage de loyer ne s’acquittant pas des factures émises par la bailleresse malgré une sommation de payer du 3 juin 2024 signifiée à sa personne.

Madame [J] [I] ayant donné congé le 5 août 2024 en respectant le délai de préavis de 1 mois, un état des lieux de sortie a été établi faisant état de plusieurs désordres.

Au terme d’un décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, la dette locative de Madame [J] [I] s’élève à la somme de 9 439, 60 €, somme à parfaire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la Sasu [Adresse 8] ALBI « Les Rives du Tarn a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 17 février 2025.

PRÉTENTIONS des PARTIES

Dans son acte introductif d’ instance, la Sasu requérante, représentée par son conseil en la personne de Me [T], sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [J] [I] au paiement des entiers dépens et des sommes suivantes, avec exécution provisoire :

9 439, 60 € en principal, à parfaire avec intérêts au taux légal jusqu’à l’entier paiement,1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, Madame [J] [I], représentée par son conseil en la personne de Me [H], sollicite, à titre principal, le débouté de l’ensemble des demandes de la requérante.

Au soutien de sa défense, par conclusions auxquelles il convient de se reporter pour plus ample informé par application de l’article 455 du code de procédure civile, elle ajoute que le décompte des sommes réclamées ne correspond pas à la réalité ; que la requérante ne justifie pas des frais de dégradation et du forfait ménage précisant que n’est pas versé aux débats l’état des lieux d’entrée.

A titre subsidiaire, elle demande à bénéficier des plus larges délais de paiement.

En tout état de cause elle sollicite la condamnation de la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn  » au paiement des dépens ainsi que d’avoir à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn  » précise :

que les prestations contractuelles ont été maintenues jusqu’au départ de Madame [I], telles que prévues au contrat de location ;

que sa créance correspond au grand livre comptable qu’elle détient et dont l’état a été arrêté au 31 décembre 2024, lequel état fait mention des sommes réglées par Madame [I] jusqu’au mois de mars 2024 ;

qu’ensuite une situation d’impayé a perduré ;

qu’elle réclame l’application d’un taux contractuel validé entre les parties figurant à l’article 11 du contrat de location sous l’intitulé « clause résolutoire et clause pénale », avec un taux d’intérêt de 10% ;

que ne peuvent être contestées les sommes de 1249 € au titre des travaux de réparations locatives justifiés par l’état de sortie du 18 septembre 2024 et de 200 € au titre du forfait ménage ;

qu’ayant vainement tenté une requête en injonction de payer, elle a été contrainte d’agir en justice.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle les parties représentées par leur conseil respectif ont déposé leurs écritures.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

SUR QUOI, le Juge des Contentieux de la Protection,

Vu le contrat de bail,

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-7, et 1728 du code civil, la loi du 6 juillet 1989 les articles 6, 9, 16, 31, 817 et suivants du Code de Procédure Civile et L 231- 3 et R 231-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Sur l’engagement des parties

Attendu que selon contrat de bail en date du 18 juillet 2019, avec effet immédiat, pour une durée de 3 ans, la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn » a donné en location à Madame [J] [I] un appartement de type 2 au sein d’une résidence avec services située à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel global de 1 598 €, dont charges locatives à hauteur de 90 €, prestations de services pour un montant de 740 € en formule confort avec demi-pension et versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 768 € ; que de la sorte l’engagement des parties est établi et non contesté, les obligations principales du preneur étant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 7, de payer le loyer au terme convenu, de s’assurer contre les risques locatifs, d’ user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ il n’ a pas introduit dans le logement ;

Sur la résiliation du bail

Attendu qu’est versée au débats la correspondance adressée le 5 août 2024 par Madame [J] [I] à Monsieur le Directeur de la Résidence [9], avec préavis de 1 mois, la résiliation du bail a valablement été faite à la demande de la locataire, élément non contesté en demande  ;

Sur l’ état des lieux

Attendu que par application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; qu’il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ; que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ; que dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; qu’ à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ; que le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ; que si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente ; que pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage ; que le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel ; que l’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures ;

Attendu qu’en l’espèce, il ; y a lieu de noter qu’ aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats ;

Sur les sommes sollicitées par la requérante

Attendu que la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn » sollicite la condamnation de Madame [J] [I] au paiement de la somme globale de 9 439, 60 €, produisant à cet effet un extrait des grands livres des comptes clients pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 ;

Sur les sommes dues au titre de la redevance « hébergement »

Attendu que la requérante verse aux débats les factures des 1er avril, 1er mai, 1er juin et 1er juillet 2024 pour un montant mensuel de 1407 €, outre la facture du 1er août 2024 pour un montant de 1520 €, soit la somme de 7148 € au titre de la redevance « hébergement » ;

Qu’elle produit la facture du 1er septembre 2024 pour un montant de 2361 €, lequel montant se décline ainsi qu’il suit  :

2051, 74 € + TVA 10%, soit 101, 09 € + TVA 20%, soit 208, 17 € dont taux de pénalité égal à 3 fois le taux légal et indemnité forfaitaire de 40 € selon l’article D 441-5 du code du commerce,

912 € pour la redevance hébergement de 912 € couvrant la période du 1er au 18 septembre 2024,

1249 € au titre de la refacturation suite à l’état des lieux dont sommier + matelas : ensemble bultex + sommier confort ; réfrigérateur table top, bouilloire électrique, domino vitro céramique),

200 € pour service à la personne (forfait ménage et remise en état) ;

Qu’il s’en déduit que, pour le seul hébergement et les prestations de service y associées, le montant global du par Madame [J] [I] s’élève à la somme de 7148 € + 912 € soit : 8 060 € ;

Sur les réparations locatives

Attendu que Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn » requiert la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme globale de 1 249 € au titre d’une « refacturation suite à l’état des lieux », ainsi que de la somme de 200 € pour service à la personne ( forfait de ménage et remise en état) ;

Attendu qu’aucun état des lieux d’entrée n’ est versé aux débats, alors même que le contrat de bail le stipule en page 2 ; que cette convention ne fait par ailleurs nulle mention de la nécessité de changer, au terme du contrat de bail, le sommier, le réfrigérateur, la bouilloire et le domino vitro-céramique ; qu’aucun forfait ménage n’étant évoqué ab initio, il s’en déduit que la juridiction n’est pas en mesure de procéder à un examen comparatif des état des lieux d’entrée et de sortie, de sorte que la demande de paiement des sommes du 1 249 et 200 € sera rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que la partie succombante doit les dépens ; qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives [Adresse 6] Tarn les frais irrépétibles qu’ elle a dû engager dans l’instance ; que la somme de 1000 € dont elle sollicite le paiement sera déclarée recevable dans son principe et son montant  ;

PAR CES MOTIFS,

le Juge des Contentieux de la Protection

Statuant après audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetant toutes conclusions contraires,

Condamne Madame [J] [I] à payer à la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn », prise en la personne de son représentant en exercice, la somme principale de

8 060 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Madame [J] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Condamne Madame [J] [I] à payer à la Sasu [Adresse 8] [Localité 4] « Les Rives du Tarn » , prise en la personne de son représentant en exercice, la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est de plein droit assortie de l’ exécution provisoire .

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection