N° RG 25/00078 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00078 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI5

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Madame [C] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 3]

Comparants

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e Jean-françois CHAPPE, avocat au barreau d’ARGENTAN

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 03 Février 2025

Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00078 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI5

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], ont donné à bail à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 25 mars 2017 suivi d’un avenant du 1er juillet 2023, pour un loyer mensuel de 570€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], ont fait signifier le 18 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] le 3 février 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 janvier 2025,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I],condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.835€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], se sont présentés. Ils ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.226€, loyer du mois de juin 2025 inclus. Ils ont demandé l’application de la clause résolutoire. S’agissant des désordres invoqués par la locataire au motif que le logement serait indécent, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], font valoir que SOLIHA a dressé un rapport le 14 mai 2025 concluant à la décence dudit logement. Ils demandent le débouté de Madame [O] [I] de sa demande reconventionnelle de réalisation des travaux et de préjudice de jouissance.

Lors de l’audience, Madame [O] [I] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions, elle demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur et Madame [L],

— dire et juger que la somme de 400€ doit être retirée du décompte au titre des taxes d’ordures ménagères dues pour 2013 et 2024,

— condamner Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], à payer à Madame [O] [I] la somme de 3.200€ à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties et condamner Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], à payer à Madame [I] la somme de 1.603€ (3.200 – 1597) avec intérêts au titre légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], à exécuter les travaux et les prestations suivants :

— rétablir l’aspiration petite vitesse sur chaque bouche VMC,

— déterminer les portes intérieures, (sic)

— rétablir l’évacuation des obus et du ballon d’eau chaude sanitaire,

— présenter un DPE en cours de validité,

et ce dans le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— condamner Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], aux entiers dépens,

— en tout état de cause dire et juger que Madame [I] pourra se libérer des sommes qui pourraient être retenues à son encontre par échéance mensuelle de 50€ par mois pendant 35 mois et le solde à la 36ème échéance,

— suspendre pendant les délais accordés les effets de la clause résolutoire et de dire qu’à l’issue du règlement les effets du commandement sera non avenue,

— condamner Madame aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [I] fait valoir qu’elle conteste le montant des ordures ménagères. Elle précise avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2024. Elle s’appuie sur un rapport de non décence du logement réalisé le 22 janvier 2025 pour demander la réalisation de travaux et se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Bien qu’assigné à Etude, Monsieur [M] [R] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [M] [R] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par voie d’assignation délivrée à Etude.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 25 mars 2017 suivi d’un avenant du 1er juillet 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe « IX – Clause résolutoire et clauses pénales ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.146€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur la demande reconventionnelle de travaux et d’indemnité au titre du préjudice de jouissance formulée par la locataire :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

[…]

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n’est pas nécessaire que les vices rendent l’usage du logement complètement impossible et il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l’égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l’allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

***

En l’espèce, Madame [O] [I] fait valoir que le logement dans lequel elle vit est indécent.

Elle produit un rapport établi par SOLIHA le 22 janvier 2025 concluant à l’indécence du logement et indiquant que les travaux indispensables pour lever la suspicion de non décence sont les suivants :

— rétablir l’aspiration petite vitesse sur chaque bouche VMC,

— détalonner les portes intérieures,

— rétablir l’évacuation des obus et du ballon d’eau chaude sanitaire,

— présenter un DPE en cours de validité (pour être décent celui-ci doit avoir au moins la classe F).

Cependant, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], versent aux débats un rapport établi par SOLIHA le 14 mai 2025, soit postérieurement à celui produit par Madame [O] [I], et qui conclut à la décence du logement. A ce titre, SOLIHA indique :

« – aspiration sur les bouches d’extraction VMC en petite vitesse,

— les portes intérieures ont été détalonnés afin de permettre une bonne circulation de l’air,

— une gaine VMC située dans le grenier a été remplacée par le propriétaire car percée par les rongeurs,

— l’entretien des bouches VMC, groupe VMC sont à la charge des locataires ».

Par ailleurs, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], produisent un DPE concluant au classement du logement en classe E.

Dans ces conditions, la locataire ne rapporte pas la preuve ni du préjudice subi ni des désordres allégués.

Il y a lieu de débouter Madame [O] [I] de sa demande reconventionnelle de réalisation de travaux et de préjudice de jouissance.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte du décompte versé aux débats que les locataires ne paient plus le loyer depuis avril 2025. En particulier, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, les conditions légales n’étant pas réunies.

Il est précisé que Monsieur [M] [R] ne justifie pas avoir donné son congé.

L’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], produisent un décompte démontrant que Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] restaient devoir la somme de 3.226€ à la date du 6 juin 2025.

La défenderesse conteste les montants demandés au titre de la taxe d’ordures ménagères. Elle produit un relevé de taxes non daté indiquant des sommes différentes de celles figurant sur le décompte également non daté produit par Monsieur et Madame [L].

Dans ces conditions, la dette de taxe d’ordures ménagères n’étant pas certaine, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], seront déboutés de leur demande en paiement de ce chef.

Par conséquent, Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.375€.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [O] [I] sollicite des délais de paiement dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion étant prononcée pour les motifs indiqués précédemment, il y a lieu de débouter la locataire de cette demande.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1231-2 du Code Civil : « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé». Par ailleurs, il est constant que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] à leur verser 260 euros à titre de dommages-intérêts. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un tel préjudice, indépendant du non paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur et Madame [L].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur et Madame [L], les locataires seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2017 suivi d’un avenant du 1er juillet 2023 entre Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], d’une part et Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], la somme de 2.375€ (décompte arrêté au 6 juin 2025, incluant le loyer du mois de juin 2025) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [O] [I] de sa demande reconventionnelle de réalisation de travaux et d’indemnité au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [C] [P], épouse [L], une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE