DU TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

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LOYERS COMMERCIAUX

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S.A.S. BZB,

C/

S.C.I. PAL IMMOBILIER,

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N° RG 24/00006 – N° Portalis DB26-W-B7I-IDY2

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Exécutoire délivrée le

à : la SELARL VAUBAN

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

Notification le :

à : la SAS BZB

à : la SCI PAL IMMOBILIER

à Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

J U G E M E N T

Rendu le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par M. ESPINASSE, Vice-Président, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux,

assisté de M^me AVET, greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.A.S. BZB, immatriculée au RCS de Lille sous le n° 482 435 898

dont le siège social est 152 avenue Alfred Motte

59100 ROUBAIX

Représentée par Maître Céline ANDRE de la SELARL VAUBAN AVOCATS AMIENS, avocat postulan au barreau d’AMIENS et Maître Laurent MARTIGNON de la SARL CABINET TROUVIN, avocat plaidant au barreau de Paris

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. PAL IMMOBILIER, immatriculée au RCS d’Amiens sous le n° 523 304 483

dont le siège social est 52 rue Delpehc

80000 AMIENS

Représentée par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat postulant au barreau d’AMIENS et Maître Olivier BERNE, avocat plaidant du barreau de Lille

NOUS, Frank ESPINASSE, JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 Avril 2025,

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par lettre recommandée du 9 juillet 2024, la SAS BZB a notifié un mémoire préalable à la SCI PAL IMMOBILIER sollicitant la fixation d’un loyer annuel à la somme de 18.500 € HT HC à compter rétroactivement du 1er octobre 2023.

Les parties n’étant pas parvenue à un accord, par exploit du 28 octobre 2024, la SAS BZB a saisi le juge des loyers commerciaux d’Amiens aux fins de voir, principalement, fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 18.500 € hors charges et hors taxes, avec intérêts légaux sur les loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2023, juger que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l’article 1155 ancien du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire, juger que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1154 ancien du Code civil, subsidiairement, ordonner la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2023 en application de l’article R 145-30 du Code de commerce, fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel actuel et, en tout état de cause, condamner la SCI PAL IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La SAS BZB a fait état, pour l’essentiel, avoir pour activités principales : «Le négoce de tous articles d’équipement de la personne et notamment d’articles textiles, la conception et/ou la fabrication desdits articles toutes activités annexes».

La SCI PAL IMMOBILIER est propriétaire du local situé 8/10 rue de l’Amiral Courbet à AMIENS.

Suivant acte-sous-seing privé du 1er mars 2012, la société FIRSTINVEST, aux droits de laquelle est venue la SCI PAL IMMOBILIER, lui a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés 8/10 rue de l’Amiral Courbet à AMIENS, figurant au cadastre section AI, n°102, et comprenant :

«- locaux commerciaux au rez-de-chaussée ;

— logements au 1er étage ;

— logements au 2ème étage mansardé».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021.

La destination des lieux loués est la [vente au détail d’équipement de la personne et accessoires sous enseigne «BIZZBEE»].

Le loyer annuel avait été initialement fixé à la somme de 55.000 € payable trimestriellement et d’avance.

Par le jeu de la clause d’indexation, ce loyer annuel était porté à la somme de 66.479,36 € à compter du 3ème trimestre 2023.

La boutique est composée de deux locaux faisant l’objet de deux baux commerciaux conclus avec deux bailleurs distincts, à savoir :

* d’une part, le bail objet du présent litige conclu avec la société SCI PAL IMMOBILIER (venant aux droits de la société FIRSTINVEST) portant sur les locaux sus désignés ;

* d’une part, le bail conclu avec Madame [L] [T], épouse [I], et portant sur des locaux attenants situés 13/15 place René Goblet à 80000 Amiens et comprenant au rez-de-chaussée un espace commercial de 94,29 m² ainsi que des surfaces supplémentaires aux étages.

Ces deux locaux ont été matériellement réunis et la société BZB exploite ainsi une seule et même boutique dans ces deux locaux, objets de ces deux baux.

Par exploit du 28 septembre 2023, la société BZB a fait signifier à la société SCI PAL IMMOBILIER une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 37.500 € hors charges et hors taxes.

La bailleresse n’a pas répondu à cette demande de renouvellement dans le délai de trois mois après sa notification de sorte qu’elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

C’est dans ces conditions que la société BZB a notifié, le 9 juillet 2024, un mémoire préalable en demande, conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de commerce et a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer la valeur locative des lieux loués à la somme annuelle de 18.500 € HC HT à la date du 1er octobre 2023 et, subsidiairement, que soit ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du Code de commerce.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 décembre 2024.

A l’audience de renvoi du 4 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la société BZB était représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes.

La société SCI PAL IMMOBILIER était représentée par son conseil.

Elle a sollicité, principalement, la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative du marché, soit à la somme annuelle de 75.000 € HT HC à compter du 1er octobre 2023, dire que le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 2023, portant sur l’immeuble 8 rue de l’Amiral Courbet à AMIENS (80000), sera fixé à la somme annuelle de 75.000 € outre les taxes, droits, charges, compléments de loyer sous toute forme prévue au bail, les autres clauses et conditions du bail restant identiques en tous points entre les parties, dire que le moins-perçu de loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter du prononcé de la décision en application de l’article 1231-7 du Code civil, dire qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts, subsidiairement, ordonner la désignation d’un expert judiciaire et, dans cette hypothèse, rejeter la demande du preneur aux fins de fixation d’un loyer provisionnel inférieur au loyer actuel et réserver les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer à la valeur locative

Par acte-sous-seing privé du 1er mars 2012, la société FIRSTINVEST, aux droits de laquelle est venue la SCI PAL IMMOBILIER, a consenti à la SAS BZB un bail commercial portant sur des locaux situés 8/10 rue de l’Amiral Courbet à AMIENS, figurant au cadastre section AI, n°102, et comprenant :

«- locaux commerciaux au rez-de-chaussée ;

— logements au 1er étage ;

— logements au 2ème étage mansardé».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer initial annuel de 55.000 € HT HC.

Le bail s’est depuis poursuivi par tacite prolongation, faute de congé ou de renouvellement demandé.

Par le jeu de l’indexation, le loyer a été porté à la somme de 66.479,36 € HT HC.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2023, la SAS BZB a fait signifier à la SCI PAL IMMOBILIER une demande de renouvellement à compter du 1er octobre 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel de 37.500 € hors taxes hors charges.

Puis, par mémoire du 9 juillet 2024, la SAS BZB a fait notifier à la SCI PAL IMMOBILIER un mémoire en demande de fixation de loyer à la valeur locative au montant annuel de 18.500 € HT HC.

La SCI PAL IMMOBILIER sollicite pour sa part la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative du marché, soit à la somme annuelle de 75.000 € HT HC à compter du 1er octobre 2023.

Il en ressort que les parties s’accordent afin que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative étant rappelé que si en cas de renouvellement, le plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés reste le principe, le preneur soutient que la valeur locative est au cas présent inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile ; pour sa part, la SCI PAL IMMOBILIER indique que la SAS BZB a procédé à une modification notable de la destination des lieux et des caractéristiques du local alors loués comme logements au 1er et 2ème étage désormais utilisé à titre professionnel comme réserves, cuisine et salle de repos pour le personnel, de sorte que la règle du plafonnement se doit d’être écartée.

En conséquence, la demande de fixation du loyer à la valeur locative sera déclarée recevable.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R 145-2 à R 145-8.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er octobre 2023 et la détermination du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Elles s’opposent néanmoins sur la valeur locative annuelle des locaux donnés à bail.

La SCI PAL IMMOBILIER s’appuie sur le rapport du diagnostiqueur pour retenir une surface totale de 360,47 m², elle indique que le juge des loyers commerciaux ne peut modifier l’indice de référence, que sous réserve d’un mesurage précis, la surface pondérée est de l’ordre de 150 m², voire de 160 m², que les éléments de comparaison produits par la SAS BZB sont inadaptés, qu’au contraire, au regard des références qu’elle propose, la valeur locative pourrait être établie à la somme annuelle de 75.000 € HT HC, que la taxe foncière ne constitue pas une clause exorbitante qui ne peut dans tous les cas pas être dissociée de la question des éléments de comparaison et, qu’enfin, les facteurs locaux de commercialité ne se sont pas dégradés comme l’affirme la SAS BZB, la ville d’Amiens connaissant depuis quelques années un net regain d’activité.

La SAS BZB estime, pour sa part, que le montant de la valeur locative annuelle s’élève à la somme de 18.500 € HT HC en opérant une pondération de la surface selon la charte de l’expertise (89,53 m²), en appréciant la destination des lieux, les obligations des parties qui justifient un abattement minimum de 10 % s’agissant de la présence au contrat de clauses exorbitantes de droit commun, les prix couramment pratiqués dans le voisinage par l’analyse de 3 références et les facteurs locaux de commercialité qui sont détériorés, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant une minoration de la valeur locative des locaux loués.

Il en ressort que les parties, qui sont vivement invitées à se rapprocher afin d’éviter de supporter des frais d’expertise complémentaires et de justice et la longue attente d’une décision définitive, proposent des valeurs locatives très (trop) éloignées pour que le juge des loyers commerciaux puisse trancher sans l’avis d’un technicien.

Dès lors, il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif de la présente décision.

Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L 145-57 du Code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du Code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande présentée par la SAS BZB de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative.

CONSTATE le renouvellement au 1er octobre 2023 du bail commercial liant la SAS BZB et la SCI PAL IMMOBILIER, venant aux droits de la société FIRSTINVEST, sur des locaux situés 8/10 rue de l’Amiral Courbet à 80000 AMIENS.

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Madame [F] [C] née [Y], exerçant Mairie d’Amiens – 2ème étage 4 rue Léon Blum 80027 AMIENS Cedex 1, expert près la Cour d’appel d’Amiens :

Avec mission de :

— réunir les parties et se faire communiquer par les parties, le titre de propriété, les diagnostics immobiliers annexes, le bail, les éventuels états des lieux, le relevé de charges de copropriété, les avis de taxe foncière, les justificatifs des chiffres d’affaires réalisés, les notifications d’indexation ou de révision du loyer et toutes pièces utiles à sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— se rendre sur les lieux situés à 80000 AMIENS, 8/10 rue de l’Amiral Courbet, en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués ;

— visiter, décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, en préciser les éléments d’équipements, l’état d’entretien et de réparations, la commodité d’accès pour le public et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation et des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière ;

— rechercher les prix couramment pratiqués pour les locaux similaires d’après les données disponibles en fournissant des références de comparaison détaillées ; documenter, au besoin, l’évolution des prix des locations similaires dans la même zone et l’évolution de la conjoncture économique au cours du bail expiré ;

— donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2023, déterminée conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce, en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés ;

— fournir à la présente juridiction toute précision qu’il estime utile à la résolution du litige ;

— adresser aux parties un pré-rapport de ses investigations et conclusions en leur impartissant un délai pour faire valoir par dires leurs éventuelles observations, et y répondre avant de déposer ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation.

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation par la SAS BZB et la SCI PAL IMMOBILIER, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Amiens, de la somme de 3.000 € (par chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire d’Amiens), à concurrence de 50% chacune, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de deux mois à compter du jugement, sans autre avis.

DIT qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti.

ACCORDE à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile).

DIT que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe.

DIT que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

SURSEOIT À STATUER sur la fixation du loyer du bail renouvelé et les prétentions accessoires des parties.

DIT que le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance ou accord des parties, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

DIT qu’en vertu de l’article R 145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Remise faite, le Président a signé ainsi que le Greffier,

Le Greffier Le Président