TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00325

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2U3

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00795

S.C.I. [P] L-M

C/

[W] [M]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

S.C.I. [P] L-M

Copie conforme

M. [W] [M]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. [P] L-M

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 519 762 348

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

comparante par son gérant, Monsieur [T] [P],

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M]

né le 04 Avril 1984 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) [P] a, par contrat à effet du 25 janvier 2020, donné à bail d’habitation à Monsieur [W] [M], un appartement situé [Adresse 1] à ANGERS (49000), moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 465,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la SCI [P] a fait délivrer à Monsieur [W] [M], une sommation de payer la somme de 3 755,00 € au titre de l’arriéré locatif, dans le délai de deux mois à compter de la sommation.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, la SCI [P] a assigné Monsieur [W] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater que les agissements de Monsieur [W] [M] constituent un manquement grave à l’exécution du contrat ;

▸ prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

▸ condamner Monsieur [W] [M] :

— à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [W] [M] dans tel lieu qu’il désignera, à ses frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— à payer à la SCI [P] :

✓ la somme de 4 550,00 € avec intérêts légaux à compter du 18 novembre 2024 (date de signification de la sommation de payer) sur la somme de 3 755,00 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

✓ une indemnité d’occupation d’un montant de 700,00 € par mois, à compter de la résiliation du bail ainsi que toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clés à la demanderesse ;

✓ la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

✓ les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de la sommation de payer et la dénonciation dudit commandement de payer à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 8].

Après un renvoi pour production de pièces, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, la SCI [P], dûment représentée par son gérant, Monsieur [T] [P], maintient l’intégralité de ses demandes.

Il indique que l’arriéré locatif est de 4 995,00 € au 12 mai 2025, prenant en compte un versement de 465,00 € le 4 mai 2025 par le locataire.

Il souligne qu’il y a bien eu signature d’un contrat écrit dont il avait envoyé les deux exemplaires originaux à Monsieur [W] [M], pour signature de la caution, mais dont il n’a pas obtenu la restitution malgré ses demandes réitérées auprès de Monsieur [W] [M].

Il précise que, depuis la sommation de payer, seuls trois loyers ont été payés.

Il ajoute que, s’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, il demande qu’elle soit équivalente au montant du loyer et non de 700,00 €, telle que notée dans l’assignation.

Monsieur [W] [M] a comparu à l’audience en personne.

Il soulève la prescription de trois ans des créances de loyers.

Il indique ne pas disposer de la partie du contrat de bail sur laquelle était notée la caution de son beau-père, celui-ci étant décédé, car il lui avait remis les documents avant son décès.

Il précise qu’il ne conteste pas l’existence du contrat de bail.

Il souligne qu’il perçoit des indemnités de chômage à hauteur de 1 350,00 € par mois et que, travaillant dans le bâtiment, il peut trouver un travail rapidement.

Il ajoute qu’il souhaite régulariser sa dette et rester dans le logement car il y reçoit ses enfants.

Il propose un plan d’apurement de 80 à 100,00 € par mois en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [W] [M] n’a pas répondu aux propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI [P] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 18 novembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI [P] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Et, l’article 7-1 de la loi précitée indique « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI [P] a produit la sommation de payer du 18 novembre 2024, un décompte de la créance actualisé au 12 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025, faisant apparaître un arriéré locatif de 4 995,00 €.

Monsieur [W] [M] a soulevé la prescription triennale des loyers.

Il appert que la sommation de payer l’arriéré locatif, en date du 18 novembre 2024, a été remise par le commissaire de justice directement à la personne de Monsieur [W] [M] le même jour.

En application de la prescription triennale, les dettes locatives antérieures au 18 novembre 2021 sont prescrites, car n’ayant fait l’objet d’aucune demande de paiement de la part de la SCI [P].

Par conséquent, l’arriéré locatif dû par Monsieur [W] [M] à la SCI [P] pour la période du 18 novembre 2021 au 31 mai 2025 est établi ainsi :

Année 2021 :

novembre du 18 au 30 novembre : 13 jours, soit : 201,50 €,

décembre a été payé,

soit 201,50 € dus au titre de l’année 2021.

Année 2022 :

720,00 € dus au titre de l’année 2022.

Année 2023 :

430,00 € dus au titre de l’année 2023.

Année 2024 :

770,00 € dus au titre de l’année 2024.

Année 2025 :

910,00 € dus au 31 mai 2025.

Soit un total dû au titre de l’arriéré locatif de 3 031,50 € arrêté au 31 mai 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail, dont l’existence a bien été reconnue par Monsieur [W] [M] qui a indiqué en avoir transmis les deux exemplaires à son beau-père pour signature, en sa qualité de caution, et ne pas les avoir récupérés du fait du décès de ce dernier.

Monsieur [W] [M], ayant reconnu l’arriéré locatif après déduction des sommes prescrites, sera condamné à payer la somme de 3 031,50 € au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges dus à compter de l’échéance du mois de juin 2025 jusqu’à la résiliation du contrat de bail.

SUR LES MANQUEMENTS DU LOCATAIRE A SON OBLIGATION DE PAIEMENT, LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application des articles 1224, 1227 et 1228 du même code, la résolution du contrat résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

En l’espèce, il appert que Monsieur [W] [M] ne règle pas le loyer régulièrement depuis le début de la location.

Il appert également que, depuis le mois de décembre 2024, Monsieur [W] [M] a été défaillant 3 fois, sur une période de 6 mois, dont l’échéance du mois d’avril 2025.

De plus, la proposition d’apurement présentée lors de l’audience par Monsieur [W] [M], soit le paiement du loyer courant auquel il ajoute 80 à 100,00 € par mois, d’une part, ne repose sur aucun élément de revenus fiables du débiteur, celui-ci évoquant une allocation chômage de 1 350,00 € mensuels, sans en rapporter la preuve, ni préciser s’il doit rembourser d’autres dettes, d’autre part, ne permet pas, outre la reprise régulière du versement du loyer, dont le paiement est actuellement irrégulier, de corroborer un remboursement de l’arriéré locatif dans le délai légal de 36 mois tout en s’acquittant du montant intégral du loyer mensuel.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [W] [M] n’a pas répondu aux propositions de rencontres qui lui ont été faites, l’absence de diagnostic ne permettant pas une vision claire de la situation financière et familiale de Monsieur [W] [M].

Par conséquent, le Tribunal ne peut que prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI [P] et Monsieur [W] [M] pour manquement grave de ce dernier à son obligation de paiement du loyer et ordonner l’expulsion de celui-ci, déclaré occupant sans droit ni titre depuis le prononcé de la résiliation dudit bail.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI [P] sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [M].

Cependant, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [W] [M] est entré dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’a donc pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Monsieur [W] [M].

Par conséquent, la SCI [P] sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [W] [M] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2025, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [W] [M] sera condamné à verser à la SCI [P] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant d’un montant de 465,00 € mensuels.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la SCI [P] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 3 109,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, cette somme ayant été arrêtée après application de la prescription légale.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal.

Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, Monsieur [W] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût de la sommation de payer, et de la dénonciation à la CCAPEX.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI [P] , l’équité commande de condamner Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI [P], d’une part, et Monsieur [W] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à ANGERS (49 000), à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [W] [M] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [P] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI [P] la somme de Trois Mille Trente et Un Euros Cinquante (3 031,50 €), au titre des loyers et charges, suivant un décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI [P], outre les loyers dus à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la résiliation du contrat de bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 18 novembre 2024 et de sa notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SCI [P] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI [P] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,