TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01555 – N° Portalis DBY2-W-B7J-ICKV

ORDONNANCE du

27 Février 2026

Minute n° 26/00011

[Q] [S]

C/

Société PODELIHA

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me [K]

Copie conforme

M^e LAUGERY

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 27 Février 2026,

après débats à l’audience des référés du 20 Octobre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [Q] [S]

née le 15 mai 1991 à [Localité 1]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ludovic BAZIN, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Sophie BEUCHER, avocats au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juillet 2013 à effet à cette même date, Mme [Q] [S] (la locataire) a pris à bail d’habitation un logement appartenant à la SA Podeliha (le bailleur), sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Se plaignant de dysfonctionnements du système de chauffage de son logement, la locataire a saisi le conciliateur de justice.

La tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, un constat d’échec de la conciliation a été établi le 1er février 2025.

Mme [Q] [S] a mandaté un commissaire de justice aux fins de faire constater les dysfonctionnements allégués. Un procès-verbal de constat non-contradictoire a été dressé le 6 février 2025.

Dénonçant la persistance des désordres, Mme [Q] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers en référé aux fins de voir ordonner la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise judiciaire.

Arguant d’une augmentation injustifiée de ses provisions sur charges, Mme [Q] [S] a sollicité de la SA Podeliha que celle-ci lui fournisse les justificatifs liés à cette augmentation.

Parallèlement, Mme [Q] [S] a de nouveau saisi le conciliateur de justice.

La SA Podeliha a mandaté la société Proxiserve aux fins de vérification des compteurs afférent au logement de la locataire, qui est intervenue le 22 mai 2025.

Par courrier du 4 juin 2025, la SA Podeliha a informé que suite à l’intervention de l’agence Proxiserve, aucune anomalie n’avait été constatée, précisant que les compteurs de la locataire fonctionnent correctement et que sa consommation est dans la moyenne. Aux termes de ce même courrier, la SA Podeliha indique que l’augmentation des charges mensuelles est effectuée pour éviter une régularisation plus importante au cours des prochains mois.

La tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation et un procès-verbal de constat d’échec a été dressé le 5 juin 2025.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, Mme [Q] [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, fait assigner en référé la SA Podeliha devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 octobre 2025, puis renvoyée à l’audience du 24 novembre 2025.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de son assignation, Mme [Q] [S] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— à titre principal,

— renvoyer les parties à se pourvoir comme elles en aviseront bien ;

— dès à présent,

— ordonner à la SA Podeliha de produire l’ensemble des justificatifs associés, dont notamment les factures afférentes, à la régularisation initiée en avril 2025 et tous documents afférents ;

— ordonner, aux seules fins de préserver ses intérêts afin de prévenir tout dommage et sans que cette demande ne vaille reconnaissance du principe et du montant de la somme sollicitée au titre de la régularisation des charges, à la SA Podeliha d’accepter le plan d’apurement proposé par la caisse d’allocations familiales (CAF), tenant compte du fait que la somme à devoir résulte prioritairement dans le manquement du bailleur de procéder à une régularisation annuelle ;

— assortir chacune de ces obligations d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour courant à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver compétence pour liquider l’astreinte ;

— condamner la SA Podeliha à payer à son conseil la somme de 1.500 euros hors taxes, soit 1.800 euros toutes taxes comprises, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens ;

— condamner la SA Podeliha aux entiers dépens.

Mme [Q] [S] soutient que la SA Podeliha viole de façon manifeste les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux charges récupérables en matière de bail d’habitation. Elle considère que la régularisation de charges intervenue courant 2025 est injustifiée, estimant que le bailleur ne met pas à sa disposition les pièces justificatives de cette régularisation en ne produisant que les relevés de compteurs. Elle précise que les pièces produites ne permettent pas d’établir le nombre de tantièmes que représente le logement qu’elle occupe au sein de la copropriété, ni n’apportent de détails quant aux modalités de répartition des charges du bâtiment et les lots qu’ils contiennent. Elle estime qu’en l’absence de tels éléments, l’imputation des charges récupérables sur son logement ne peut être déterminée. C’est pourquoi l’intéressée demande qu’il soit enjoint à son bailleur de produire tous les justificatifs nécessaires.

Mme [Q] [S] relève par ailleurs que la régularisation de charges en cause est intervenue de façon soudaine, alors qu’un litige est en cours.

Mme [Q] [S] invoque un préjudice résultant de cette régularisation qui, selon ses dires, est de nature à aggraver la précarité de sa situation financière et la place dans l’impossibilité d’apurer sa dette. Elle sollicite en conséquence un plan d’apurement afin de prévenir tout dommage imminent. Elle précise sur ce point que la CAF a proposé un plan d’apurement à la SA Podeliha, laquelle n’a pas donné suite et ce de façon inexpliquée. En l’état de ces éléments, la locataire s’estime bien-fondée à solliciter qu’il soit enjoint à son bailleur d’accepter le plan d’apurement proposé par la CAF.

Mme [Q] [S] sollicite que ces injonctions faites au bailleur soient assorties d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Elle estime cette astreinte parfaitement justifiée compte tenu des nombreuses diligences amiables qu’elle a initiées.

Par conclusions n°1 du 24 novembre 2025, la SA Podeliha demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes et au contraire, Mme [Q] [S] irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

— débouter Mme [Q] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Mme [Q] [S] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Q] [S] aux entiers dépens.

La SA Podeliha soutient avoir répondu à l’intégralité des demandes de la requérante, précisant notamment avoir mandaté l’entreprise Proxiserve qui a vérifié le fonctionnement des compteurs de la locataire et n’a constaté aucune anomalie ; qu’en outre elle a rappelé à la locataire que l’augmentation des provisions sur charges mensuelles avait été réalisée dans l’objectif de limiter une trop grosse régularisation.

La SA Podeliha ajoute que le montant de l’eau et de l’assainissement a augmenté depuis 2022, de sorte que les augmentations de charges sont justifiées.

La SA Podeliha affirme par ailleurs ne pas être opposée à la régularisation d’un plan d’apurement, de sorte qu’aucune condamnation sous astreinte à ce titre ne saurait être ordonnée.

À l’issue de l’audience, la SA Podeliha a été autorisée à produire en délibéré sous quatorze jours à compter de la date de l’audience, des pièces complémentaires.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 27 février 2026, les parties étant informées.

Par courrier du 3 décembre 2025, la SA Podeliha a adressé au greffe des pièces complémentaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.”

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dipose : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

Dans le cadre de la présente instance la locataire conteste la régularisation opérée en avril 2025 de ses charges d’eau chaude et d’eau froide.

Si elle fait état d’un litige concernant le chauffage du logement, elle n’a pas contesté dans le cadre de la présente procédure les frais de chauffage.

Elle ne produit que cet avis d’échéance, sans produire les avis antérieurs, ni même son contrat de bail, les régularisations de charge antérieures.

Une vérification des compteurs a été réalisée en présence de la locataire en mai 2025 et n’a pas relevé d’anomalies. Les pièces justificatives sont produites par le bailleur et n’ont pas fait l’objet d’une contestation technique dans le cadre de la présente procédure.

L’état des consommations et relevés produits par le bailleur pour le 2e semestre 2021, les années 2022 et 2023 et premier semestre 2024, revèlent une consommation stable et dans la moyenne, sans anomalie particulière.

Pour autant au delà du volume de la consommation personnelle qui est établie par les relevés des compteurs, la requérante sollicite la communication des pièces justificatives de la tarification fixée par le bailleur pour le prix de l’eau chaude et de l’eau froide conformément aux dispositions de l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 .

Sans aucune explication le bailleur ne produit pas ces justificatifs en l’espèce et n’allègue pas les avoir tenus à la disposition de la locataire en violation des dispositions susvisées.

Il convient en conséquence de condamner le bailleur à communiquer sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la décision les pièces justificatives nécessaires à établir le bien fondé de la tarification retenue. Il n’y a pas lieu pour le Juge des Contentieux de la Protection de se réserver la liquidation de cette astreinte provisoire, compétence relevant du Juge de l’Execution .

II. sur le plan d’apurement:

La requérante formule dans le cadre de la présente instance en référé une demande de condamnation du bailleur à accepter le plan d’apurement proposé par la caf tout en indiquant qu’il était accepté “ sous réserve” par elle même puisqu’elle conteste le montant des sommes réclamées.

En réalité la caf n’a pas proposé de plan d’apurement mensuel chiffré mais renvoyé la locataire à contractualiser avec le bailleur un plan d’apurement.

Or la requérante ne formule aucune proposition d’apurement mensuelle dans le cadre de la présente instance.

Le bailleur indique ne pas être opposé à un paiement échelonné.

Il n’y a donc pas lieu de lui enjoindre sous astreinte d’accepter un plan d’apurement que la requérante n’accepte elle même que sous réserve et sans proposer de versement mensuel pouvant être entériné par la juridiction.

La requérante sera en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre.

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’execution provisoire soit écartée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce telles que préalablement décrites, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Me [K] une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique pour les frais exposés et non compris dans les dépens, à la charge du bailleur .

Conformément aux dispositions de l’article 121 du decret 2020-1717 du 28 decembre 2020 relatif à l’aide juridictionnelle “la partie condamnée aux dépens qui ne bénéficie pas elle-même de l’aide juridictionnelle est tenue, sauf dispense totale ou partielle accordée par le juge, de rembourser au Trésor public, dans la proportion des dépens mis à sa charge, les sommes avancées par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle. La partie tenue aux dépens dans les cas prévus par la loi est assimilée à la partie condamnée aux dépens.

En l’espèce aucune dispense n’apparait justifiée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge du bailleur conformement aux dispositions susvisées régissant l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE la SA [Adresse 4] à communiquer à Mme [Q] [S] dans un délai maximum de deux mois suivant la signification de la présente décision, les pièces justificatives de la détermination du prix de l’eau chaude et du prix de l’eau froide facturés par elle pour les années 2022 et 2023 sous astreinte provisoire de 50.00 euros par jour pendant une durée de 90 jours à l’issue de laquelle il pourra de nouveau être fait droit par le Juge de l’Execution après liquidation de l’astreinte provisoire.

DEBOUTE Mme [Q] [S] de ses autres demandes

CONDAMNE la SA D’HLM PODELIHA à payer à Me [K] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE la SA [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président