TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 133/2025

N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7U3

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

07 Juillet 2025

M. [E] [U]

Représenté par Me [F] [S]

C/

— M. [R] [L]

— Mme [K] [T]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e BRILLOUET Amandine

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e BRILLOUET Amandine

— M. [R] [L]

— Mme [K] [T]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [U]

Né le 01 Mai 1977 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 6 rue du Vézeau – 89800 ST CYR LES COLONS.

Comparant en personne, assisté de M^e Amandine BRILLOUET, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [R] [L]

Né le 03 Octobre 1997 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 10 bis rue des Champoulains – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

— Madame [K] [T]

Née le 10 Septembre 1996 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant :10 bis rue des Champoulains – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 juin 2022, Monsieur [U] [E] a donné à bail à Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] un logement sis 10 bis rue des Champoulains à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial de 600 euros, outre les 10 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, Monsieur [U] [E] a fait délivrer à Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 948 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 104,74 euros de frais.

Par exploit d’huissier de justice en date du 12 mars 2025, Monsieur [U] [E] a fait assigner en référé Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires dans les 24 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 2.125,77 euros ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 610 euros, laquelle deviendra exigible à compter du jour de la résiliation du bail ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 2.125,77 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

* * *

À cette audience, Monsieur [U] [E], régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 2 384 euros. Il ajoute que les locataires ont repris le paiement du loyer en février 2025 et qu’ils versent 100 euros de plus. Il précise toutefois qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de la situation financière des défendeurs.

Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R], comparaissant en personne, reconnaissent le montant de la dette. Ils précisent que Monsieur [L] [R] a quitté le logement sans délivrer de congé et que Madame [T] [K] est restée dans les lieux. Madame [T] [K] ajoute qu’elle a payé la somme de 300 euros en avril 2025 et la somme de 200 euros en mai 2025, en plus du loyer. Elle déclare qu’elle perçoit 1.460 euros de revenus par mois et que Monsieur [L] [R] perçoit entre 2.000 et 2.300 euros par mois. Les locataires signalent qu’ils sont tous les deux titulaires d’un crédit automobile d’un montant de 450 euros par mois pour Monsieur [L] [R] et d’un montant de 200 euros par mois pour Madame [T] [K]. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer pour régler la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 mai 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 12 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article VII.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’octobre 2024.

Ainsi, Monsieur [U] [E] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, portant sur la somme de 1 948 euros en principal.

Conformément aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, ce commandement prévoit un délai de six semaines avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Néanmoins, ce délai de six semaines ne s’applique pas aux contrats de bail en cours avant l’entrée en vigueur de cette loi. Ainsi, quand les délais d’acquisition de la clause résolutoire indiqués sur le contrat de bail et sur le commandent de payer diffèrent, le délai prévu sur le contrat de bail prévaut.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 24 février 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] restent devoir la somme de 2 384 euros à la date du 9 mai 2025.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les locataires en date du 30 juin 2022 fait mention d’une clause de solidarité à l’article VI. En outre, les locataires indiquent à l’audience que Monsieur [L] [E] a quitté le domicile. Cependant, aucun congé n’a été délivré au bailleur, ne lui permettant donc pas de se soustraire à son obligation solidaire de payer les loyers.

Par conséquent, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 2 384 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, aucune enquête sociale ne figure au dossier, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] ne s’étant pas présentés au rendez-vous proposé par le travailleur social.

A l’audience, les défendeurs sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Madame [T] [K] indique qu’elle perçoit la somme de 1 460 euros par mois et Monsieur [L] [R] indique qu’il perçoit entre 2 000 et 2 300 euros par mois.

Ces éléments financiers attestent d’une capacité de remboursement de la dette locative par les défendeurs.

En outre, l’examen du décompte locatif atteste le fait que les locataires se sont acquittés d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Au regard des éléments exposés ci-dessus et malgré l’opposition du bailleur, il convient d’autoriser Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à s’acquitter de leur dette par des versements mensuels de 200 euros, en plus du montant du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties, la 36ème et dernière échéance devant solder la dette.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur la réduction du délai d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] ni de ce qu’ils sont entrés dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [E] de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [U] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [U] [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 juin 2022 entre Monsieur [U] [E], d’une part, et Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R], d’autre part, pour le logement situé au 10 bis rue des Champoulains à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à payer par provision à Monsieur [U] [E] la somme de 2 384 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune, en plus du versement du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties, la 36ème et dernière échéance devant solder la dette ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— la demande formulée par Monsieur [U] [E] tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est rejetée ;

— l’expulsion de Madame [T] [K] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à Monsieur [U] [E] aux frais et risques de Madame [T] [K] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à payer solidairement à titre provisionnel à Monsieur [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à

payer Monsieur [U] [E] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [L] [R] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,