TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 168/2025

N° RG 25/00056 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7MX

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[D]

C/

— M. [M] [U]

— Mme [H] épouse [M] [P]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [M] [U]

— Mme [H] épouse [M] [P]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [M] [U]

Né le 12 Juin 1990 à MITROVICA (Kosovo)

Nationalité Kosovare

Demeurant : 43B rue Rouget de Lisle – Logement 28 – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [H] épouse [M] [P]

Née le 14 Avril 1992 à MITROVICA (Kosovo)

Nationalité Kosovare

Demeurant : 43B rue Rouget de Lisle – Logement 28 – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mars 2022, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M], un logement sis 43B rue Rouget de l’Isle, Logement 28 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 328,96 euros, outre les charges récupérables.

Par exploits de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 1 631,40 euros en principal, outre 157,73 euros de frais.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement de payer ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la Force Publique ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] au paiement de la somme provisionnelle de 894,61 euros arrêtée au 31 janvier 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer outre les charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation ;

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 894,61 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

À cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1 269,54 euros, terme du mois de mai 2025 inclus. Il explique que les locataires lui ont versé la somme de 200 euros le 7 mai 2025 et la somme de 250 euros le 7 juin 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux locataires ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [P] [H] épouse [M], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle explique travailler en tant qu’agent hospitalier en contrat à durée déterminée depuis août 2024, pour un salaire de 1 900 euros par mois. Elle indique que son époux est quant à lui sans emploi. Elle ajoute percevoir 900 euros par mois de la part de la CAF. Enfin, Madame [P] [H] épouse [M] propose de s’acquitter de la dette locative en payant 40 euros par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [U] [M], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [M] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 juin 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, au sein de l’article 10, dans la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de novembre 2022.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, portant sur la somme de 1 631,40 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] restent devoir la somme de

1 269,54 euros à la date du 11 juin 2025, loyer de mai inclus.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Néanmoins, les sommes sollicitées par le bailleur au titre des commandements de payer pour 265,30 euros et de l’assignation pour 40,02 euros doivent être considérées comme des dépens et non comme des créances de loyer. Ces sommes seront retranchées du total dû.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] étant mariés, ils sont solidairement tenus à la dette.

Par conséquent, Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 964,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Madame [P] [H] épouse [M] sollicite à l’audience, des délais de paiements et propose de régler chaque mois la somme de 40 euros en plus du loyer pour solder la dette locative. Le bailleur s’oppose à l’octroi de tels délais.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 22 mai 2025 indique que le couple a trois enfants mineurs. Tandis que Madame [P] [H] épouse [M] est en CDD en tant qu’ASH dans un EHPAD, pour un salaire mensuel de 1.800 euros par mois, Monsieur [U] [M] est auto-entrepreneur dans le domaine de la restauration mais peine à dégager des revenus de son activité. Il rembourse en outre un prêt de 270 euros en lien avec son entreprise. Il est en outre fait état de ce que la dette de loyer a pour origine une période de difficultés financières pour le couple, lorsque tous deux étaient sans activité.

Par ailleurs, l’examen du décompte locatif atteste le fait que les locataires se sont acquittés d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, ils ont effectué un versement de 200 euros le 8 mai 2025 et un versement de 250 euros le 8 juin 2025, couvrant le montant d’un loyer.

Ainsi, en dépit de l’opposition du bailleur, et compte tenu des versements effectués avant l’audience et au regard de l’évolution professionnelle récente de Madame [H] épouse [M] tendant à une amélioration de sa situation financière, il convient d’autoriser Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à s’acquitter solidairement de leur dette par des versements mensuels de 40 euros en plus du loyer courant, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties, la dernière échéance devant solder la dette.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner solidairement, en tant que de besoin, les défendeurs à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et les frais de l’assignation et des diverses notifications.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT et Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M], le 11 mars 2022, pour le logement sis 43B rue Rouget de l’Isle, Logement 28 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 964,22 euros (neuf cent soixante-quatre euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 40 euros (quarante euros) chacune, en plus du loyer courant et du règlement de la dette, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] et de tous occupants de leur chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT aux frais et risques de Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] ;

CONDAMNONS en outre solidairement, dans ce cas, Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à payer solidairement à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [P] [H] épouse [M] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation et des diverses notifications ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,