TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 214/2025

N° RG 24/00117 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6FC

JUGEMENT DU :

12 Juin 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN

Représenté par son Syndic la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[T]

C/

— Mme [Y] [F]

— M. [Y] [V]

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 15 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 12 Juin 2025 ;

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN

Représenté par son Syndic la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Dont le siège est : 2 à 12 Rue Max Blondat – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE, substitué par M^e Fabien CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDEURS :

— Madame [Y] [F]

Demeurant : 12 rue de Chaumont – Les Huilliers – 89240 ESCAMPS.

Comparante en personne.

— Monsieur [Y] [V]

Demeurant : 9 rue de Brazza – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— Mme [Y] [F]

— M. [Y] [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] sont propriétaires indivis des lots n° 239 et 318 au sein d’une copropriété dénommée « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » sise 2 à 12 Rue Max Blondat à AUXERRE (89000).

Les charges votées en assemblées générales annuelles des 28 juin 2023 et 18 juin 2024 ont fait l’objet d’appels de fonds, au titre de provisions sur charges et de fonds de travaux.

Suivant commandements de payer en date des 22 et 29 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN », représenté par son syndic la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE », a mis en demeure Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] de payer la somme de 1 295,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 avril 2024.

Par exploits de Commissaire de justice délivrés le 12 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » a fait assigner Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— condamner in solidum Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à lui payer la somme de 2 379,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 novembre 2024 ;

— condamner in solidum Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à lui payer la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes le Syndicat des Copropriétaires se fonde sur l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] sont défaillants dans le paiement des charges de copropriété alors qu’ils n’ont jamais contesté ni les comptes du syndicat ni la répartition des charges qui les concernaient.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.

* * *

A cette audience, le Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN », régulièrement représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 760,53 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 3 février 2025, ce dernier communiquant un relevé de compte de copropriétaire.

Madame [F] [Y], comparaissant en personne, conteste devoir régler cette somme et estime qu’elle doit être partagée avec Monsieur [V] [Y] au titre de l’indivision. Elle explique qu’elle souhaite sortir de l’indivision mais que son frère ne répond pas au Notaire. Elle ajoute que l’indivision comprend trois habitations et qu’elle a d’autres charges à régler. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour apurer la dette.

Monsieur [V] [Y], régulièrement cité par acte remis à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 15 avril 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. La décision a été prorogée au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [V] [Y] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le Syndicat des Copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats :

— un état hypothécaire en date du 26 novembre 2024 permettant d’établir que Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] sont propriétaires en indivision de deux lots de copropriété des lots n° 239 et 318 dans l’immeuble ;

— le règlement de copropriété/état descriptif de division de l’immeuble dressé par Maître [R] [W] le 5 juillet 1962 ;

— le contrat de syndic prenant effet à compter du 10 août 2023 et arrivant à échéance le 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 juin 2023, à laquelle Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, d’après les termes des résolutions 5, 8 et 10 ;

— le projet de procès-verbal d’assemblée générale en date du 18 juin 2024, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 202, d’après les termes des résolutions 5, 10 et 11 ;

— le compte individuel de charges et le compte individuel de travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— les appels de provisions sur charges trimestrielles du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds travaux en date du 12 décembre 2023, 13 août 2024, 16 septembre 2024, 16 octobre 2024 et 18 novembre 2024 ;

— les mises en demeure en date du 14 février 2024 et du 04 mars 2024 ;

— les commandements de payer des 22 et 29 avril 2024 visant la somme en principal de 1 295,82 euros arrêtée au 11 avril 2024 ;

— l’extrait de compte copropriétaire pour la période du 1er janvier 2024 au 1er décembre 2024 établi à la date du 13 novembre 2024.

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

— le syndicat de copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé deux mises en demeure en date du 14 février 2024 et du 4 mars 202 ainsi qu’un commandement de payer à chacun des débiteurs défaillants démontrant ainsi que ces derniers ont bien été informés des sommes dues ;

— les budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 sur la base duquel sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblés générales du 28 juin 2023, rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ;

— les appels de provision des charges trimestriels, les cotisations sur fonds travaux ALUR et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée au titre des charges et des cotisations sur fond travaux sur l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et ce, également de manière surabondante à l’approbation du budget prévisionnel de l’année 2024 par l’assemblée générale, le 28 juin 2023.

En outre, il ressort du décompte actualisé du 3 février 2025, que les sommes réclamées au titre des travaux résultent de décisions prises par l’assemblée générale du 18 juin 2024, dont le demandeur ne fournit que le projet de procès-verbal. Ainsi, en l’absence de document validant l’adoption définitive des travaux par les copropriétaires, les sommes réclamées à ce titre ne sauraient être réclamées aux défendeurs. La somme de 133.08 euros sera donc déduite du montant total dû.

Par ailleurs, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 801,18 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des Copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 826.27 euros (hors frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : « Mise en demeure par LRAR ALUR » (52 euros) », « Relance mise en demeure ALUR » (52 euros) » « BJA Dernier avis avant poursuite » (53,17 euros) « Facture – Vacation commandement de payer » (138 euros), « PASSET COMMANDEMENT DE PAYER (230,01 euros) » et « facture vacation assignation » (276 euros), pour un montant total de 801,18 euros.

Au regard des pièces produites, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des premiers frais de mises en demeure à hauteur de 2 x 52 euros, qui constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, étant précisé que leur montant est conforme au contrat de syndic.

En revanche, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le Syndicat des Copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le Syndicat des Copropriétaires justifie donc que Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] doivent s’acquitter de la somme de 2 x 52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant total des sommes dues

Au regard des développements précédents, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] au paiement de la somme totale de 1 930,27 euros, au titre des charges (représentant 1 826,27 euros) et des frais (représentant 104 euros) dus à la date du 3 février 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

II. Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [F] [Y], seule à se mobiliser pour régler la dette, demande à l’audience de pouvoir régler la dette à raison de 100 euros par mois. Le décompte fourni atteste que cette dernière a versé la somme de 500,50 euros en 2024 par deux chèques encaissés le 07 mai 2024 (265,25 euros) et le 18 décembre 2024 (235,25 euros), ce qui corrobore ses dires à l’audience. Le Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » a indiqué ne pas avoir d’observations à faire sur cette demande reconventionnelle.

En outre, le remboursement de la dette à hauteur de 100 euros permet de la régler sur la période légale de 24 mois, tout en sauvegardant les intérêts du créancier, intérêts qui seront protégés par une clause de déchéance du terme.

Cette clause qui sera prévue au présent dispositif rend la totalité de la somme due par M et Mme [Y] immédiatement exigible si ces derniers ne respectent pas, ne serait-ce qu’une fois, le plan échelonné du remboursement de sa dette.

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 100 euros jusqu’à apurement total de la somme due au titre des charges de co-propriété, et ce dans la limite de deux années, sauf meilleur accord des parties.

III. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civile dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Pour être engagée, la responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » n’avance aucun moyen de droit ou de fait au soutien de cette prétention. Il ne démontre pas non plus en quoi il aurait subi un préjudice différent de celui déjà indemnisé par l’octroi des intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision.

En conséquence le Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum, à payer au Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’absence de demande à ce titre, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » sis 2 à 12 Rue Max Blondat à AUXERRE (89000), représenté par son Syndic, la SAS LAMY « Agence d''AUXERRE », la somme de 1 930,27 euros (mille neuf-cent-trente euros et vingt-sept centimes) au titre des charges et frais arrêtés à la date du3 février 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 100 euros (cent euros) chacune, jusqu’à apurement total de la dette, dans la limite de deux années, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité alors la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » sis 2 à 12 Rue Max Blondat à AUXERRE (89000), représenté par son Syndic, la SAS LAMY « Agence d''AUXERRE » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires « RÉSIDENCE CLOS SAINT JULIEN » sis 2 à 12 Rue Max Blondat à AUXERRE (89000), représenté par son Syndic, la SAS LAMY « Agence d''AUXERRE », la somme de 400 euros (quatre cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,