COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00132 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAG3

Minute N° : 25/00282

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Jacques TARTANSON,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

COPIE AU PRÉFET

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [D]

né le 02 Mai 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Céline BERBIGUIER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [M]

née le 27 Décembre 1976 à [Localité 6] ALGÉRIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2012, [U] [J] a consenti à [B] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros charges non comprises.

Le bien a été vendu une première fois à [H] [X] le 14 mars 2017 puis une seconde fois à [C] [D] le 26 septembre 2019. Aussi, [C] [D] est devenu bailleur.

Des signalements auprès de la Caisse aux allocations familiales ont été réalisés par [C] [D] suite à des impayés locatifs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2024, [C] [D] a fait délivrer à [B] [M] un congé avec effet au 06 décembre 2024 pour « motifs légitimes » tenant aux retards répétés de paiement.

[B] [M] s’étant maintenue dans les locaux après l’expiration du congé et souhaitant qu’il soit exécuté outre le paiement des sommes dues, [C] [D] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [B] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 2' février 2025 aux fins d’obtenir :

— La validation du congé,

— L’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— Le règlement de la somme de 9542,63 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er février 2025,

— Le règlement une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 466,02 euros à compter du 1er mars 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— Le règlement de la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 25 mars 2025, [C] [D], = représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [B] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validation du congé du 13 mai 2024,

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce trois hypothèses dans lesquelles un congé peut être délivré par un bailleur : soit pour reprendre le logement pour l’habiter en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, soit pour le vendre, soit à raison d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de notification du congé fait courir le délai de préavis imposé au bailleur, quel que soit le motif du congé, délai fixé à six mois avant le terme du bail (délai ramené à trois mois en matière de location meublée).

Concernant le congé pour motif légitime et sérieux, il est constamment admis que ce congé peut être délivré pour sanctionner le locataire dans les défauts répétés de paiement des loyers.

*

Au cas d’espèce, [C] [D] a délivré congé à [B] [M] par courrier recommandé avec de réception du 13 mai 2024, distribué le 24 mai 2024, avec effet au 06 décembre 2024, de sorte que le délai de 06 mois et la forme du sont conformes aux prescriptions de la loi du 06 juillet 1989.

En outre, le motif légitime invoqué par le bailleur tient aux « retards répétés de paiements des loyers ». A ce titre, il ressort du décompte produit par le bailleur que [B] [M] a arrêté tout paiement de loyers à compter du mois de mois de mars 2023 soit, soit depuis plus d’une année lors de la délivrance du congé. De plus, sur la période antérieure à mars 2023, force est de constater qu’il y a eu des mois impayés sans régularisation, de sorte que depuis l’année 2019, [B] [M] n’a jamais été en capacité de régler le solde des sommes qu’elle doit.

Au demeurant, le solde des sommes dues au 1er février 2025 est particulièrement important puisqu’il s’élève à la somme de 9542,63 euros.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant un motif légitime de délivrance de congé par le bailleur.

Dès lors, il y a lieu de constater la validation du congé délivré le 13 mai 2024, distribué le 25 mai 2024 avec effet au 06 décembre 2024, de sorte qu’il a également lieu de constater la résiliation du bail au 06 décembre 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 07 décembre 2012, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[C] [D] produit un décompte arrêté au 1 er février 2025 à hauteur de 9542,63 euros.

La validation du congé du 13 mai 2024 ayant pris effet au 06 décembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [B] [M] s’élèvent à 8570,59 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[B] [M] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [B] [M] sera condamnée à régler à [C] [D] la somme de 8570,59 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 06 décembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la résiliation du bail depuis le 06 décembre 2024, [B] [M] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [B] [M] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [B] [M] constitue une faute et cause un préjudice à [C] [D] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [C] [D].

En l’espèce, il convient de condamner [B] [M] à verser à [C] [D], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 07 décembre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[B] [M] sera donc condamnée à verser à [C] [D] la somme de 466,02 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[B] [M] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [B] [M] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [C] [D] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par [C] [D] le 13 mai 2024, distribué le 25 mai 2024, avec effet au 06 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 07 décembre 2012 conclu par [C] [D] (venants aux droits de [U] [J]) concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] et loué par [B] [M],

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 06 décembre 2024,

CONDAMNE [B] [M] à payer à [C] [D], la somme de 8570,59 euros au titre des loyers et charges impayés au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 06 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse),

CONSTATE que [B] [M] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 07 décembre 2024,

AUTORE l’expulsion de [B] [M] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [B] [M] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 466,02 euros,

CONDAMNE [B] [M] à régler à [C] [D] une indemnité d’occupation de 466,02 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 07 décembre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

CONDAMNE [B] [M] à régler à [C] [D] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [B] [M] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 mai 2025

Le Greffier Le Juge