COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00085 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J65G

Minute N° : 25/00372

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GARDIEN

Dossier + Copie délivrés à :M^e FARYSSY

le :17/07/2025

DEMANDEUR

La Société UNICIL, société anonyme d’HLM, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [U] [O]

née le 18 Mai 1988

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Yasmine FARYSSY, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Farid FARYSSY, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-1765 du 11/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AVIGNON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, la SA UNICIL a consenti à Madame [U] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 497,19 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 05 novembre 2024, la SA UNICIL a fait délivrer à Madame [U] [O] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 902,50 euros outre les frais, commandement visant la clause résolutoire.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 27 janvier 2025, la SA UNICIL a fait citer Madame [U] [O] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 5 janvier 2025 ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel l’arriéré locatif, pour la somme de 1.245,10 euros au 13 janvier 2025 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 585,66 euros, jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation

— lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 1er juillet 2025 lors de laquelle la SA UNICIL comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 1.043,51 euros au 02 juin 2025.

Madame [U] [O] comparait représentée ; elle sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures et demande au tribunal de:

— La déclarer recevable et bien fondée ;

— Constater le paiement de la dette locative ;

— Rejeter les demandes, fins et conclusions adverses ;

— Ordonner un délai de paiement au bénéfice de Madame [O] ;

— Condamner la SA UNICIL au paiement d’une somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le Diagnostic Social et Financier communiqué au Tribunal avant l’audience par la Préfecture de Vaucluse indique que la locataire vit seule avec deux enfants ; elle perçoit le RSA, et aurait des problèmes de santé nécessitant de nombreux soins. La dette de loyer aurait été causée par un problème de prélèvement. Il est en outre précisé que Madame [O] adhère à l’accompagnement social.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Vaucluse le 28 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de Vaucluse a été saisie le 06 novembre 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur a actualisé à l’audience la créance à la somme de 1.043,51 euros au 02 juin 2025 et la défenderesse, représentée à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Après examen des décomptes produits par la SA UNICIL, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 1.043,51 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 02 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par le bailleur que Madame [U] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le commandement de payer et le bail (plus favorable que les nouvelles dispositions législatives donc retenu en l’espèce) soit avant le 06 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SA UNICIL depuis le 06 janvier 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement (dont un règlement de 400 euros le 29 avril 2025 et un règlement de 150 euros le 02 juin 2025). La locataire, représentée à l’audience a exposé vouloir rester dans le logement au vu de sa situation personnelle et avoir fait pour cela des efforts pour diminuer la dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à cette dernière un délai de paiement de 33 mois, correspondant à trente-deux mensualités de 30 euros, et le solde restant dû à la trente-troisième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs elle sera condamnée à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et avec indexation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SA UNICIL concernant le contrat de bail du 25 mai 2022, consenti à Madame [U] [O] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4],

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 06 janvier 2025 ;

Condamnons Madame [U] [O] à payer à la SA UNICIL la somme de 1.043,51 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mai 2025 inclus et décompte arrêté au 02 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Autorisons Madame [U] [O] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-trois mois par versements mensuels de 30 euros les trente-deux premiers mois, le solde au trente-troisième et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [U] [O] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Madame [U] [O] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [U] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge