COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00477 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5MX

Minute N° : 25/00370

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

COPIE AU PRÉFET

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [T]

[Adresse 6]

, [Adresse 7],

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [T]

[Adresse 5]; entrée

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 13/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 décembre 2020, la société VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 360,22 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction.

Après plusieurs convocations et envoi d’emails et par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er août 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] de lui payer sous huitaine la somme de 1 505,57€ au titre des loyers impayés à cette date.

Par exploit délivré le 09 décembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— prononce la résiliation judiciaire du bail les liant à la société GRAND DELTA HABITAT, aux torts de ceux-ci ;

— ordonne leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— autorise la séquestration des biens se trouvant sur place ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 884,12€ correspondant à l’arriéré locatif, somme arrêtée au 19 novembre 2024;

— les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel et des charges pouvant être indexé sur les augmentations légales qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après un premier renvoi en date du 11 février 2025, l’affaire est plaidée le 13 mai 2025.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 887,68€.

Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] ne comparaissent pas à l’audience et n’y sont pas représentés.

La décision est mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] ont été cités à étude.

En application de l’article 474 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 10 décembre 2024, au moins six semaines avant l’audience du 11 février 2025.

En outre et conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CAF a été avisée le 30 juin 2024 de la situation d’impayés locatifs, au moins deux mois avant l’assignation du 09 décembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Les articles 1224, 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que aa résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 24 IV. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989, et le bail du 02 décembre 2020 rappellent l’obligation des locataires de payer leurs loyers et charges courantes.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié à Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] le 1er août 2024 une mise en demeure de lui payer la somme de 1 505,57 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 juillet 2024, sous huit jours.

Il apparaît que malgré cette mise en demeure, la dette locative des défendeurs n’a jamais été éteinte, comme le démontre le décompte versé par la bailleresse.

Il convient ainsi de considérer que la société GRAND DELTA HABITAT justifie suffisamment que Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] n’ont pas déféré aux obligations contractuelles mises à leur charge en matière de règlement des loyers et charges dus.

Ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui leur a été consenti portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9].

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 02 décembre 2020 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 30 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) actualisée à la hausse d’un montant de 887,68 euros, loyer d’avril 2025 inclus.

Cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation a été délivré à Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T].

Par ailleurs, il apparaît que le contrat de bail conclu entre les parties ne comporte pas de clause de solidarité.

La demande apparaît ainsi fondée à hauteur de 884,12 euros (somme retenue dans l’assignation) au titre des arriérés de loyers et charges impayées, terme d’octobre 2024 inclus – les loyers et charges impayés postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la résolution judiciaire du bail, Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] à verser à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 522,34 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er novembre 2024 (lendemain du décompte visé par l’assignation), loyer d’octobre 2024 inclus, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 02 décembre 2020 portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 9] loués par Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 884,12€, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONSTATE que Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] sont occupants sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 522,34 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 522,34 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [L] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge