COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00168 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAUV

Minute N° : 25/00451

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Alexia BERARD

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K], [S] [T]

né le 24 Mai 1959 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : RETRAITE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Alexia BERARD, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [Y] [V] épouse [T]

née le 12 Juillet 1963 à [Localité 5] (SENEGAL)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Alexia BERARD, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I], [Y] [H]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 juillet 2023, avec effet au lendemain soit le 05 juillet 2023, [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] ont consenti à [I] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 528,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] ont fait délivrer à [I] [H] un commandement de payer la somme totale de 2135,06 euros et dont la somme de 1966,41 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [I] [H] par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2025 aux fins de :

A titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail, d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, avec astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’assignation, la suppression du délai de 2 mois en raison d’augmentation de la dette locative, le rejet de tout délai de paiement, lui régler la somme de 3779,82 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 04 mars 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer sur les sommes réclamées de ce chef,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges outre cotisations d’assurances, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, 7 lui régler la somme de 1200,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 27 mai 2025, [Y] [V] épouse [T] et [K] [T], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [I] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 25 mars 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 27 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 11 décembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées, même si les bailleurs n’étaient pas assujettis à une telle obligation.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 04 juillet 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

[Y] [V] épouse [T] et [K] [T] ont fait signifier à [I] [H], le 09 décembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1966,41 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] que [I] [H] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[I] [H] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 09 février 2025 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 04 juillet 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[Y] [V] épouse [T] et [K] [T] produisent un décompte arrêté au 13 mai 2025 à hauteur de 4973,76 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 09 février 2025, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [I] [H] s’élèvent à 3169,35 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[I] [H] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [I] [H] sera condamné à régler à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] la somme de 3169,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme 1966,41 euros et à compter du 25 mars 2025 (date de l’assignation) pour le surplus, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 09 février 2025 (échéance de février 2025 incluse).

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 09 février 2025, [I] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [I] [H] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [I] [H] constitue une faute et cause un préjudice à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [Y] [V] épouse [T] et [K] [T].

En l’espèce, il convient de condamner [I] [H] à verser à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 10 février 2025, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[I] [H] sera donc condamné à verser à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] la somme de 601,47 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur la demande de suppression du délai de 02 mois dans la phase d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

*

Au cas d’espèce, les bailleurs sollicitent la suppression du délai de deux mois prévus par l’article précité.

Il convient de rappeler que ce texte prévoit notamment la possibilité pour le juge de supprimer ce délai si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais également si la personne expulsée est de mauvaise foi.

Or, il est constant que l’absence de règlement du loyer ne peut suffire à caractériser la mauvaise foi du locataire expulsé.

Aucune explication et élément ne caractérisant la mauvaise foi du locataire la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[I] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 09 décembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [I] [H] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [I] [H] suivant contrat de bail du 04 juillet 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2023 entre [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] et [I] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 09 février 2025,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 09 février 2025,

CONDAMNE [I] [H] à payer à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T], la somme de 3169,35 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme 1966,41 euros et à compter du 25 mars 2025 (date de l’assignation) pour le surplus, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 09 février 2025,

CONSTATE que [I] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 10 février 2025,

AUTORISE l’expulsion de [I] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [I] [H] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 601,47 euros,

CONDAMNE [I] [H] à régler à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] une indemnité d’occupation de 601,47 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 10 février 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNE [I] [H] à régler à [Y] [V] épouse [T] et [K] [T] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [I] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 09 décembre 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 juillet 2025

Le Greffier Le Juge