MINUTE N° : 26/00031

DÉCISION DU : 19 Février 2026

DOSSIER : N° RG 25/00358 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDNG

NAC : 5AA

AFFAIRE : [R] [A] épouse [J], [T] [J] C/ [Y] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Monsieur [C] [I], greffier stagiaire

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [A] épouse [J]

Monsieur [T] [J]

demeurant ensemble

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par Maître Celine BUOSI de la SCP MANGIN BUOSI, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDERESSE

Madame [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gaelle SIMONIN, avocat au barreau de CASTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81065-2025-1793 du 05/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 13 juin 2019, Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] ont consenti à Mme [Y] [N] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J], le 12 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.332,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2025.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 13 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, dénoncé le 27 août 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] ont fait assigner Mme [Y] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

l’expulsion des occupants du logement sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

la condamnation de Mme [Y] [N] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de la date de la résiliation jusqu’à son départ des lieux,

la condamnation de Mme [Y] [N] au paiement provisionnel de la somme de 1.416,53 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté à la date du 14 août 2025, à parfaire,

la condamnation de Mme [Y] [N] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision

la condamnation de Mme [Y] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J], représentés à l’audience par leur conseil, maintiennent leurs prétentions visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 4.572,98 euros au 15 janvier 2026. Ils s’opposent à tout délai de paiement au regard de l’ancienneté de la dette et de la résistance de Mme [N].

Mme [Y] [N] par voie de conclusions reprises oralement à l’audience, oppose l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la dette, sollicite l’entier rejet des demandes, et subsidiairement, réclame la mise en place d’un plan d’apurement avec suspension de la clause résolutoire. Elle demande l’étalement de la dette d’un montant de 1.675 euros par échéances mensuelles de 70 euros pendant 24 mois.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Y] [N] est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, Mme [Y] [N] ne conteste pas le montant de l’arriéré de loyer mais soutient avoir procédé à des paiements qui n’ont pas été déduits, et, s’agissant du montant des charges, elle en conteste le montant au motif qu’elle n’a pas de compteur individuel d’eau ni n’a reçu de facture correspondant aux montants qui lui sont réclamés, irrégulièrement de surcroît, et dont elle ignore le calcul.

S’agissant des loyers, il convient de constater que le décompte produit par le bailleur en pièce n°21 fait ressortir une dette locative de 4.072,97 euros pour la période allant de l’année 2023 à décembre 2025. Ce décompte détaillé déduit visiblement les versements effectués par la locataire, le dernier d’un montant de 200 euros en date du 1er septembre 2025.

Il montre que la locataire ne règle que très irrégulièrement le loyer et que depuis le commandement qui lui a été délivré le 12 juin 2025, aucun loyer n’a plus été versé en son intégralité.

Mme [Y] [N] procède par affirmation et non par voie de démonstration lorsqu’elle soutient, sans en justifier, avoir procédé à des paiements qui n’ont pas été déduits du calcul du montant de la dette alors que les pièces produites par les propriétaires montrent le contraire.

S’agissant des charges, il doit être souligné que Mme [Y] [N] n’en a jamais contesté le montant.

Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] expliquent, sans être utilement contredits, que les modalités de paiement de la consommation d’eau ont été définies lors de l’établissement contradictoire de l’état des lieux, qu’il y a deux compteurs divisionnaires pour chaque logement, et qu’il en est de même pour les abonnements et la taxe des ordures ménagères qui sont partagés en deux. Les pièces versées à leur dossier apportent la justification des montants réclamés pour chacune des années concernées.

Il n’existe dont aucune contestation sérieuse en ce qui concerne le montant des charges réclamé.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que l’obligation au paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation incombant à Mme [Y] [N] n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, Mme [Y] [N] doit être condamnée à payer à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 4.072,97 euros arrêtée à la date du 15 décembre 2025, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 13 juin 2019 contient une clause résolutoire et un commandement visant cette clause, a été signifié le 12 juin 2025 pour avoir paiement de la somme de 1.416,53 euros due au titre des loyers et charges arriérés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 août 2025.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

En l’espèce, Mme [Y] [N] ne justifie que de versements partiels depuis la délivrance du commandement et elle n’a pas repris le paiement du loyer courant. Sa demande encourt le rejet de ce seul fait.

Au surplus, c’est sans portée utile que Mme [Y] [N] souligne l’absence de compréhension de ses propriétaires au moment où le versement des allocations de la CAF avait été interrompu, ce qui l’avait placée en grande difficulté matérielle . En effet, en application de l’article L1342-4 du code civil, qui dispose que le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible, Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] ne sont pas obligés d’accepter un paiement fractionné de leur créance.

Par ailleurs, Mme [Y] [N] se borne à solliciter des délais de paiement sans démontrer qu’elle serait en mesure de solder la dette locative dans le délai légal tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

En conséquence, Mme [Y] [N] sera déboutée de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Y] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif ci-après de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail Mme [Y] [N] cause à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] un préjudice qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas que l’expulsion soit assortie d’une astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [N] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation en référé.

L’équité commande que soit allouée à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide jurdictionnelle, Mme [Y] [N] en étant bénéficiaire .

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] recevable en leur action;

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse au fond;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] et Mme [Y] [N] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 13 août 2025;

ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [N] et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 3] [Adresse 4] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 4] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut par Mme [Y] [N] d’avoir libéré les lieux , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J], ensemble, à titre provisionnel, la somme de 4.072,97 euros arrêtée à la date du 15 décembre 2025, représentant l’arriéré locatif échu et impayé;

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DÉBOUTE Mme [Y] [N] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et le coût de l’assignation en référé seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; ;

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à Mme [R] [A] épouse [J] et M. [T] [J] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge