TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— Me [Localité 8] / CCC

— Me [Localité 9] / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/13789

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CJF

N° MINUTE : 7

Contradictoire

Assignation du :

26 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. AATHVIHA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0920

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1218

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/13789 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CJF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025. Délibéré prorogé au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 août 2018, M. [V] [C] a consenti à la S.A.S. AATHVIHA un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4], à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 10 août 2018, moyennant un loyer annuel de 22 200 € en principal, payable mensuellement le premier jour de chaque mois.

Par divers courriers en 2022 et 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] a mis en demeure M. [V] [C] de faire cesser des nuisances causées par son preneur et subies par les occupants de l’immeuble susvisé.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2023, M. [V] [C] a fait délivrer à la S.A.S. AATHVIHA un commandement visant la clause résolutoire du bail et réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 52 250 € arrêté au 1er septembre 2023.

Par acte du 26 octobre 2023, la S.A.S. AATHVIHA a assigné M. [V] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant qu’il :

— ordonne la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 septembre 2023 ;

— lui accorde rétroactivement la faculté d’apurer sa dette locative en vingt-quatre échéances mensuelles et égales, la première mensualité le mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— juge que le bail commercial entre les parties doit se poursuivre jusqu’à son terme et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais jouée ;

— déboute M. [V] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— laisse les dépens à la charge de chacune des parties pour ceux exposés par elle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, M. [V] [C] demande au tribunal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 30 octobre 2023 ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une somme de 48 750 € à titre des loyers et charges arrêtés en octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 2 000€ par mois à compter du 1er novembre 2023, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

Subsidiairement,

— prononcer la résolution du contrat de bail ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une somme de 57 750 € à titre des loyers et charges arrêtés en février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une somme de 2 000 € par mois à titre de loyers à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 2 000 € par mois à compter de la date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

En tout état de cause,

— débouter la S.A.S. AATHVIHA de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner, à compter de la signification de la décision à intervenir, à la S.A.S. AATHVIHA de vider les lieux de sa personne et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens mobiliers non affectés au paiement de la créance des requérants, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pour une durée de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. AATHVIHA et de tous occupants de leur chef du local commercial sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer une somme de 5 775 € au titre de la clause pénale ;

— lui donner acte de ce qu’il se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’évocation de l’affaire à l’audience ;

— juger que conformément aux termes du bail, les loyers versés d’avance resteront acquis au bailleur ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.S. AATHVIHA aux entiers dépens, et ce y compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 25 juin 2025 et a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogé au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la demande de suspension de ses effets

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance du loyer et de ses accessoires, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer une somme de 52 250 € au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2023.

Si la locataire conteste l’exactitude du montant réclamé aux termes du commandement de payer, elle ne conteste pas l’existence de sa dette locative et ne prétend ni ne justifie aucunement avoir apuré l’arriéré locatif, au moins pour sa partie non discutée, dans le mois suivant ledit commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition des effets de ladite clause sont réunies à la date du 28 octobre 2023.

S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire et du bénéfice d’un délai de grâce rétroactif, il est rappelé que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

Or, non seulement la demanderesse a déjà bénéficié, de fait, des plus amples délais (plus de deux ans s’étant écoulés depuis la délivrance du commandement de payer), mais elle ne justifie pas d’une situation financière offrant des perspectives d’apurement de la dette dans le délai maximum de deux ans que la loi permet d’accorder.

Au contraire, les derniers décomptes de créance produits par le bailleur font ressortir une situation obérée, la dette locative ayant augmenté au cours de la procédure pour atteindre un solde négatif de 57 750€ au mois de février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), le dernier paiement effectué remontant au mois de juin 2023.

Dans ces conditions, l’octroi d’un délai de grâce et une suspension des effets de la clause résolutoire n’apparaissent pas opportuns ; les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 28 octobre 2023 à vingt-quatre heures.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ; la demande à ce titre de M. [V] [C] sera donc rejetée.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 05 novembre 2014, dispose notamment que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

(…)

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Selon l’article R.145-36 du code de commerce :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

La demanderesse ayant fait valoir que plusieurs règlements, pour un montant total de 6 500 €, n’avaient pas été pris en compte, il convient de constater que le bailleur a admis que des paiements pour un montant de 5 500 € avaient été omis et précisé, à juste titre, que le versement de 1 000 € du 16 août 2023 avait bien, en revanche, été pris en compte.

Il ressort du dernier décompte de créance, arrêté au 20 février 2024, que les sommes omises ont bien été intégrées au crédit du compte de la locataire et que le solde restait débiteur à la date de la résiliation du bail, soit le 28 octobre 2023, à hauteur de 49 750 €.

Il est constant que, pour justifier de sa créance au titre des provisions sur charges comme des redditions de charges, le bailleur doit justifier du montant de ses dépenses ; à défaut, il ne peut en réclamer le paiement et doit restituer ce qui lui a été versé à ce titre.

En l’espèce, force est de constater que malgré les contestations de la locataire, qui a fait valoir qu’il devait fournir les justificatifs des régularisations annuelles de charges, le bailleur n’a produit aucun élément démontrant ses dépenses à ce titre et le montant dont il peut réclamer le remboursement à la locataire, ni fourni d’explication concernant les redditions de charges de la copropriété.

Il n’a produit qu’un document intitulé « Appel provision exigible au 1er janvier 2024» établi par la société CRAUNOT, syndic de la copropriété, qui n’apporte aucune information utile sur les régularisations de charges des années précédentes.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que le bailleur, à défaut de justifier des sommes réclamées au titre des provisions sur charges payées jusqu’en décembre 2022, pour lesquelles la régularisation aurait dû intervenir au plus tard le 30 septembre 2023, ne peut prétendre à leur paiement ; ces sommes, soit 150 € x 31 mois = 4 650 € en tout, devront donc être déduites de la dette de la locataire.

En conséquence, la S.A.S. AATHVIHA sera condamnée à payer à M. [V] [C] une somme de 49 750 € – 4 650 € = 45 100 € au titre du solde des loyers et charges impayés arrêté au 28 octobre 2023 et le surplus de la demande de paiement à ce titre sera rejeté.

Conformément aux stipulations du bail, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

À compter de la résiliation du bail, la locataire, occupante sans droit ni titre, est tenue de payer une indemnité d’occupation.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer, à compter du 29 octobre 2023, une indemnité d’occupation égale aux loyers contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, majorés des charges prévues au bail, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette indemnité ne produira d’intérêts au taux légal qu’à compter de la présente décision pour les sommes dues antérieurement à celle-ci et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui lui sont postérieures ;

Par ailleurs, il convient de constater que la demande tendant à « juger que conformément aux termes du bail, les loyers versés d’avance resteront acquis au bailleur » est sans objet, compte tenu de l’importance de l’impayé.

Sur la demande en paiement d’une somme à titre de clause pénale

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause intitulée « clause pénale » que « tout retard de paiement du loyer ou de toute autre somme due en vertu du présent bail entraînera une majoration de plein droit de 10 % des sommes impayées, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire. En outre, le preneur devra rembourser au bailleur les frais et honoraires exposés pour la mise en recouvrement desdites sommes, sans préjudice de l’application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile ».

La somme réclamée, correspondant à 10 % de la totalité de l’impayé, apparaît excessive dès lors que le bailleur ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire qui serait distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.

Ainsi, la pénalité se justifie essentiellement par son caractère comminatoire.

Il convient par conséquent de réduire la pénalité contractuelle en allouant au bailleur une somme de 2 000 € et en rejetant le surplus de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprenant le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023, ainsi qu’à payer une somme à M. [V] [C] au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de limiter à 2 000 € en tout.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux sis [Adresse 4], à [Localité 11] à la date du 28 octobre 2023 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 28 septembre 2023 ;

ORDONNE à la S.A.S. AATHVIHA, et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. AATHVIHA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE M. [V] [C] de sa demande de prononcé d’une astreinte de 150€ par jour de retard ;

DÉBOUTE la S.A.S. AATHVIHA de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la S.A.S. AATHVIHA à payer à M. [V] [C] :

— une somme de quarante-cinq mille cent euros (45 100 €) au titre du solde des loyers et charges impayés arrêtés au 28 octobre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle ;

— à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 29 octobre 2023, une somme égale aux loyers contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, majorés des charges prévues au bail, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les sommes dues antérieurement à celle-ci et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui lui sont postérieures ;

— à titre de clause pénale, une somme de deux mille euros (2 000 €) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis la présente décision, dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE la S.A.S. AATHVIHA aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 28 septembre 2023, ainsi qu’à payer une somme de deux mille euros (2 000 €) en tout à M. [V] [C], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA