COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J55K

Minute N° : 25/00265

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Véronique MARCEL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Monsieur [K] [R]

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [R]

né le 20 Mars 2003 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2022, Monsieur [S] [E] a consenti à Monsieur [K] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 370,00 euros hors charges.

Par acte sous seing privé dématérialisé en date du 25 janvier 2022, la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES s’est portée caution de Monsieur [K] [R] pour le paiement des charges et loyers.

En raison d’impayés locatifs, Monsieur [S] [E] a eu recours à l’engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES a réglé des sommes au bailleur.

Par exploit d’huissier de justice en date du 26 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant en qualité de subrogé du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [K] [R] un commandement de payer la somme de 1.260,00 euros correspondant aux loyers et charges non réglés pour les mois de décembre 2023 et de janvier et février 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [K] [R], par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2025 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— Dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action ;

— Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts du locataire,

— l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamnation du requis à lui régler la somme de 1.260,00 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; et condamner le locataire à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lord que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation du requis à lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

L’affaire est retenue à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement ; elle s’en rapporte quant aux délais sollicités par le locataire à l’audience.

Monsieur [K] [R] comparait en personne. Il reconnait le montant de la dette et sollicite des délais pour solder celle-ci, à hauteur de versements mensuels de 70 euros outre le loyer courant. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été adressé au Tribunal par la préfecture du Vaucluse avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 06 mai 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 25 janvier 2022 stipule en son article 08.1 que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats plusieurs quittances subrogatives, dont une dernière en date du 16 décembre 2024 portant le montant total des loyers impayés par le locataire défaillant à la somme de 1.260,00 euros.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8], ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 21 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée par courrier électronique enregistré le 28 juin 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article, dans sa version applicable en l’espèce, impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 26 janvier 2022 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait signifier à Monsieur [K] [R] 26 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.260,00 euros correspondant aux loyers et charges non réglés pour les mois de décembre 2023 et janvier et février 2024.

Ce dernier ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai qui lui était imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 août 2024 au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, produit dans ses pièce plusieurs quittances subrogatives et notamment une dernière en date 16 décembre 2024 portant le montant total des loyers impayés par le locataire défaillant à la somme de 1.260,00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a par ailleurs indiqué à l’audience que les loyers étaient réglés depuis l’assignation.

Monsieur [R], présent à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.260,00 euros, loyer de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.260,00 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, somme à valoir en denier ou quittance sous réserve des versements déjà effectués.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

En l’espèce, le demandeur indique à l’audience que les versements au titre des loyers et charges ont repris.

La situation personnelle et professionnelle du locataire permet d’envisager le solde du reste de la dette dans les délais légaux.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le dernier loyer de mars 2025 a été intégralement réglé et la société subrogée dans les droits du bailleur a indiqué à l’audience s’en rapporter sur les délais et la suspension de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [R].

Dès lors, il y a lieu d’accorder à cette dernière un délai de paiement de 18 mois, correspondant à 17 mensualités de 70 euros, le solde dû à la dix-huitième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, le locataire l’ayant sollicité expressément à l’audience. Si Monsieur [K] [R] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ce dernier ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer au bailleur, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [K] [R], qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité ne justifie pas en l’espèce de condamner le défendeur au titre des frais irrépétibles et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [S] [E], bailleur, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par Monsieur [K] [R] suivant contrat de bail du 26 janvier 2022,

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 27 août 2024,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Monsieur [S] [E], la somme de 1.260,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 26 juin 2024, pour la somme de 1.260,00 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, somme à valoir en denier ou quittance sous réserve des versements déjà effectués,

AUTORISE Monsieur [K] [R] à se libérer de cette somme sur une durée de dix-huit mois par versements mensuels de 70 euros les dix-sept premiers mois, le solde au dix-huitième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité :

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Monsieur [K] [R] des lieux, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur.

— Monsieur [K] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT de sa demande au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par le greffier.

Le Greffier Le Juge