COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00091 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J55D

Minute N° : 25/00373

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

Dossier + Copie délivrés à :M^e FARYSSY

le :17/07/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Farid FARYSSY, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2018, la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [O] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 226,93 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 10 octobre 2024, GRAND DELTA HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [O] [I] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.176,98 euros, outre les frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 23 décembre 2024, GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [O] [I] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel l’arriéré locatif pour la somme de 1.464,36 euros,

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 320,17 euros jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation ;

— payer les entiers dépens.

Après deux renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 1er juillet 2025.

GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions qui sont identiques à son assignation sauf à parfaire la dette à la somme de 2.076,53 euros.

Elle indique en outre que le juge des référés est bien compétent concernant ce litige puisque le contrat de location possède bien une clause résolutoire et que la dette est certaine, liquide et exigible.

Monsieur [O] [I] comparait également représenté et sollicite, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement, de :

— recevoir Monsieur [V] en ses demandes et le déclarer bien-fondé,

— rejeter les demandes et conclusions de GRAND DELTA HABITAT comme infondées et injustifiées ;

— déclarer l’incompétence du juge des référés et renvoyer au fond cette affaire ;

— constater le règlement de deux assurances habitation pour la même résidence, l’une étant d’office instaurée par le bailleur,

— constater les règlements entrepris par Monsieur [V] s’agissant des loyers ;

— rejeter la demande d’expulsion ;

— accorder la mise en place d’échéancier afin que Monsieur [V] puisse apurer sa dette en toute quiétude ;

— condamner GRAND DELTA HABITAT à payer à Monsieur [V] une somme d’un montant de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile

MOTIFS

1) Sur la compétence du juge des référés et l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le défendeur ne conteste pas l’existence d’un bail signé avec GRAND DELTA HABITAT, ni les termes du commandement de payer qui lui a été adressé, ni encore l’existence d’une dette locative. La seule contestation qu’il oppose concerne le calcul de cette dette, et le fait que le bailleur ait retenu une assurance LNA, alors qu’il était valablement assuré pour le logement.

Cette contestation ne saurait permettre à elle seule au juge des référés de se déclarer incompétent au profit du juge du fond et la demande de Monsieur [V] en ce sens sera ainsi écartée. Cette question sera toutefois évoquée ultérieurement, s’agissant du calcul de la dette locative

2) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 9] le 24 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 9] a été saisie le 24 mai 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le défendeur, représenté à l’audience, reconnait le montant de la dette, excepté s’agissant de l’assurance LNA retenue indument selon lui puisqu’il était déjà assuré pour le logement.

Il fournit à ce titre comme élément justificatif de ses dires une attestation d’assurance couvrant la période du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025.

Après examen du dernier décompte produit par GRAND DELTA HABITAT, il ressort que celui-ci retient, sur la période dont il est justifié une assurance locative, une seule somme au titre de l’assurance LNA soit 6,55 euros le 31 décembre 2024.

Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative puisqu’il existe une contestation sérieuse sur ce point et de dire que la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et fondée à hauteur de 2.643,03 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [O] [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le bail (plus favorable donc retenu en l’espèce) soit avant le 11 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 11 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement par le locataire et notamment de trois règlements de 320,17 euros les 30 avril, 15 mai et 12 juin 2025 Ainsi, bien que le bailleur s’oppose à des délais de paiement, il semble opportun de laisser la possibilité au locataire de mettre en place un échéancier pour qu’il puisse se maintenir ans le logement.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [I] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 70 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou si il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs il sera condamné à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, le cas échéant, et avec indexation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 17 décembre 2018, consenti à Monsieur [O] [I] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 décembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [O] [I] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2.643,03 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de juin 2025 inclus et décompte arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [O] [I] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 70 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [O] [I] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [O] [I] à payer à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [O] [I], qui succombe à l’instance, aux entiers dépens;

Rejetons la demande de Monsieur [O] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge